Decizia civilă nr. 314/R din 08.09.2010 a Curţii de Apel Galaţi
Prin cererea formulată, reclamanţii N.S. şi N.M. au chemat în judecată pârâţii V.T.P., V.A., V.O.C. şi V.A.E., şi au solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună ieşirea din indiviziune a părţilor pentru suprafaţa de 871 mp. teren intravilan situat în Focşani, str. P. , atribuirea către pârâtul V.P. a suprafeţei de 450 mp. din terenul descris anterior, perfectarea convenţiei de vânzare-cumpărare intervenită între părţi la data de 13.08.2004, cu cheltuieli de judecată.
In motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat că, la data de 13.08.2004 au încheiat cu pârâtul V.P., antecontractul de vânzare-cumpărare la un birou notarial, prin care părţile s-au obligat, după cum urmează : pârâtul V.P. să transmită dreptul de proprietate asupra suprafeţei de 450 mp. teren, să clarifice situaţia juridică a bunului deţinut în indiviziune, reclamanţii să plătească preţul vânzării la data perfectării convenţiei şi respectiv 15.000 Euro cu titlu de avans, urmând ca la perfectarea vânzării să achite restul de 7500 Euro.
Reclamanţii au precizat că, au achitat suma de 15.000 Euro cu titlu de avans iar de la data încheierii actului menţionat anterior, a luat legătura cu pârâtul căruia i-au solicitat să încheie actul de vânzare-cumpărare, însă acesta a refuzat.
Au mai arătat că bunul imobil descris anterior a aparţinut numitei V.E., decedată la 11.10.1989 de pe urma căreia au rămas ca moştenitori V.P. şi V.N., acesta din urmă în prezent decedat. Cum părţile nu au ieşit din indiviziune asupra acestei suprafeţe, a solicitat admiterea acţiunii.
Prin sentinţa civilă pronunţată de Judecătoria Focşani s-a admis în parte acţiunea şi în consecinţă s-a perfectat convenţia de vânzare-cumpărare încheiată între V.P., N.S. şi N.M. la 13.08.2004 cu privire la suprafaţa de 450 mp.
Pentru a se pronunţa această sentinţă s-au reţinut întocmai cele precizate de reclamanţi.
Împotriva sentinţei au declarat apel în termen toţi pârâţii.
Prin apelul lor aceştia critică sentinţa considerând că aceasta este nelegală şi netemeinică prin aceea că:
– în mod greşit instanţa de fond a admis o acţiune lipsită de ,,causa petendi” introdusă de persoane fără calitate procesuală activă întrucât reclamanţii sunt străini de succesiunea defunctului V.E. iar textele de lege invocate de aceştia, respectiv art.731 şi 785 cod civil nu le conferă acestora dreptul de a introduce acţiune de partajare a bunurilor succesorale ci le conferă doar un drept de opoziţie care se restrânge la un simplu drept de control şi supraveghere a împărţelii în scopul ca aceasta să se facă în mod corect.
– Instanţa de fond a încălcat regula umanităţii aplicabilă actelor juridice încheiate cu privire la bunurile aflate în indiviziune, obligându-l pe pârâtul V.P. să perfecteze convenţia de vânzare cumpărare pentru suprafaţa de 450 mp teren nedeterminată în individualitatea sa, fără a ţine cont că între părţi nu există o convenţie de vânzare cumpărare ci doar o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare care nu cere ca efect transmiterea proprietăţii.
– Instanţa de fond a confundat natura juridică şi efectele promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare cu cele ale convenţiei de vânzare cumpărare, pronunţând o hotărâre care încalcă dispoziţiile art. 948 pct.2 şi 3 cod civil.
Prin decizia civilă a Tribunalului Vrancea s-a admis apelul, s-a schimbat în parte sentinţa civilă apelată în sensul că s-a perfectat vânzarea-cumpărarea pentru suprafaţa de 280 mp. în loc de 450 mp. S-a constatat că s-a achitat preţul de 15.000 Euro pentru acest teren. S-a respins ca nefondat apelul declarat de pârâţi.
