Pentru a pronunţa această sentinţă prima instanţă a reţinut că reclamanţii au cumpărat un imobil, situat în Sibiu, str…., prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1510/1997, în baza dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
Prin sentinţa civilă nr. 5559/2008 a Judecătoriei Sibiu, rămasă irevocabilă la data de 13.11.2009, s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare.
Cuantumul despăgubirilor a fost stabilit în proces prin expertiza efectuată de expert O. E..
Temeiul de drept prin care instanţa de fond a motivat admiterea acţiunii îl reprezintă dispoziţiile art. 50 indice 1 din legea nr. 10/2001.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul solicitând schimbarea ei în sensul respingerii acţiunii; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea apelului s-a arătat că acţiunea reclamanţilor este inadmisibilă în contextul dispoziţiilor art. 50 indice 1 din Legea nr. 10/2001, care prevăd dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor doar în favoarea celor ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, ceea ce nu este cazul în speţă. Reclamanţii au dobândit imobilul cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 şi cu rea-credinţă.
În drept au fost invocate dispoziţiile Legii nr. 112/1995, ale Legii nr. 10/2001 şi ale art. 18 din Legea nr. 1/2009.
Prezentarea succintă a stării de fapt dedusă judecăţii:
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1510/1997, încheiat între SC U. SA, ca administrator al fondului locativ de stat şi reclamanţi, aceştia din urmă au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului situat în Sibiu, str….., în temeiul dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
Prin sentinţa civilă nr. 5559/1 octombrie 2008, pronunţată de Judecătoria Sibiu, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1510/1997.
În motivarea sentinţei i s-a reţinut că reclamanţilor li s-a vândut un imobil ce nu exista, acesta fiind şi motivul de anulare a contractului.
Textele de lege invocate şi practica judiciară relevantă, aplicabile cauzei:
Art. 50 indice 1 din Legea nr. 10/2001
„(1) Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.
(2) Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabileşte prin expertiză.”
Art. 9 din Legea nr. 112/1995
„ (1) Chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura foştilor sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a preţului.”
Asupra motivelor de apel invocate, tribunalul reţine următoarele:
S-a decis, cu putere de lucru judecat, că acel contract de vânzare-cumpărare, în care au fost parte reclamanţii, a fost constatat nul absolut, pentru împrejurarea că bunul ce a făcut obiectul lui nu exista. Această constatare a nulităţii contractului de vânzare-cumpărare şi considerentele esenţiale care o susţin au putere de lucru judecat, aşa încât prezenta instanţă nu are calitatea de a mai aprecia asupra motivelor care au dus la constatarea nulităţii contractului, fiind ţinută de decizia, cu putere de lucru judecat, că, cu prilejul încheierii contractului de vânzare-cumpărare s-au încălcat prevederile Legii nr. 112/1995, de vreme ce s-a vândut un bun ce nu exista şi ,prin urmare, nici nu făcea obiectul legii.
În acest context, apelul reclamantului apare ca fiind întemeiat, el susţinând, cu temei în opinia tribunalului, că reclamanţilor nu li se pot aplica dispoziţiile art. 50 indice 1 din Legea nr. 10/2001.
Prima instanţă, admiţând acţiunea, a afirmat că reclamanţii au beneficiat de un contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea dispoziţiilor legii, fără a motiva această afirmaţie, în condiţiile în care acest aspect vine în contradicţiei cu cele decise prin sentinţa civilă nr. 5559/2008 a Judecătoriei Sibiu.
Pe de altă parte, prima instanţă nu s-a preocupat de verificarea modului în care expertul a stabilit valoarea despăgubirilor, legea arătând că, în situaţia în care acţiunea este considerată admisibilă, persoanele îndreptăţite pot beneficia de restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare. Ori din expertiza efectuată se observă cu uşurinţă că expertul nu a întocmit acest raport în sensul prevederilor legale, stabilind valoarea de circulaţie a imobilului prin următoarele metode: ale bonitării prin comparaţie, a capitalizării venitului sau a costului de înlocuire net.
Este adevărat că reclamanţii se află, după anularea contractului de vânzare cumpărare, în situaţia de a fi privaţi de un bun, fiind îndreptăţiţi la o compensaţie, însă, aşa cum şi CEDO s-a pronunţat, „diminuarea vechilor atingeri, nu trebuie să creeze prejudicii disproporţionate, fiind necesar a se lua în considerare circumstanţele speciale ale fiecărei speţe (cauza Raicu c/a România).
Tocmai pentru aceea că, în ceea ce-i priveşte pe reclamanţi, al căror contract de vânzare cumpărare nu a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, restabilirea echilibrului distrus odată cu pierderea de către ei a bunului, nu se poate face la valoarea de piaţă a imobilului, ci într-un alt cuantum.
Pentru toate aceste considerente de fapt şi de drept şi în temeiul dispoziţiilor art. 296 Cod pr. civilă tribunalul a admis apelul declarat, a schimbat în tot sentinţa primei instanţe, în sensul că a respins ca neîntemeiată acţiunea reclamanţilor.
