Citeste şi


Hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Antecontract încheiat sub imperiul Noului Cod Civil. Cerere respinsă-condiţii prev. de art. 1279, 1669 Cod Civil


Prin sentinţa civilă  nr.  729/08.03.2013 Judecătoria Roşiorii de Vede a respins acţiunea formulată de  recl. M.C. în contradictoriu cu  pârâţii J.M., C.L. şi  C.I. având ca obiect hotărâre care să  ţină loc de act  autentic de vânzare-cumpărare.

Instanţa a reţinut că  între reclamant şi  autorul  celor trei  pârâţi s-a încheiat la 08.11.2012 un antecontract cu  privire la un imobil  reprezentând teren agricol, părţile stabilind ca în termen de  30  de zile să  încheie actul în formă  autentică.

A mai  reţinut că preţul a fost  plătit iar  reclamantul a intrat în posesia terenului odată cu  încheierea convenţiei, că  promitentul-vânzător deţine pe teren titlu de proprietate, însă acesta a decedat între timp iar  pârâţii  sunt  doar  succesibili  prezumtivi conform dovezii de la dosar, sesizarea pentru dechiderea  procedurii succesorale neputând ţine loc de certificat de moştenitor care să ateste  calitatea lor  de moştenitori, masa succesorală, cotele  succesorale şi  mai  ales,  împrejurarea că au  acceptat  succesiunea autorului lor.

Împotriva sentinţei a declarat recurs  reclamantul susţinând că  intimaţii-pârâţi au  acceptat  succesiunea  autorului  lor tacit, tocmai  prin încheierea convenţiei de înstrăinare a terenului  şi  că  sunt singurii care  au  vocaţie la succesiunea  defunctului.

Recursul a fost respins ca nefondat, pentru următoarele considerente :

În conformitate cu dispoziţiile art. 1279 alin. 3 teza I  Cod Civil la nivel de  parte generală şi cu art. 1669 alin. 1 teza finală Cod civil  la nivel de vânzare – cumpărare ,  antecontractul supus analizei trebuia încheiat în formă autentică, având în vedere că acesta prefigurează încheierea unui contract – având ca obiect un imobil .

Art. 1179 Cod civil dispune că în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului,  aceasta trebuie respectată sub  sancţiunea prevăzută de dispoziţiile legale aplicabile. Art. 1244 Cod civil prevede că, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Deci,  în cazul în care se urmăreşte pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de antecontract, trebuie îndeplinite toate condiţiile de validitate cu privire la contractul respectiv. Astfel, trebuie  subliniat faptul  că necesitatea îndeplinirii condiţiilor de validitate( formă şi fond) nu este o exigenţă generală pentru încheierea promisiuni de vânzare şi / sau cumpărare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaşte dreptul creditorului de a obţine o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare – cumpărare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil , însă dacă se urmăreşte obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare – cumpărare, cum este şi cazul în speţă,este necesar  ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Practic, forma autentică nu este o cerinţă de validitate pentru antecontract, ci o cerinţă care, dacă e îndeplinită, permite să se ajungă la pronunţarea hotărârii care să ţină loc de contract de vânzare – cumpărare.

În al doilea rând, s –a susţinut de către recurentul – reclamant că în mod greşit s –a reţinut  lipsa dovezii  de  coproprietari aflaţi în indiviziune şi a dovezii privind calitatea de moştenitori ai defunctei a intimaţilor pârâţi în condiţiile în care aceste dovezi rezultă din modul în care a fost acceptată succesiunea, tacit, prin încheierea  antecontractului de către părţi iar aceştia sunt singurele persoane cu vocaţie succesorală aşa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar.

Însă, raportat la considerentele mai sus expuse referitoare la forma promisiunii de vânzare – cumpărare, nu se poate considera că intimaţii pârâţi au acceptat succesiunea autorului lor prin  încheiere unui antecontract care nu respectă forma autentică cerută de lege. Singurul instrument probator al drepturilor dobândite prin moştenire este certificatul de moştenitor, care în speţă lipseşte.

În plus, este adevărat că proprietatea averii succesorale trece asupra moştenitorului în momentul decesului autorului său, însă, deşi intimaţii – pârâţi sunt moştenitori sezinari, sezina nu este  susceptibilă de a avea înrâurirea asupra modalităţilor de  acceptare sau renunţare la succesiune.

Cu atât mai mult  se pune problema acceptării în termen  a succesiunii, în condiţiile în care decesul autorului  s –a petrecut la 5.01. 1994 iar promisiunea de vânzare – cumpărare s –a încheiat la 8 XI 2012  cu aproximativ 9 ani mai târziu

Nu în ultimul rând trebuie observat faptul că  raportat la dispoziţiile art. 1279 Cod Civil, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, instanţa suplineşte doar lipsa consimţământului părţii care refuză nejustificat încheierea contractului promis şi nu suplineşte şi lipsa celorlalte condiţii care nu au fost îndeplinite şi fără de care – încheierea contractului  autentificat în faţa notarului nu ar putea avea loc, cum ar fi întocmirea  documentaţiei de carte funciară şi dezbaterea succesiunii.

Ori, aşa cum rezultă din  cuprinsul antecontractului, promitenţii-vânzători s –au obligat să facă demersurile legale în acest sens, nu le-au făcut în termenul stabilit iar aceste demersuri nu pot fi suplinite de instanţă