Anulare contract de vânzare-cumpărare; suprapunere de terenuri; inexistenţa fraudei la lege şi a relei credinţe.
Prin sentinţa civilă nr. 3787/6.03.2008 pronunţată de Judecătoria Iaşi s-au dispus următoarele:
1. Constată că s-a pronunţat asupra excepţiilor lipsei calităţii procesuale active şi de interes şi a cererii de chemare în judecată.
2. Respinge acţiunea formulată de reclamantul M O, domiciliat în…, judeţul Iaşi(la Cabinet de Avocat “George Răzvan Enciu”),/ comuna Voineşti, judeţul Iaşi, în contradictoriu cu pârâtele S.C. TS., cu sediul în…; S.C.A. M S.R.L…; S.C. I., cu sediul în…; Comisia Locală pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată Asupra Terenurilor Iaşi, Comisia Judeţeană Iaşi pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată Asupra Terenurilor şi Oficiul Judeţean de şi Publicitate Imobiliară Iaşi.
Respinge cererea pârâtelor S.C. I şi S.C. TS. privind obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că:
Reclamantul nu a făcut dovada că terenul din contractul de vânzare-cumpărare 2094/2003 care a avut la bază titlul de proprietate contestat 184718/25.01.1996 se suprapune peste cel din titlul său (186209/26.06.2003).
De altfel, actul menţionat nu se impune a fi anulat, cât timp actul primar este valabil (reţinându-se autoritatea de lucru judecat prin sentinţa civilă nr. 5061/21.04.2008 a Judecătoriei Iaşi (dosar nr. 2666/245/2008).
Nu se poate reţine fraudarea legii la încheierea contractului contestat.
Buna credinţă a cumpărătoarei S.C. I şi a vânzătoarei S.C. TS rezultă din faptul că temeinicia contractului s-a făcut în baza certificatului de sarcini eliberat de Judecătoria Iaşi – Biroul de Carte Funciară (fila 32).
Din acest punct de vedere, nu prezintă relevanţă faptul că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 2094/2003 se afla în curs de judecată, dosarul nr. 10617/2003 al lui RD, privind constatarea nulităţii absolute a titlului de proprietate nr. 184718/25.01.1996 în contradictoriu cu S.C. TS şi S.C. V, promovată la 26.06.2003. (Aceasta şi pe considerentul apărării securităţii actului juridic). Nu le este imputabil părţilor faptul că litigiul nu fusese notat în Cartea Funciară şi că dreptul de proprietate pe teren nu fusese intabulat.
Nu se poate reţine nici încălcarea principiului capacităţii de folosinţă a S.C. I la încheierea contractului.
Conform art. 34 din D. 31/1954 “Persoana juridică nu poate avea decât acele drepturi care corespund scopului ei stabilit prin lege, actul de înfiinţare sau statut (1).
Orice act juridic care nu este făcut în vederea realizării acestui scop este nul (2).
Or, reclamantul nu a demonstrat că achiziţionarea terenului prin contractul contestat este contrară scopului S.C. I
Reţine prima instanţă că societatea comercială încheie actele în faptele de comerţ, care servesc la realizarea obiectului ei de activitate, nefiind excluse actele civile atâta timp cât nu sunt contrare scopului acesteia, nedemonstrându-se nici caracterul comercial al operaţiunii, prin lipsa intenţiei de vânzare.
În consecinţă s-a apreciat de prima instanţă că nu sunt motive de nulitate absolută a contractului 2094/2003, acest act fiind încheiat cu respectarea dispoziţiilor în vigoare.
Rezultă că este nefondată şi cererea privind rectificarea cărţii funciare, neexistând motive pentru această operaţiune, în condiţiile în care contractul este valabil.
În raport cu toate aceste considerente, instanţa a respins prezenta acţiune.
De asemenea, instanţa a respins cererea pârâtelor S.C. I si S.C. TS privind obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată, deoarece acestea nu au fost dovedite, nefiind depuse la dosar originalul chitanţelor de plată a onorariului de avocat şi copiile contractelor de asistenţă juridică (menţiunile de pe delegaţie nefiind suficiente).
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs reclamantul care a criticat-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, arătând că, statuarea instanţei de fond privitoare la împrejurarea că reclamantul nu ar fi făcut dovada suprapunerii terenului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare contestat cu suprafaţa înscrisă în propriul titlu de proprietate, este nefondată, întrucât probatoriul administrat în cauză atestă contrariul celor afirmate de către instanţa de fond.