Pentru a se pronunţa această decizie s-au reţinut următoarele :
Referitor la apelul declarat de pârâtul V.T.P., acesta este fondat în parte, cu privire la întinderea suprafeţei de teren înstrăinată şi cu privire la preţ.
Din cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare din 13 august 2004, rezultă că V.T.P. s-a obligat să vândă reclamanţilor N.S. şi N.M. suprafaţa de 871 mp teren sau cât se va găsi la măsurătoare, situată în Focşani str. P. jud. Vrancea. S-a arătat în cuprinsul antecontractului că acest teren aparţine în indiviziune pârâţilor, iar V.T.P. s-a obligat să rezolve situaţia proprietăţii.
Preţul acestei vânzări cu privire la întreaga suprafaţă de teren nu a fost stabilit.
Rezultă însă din termenii contractului că la data autentificării s-a achitat suma de 15.000 de Euro ce reprezintă contravaloarea unei părţi de teren de circa 300 de metri pătraţi. Din expertiza tehnică efectuată în cauză rezultă că această porţiune de teren este îngrădită şi este stăpânită de reclamanţii intimaţi de la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare şi este în suprafaţă de 280 mp.
Cu privire la această suprafaţă pârâtul V.P. a fost de acord cu perfectarea vânzării.
Din cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare, nu rezultă care este preţul pentru diferenţa de teren şi care este suprafaţa ce urmează a fi vândută, clauzele fiind confuze, făcându-se referire când la suprafaţa de 871 mp când la suprafaţa de 450 mp, şi la ,,cealaltă parte” din preţ, fără o stabilire concretă a acesteia.
Considerând cele de mai sus, tribunalul a constatat că sub acest aspect apelul declarat de V.T.P. este fondat.
Referitor la celelalte motive de apel invocate de V.T.P. şi la apelul pârâţilor V.A., V.O.C. şi V.A.E., s-a reţinut că acestea nu sunt fondate.
Reclamanţii intimaţi au calitate procesuală activă. Este adevărat că aceştia sunt străini de succesiunea defunctei V.E. dezbătută în prezenta cauză însă acţiunea lor este întemeiată pe dispoziţiile art.974 cod civil care reglementează acţiunea oblică şi potrivit cărora ,,creditorii pot exercita toate drepturile şi acţiunile debitorului lor afară de acelea care îi sunt exclusiv personale”.
În ce priveşte dispoziţiile art.731-732 cod civil ele se referă la titlurile executorii obţinute în contra defunctului, care, potrivit art.750 sunt personal executorii şi în contra eredului şi nu-şi găsesc aplicabilitatea în speţă, considerent faţă de care instanţa de fond nu le-a analizat.
În ce priveşte art.728 cod civil reglementează ieşirea din indiviziune iar art.785 cod civil,invocat de apelanţi conferă dreptul creditorilor unui coerede să fie prezent la împărţeala, tocmai pentru ca aceasta să nu se facă ,,cu viclenie în vătămarea drepturilor lor”.
Nici motivul referitor la regula umanităţii nu poate fi primit. Este adevărat că în principiu, toate actele juridice referitoare la bunurile aflate în indiviziune, privite în materialitatea lor, trebuie făcută cu acordul unanim al coindivizarilor. Dacă însă un coindivizar încheie singur actul de dispoziţie soarta acestui act depinde de rezultatul partajului care produce efecte retroactive.
Impotriva deciziei civile nr. 13/2010 au declarat recurs toate părţile.
Recurenţii-reclamanţi N. M. şi N.S. au invocat următoarele motive :
1. instanţa de apel s-a pronunţat asupra unei împrejurări necontestate de apelant. Astfel, instanţa a constatat că vânzarea este perfectă exclusiv pentru suprafaţa de teren achitată, fără ca apelantul să fi indicat în motivele de apel o astfel de împrejurare sau să fi solicitat modificarea în parte a sentinţei.
