Prin cererea de chemare în judecata înregistrata pe rolul Tribunalului Constanta sub nr.941/118/2009, reclamanta G.I. SPRL, în calitate de administrator judiciar al debitoarei SC M.E. SRL, în insolventa, a solicitat judecatorului sindic, în temeiul art.80 al.1 lit. b din Legea nr.85/2006, în contradictoriu cu pârâtii D.I.M. si SC M.E. SRL prin curator special P.I., sa dispuna anularea contractelor de vânzare cumparare autentificate sub nr.561/1.04.2008, nr.562/1.04.2008 si nr.563/1.04.2008 la BNP M.L., încheiate între SC M.E. SRL – în calitate de vânzator si D.I.M. – în calitate de cumparator, cu consecinta întoarcerii în patrimoniul debitoarei a imobilelor ce au facut obiectul contractelor de vânzare cumparare, respectiv: apartamentul M2 situat în Constanta, str. C. nr.14, in suprafata de 23,96 mp, identificat cu nr. cadastral 283-C1/B-UM2; apartamentul M4 situat în Navodari, str. P. – mansarda, în suprafata de 34,39 mp, identificat cu nr. cadastral 24-C1/D-UM4 si apartamentul M2 situat în Navodari, str. R. nr.14 – mansarda, în suprafata de 34,39 mp, identificat cu nr. cadastral 297-C1/C-UM4.
În motivarea actiunii, s-a aratat ca prin sentinta civila nr. 1842/COM/26.06.2008, pronuntata de Tribunalului Constanta în dosarul nr. 2542/118/2008, s-a dispus deschiderea procedurii insolventei fata de debitoarea SC M.E. SRL, fiind desemnat administrator judiciar G.I. SPRL.
În urma verificarii evidentei financiar contabile a debitoarei, administratorul judiciar a constatat ca la data de 1.04.2008 au fost încheiate 3 contracte de vânzare cumparare autentificate sub nr. 561, nr. 562 si nr.563 la BNP M.L., prin care SC M.E. SRL, reprezentata prin asociat si administrator C.V., a înstrainat catre pârâtul D.I.M. 3 imobile, respectiv: apartamentul M2 situat în Constanta, str. C. nr.14, în suprafata de 23,96 mp, identificat cu nr. cadastral 283-C1/B-UM2 la pretul de 18.000 euro, apartamentul M4 situat în Navodari, str. P. – mansarda, în suprafata de 34,39 mp, identificat cu nr. cadastral 24-C1/D-UM4 la pretul de 16.500 euro si apartamentul M2 situat în Navodari, str. R. nr.14 – mansarda, în suprafata de 34,39 mp, identificat cu nr. cadastral 297-C1/C-UM4 la pretul de 21.000 euro.
Din analiza documentelor predate de debitoare administratorului judiciar la intrarea în functie s-a constatat ca pretul pentru achizitionarea apartamentelor nu a fost platit asa cum se stipuleaza în cele trei acte de înstrainare, platile nefiind evidentiate în contabilitatea debitoarei; nu s-au emis facturi pentru încasarea pretului si nu s-au emis chitante de plata, iar sumele nu se regasesc încasate faptic în casierie.
Totodata, din analiza altor contracte de vânzare cumparare încheiate de debitoare, în calitate de vânzator, în aceeasi perioada, cu terti cumparatori având drept obiect apartamente similare reiese ca pretul de vânzare este cu mult mai mic, aproape de jumatate, decât cel oferit pârâtului D.I.M., pretul pe mp fiind cu mult sub pretul de piata, inclusiv fata de pretul obtinut de debitoare din alte tranzactii.
Administratorul judiciar a exemplificat si a anexat la dosarul cauzei alte 3 contracte de vânzare cumparare încheiate de debitoare la data de 24.05.2007, 7.03.2008, 22.10.2007, concluzionând ca actele de vânzare cumparare în litigiu au fost încheiate în mod fraudulos, intrând sub incidenta dispozitiilor art.80 alin.1 lit. b si d din Legea nr.85/2006 .
Reaua credinta a partilor si intentia lor de a sustrage imobilelor de la o eventuala urmarire de catre creditori reiese din faptul ca valoarea imobilelor, stabilita prin contract, este vadit inferioara pretului de piata al acestora si chiar pretului obtinut din vânzarea unor imobilele similare în acelasi interval de timp. Totodata, între prestatiile reciproce ale partilor este o disproportie vadita, în defavoarea debitoarei SC M.E. SRL, partile urmarind sa sustraga bunurile de la o eventuala silita, diminuând astfel dreptul de gaj general al creditorilor, iar pretul nu a fost niciodata platit.
În drept, au fost inovate disp. art.80 al. 1 lit. b, art.83, 77 si 85 din Legea nr.85/2006 .
