Prima instanţă a constatat nulitatea absolută parţială a contractelor încheiate de părţi în privința clauzei privind pierderea dreptului de proprietate a spaţiului cumpărat în cazul în care chiria restantă pentru terenul aferent spaţiului şi penalităţile de întârziere de 2% pe zi de întârziere ating plafonul de 1.000 EURO, administratorul urmând să îl valorifice, prin vânzarea către o terţă persoană, fără trecerea vreunui termen, somaţie sau hotărâre judecătorească.
Împotriva hotărârii a declarat apel reclamanta S.C. D.I. S.R.L. arătând că nu s-a solicitat constatarea intervenţiei pactului comisoriu ca efect al neplăţii preţului, ci ca efect al neexecutării obligaţiilor din contractul de locaţiune. Nu s-a solicitat rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare ci încetarea sau rezilierea contractului ca efect al pactului comisoriu de grad IV. În contract nu s-a înserat o condiţie rezolutorie, iar nulitatea absolută pentru operaţiunea speculativă nu operează. Menţinerea dreptului de proprietate al pârâţilor a fost legată de îndeplinirea obligaţiei de plată a chiriei pentru teren.
Ca o primă observaţie, în apel s-a constatat că pretinsa clauză abuzivă priveşte penalităţile de întârziere aplicabile în cazul obligaţiei de plată a chiriei pentru folosinţa terenului şi nu pentru spaţiile comerciale. Apelanta reclamantă susţine că pârâţii nu au calitatea de consumatori faţă de caracterul comercial al contractelor de vânzare-cumpărare şi faţă de imposibilitatea judecătorului de a modifica clauza penală stipulată de părţi.
Potrivit art. 1 din Legea nr. 193/2000 se constată că sunt supuse acestei legi contractele încheiate între profesionişti şi consumatori pentru vânzarea de bunuri sau prestarea de servicii. Contractele de vânzare-cumpărare a spaţiilor comerciale şi de folosinţă a terenului intră sub incidenţa Legii nr. 193/2000 întrucât sunt încheiate de un profesionist potrivit art. 2 alin. 2 din Legea nr. 193/2000, cazul reclamantei, ele vizează vânzarea de bunuri, respectiv spaţii comerciale şi servicii de închiriere a terenurilor aferente şi utilităţilor şi sunt asumate de persoane fizice în accepţiunea art. 2 alin. 1 din Legea nr. 193/2000 care au acţionat în scopuri din afara activităţii lor comerciale, respectivele persoane fizice nefiind comercianţi potrivit art. 7 din Codul comercial aplicabil la data încheierii contractelor. Faptul că spaţiile comerciale respective au fost utilizate de societatea comercială înfiinţată de pârâţi nu are relevanţă asupra calităţii de necomerciant a pârâţilor cu atât mai mult cu cât în discuţie se află dreptul de folosinţă asupra terenurilor şi nu dreptul de proprietate asupra spaţiilor comerciale. Prin urmare, prezumţia de comercialitate prevăzută de art. 4 şi art. 56 din Codul comercial nu poate fi reţinută în cazul pârâţilor cu privire la terenul închiriat de apelanta reclamantă şi pentru care se solicită a se achita penalităţile de întârziere.
Factorul-cheie al noţiunii de consumator se referă la calitatea contractantului în cadrul actului juridic în cauză, fiind esenţială natura şi finalitatea contractului, iar nu situaţia subiectivă, întrucât una şi aceeaşi persoană poate fi considerată consumator în cadrul anumitor operaţiuni şi profesionist în cadrul altor operaţiuni. În acest sens, astfel cum s a evidenţiat în Hotărârea Asbeek Brusse și de Man Barabito, trebuie să se aibă în vedere faptul că directiva europeană „definește contractele cărora li se aplică prin referire la calitatea contractanților, după cum aceștia acționează sau nu acționează în scopuri legate de activitatea lor profesională”. În cazul în care nu reiese cu claritate că un contract a fost încheiat exclusiv fie cu un scop personal, fie cu un scop profesional, contractantul în cauză urmează a fi calificat drept consumator dacă obiectul profesional nu predomină în contextul general al contractului, având în vedere ansamblul circumstanţelor în care au fost încheiate actele juridice. Rolul unei persoane fizice de reprezentant legal al unei societăţi comerciale la încheierea unui contract accesoriu de închiriere, cum e cazul în speţă, nu are efecte asupra calităţii sale de consumator în cadrul contractului principal în acest sens fiind concluziile AG Cruz Villalón în cauza C-110/14 Costea.