2. au fost încălcate disp.art.1925 Cod civil care prevăd că transferul dreptului de proprietate operează chiar dacă preţul nu s-a plătit;
3. posesia lor a fost interpretată eronat şi-n defavoarea lor ;
4. obiectul convenţiei este determinabil ;
5. hotărârea instanţei de apel nu este motivată.
Recurenţii pârâţi V.A., V.O.C. şi V.A.E. au invocat următoarele motive :
1. instanţa de apel a preluat eroarea instanţei de fond care a admis o cerere introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă şi inadmisibilă în raport cu art. 974 Cod civil.
Art. 728 Cod civil face trimitere la dreptul coerezilor de a ieşi din indiviziune oricând, fără a îngădui creditorilor personali ai unui coerede să ceară împărţeala succesiunii.
Art. 731 Cod civil face referire la creditorii defunctului, iar art. 974 Cod civil condiţionează admisibilitatea unei acţiuni oblice de existenţa unui pericol de insolvabilitate al debitorului, creditorul să aibă un interes legitim şi serios şi creanţa să fie certă lichidă şi exigibilă.
2. instanţa de apel le-a încălcat dreptul de proprietate pentru că înainte de a se face împărţeala succesiunii a dispus reducerea masei succesorale cu 280 mp., deşi nu au fost părţi ai convenţiei din 2004.
3. motivarea hotărârii este străină de natura pricinii pentru că există contradicţii în a reţine aplicabilitatea-n speţă a art.974 Cod civil şi pentru că s-a apreciat că regula unanimităţii nu poate fi primită.
4. instanţa de apel a confundat natura juridică şi efectele promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare cu cele ale convenţiei de vânzare-cumpărare.
Acest ultim motiv de recurs este reiterat şi de recurentul pârât V.T.P. şi în susţinerea lui a invocat nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare pentru că nu era proprietar la data încheierii lui, pentru că promisiunea de vânzare nu a avut un obiect determinat şi pentru că s-a încheiat fără acordul celorlalţi coindivizari, iar promitenţii cumpărători erau în cunoştinţă de cauză cu privire la acest aspect.
Examinând actele şi lucrările dosarului, Curtea a constatat următoarele :
Din analiza contractului de vânzare-cumpărare rezultă că recurentul-pârât V.T.P. a făcut o promisiune de vânzare-cumpărare către recurenţii-reclamanţi N.M. şi N.S. având ca obiect „dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 871 mp., respectiv cât se vor găsi la măsurători”. Aşa se şi intitulează actul juridic încheiat de părţi.
Referitor la preţ se menţionează următoarele :
„În vederea efectuării vânzării finale se avansează de cumpărător suma de 15.000 euro – contravaloarea unei părţi din teren de circa 300 mp, urmând ca cealaltă parte să fie achitată o dată cu întocmirea întregului act pe întreaga suprafaţă găsită la măsurători ori pe partea ce mi se cuvine mie de circa 450 mp.”.
Se constată cu uşurinţă că atât obiectul convenţiei cât şi preţul sunt determinabile, condiţie suficientă pentru a constata valabilitatea actului încheiat în 13.08.2004. Astfel, părţile fiind în cunoştinţă de cauză cu privire la starea de indiviziune a promitentului-vânzător s-au obligat pentru 871 mp., iar de nu obţinea acordul celorlalţi moştenitori pentru întreaga suprafaţă, promisiunea era valabilă pentru 450 mp.
In speţă, suntem în ipoteza a II-a pentru că-n urma partajului promitentul-vânzător nu a reuşit atribuirea întregului teren.