Prin sentinta civila nr.1229/18.02.2010 judecatorul sindic a admis actiunea, în temeiul art. 80 al.1 lit.b din a dispus anularea contractelor de vânzare cumparare autentificate sub nr.561/1.04.2008, nr.562/1.04.2008 si nr.563/1.04.2008 la BNP M.L., încheiate între SC M.E. SRL – în calitate de vânzator si D.I.M. – în calitate de cumparator si a obligat pe pârâtul D.I.M. sa restituie debitoarei SC M.E. SRL, în insolventa, reprezentata prin administrator judiciar G.I. SRL imobilele ce au facut obiectul înstrainarii, respectiv: apartamentul M2 situat în Constanta, str. C. nr. 14, în suprafata de 23,96 mp identificat cu nr. cadastral 283- C1/B-UM2; apartamentul M4 situat în Navodari, str. P. – mansarda, în suprafata de 34,39 mp, identificat cu nr. cadastral 24- C1/D-UM4 si apartamentul M2 situat în Navodari, str. R. nr.14, – mansarda, în suprafata de 34,39 mp, identificat cu nr. cadastral 297-C1/C-UM4 si a dispus comunicarea hotarârii catre OCPI Constanta în vederea notarii în Cartea Funciara.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre, instanta de fond a retinut ca în cauza sunt îndeplinite conditiile art.80 alin.1 lit. b, c si alin.2 lit.e din Legea nr.85/2006.
Astfel, intentia tuturor partilor implicate de a sustrage imobilele de la urmaririle silite pornite de catre creditorii debitoarei reiese din faptul ca apartamentele au fost înstrainate catre persoana care a coordonat activitatea de construire a mansardelor apartinând SC M.E. SRL, valoarea imobilelor, stabilita prin contracte, este vadit inferioara pretului de piata al acestora si pretului obtinut de debitoare din înstrainari catre terti, în aceeasi perioada de timp, iar pretul nu a fost niciodata platit.
Împotriva sentintei mentionate a declarat recurs pârâtul D.I.M. care a criticat solutia judecatorului sindic ca fiind nelegala si netemeinica.
A sustinut recurentul ca prin hotarârea pronuntata instanta a admis cererea, însa s-a pronuntat si în temeiul art.80 lit.c, desi reclamanta nu a solicitat acest lucru. Astfel, din considerentele hotarârii atacate rezulta cu certitudine faptul ca instanta a dispus anularea contractelor de vânzare cumparare având în vedere prevederile art.80 lit.c din Legea nr.85/2006 în sensul ca a constatat ca exista o rea credinta a partilor semnatare ale contractelor de vânzare cumparare prin aceea ca au stabilit o valoarea de vânzare a acestor imobile mult sub pretul de piata.
Fata de aceste considerente, precizez urmatoarele:
Ori, potrivit prevederilor art.80 lit.b din Legea nr.85/2006, intra în categoria operatiunilor comerciale anulabile în cadrul procedurii insolventei actele juridice patrimoniale oneroase si comutative efectuate în cei 3 ani anteriori deschiderii procedurii, în care debitorul executa o prestatie de o valoare disproportionat mai mare fata de valoarea primita.
Actele vizate de acest text legal trebuie sa fie acte cu caracter comutativ si lezionare. Astfel, nu pot fi anulate orice acte în care disproportia între contraprestatii este lipsita de echivalenta.
Din actele existente la dosarul cauzei rezulta ca intimata-reclamanta a motivat existenta unei disproportii vadite între prestatia vânzatoarei si pretul primit prin aceea ca a depistat alte acte de vânzare cumparare încheiate de vânzatoare pentru imobile similare, dar având preturi mult mai mari.
În opinia recurentului, instanta a omis un element esential ce trebuia avut în vedere la momentul aprecierii pretului prin metoda comparatiei si anume existenta crizei financiare care a afectat majoritatea tranzactiilor imobiliare, fiind de notorietate ca, daca în 2007 preturile imobilelor din România erau unele dintre cele mai ridicate din Europa de Est, odata cu instalarea crizei financiare în România, pe piata imobiliara, piata întretinuta în marea majoritate de curente speculative, a aparut panica si rezerva de a achizitiona alte bunuri imobile.
Astfel, preturile imobilelor la nivelul anului 2008 au fost cu 20-30% ba chiar si cu 50% mai mici decât cele din 2007.
Sustine recurentul ca, în conditiile în care textul legal invocat de catre intimata reclamanta stipuleaza ca nu orice disproportie între contraprestatii conduce la admiterea unei astfel de actiuni, ci numai una vadita, era imperios necesara producerea în fata instantei a unor probe certe din care sa reiasa ca aceste imobile au fost tranzactionate sub pretul pietei, lucru ce nu s-a întâmplat (eventual consultarea unor oferte de la agentii imobiliare sau parerea unui expert evaluator ANEVAR)
Solicita ca instanta sa aiba în vedere faptul ca este vorba de apartamente provenite din mansardarea unor blocuri vechi, imobile construite cu materiale usoare cu izolatii termice de alta natura decât structura imobilului pe care s-au construit, imobile amplasate la ultimul etaj al blocurilor, fara lift, astfel ca este cert faptul ca pretul unor astfel de imobile este unul mai mic în general fata de alte imobile cu suprafete similare.
