În motivarea cererii, reclamantul a aratat ca a intervenit între pârâti antecontractul de vânzare cumparare autentificat sub nr.3943/07.07.2004 privind un teren viran în suprafata de 920,70 mp ce formeaza un lot distinct care face parte din imobilul situat în mun. Constanta, str. I. nr. 1B, având numarul cadastral 7432/2, înscris în cartea funciara nr.38187. Pretul integral stipulat era de 28.000 euro, suma din care promitentul cumparator a achitat suma de 2.800 euro, adica suma de 11.455,64 lei, iar restul de pret urma sa fie achitat pâna la data de 07.08.2004. În data de 10.08.2004 s-a încheiat actul aditional autentificat sub nr.4849 prin care partile convin la prelungirea termenului pentru încheierea contractului da vânzare cumparare pâna la data de 10.09.2004, iar la data de 27.08.2004 s-a încheiat acest contract autentificat sub nr.5427 la BNP C.B. pentru pretul de 57.397,20 lei inclusiv TVA, adica echivalentul a 14.000 euro si este achitat societatii vânzatoare integral înaintea autentificarii contractului prin factura seria CT ACC nr.6875121/23.08.2004. Prin aceasta vânzare a fost, însa, diminuat pretul stabilit prin antecontractul de vânzare cumparare de la 28.000 euro la 14.000 euro ajungând valoarea terenului acoperit cu o platforma betonata cu mult sub pretul pietei pentru zona respectiva astfel încât au fost prejudiciati creditorii societatii.
Prin sentinta civila nr.3170/COM/2007, judecatorul sindic a respins actiunea ca nefondata retinând ca la interogatoriul luat pârâtei SC E.A. SRL, aceasta a declarat ca pretul stabilit de parti în a fost modificat prin acordul comun al partilor, ca nu avea cunostinta de dificultatile financiare ale vânzatoarei si ca termenul de încheiere în forma definitiva a fost prelungit prin acordul partilor.
La dosar a fost depus de catre pârâta contractul de schimb fara sulta autentificat sub nr.3897/06.07.2004 prin care pârâta SC E.P.I. SRL a efectuat un schimb de terenuri cu SC T. SRL evaluate fiecare la 66.000.000 lei si în care se arata ca SC T. se obliga sa nu desfiinteze gardul ce împrejmuieste terenul pe care îl da în schimb SC E.P.I. SRL.
De asemenea, la dosar a fost depus o lista cu preturile informative minime si maxime de cumparare pentru locuinte si terenuri în care pentru terenuri situate în zona CET sau CFR Palas valorile sunt între 10- 55 USD/mp.
Din raportul de expertiza imobiliara efectuat în cauza de expert ing. B.D. rezulta ca la data de 27.08.2004 valoarea de circulatie a terenului era de 15 284 euro, a împrejmuirii era de 1819 euro si a platformei de beton era de 9097 Euro, în total 26200 euro, respectiv 28,5 euro/mp.
S-a mai retinut ca în temeiul art. 61 lit. b din Legea nr. 64/1995 modificata, în vigoare la data formularii actiunii, lichidatorul judiciar al debitoarei aflata în procedura insolventei a invocat nulitatea vânzarii cumpararii motivata de încalcare art. 948 C.civ si 1294-1295 C.civ. Din motivarea actiunii rezulta, însa, ca motiv de nulitate diminuarea valorii transferului cu 50% fata de întelegerea partilor din antecontract si, astfel, vânzarea bunului la un pret derizoriu.
În ce priveste întelegerea partilor, a motivat judecatorul sindic, promisiunea bilaterala de vânzare cumparare reprezinta un acord de vointa prin care ambele parti se obliga sa încheie în viitor contractul de vânzare cumparare. Fiind un acord de vointa, ca si în cazul contractului, sunt aplicabile dispozitiile art. 969 C.civ. potrivit caruia prin consimtamântul ambelor parti se pot încheia, modifica, desface si desfiinta acte juridice.
Astfel, principiul autonomiei de vointa este aplicabil nu numai la încheierea contractelor dar si la modificarea acestora sau chiar desfiintarea lor. Atâta timp cât potrivit art. 969 alin. 2 C.civ. conventia partilor se poate revoca prin consimtamântul mutual, este evident ca prin consimtamântul partilor se pot aduce modificari ale contractului si, cu atât mai mult, ale antecontractelor încheiate între parti. Prevederea din antecontractul partilor din cauza de fata privind nemodificarea pretului de refera la modificari unilaterale iar nu bilaterale ale clauzelor din contract. Prin urmare, modificarea ulterioara a pretului vânzarii prin acordul ambelor parti asa cum rezulta din probele administrate (prezenta în fata notarului public, emiterea facturii fiscale cu pretul prevazut în contract) nu reprezinta un motiv de nulitate a actului juridic respectiv ci, dimpotriva, un drept prevazut de lege.