In ceea ce priveşte preţul şi acesta este determinabil pentru că-n antecontractul de vânzare-cumpărare se precizează clar că suma de 15.000 Euro e ceea ce s-a stabilit pentru 300 mp. Prin regula de trei simplă cu uşurinţă se stabileşte preţul unui mp. şi apoi a 450 mp.
Drept consecinţă, ne aflăm în faţa unui perfect valabil ce cuprinde obligaţii neonorate de promitentul-vânzător şi pentru îndeplinirea cărora e nevoie de instanţă conform disp.art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005.
Faţă de constatările de mai sus se constată că-n speţă a avut loc o interpretare greşită a actului juridic dedus judecăţii – motiv de recurs prev. de art.304 pct.8 Cod procedură civilă. În cererea de recurs a reclamanţilor acest motiv enunţat la pct.4, nu este încadrat în drept, însă elementele prinse de parte în cererea de recurs au permis instanţei să facă încadrarea în drept.
Pe cale de consecinţă, prin prisma disp.art.312 alin.3 teza I din urmează a se admite recursul acestora, a se modifica decizia Tribunalului Vrancea în sensul respingerii apelurilor pârâţilor ca nefondate.
In ceea ce priveşte recursurile pârâţilor V.P. şi V.A., V.O.C. şi V.A.E. urmează a se respinge ca nefondate pentru următoarele considerente :
1. Recurenţii-reclamanţi au calitatea de a introduce o astfel de acţiune în virtutea disp. art. 974 Cod procedură civilă potrivit cărora „creditorii pot exercita toate drepturile şi acţiunile debitorului lor, afară de acelea care îi sunt exclusiv personale”.
Ori, prezenta acţiune nu se înscrie în sfera celor care au un astfel de caracter ci este o acţiune patrimonială care priveşte un drept existent în patrimoniul debitorului.
Pasivitatea promitentului vânzător în a ieşi din indiviziune combinată cu dreptul promitenţilor cumpărători de a obţine prin forţa coercitivă a statului obligarea lui Voicu Paul la a-i transmite dreptul de proprietate asupra terenului ce-l va dobândi în urma partajului determină întrunirea condiţiilor de admisibilitate a intentării unei acţiuni oblice.
Motivul de recurs vizând încălcarea dreptului de proprietate a recurenţilor V.A., V.O.C. şi V.A.E. prin perfectarea vânzării-cumpărării dintre V.P., N.S. şi N.M. este neîntemeiat pentru că este o denaturare a tuturor actelor juridice din acest dosar. În final, nu s-a adus atingere dreptului de proprietate al acestor recurenţi pentru că în urma partajului (dorit şi de ei de altfel potrivit întâmpinării de la fond şi unde şi precizau că vor 1 din teren) aceştia sunt exclusivi a 593 mp. din 1186 mp cât erau în masa succesorală, iar cel obligat să-şi diminueze bucata de teren primită în urma partajului este recurentul V.P. Acest fapt se datorează strict voinţei sale din 2004.
Apoi, recurenţii V.A., V.O.C, V.A.E. au calitate procesuală pasivă pentru că au calitatea de copărtaşi ai terenului în discuţie şi nu de părţi ale antecontractului din 2004.
Aşa cum au precizat şi celelalte instanţe regula unanimităţii nu-şi are aplicabilitatea în speţă pentru că recurentul V.P. a dispus numai cu privire la cota sa. Pentru cotele celorlalţi a precizat că va încerca să obţină ceva, nu a reuşit, s-a luat în calcul ce a dispus cu privire la suprafaţa corespunzătoare cotei sale.
Instanţa de apel nu a confundat promisiunea de vânzare-cumpărare cu însuşi contractul de vânzare-cumpărare ci a reţinut că în cazul neexecutării obligaţiilor asumate prin promisiunea de vânzare cu ajutorul instanţei judecătoreşti se poate obţine executarea obligaţiei asumate de perfectare a vânzării-cumpărării. (red. L.C.)