Astfel, dovada suprapunerii celor două suprafeţe de teren a fost făcută prin depunerea la dosarul cauzei a sentinţei civile nr. 10002/02.12.2005 a Judecătoriei Iaşi prin care s-a statuat că există identitate de amplasament între cele două suprafeţe de teren, precum şi prin raportul de expertiză extrajudiciară întocmit de expert Constantin Costache.
Privitor la buna credinţă a cumpărătoarei S.C. I la momentul încheierii Contractului de vânzare-cumpărare nr. 2094/2003 susţine recurenta că la momentul autentificării convenţiei sus-menţionate pe rolul Judecătoriei Iaşi se află în curs de judecată Dosarul nr. 10617/2003 având ca obiect cererea numitului RD privind constatarea nulităţii absolute a Titlului de proprietate nr. 184718/25.10.1996, cerere formulată în contradictoriu cu S.C. TS şi S.C. V, şi introdusă la data de 26.06.2003.
Instanţa de fond a considerat că existenţa litigiului asupra titlului de proprietate al vânzătoarei nu este de natură a atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare, întrucât, atât vânzătoarea, cât şi cumpărătoarea, au fost de bună credinţă la încheierea contractului neavând cunoştinţă despre existenţa litigiului, care nu fusese notat în cartea funciară a imobilului.
Susţine recurenta că argumentul instanţei de fond este rezultatul unei aplicări greşite a normelor de drept substanţial, întrucât buna-credinţă a dobânditorului unui bun este de natură a acoperi doar cauzele de nulitate absolută ce afectau titlul de proprietate al vânzătorului (actul originar) şi care s-au transmis şi asupra actului de proprietate al cumpărătorului (actului subsecvent de dobândire9 ca efect al principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, nu şi cauzele de nulitate absolută care au luat fiinţă la momentul încheierii actului subsecvent şi care îl privesc exclusiv pe acesta, fără vreo legătură cu actul de proprietate originar, aşa cum este motivul de nulitate absolută întemeiat pe nerespectarea disp. art. 15 (1) şi (29 din Legea nr. 54/1998, respectiv existenţa unui litigiu cu privire la titlul terenului, fără a analiza atitudinea subiectivă a părţii constând în cunoaşterea sau necunoaşterea existenţei litigiului, cu atât mai mult cu cât, aşa cum a precizat anterior, buna-credinţă a dobânditorului nu are efect decât în privinţa nulităţii ce afectau actul de proprietate originar, fără a avea vreo incidenţă în privinţa cauzelor de nulitate ce afectează exclusiv actul subsecvent de dobândire.
Privitor la statuarea instanţei conform căreia în cartea funciară a imobilului nu exista nicio menţiune cu privire la litigiul respectiv, menţionează că această susţinere este nefondată, întrucât la momentul încheierii convenţiei (04.08.2003), terenul respectiv nu era înscris în Cartea Funciară, această operaţiune efectuându-se mai târziu, prin Încheierea de intabulare nr. 15030/2003 a Biroului de Carte Funciară de pe lângă Judecătoria Iaşi astfel că, în mod obiectiv nu există posibilitatea înscrierii litigiului într-un document de publicitate imobiliară.
Susţine recurenta că în măsura în care pârâta ar fi dat dovadă de o minimă diligenţă în acest sens (cu atât mai mult cu cât terenul nu era înscris în Cartea Funciară), aceasta ar fi putut să se informeze cu privire la existenţa unui eventual litigiu din cuprinsul opisurilor alfabetice ale Judecătoriei Iaşi.
Privitor la motivul de nulitate absolută născut din încălcarea principiului specialităţii capacităţii de folosinţă al S.C. I şi că, în acest mod ar fi fost încălcat principiul specialităţii capacităţii de folosinţă al acestei pârâte.
De asemenea, invocă recurenta, la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare cu S.c. TS, S.C. I era lipsită de capacitatea de a încheia astfel de acte juridice, acestea fiind contrare scopului său (individualizat concret prin activităţile prevăzute ca şi obiect de activitate al societăţii, în actul constitutiv al acesteia), dobândind această posibilitate doar la data de 28.01.2004.
Intimatele au formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca neîntemeiat.
Nu s-au administrat probe noi în recurs.
Analizând actele şi lucrările dosarului, sub aspectul motivelor de recurs invocate şi al dispoziţiilor legale aplicabile cauzei, tribunalul constată că recursul este neîntemeiat motivat de considerentele ce succed.