Cu privire la pretul derizoriu invocat de reclamant, s-a constatat ca acesta este reglementat în art.1303 C.civ care arata ca pretul vânzarii trebuie sa fie serios, respectiv sa fie proportional cu valoarea lucrului vândut. Prin urmare, pretul este derizoriu ori de câte ori este atât de disproportionat în raport de valoarea lucrului vândut încât sa nu existe pret, sa nu poata constitui obiectul obligatiei cumparatorului si deci o cauza suficienta a obligatiei asumate de vânzator de a transmite dreptul de proprietate. Din probele administrate a rezultat, însa, ca pretul la care a fost vândut nu a fost derizoriu si anume: în urma cu numai o luna vânzatoarea a evaluat în cadrul unui schimb de teren acelasi imobil la suma de 66.000.000 lei vechi si l-a vândut apoi cu 573.972.000 lei; din lista depusa de notarul public din acea perioada preturile minime erau între 10- 55 euro/mp, respectiv 333 000 – 1 831 000 lei/mp pe când între parti a fost vândut cu 623 408,27 lei/mp.
Instanta a apreciat ca pretul de vânzare a imobilului nu a fost derizoriu astfel încât, nefiind nicio alta cauza de nulitate a contractului invocata de reclamant.
În temeiul art. 274 C.pr.civ, instanta a obligat partea cazuta în pretentii la plata cheltuielilor de judecata efectuate în suma de 2380 lei.
Împotriva sentintei mentionate a declarat recurs reclamantul lichidator judiciar Iorgu Constantin care a criticat solutia judecatorului sindic ca fiind nelegala si netemeinica.
A sustinut recurentul ca hotarârea atacata a fost pronuntata cu aplicarea gresita a legii, respectiv cu ignorarea reglementarilor speciale în materia insolventei – Legea nr.85/2006, în favoarea unor reglementari cu caracter general – prevederile art.969 alin.2 si ale art.1303 Cod civil.
A aratat recurentul, în esenta, ca din succesiunea conventiilor încheiate între parti a rezultat o diminuare cu 50% a pretului stabilit initial prin antecontractul de vânzare-cumparare, respectiv de la 28.000 euro la 14.000 euro, în pofida stipulatiei din antecontractul de vânzare-cumparare conform careia nu putea interveni nicio modificare de pret. În pofida tuturor dovezilor administrate în cauza, instanta s-a limitat la invocarea disp. art.969 si 1303 Cod civil, nefiind luate în considerare premisele stabilite de Legea nr.85/2006 cu privire la conditiile speciale în care a avut loc acordul de vointa, respectiv în perioada suspecta de 3 ani anteriori deschiderii procedurii insolventei si prejudiciul provocat creditorilor prin înstrainarea averii imobile a societatii contra unei prestatii vadit disproportionate.
În ceea ce priveste caracterul fraudulos al actului, a motivat recurentul ca intentia frauduloasa a debitoarei poate fi dedusa si din renuntarea la pretul solicitat initial prin antecontractul de vânzare-cumparare în favoarea unui pret diminuat cu 50% în conditiile în care, la data perfectarii actului, societatea se confrunta cu dificultati financiare.
A mai sustinut recurentul ca prin art.80 alin.1 lit.b din Legea nr.85/2006 se instituie o prezumtie relativa de frauda a debitorului insolvent care realizeaza operatiuni comerciale în care prestatia debitorului o depaseste vadit pe cea primita, în cauza disproportia vadita dintre prestatii fiind atestata de raportul de expertiza imobiliara efectuat din care rezulta ca valoarea de circulatie a imobilului înstrainat era de 26.200 euro, deci cu 87,14% mai mare decât pretul primit de debitoare. În cauza, prezumtia de frauda nu a fost rasturnata de niciuna din probele administrate în cauza.
Intimata-pârâta, legal citata, nu s-a prezentat în instanta si nu a formulat cereri în aparare.
Analizând cauza sub aspectul motivelor invocate, Curtea constata ca recursul este fondat.
Astfel, prin antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.3943/07.07.2004 la BNP C.B. pârâta debitoare SC E.P.I. SRL s-a obligat sa vânda, iar pârâta SC E.A. SRL s-a obligat sa cumpere pâna la data de 07.08.2004 terenul viran în suprafata de 920,70 mp ce formeaza un lot distinct, care face parte din imobilul situat în Constanta, str. I. nr.1B, compus în totalitate din teren în suprafata de 46.071,80 mp, si constructiile existente pe acest teren pentru pretul de 28.000 euro, suma din care promitentul cumparator a achitat suma de 2800 euro, echivalentul a 114.556.400 lei, la data semnarii contractului definitiv de vânzare cumparare urmând a se achita restul de pret, respectiv echivalentul în lei a sumei de 25.200 euro, fara sa mai poata interveni nicio majorare de pret, nicio modificare a acestuia.
