In motivare, a aratat ca a formulat in temeiul Legii 18/1991 o cerere in vederea reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenului proprietatea părintilor săi, din intravilanul satului D.. In anul 1996 a inceput lucrările de constructie a unei case de locuit , demarând concomitent si demersurile necesare in vederea emiterii autorizatiei de construire.In anul 2003 a fost emis pe numele pârâtei titlul de proprietate nr.5773/2003. Prin cererea inregistrata pe rolul Judecătoriei Iasi sub nr.21912/245/2003, parata a solicitat in contradictoriu cu reclamantul obligarea de a-i lăsa in deplină proprietate si linistită posesie terenul in suprafaţă de 850 mp situat in intravilanul satului D., com.A., jud.Iasi, obligarea sa la plata unor daune – interese de 1000 lei pentru lipsa de folosinţă a terenului si valoarea fructelor percepute de pe acest teren in anii 2001 – 2003 si obligarea reclamantului din prezentul dosar la a ridica de pe teren constructia pe care a edificat-o fără drept. Prin sent.civ.nr.1937/14.02.2008, instanta a admis in parte cererea pârâtei de a i se lasa in deplină proprietate si liniştită posesie suprafaţa de 857 mp teren din sat D., com.A., jud.Iasi. Instanta a retinut in cadrul acelui dosar dincolo de orice indoială faptul ca reclamantul a fost si este un constructor de bună credinţă, intrucât la momentul la care reclamanta si-a consolidat dreptul, respectiv anul 2003, constructia era deja edificată.
Reclamantul a mai aratat ca in speta de faţă, proprietarul terenului, pârâta, nu si-a exercitat până in prezent dreptul de optiune pe care i-l acordă legea, astfel ca potrivit doctrinei si practicii juridice, intr-o astfel de situatie, constructorul de bună – credinţă poate obtine pe calea hotărârii judecătoresti ca proprietarul să fie obligat să dea curs unei din cele doua solutii.
In ce priveste dreptul de retentie, chiar daca nu este reglementat in mod expres in Codul Civil, a fost recunoscut atat in literatura de specialitate, cât si in jurisprudenţa română.
In drept, a invocat diap.art. 494 alin.3 C.civ., art.112 si urm. 274 C.pr.civ.
Legal citată, pârâta a depus intâmpinare si cerere reconventională, prin care a solicitat respingerea actiunii reclamantului si obligarea reclamantului la a-si ridica constructia ridicată fără autorizatie de constructie si fără drept pe terenul pârâtei. In motivare, a aratat ca pârâta nu poate fi obligata să plătească contravaloarea constructiei ridicata de reclamant pe terenul pârâtei, intrucât aceasta din urmă doreste să-si folosească terenul aflat in proprietate liber de aceasta constructie.
In drept, parata-reclamantă a invocat disp.art.115, 119 C.pr.civ., art.1075 C.civil, Legea 50/1991.
Atasat intâmpinării si cererii reconventionale, a depus inscrisuri .
Reclamantul –pârât a formulat intâmpinare la cererea reconventională , prin care a invocat exceptia autoritatii de lucru judecat in privinta cererii formulate de pârâta – reclamantă.
Prin incheierea din data de 06.07.2011, instanta a admis exceptia autorităţii de lucru judecat a cererii reconventionale.
In probatiune, instanta a incuviintat părtilor proba cu inscrisuri. Reclamantului – pârât i s-a incuviintat si proba cu expertiza evaluatorie imobiliara, lucrarea fiind efectuata de expert G.V..
Obiectiunile la expertiza formulate de reclamantul – pârât au fost incuviintate in parte, conform celor consemnate in incheierea de la termenul din 15.02.2012.
La acelasi termen de judecata, s-a respins cererea reclamantul –pârât de suplimentare a probatoriului cu un martor.
Pe fondul cauzei, instanţa a reţinut ca pârâta – reclamantă M.E. este titulara dreptului de proprietate asupra terenului in suprafata de 1700 mp, situiat in intravilan sat D., com.A., jud.Iasi, conform titlului de proprietate nr.5773/23.05.2003 (f.20). Pe acest teren, reclamantul – pârât T.M. a ridicat, fără autorizatie de constructie, o casa de locuit in suprafata de 34,76 mp.
Prin sent.civ.nr.1937/14.02.2008 pronuntata de Judecătoria Iasi, rămasă irevocabilă, s-a dispus obligarea reclamantului – pârât din prezenta cauza să-i lase pârâtei – reclamante M.E. in deplină proprietate si linistita posesie suprafata de 857 mp teren, suprafata ce face parte din cei 1700 mp mentionati anterior, capătul de cerere privind obligarea reclamantului – pârât la ridicarea constructiei edificate pe acel teren fiind respins.In considerentele acestei hotărâri s-a retinut ca pârâtul a fost de bună –credinţă la ridicarea constructiei, aspect de care prezenta instanta este tinută.