În prezenta cauză reclamantul M O a chemat în judecată pe pârâtele S.C. TS, S.C. I, Comisia Locală pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Iaşi, Comisia Judeţeană Iaşi pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Iaşi, pentru a dispune:
– constatarea nulităţii absolute parţiale a titlului de proprietate nr. 184718/25.10.1996, emis pe numele S.C. A (a cărei succesoare este S.C. TS) pentru suprafaţa de 15.000, teren proprietatea reclamantei.
– constatarea nulităţii absolute parţiale pentru suprafaţa de 15.000 mp teren proprietatea reclamantului a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2904/04.08.2003, încheiat între S.C. TS ŞI s.c. I pentru terenul de 32.903 mp din intravilanul municipiului Iaşi, judeţul Iaşi, cu număr cadastral 5630, tarlaua 34, parcela 1610/2;
– rectificarea cărţii funciare nr. 36568 a localităţii Iaşi, în sensul diminuării cu 15.000 mp a suprafeţei de teren proprietatea S.C. I de la 32.903 la 17.903 mp:- cu cheltuieli de judecată.Tribunalul constată că prin sentinţa civilă nr. 5061/21.04.2008,Judecătoria Iaşi a admis excepţiile lipsei calităţii procesual active şi de interes a reclamantului precum şi excepţia autorităţii de lucru judecat şi în consecinţă a dispus respingerea cererii de chemare în judecată.
Prin Decizia civilă nr. 2113731.10.2008, Tribunalul Iaşi a admis recursul promovat de reclamantul M O împotriva sentinţei primei instanţe, pe care a casat-o în parte, în sensul că reclamantul nu îşi justifică interesul şi calitatea procesuală doar în privinţa primului capăt de cerere privind constatarea nulităţii absolute parţiale a Titlului de proprietate nr. 184718/25.10.1996, însă are interes şi calitate procesuală în soluţionarea capetelor de cerere privind constatare nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2094/04.08.2003 şi a rectificării cărţii funciare, cauza fiind trimisă Judecătoriei Iaşi în vederea rejudecării acestor două capete de cerere.
Tribunalul constată că din dispoziţiile art. 1173 rezultă că actul autentic se bucură de prezumţia de validitate, iar proba contrară trebuie făcută de cei care îl contestă.
Conform art. 948 raportat la art. 966 Cod civil şi urm. cauza actului juridic trebuie să existe să fie reală, licită şi morală.
Pe de altă parte, art. 967 Cod civil instituie prezumţiile relative de existenţă şi validitate a cauzei actului juridic. Întrucât în favoarea pârâţilor funcţionează de drept, prezumţia relativă revenea pentru reclamant, sarcina de a proba nevalabilitatea cauzei actului juridic încheiat.
Instanţa apreciază că probele administrate în cauză nu sunt denatură să înlăture prezumţiile menţionate.
În plus vânzarea bunului altuia nu este sancţionată juridic cu nulitatea absolută a actului juridic decât în condiţiile în care se probează fraudarea dreptului şi interesului adevăratului proprietar, în sensul că ambele părţi au cunoscut în momentul înstrăinării că se vinde, respectiv se cumpără bunul altuia, operaţiunea având caracter exclusiv speculativ. În cazul în care nu se poate dovedi frauda ambelor părţi contractante, adevăratul proprietar are la dispoziţie acţiunea în revendicare împotriva posesorului neproprietar şi nu acţiunea în anularea actului.
Deşi recurentul a invocat faptul că în speţa dedusă judecăţii nu prezintă relevanţă buna credinţă, Tribunalul constată că nu poate fi primită această teorie deoarece potrivit art. 1898, 1899 Cod civil, buna credinţă se presupune întotdeauna şi reprezintă credinţa posesorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate măsurile cerute de lege pentru a putea transmite proprietatea.
Tribunalul constată în plus că frauda la lege reprezintă operaţiunea ce constă în folosirea anumitor dispoziţii legale dar nu în scopul pentru care acestea au fost edictate ci în vederea eludării altor dispoziţii legale.
Instanţa de control judiciar constată că reclamantul căruia îi revenea sarcina probei nu a dovedit nici fraudarea legii de către pârâtă şi nici reaua credinţă a pârâtei S.C. TS
În doctrină s-a statuat ca buna credinţă e imperios necesar să stea la baza exercitării tuturor drepturilor civile în sensul că acestea trebuie exercitate cu intenţia dreaptă, cu loialitate, diligenţă şi prudenţă.
Onestitatea reprezintă convingerea pozitivă a subiectului de drept de a nu acţiona în dispreţul legii, înfrângând o normă juridică sau nesocotind dreptul său interesul legitim al altui subiect de drept.