În legătură cu imposibilitatea cenzurării clauzei penale a penalităţilor de întârziere, susţinerile apelantei reclamante urmează a fi respinse având în vedere că prevederile art. 4 din Legea nr. 193/2000 permit analizarea caracterului abuziv al unei clauze penale întrucât „o clauză contractuală care nu a fost negociată direct cu consumatorul va fi considerată abuzivă dacă, prin ea însăşi sau împreună cu alte prevederi din contract, creează, în detrimentul consumatorului şi contrar cerinţelor bunei-credinţe, un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor”. Prin urmare, dispoziţiile menţionate nu exclud posibilitatea de analizare a unei clauze penale din perspectiva caracterului abuziv.
Prevederile art. 1066 (şi următoarele) din Codul civil aplicabile la data încheierii contractelor din litigiu, reglementează regimul juridic al clauzei penale, ce reprezintă acea convenţie accesorie contractului principal prin care părţile determină echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării, executării cu întârziere sau necorespunzătoare a obligaţiei contractuale. Deşi aplicarea clauzei penale are loc direct între părţi, fără a fi necesară intervenţia instanţei judecătoreşti, nimic nu împiedică partea interesată să sesizeze instanţa atunci când apreciază că invocarea ei s-a făcut în mod abuziv, partea având posibilitatea de a cere instanţei să constate că nu sunt întrunite condiţiile pentru acordarea de despăgubiri şi deci pentru aplicarea clauzei penale. Tot instanţa poate, în temeiul legii, să micşoreze cuantumul clauzei penale, în caz de executare parţială a obligaţiei, în temeiul art. 1070 din Codul civil, iar intervenţia instanţei în aceste cazuri nu contravine principiului forţei obligatorii a contractelor. Aceste din urmă dispoziţii nu sunt aplicabile în speţă întrucât nu a avut loc o executare parţială a obligaţiei de plată a chiriei pe perioada martie 2011-iunie 2012. De asemenea, nu se poate reproşa Legii nr. 193/2000 că aduce atingere principiului libertăţii de voinţă, întrucât această lege are ca scop tocmai combaterea abuzului de putere dominantă şi deci de voinţă al unei singure părţi. De altfel, principiul libertăţii contractuale fiind unul legal, legiuitorul poate să deroge de la acest principiu, pentru raţiuni temeinic justificate, prin prevederi legale speciale.
Instanţa de fond a reţinut caracterul abuziv al clauzei penale faţă de imposibilitatea părţilor de a negocia clauza şi de existenţa unui dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor contractante potrivit anexei 1 pct. i din Legea nr. 193/2000. Apelanta reclamantă a apreciat că acest dezechilibru între drepturile şi obligaţiile părţilor s-a datorat culpei pârâţilor care nu au achitat timp de 6 ani chiria pentru terenul aferent spaţiului comercial, fără însă a observa că aprecierea caracterului abuziv se analizează la momentul încheierii contractelor, respectiv aprilie 2004 şi octombrie 2007.
Încadrarea unei stipulaţii contractuale în anexa din cuprinsul Legii nr. 193/2000 nu are ca efect automat declararea ca abuzivă a clauzei, aceasta fiind şi interpretarea literală a legii care prevede că „sunt considerate clauze abuzive” şi nu că „vor fi declarate abuzive”, astfel că aprecierea caracterului abuziv se realizează luând în considerare anumite criterii, iar dobânda legală poate fi reţinută ca indicator pentru stabilirea cuantumului uzual al prejudiciului cauzat de neexecutarea la termen a unei obligaţii băneşti potrivit O.G. nr. 9/2000 şi O.G. nr. 13/2011.
Stipularea unei penalităţi de 2% pe zi de întârziere, echivalează cu o penalitate cumulată de 730% pe an, ceea ce contravine dispoziţiilor imperative ale Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între comercianţi şi consumatori. Astfel, penalităţile de întârziere de 2% solicitate pentru perioada cuprinsă între data scadenţei pentru factura din martie 2011 şi până în iunie 2012 ajung la un cuantum de 68.134,55 euro. La data încheierii contractelor, dobânda legală a fost de 21,25% pe an %, respectiv de 6,87 % pe an, potrivit circularelor publicate de Banca Naţională a României.
Se observă astfel că penalitatea impusă de reclamantă se află într-o disproporţie vădită cu orice prejudiciu ce ar putea fi în mod rezonabil presupus, incluzând costurile pentru recuperarea creanţei. Această disproporţie creează un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor, contrar cerinţelor bunei-credinţe şi în detrimentul consumatorului.
Principiul bunei-credinţe desemnează respectul reciproc al părţilor contractante, adoptarea unui comportament onest şi rezonabil care să aibă în vedere interesele legitime ale consumatorului. Un consumator se găseşte întotdeauna într-o situaţie de inferioritate faţă de un vânzător sau un furnizor în ceea ce priveşte puterea de negociere, cât şi nivelul de informare, situaţie care îl conduce la adeziunea la condiţiile redactate în prealabil de vânzător sau furnizor, fără a putea exercita o influenţă asupra conţinutului acestora. Inserarea unei clauze ce creează un dezechilibru semnificativ în defavoarea consumatorului este „prin ea însăşi” contrară bunei-credinţe, motivele de apel în sensul prezumării bunei credinţe nefiind fondate. Practicarea dobânzii penalizatoare nu trebuie să fie o sursă de câştig excesiv din partea reclamantei.