Prin sent.civ.nr.8068/18.05.2010 pronuntata de Judecătoria Iasi, rămasă irevocabilă, s-a respins cererea formulata de reclamantul– pârât T.M. in contradictoriu cu pârâta – reclamantă din prezenta cauză, privind constatarea unui drept de superficie asupra terenului in suprafata de 35 mp, aferent casei de locuit edificate, retinându-se in considerente faptul ca simplul fapt de a ridica constructii, chiar de bună – credinţă, in lipsa unui acord, nu conduce la obtinerea unui drept real de superficie, titularul constructiilor neputând dobândi decât o simpla creanţă impotriva proprietarului terenului.
Urmare a acestei sentinte, reclamantul –pârât a introdus prezenta actiune, pentru obligarea paratei – reclamante la plata contravalorii constructiei in cauză.
Or, este stiut că, in cazul in care constructorul este de bună – credinţă, in mod obligatoriu proprietarul terenului devine si proprietarul constructiei, fără a putea cere dărâmarea acesteia sau ridicarea lucrărilor efectuate. Dar, pentru a nu se imbogăti pe seama constructorului , proprietarul terenului va trebui sa il despăgubească. Intinderea obligatiei de despăgubire este determinata de partea finala a art.494 C.civ., care da posibilitatea proprietarului terenului să opteze intre: plata contravalorii materialelor si a pretului muncii; plata unei sume egale cu sporul de valoare dobândit de teren. Este in căderea proprietarului să aleagă suma cea mai mică dintre cele două.
In acelasi timp, acest drept de creanţă in favoarea constructorului ( in cazul de faţă reclamantul –pârât) poate fi exercitat din momentul in care proprietarul terenului ridică pretentii cu privire la constructie, in temeiul art. 494 C.civ., exprimându-si optiunea. In practica judiciara s-a stabilit faptul ca exercitarea dreptului de accesiune , act unilateral de voinţă a proprietarului terenului, poate să imbrace mai multe forme, printre care introducerea unei actiuni in evacuare, o notificare prin intermediul executorului judecătoresc sau o actiune in revendicare.
Or, in cauza de faţă, pârâta – reclamantă, in calitate de proprietar al terenului, si-a manifestat indirect optiunea de preluare a constructiei , introducând actiunea in revendicare mentionată anterior.
Faptul că locuinta nu a fost edificata cu respectarea dispozitiilor legale privind siguranta in constructii, prevăzute de Legea 50/1991, nu are relevanţă in speta de faţă, textul art.494 C.civ. nefăcând distinctii.
In conditiile date, se recunoaste reclamantului – pârât un drept de creanţă impotriva pârâtei – reclamante. Pe baza expertizei evaluatorii efectuate de expert G.V., instanta a stabilit o valoare actuala a constructiei de 8667,5 lei, dată fiind inlăturararea coeficientului de -15% privitoare la structura populatiei din zonă care genereaza lipsa de interes si a celui de -10% pentru existenta unui litigiu pe rol ( calcul matematic facut de catre instanţă, pe baza valorilor precizate de expert si pe baza algoritmului utilizat de expert).
Astfel, parata – reclamantă a fost obligata la plata acestei sume catre reclamantul –pârât, actiunea principala fiind admisă in parte.
In ce priveste instituirea unui drept de retentie, instanta a retinut că acesta este un drept pe care il are detinătorului unui bun de a retine bunul respectiv si de a refuza restituirea până ce creditorul titular al bunului îi va plăti sumele pe care le-a cheltuit cu imbunătătirea acelui bun.
De altfel, este chiar un principiu admis in practica judecătorească acela ca, până la achitarea despăgubirilor cuvenite, constructorul are un drept de retentie cu privire la constructiile făcute pe terenul altuia.
In aceste conditii, s-a instituit un drept de retentie in favoarea reclamantului –pârât asupra constructiei in suprafata de 34,76 mp, situata in sat D., com.A., jud.Iasi, pana la plata sumei de 8667,5 lei de către parata – reclamantă.
In ce priveste cererea reconventională formulată, dată fiind admiterea exceptiei autorităţii de lucru judecat prin incheierea din 06.07.2011 si pentru considerentele acolo expuse, această cerere a fost respinsă pentru existenta autorităţii de lucru judecat.
Raportat la cererea de ajutor public formulata de reclamantul –pârât, prin care s-a dispus esalonarea taxei de timbru, s-a constatat ca reclamantul – pârât mai are de achitat o transă de taxă de timbru de 134,6 lei, cu care instanta l-a dat in debit.
Dată fiind diferenta mare intre valoarea imobilului, precizata in actiune si cea stabilita pe cale de expertiza, constand ca efectuarea expertizei a fost determinata tocmai de solicitarea reclamantului – pârât, ale cărui pretentii nu s-au confirmat decat intr-o mică proportie, s-a impus ca diferenta de onorariu pentru expert V.G. in cuantum de 350 lei, să fie suportata de catre acesta.
In temeiul art. 274 C.pr.civ., pârâta – reclamantă a fost obligată la plata unor cheltuieli de judecata in cuantum de 899 lei ( taxa de timbru 639,05 lei, onorariu expertiza 207,96 lei, onorariu avocat 51,99 lei.), raportat la partea din actiune admisă.