Pentru ca buna credinţă să-şi producă efectele specifice este necesar ca subiectul de drept care acţionează cu onestitate să se afle în acelaşi timp într-o eroare scuzabilă. Cât priveşte caracterul scuzabil acesta se întemeiază pe diligenţă şi prudenţă deoarece nu este suficient ca subiectul de drept să aibă convingerea că acţionează în spiritul legii ci mai este necesar ca respectiva convingere să nu fie neglijentă sau imprudentă ci să fie bazată pe un examen critic al dreptului dobândit.
Pentru analiza legitimităţii dreptului dobândit pentru a evita acţiunea neglijenţa sau imprudenţa doctrina nu cere subiectului de drept aprofundarea normelor juridice ci se cere o diligenţă medie.
Buna credinţă în speţă trebuie să fie fondată pe convingerea sinceră, pe care o are un om diligent, în raport cu realitatea legislativă prezentă, că dobândeşte un imobil de la un proprietar; de la o persoană care deţine şi transmite un mod valabil un drept de proprietate.
Or, probele administrate relevă că în persoana pârâtei S.C. I sunt întrunite elementele definitorii ale conceptului de bună credinţă.
Astfel, la data încheierii contractului contestat 2094/2003 autoritatea competentă Biroul de Carte Funciară a emis certificatul de sarcini al bunului imobil din cuprinsul căruia rezultă că acesta era liber de sarcini, nefiind imputabil cumpărătoarei, faptul că nu ar fi efectuat verificări în registrele instanţelor judecătoreşti după opisul alfabetic cum susţine recurentul evidenţele instanţelor nefiind ţinute după imobile ci după persoane şi obiect.
Tribunalul constată că art. 19 din Legea nr. 54/1998 invocat de reclamantul recurent prevedea următoarele:1) Sunt interzise înstrăinările, sub orice formă, a terenurilor cu privire latitlul cărora exista litigii la instanţele judecătoreşti,pe tot timpul soluţionării acestor litigii;2) Înstrăinările încheiate cu încălcarea prevederilor alin. 1 sunt nule.Nulitatea va fi constatată de către instanţa judecătorească,la cererea oricărei persoane interesate şi a procurorului.3) Serviciile de transcripţiuni, şi inscripţiuni, precum şi birourile de cartefunciară ale judecătoriilor vor evidenţia, în registrele de publicitate, opoziţiile de înstrăinare formulate de partea interesată şi, în aceste cazuri, vor refuza eliberarea certificatelor de sarcini necesare autentificării înstrăinărilor.
Ori în cauză tribunalul reţine că reclamantul M O invocă faptul că un terţ, numitul RD promovase un litigiu însă acest litigiu nu era înscris în registrele de publicitate şi nici nu se formulase opoziţie la înstrăinare cu privire la imobilul ce a făcut obiectul contractului contestat nr. 209474.08.2003. În plus, Tribunalul notează că nu este imputabil intimatei pârâte cumpărătoare de bună-credinţă faptul că terenul nu era înscris în Cartea Funciară cum neîntemeiat invocă recurentul.
În ce priveşte faptul că actul de vânzare-cumpărare ar fi nul datorită încălcării de către pârâtă a principiului specialităţii capacităţii de folosinţă a pârâtei, Tribunalul constată că în practica şi doctrina în materie ca specialitatea capacităţii de folosinţă a societăţii comerciale este determinată prin precizarea obiectului de activitate şi constă în aceea că societatea poate încheia numai actele şi faptele de comerţ care servesc la realizarea obiectului de activitate, fără ca actele de comerţ la care se referă dispoziţiile legale să fie confundate cu actele juridice de natura civilă, cum este cazul în speţă.
Potrivit art. 4 din Codul comercial “se socotesc, afară de acestea ca fapte de comerţ, celelalte contracte şi obligaţiuni ale unui comerciant, dacă nu sunt de natură civilă_ “.
Coroborând dispoziţiile art. 3 şi 4 Cod comercial se desprinde faptul că trăsătura caracteristică a vânzării-cumpărării comerciale (în sensul unui act sau fapt de comerţ) o constituie intenţia de revânzare, în caz contrar fiind vorba de o vânzare-cumpărare de natură civilă.
Faţă de considerentele anterior expuse, Tribunalul constată că nefiind probate motivele de nulitate absolută invocate de reclamant, nu se mai impune a se analiza şi motivele privind existenţa suprapunerii între terenul proprietatea reclamantului şi terenul ce a format obiectul contratului contestat, recursul urmând în consecinţă a fi respins în baza art. 312 Cod procedură civilă.