La data de 10.08.2004 s-a încheiat între parti un act aditional autentificat sub nr.4849/2004 la BNP C.B. prin care partile au hotarât de comun acord prelungirea termenului pentru încheierea contractului de vânzare cumparare în forma autentica. La data de 27.04.2004, partile au încheiat contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.5427/27.08.2004 la BNP C.B. stabilind ca pret de vânzare suma de 573.972.000 lei, inclusiv TVA, respectiv echivalentul a 14.000 euro, achitat integral înaintea autentificarii actului. Conform facturii fiscale seria CT ACC nr.6875121 depusa la dosarul cauzei rezulta ca pretul terenului cumparat de SC E.A. SRL este de 573.972.000 lei.
De asemenea, astfel cum rezulta din concluziile raportului de expertiza tehnica efectuat în cauza, valoarea de circulatie a bunului ce face obiectul vânzarii, la data încheierii contractului de vânzare-cumparare, era de 1.076.102.400 lei vechi, echivalentul a 26.240 euro.
Potrivit art.80 din Legea nr. 85/2006, „Administratorul sau, dupa caz, lichidatorul poate introduce la judecatorul-sindic actiuni pentru anularea constituirilor sau transferurilor de drepturi patrimoniale catre terti si pentru restituirea de catre acestia a bunurilor transmise si a valorii altor prestatii executate, realizate de debitor prin (…) operatiuni comerciale în care prestatia debitorului depaseste vadit pe cea primita, efectuate în cei 3 ani anteriori deschiderii procedurii”.
Fata de dispozitiile legale enuntate si având în vedere situatia de fapt prezentata, Curtea constata ca prestatia debitoarei o depaseste vadit pe cea primita. În conditiile în care pretul initial negociat de parti prin antecontractul de vânzare-cumparare era de 28.000 euro, fata de o valoare de circulatie de 26.240 euro, iar pretul final de vânzare a fost de 14.000 euro, nu se poate retine decât ca operatiunea s-a facut, evident, în dezavantajul debitoarei. Ori, un astfel de dezechilibru între cele doua prestatii a prejudiciat, prin micsorarea patrimoniului social, nu numai societatea vânzatoare, ci implicit si pe creditorii acesteia.
Art.80 din Legea nr.85/2006 instituie în situatia data o prezumtie simpla de frauda în dauna creditorilor, prezumtie ce nu a fost rasturnata de parti. Acestea nu au justificat în niciun fel reducerea la jumatate a pretului stabilit initial prin antecontractul de vânzare-cumparare în conditiile în care societatea vânzatoare se afla în dificultate financiara.
Curtea constata ca solutia instantei de fond se bazeaza doar pe interpretarea si aplicarea dispozitiile generale ale Codului civil, respectiv art.948, art.1294-1295 si art.1303, fara ca aceasta sa se refere si la dispozitiile legii speciale în materie, respectiv art.80 din Legea nr.85/2006.
Este adevarat ca, în general, principiul autonomiei de vointa da dreptul partilor sa modifice clauzele contractuale prin consimtamântul mutual, însa situatia dedusa judecatii cade sub incidenta unei legi speciale care se aplica cu prioritate si care are în vedere nu numai interesul partilor ci si interesul creditorilor. De aceea, conditia impusa pentru anularea actului de înstrainare este ca prestatia debitorului sa o depaseasca vadit pe cea primita, fara a se face referire la caracterul derizoriu al pretului. Prin urmare, chiar daca pretul nu este derizoriu, se poate aprecia ca prestatia debitorului o depaseste vadit pe cea primita.
Cauza de anulare prevazuta de art.80 din Legea nr.85/2006 fiind diferita de cea reglementata de dreptul comun, ea trebuia analizata în raport de conditiile impuse de legea speciala.
Pentru considerentele expuse, constatând ca în cauza sunt îndeplinite conditiile cerute de disp. art.80 din Legea nr.85/2006, Curtea admite recursul în baza art.312 alin.1 si 304/1 Cod de procedura civila si modifica în tot hotarârea atacata în sensul admiterii actiunii si anularii contractului de vânzare cumparare.
În baza art.83 alin.1 din Legea nr.85/2006 dispune restituirea în averea debitoarei a bunului transferat de catre tertul dobânditor.