De asemenea, stabilirea în sarcina beneficiarului a obligaţiei de a achita penalităţi de întârziere într-un cuantum peste limita debitului principal nu reprezintă o clauză efectiv negociată de părţi, contractul semnat de pârâţi fiind unul de adeziune şi prin urmare are caracter abuziv pentru că reprezintă o sancţiune civilă disproporţionat de mare faţă de prejudiciul cauzat reclamantei, fiind de natură să creeze un dezechilibru semnificativ între drepturile si obligaţiile părţilor, cu atât mai mult cu cât şi aşa, nivelul penalităţilor era ridicat, iar debitul principal era fixat în moneda euro, cu posibilitatea de indexare anuală de 10%, aspect corect reţinut de prima instanţă.
Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesionişti şi consumatori nu prevede ca sancţiune anularea clauzelor cu caracter abuziv, ci inopozabilitatea (sau ineficacitatea) acestora în raport cu consumatorul. Această împrejurare nu este de natură a considera că respectivele contracte rămân fără clauză penală, ci doar că penalitatea de 2% nu este opozabilă pârâţilor, fiind posibilă aplicarea dobânzii legale prevăzute de O.G. nr. 9/2000 şi nr. 13/2011 la cererea creditoarei sau a unor alte dobânzi penalizatoare funcţie de voinţa părţilor contractante. Însă o atare solicitare nu a fost formulată de reclamantă la instanţa de fond, iar în apel nu poate fi modificat obiectul acţiunii, ci pot fi acordate dobânzi legale doar după data pronunţării hotărârii. În consecinţă, în temeiul art. 478 alin. 5 Noul Cod de procedură civilă urmează a admite în parte cererea apelantei reclamante şi a obliga pârâţii la plata dobânzii legale datorate după darea hotărârii primei instanţe şi raportate la chiria stabilită prin hotărârea judecătorească.
În ceea ce priveşte cererea reconvenţională, motivele de apel se bazează pe greşita apreciere a caracterului speculativ şi ilicit al pactului comisoriu de grad IV inserat în contractele din litigiu. În mod greşit reclamanta învederează faptul că a solicitat încetarea contractelor ca urmare a aplicării pactului comisoriu în condiţiile în care în urma precizării de acţiune din 18.11 2014, a renunţat la aceste petite. Instanţa de fond a reţinut caracterul ilicit al pactului comisoriu de grad IV faţă de prevederile art. 948 pct. 4 Cod civil întrucât prin plata integrală a preţului privind spaţiile comerciale, contractele au fost perfectate, iar proprietatea strămutată de la vânzător, astfel că acesta nu mai poate dispune asupra bunului transmis. Criticile apelantei reclamante cu privire la caracterul licit al pactului comisoriu în forma asumată de părţile contractante, nu pot fi primite întrucât nu justifică legalitatea operaţiunii de vânzare a bunului altuia, în condiţiile în care în cazul contractului translativ de proprietate vânzătorul trebuie să fie titularul dreptului ce se înstrăinează. Ori, prin perfectarea contractului de vânzare-cumpărare asupra spaţiilor comerciale, pârâţii au devenit proprietari, iar o revocare a contractelor prin aplicarea pactului comisoriu nu este licită atâta timp cât s-a achitat întregul preţ şi toate celelalte obligaţii contractuale au fost executate.
Civil. Contracte. Clauză abuzivă. Nulitate parţială contract.
Prevederile art. 4 din Legea nr. 193/2000 permit analizarea caracterului abuziv al unei clauze penale întrucât „o clauză contractuală care nu a fost negociată direct cu consumatorul va fi considerată abuzivă dacă, prin ea însăşi sau împreună cu alte prevederi din contract, creează, în detrimentul consumatorului şi contrar cerinţelor bunei-credinţe, un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor”. Prin urmare, dispoziţiile menţionate nu exclud posibilitatea de analizare a unei clauze penale din perspectiva caracterului abuziv. Încadrarea unei stipulaţii contractuale în anexa din cuprinsul Legii nr. 193/2000 nu are ca efect automat declararea ca abuzivă a clauzei, aceasta fiind şi interpretarea literală a legii care prevede că „sunt considerate clauze abuzive” şi nu că „vor fi declarate abuzive”, astfel că aprecierea caracterului abuziv se realizează luând în considerare anumite criterii, iar dobânda legală poată fi reţinută ca indicator pentru stabilirea cuantumului uzual al prejudiciului cauzat de neexecutarea la termen a unei obligaţii băneşti potrivit O.G. nr. 9/2000 şi O.G. nr. 13/2011.