În ceea ce priveste sustinerea ca pretul nu s-a platit, recurentul arata ca situatia trebuie delimitata de situatia prevazuta de art.80 al.2 din Legea nr.85/2006, motiv ce conduce la rezolutiunea contractului de vânzare cumparare, potrivit dreptului comun.
Referitor la aceste aspecte, considera ca apararea este nefondata, deoarece asa dupa cum însusi notarul a consemnat în cuprinsul actelor autentice, pretul a fost platit, plata fiind facuta prin viramente bancare, iar situatia neîntocmirii sau neregasirii documentelor financiar contabile aferente tranzactiei în arhiva societatii vânzatoare nu este imputabila pârâtului.
Referitor la buna credinta a partilor contractante, arata ca, potrivit art.1899 al.2 Cod civil, buna credinta se presupune totdeauna, sarcina probei cazând asupra celui ce alege reaua credinta. Aplicând acest principiu de drept, instanta de fond ar fi trebuit sa constate ca nu era suficient ca intimata-reclamanta sa afirme ca partile co-contractante au fost ambele de rea credinta la momentul tranzactionarii, ci trebuia sa produca si probe în acest sens.
Recurentul considera ca se impune mentinerea contractelor de vânzare cumparare prin aplicarea principiului error communis facit jus.
În drept, au fost invocate dispozitiile art.304/1 Cod procedura civila.
Intimatul lichidator judiciar, prin si prin note scrise, a solicitat respingerea recursului ca nefundat, reluând apararile formulate în fata primei instante.
Analizând cauza sub aspectul motivelor invocate, Curtea constata ca recursul este nefondat.
Astfel, temeiul juridic invocat de lichidatorul judiciar pentru anularea contractelor de vânzare încheiate de debitoare cu recurentul pârât D.I.M. este art.80 alin.1 lit.b din Legea nr.85/2006, potrivit cu care, „Administratorul judiciar sau, dupa caz, lichidatorul poate introduce la judecatorul-sindic actiuni pentru anularea constituirilor ori a transferurilor de drepturi patrimoniale catre terti si pentru restituirea de catre acestia a bunurilor transmise si a valorii altor prestatii executate, realizate de debitor prin urmatoarele acte:
b) operatiuni comerciale în care prestatia debitorului depaseste vadit pe cea primita, efectuate în cei 3 ani anteriori deschiderii procedurii;”.
În cauza, reclamantul a facut dovada ca pretul stabilit în fiecare contract de vânzare cumparare este vadit inferior pretului de piata, pret practicat de altfel de acelasi vânzator în relatiile contractuale cu alti cumparatori.
Desi recurentul a sustinut ca disproportia de pret nu poate fi considerata vadita, calculul efectuat de lichidator a demonstrat ca cele trei apartamente au fost vândute catre recurent la aproape jumatate din valoarea stabilita de vânzator în alte contracte de vânzare cumparare, contracte ce au vizat apartamente asemanatoare ca suprafata si asezare.
Totodata, împrejurarea ca preturile stabilite în contractele de vânzare cumparare nu au fost achitate de catre cumparator dovedeste în mod clar ca, în realitate, nu a existat o echivalenta a prestatiilor, situatie ce a prejudiciat în mod grav patrimoniul societatii, cu efect direct si asupra posibilitatii creditorilor de satisfacere a propriilor creante.
Recurentul a afirmat ca plata pretului s-a facut prin virament bancar, aspect ce rezulta din contractele autentice de vânzare cumparare, iar neevidentierea platii în contabilitatea firmei nu îi poate fi imputata. Curtea constata ca notarul a mentionat în actul autentic doar faptul ca partile au declarat ca pretul a fost achitat înainte de autentificarea si semnarea contractului, fara a face referiri la modalitatea de plata sau la împrejurarea ca a asistat personal la predarea banilor, ori actul autentic face dovada doar cu privire la constatarile personale ale notarului si nu cu privire la veridicitatea declaratiilor partilor.
De asemenea, chiar daca nu i se poate imputa recurentului cumparator lipsa înscrierilor contabile ale societatii vânzatoare, totusi lipsa dovezilor contabile se coroboreaza cu lipsa oricaror dovezi din partea recurentului privind efectuarea platilor invocate, astfel ca nu se pot aprecia ca reale sustinerile recurentului în acest sens.
Fata de cele aratate, Curtea considera ca actele de vânzare cumparare sunt anulabile în conditiile art.80 alin.1 lit. b din Legea nr.85/2006, astfel ca nu se mai impune analizarea bunei sau relei credinte a recurentului cumparator la momentul încheierii contractelor de vânzare cumparare, respectiv intentia partilor implicate de a sustrage bunuri de la urmarirea de catre creditori sau de a le leza în orice alt fel drepturile. De aceea, împrejurarea ca prima instanta a avut în vedere si disp. art.80 alin.1 lit. c din legea nr.85/2006, temei ce nu a fost invocat de reclamant, nu este de natura a conduce la schimbarea solutiei pronuntate.
Pentru considerentele expuse, apreciind ca motivele invocate de recurent sunt nefondate, urmeaza a respinge recursul ca atare, în baza art.312 alin.1 Cod procedura civila.
