Asupra recursului civil de fata:
I. Prin sentinţa civila nr.10973/11.09.2013, Judecătoria … a respins actiunea civila inregistrata sub nr.29653/212/2012 formulata de reclamantul … in contradictoriu cu paratul …, ca nefondata.
Pentru a hotărî astfel a reţinut prima instanţă că, prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei …sub nr.29653/212/2012 reclamantul … a solicitat în contradictoriu cu pârâtul … pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul teren agricol extravilan în suprafaţă totală de 4,9600 ha situat pe raza oraşului …, dispuse astfel:
– lotul 2 în suprafaţă de 1,2400 ha, din parcela … situat între vecinii: De …, la sud – hotar …, la est – Lotul 3 – proprietar … şi la vest – lotul 1 – proprietar …;
– lotul 3 în suprafaţă de 1, 8600 ha din parcela … situat între vecinii: la nord De …, la sud – hotar …, la est, lotul 4 – proprietar … şi la vest, lotul 2 – proprietar …;
– lotul 4 în suprafaţă de 1,8600 ha din parcela … situat între vecinii: la nord – De …, la sud – hotar …, la est –lotul 3 – proprietar … şi la vest –proprietar ….
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că între el şi pârât s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare, autentificată sub nr.423/07.05.2012 pentru imobilul descris mai sus, în schimbul sumei de 22.000 lei. Reclamantul arată că, deşi şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului, pârâtul a refuzat în mod nejustificat să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare la termenul convenit de către părţi, respectiv 07.08.2012.
La data de 21.11.2012, s-a încheiat încheierea de certificare din care rezultă că pârâtul s-a prezentat la biroul notarial, dar a învederat că nu se poate perfecta actul de vânzare-cumpărare, întrucât nu se poate întocmi documentaţia cadastrală pentru că parte din terenul ce face obiectul promisiunii este blocat de Statul Român prin Ministerul Transporturilor, pentru lucrările la autostrada Bucureşti-Constanţa.
În dovedirea susţinerilor, reclamantul a invocat prevederile art. 1270, 1516, 1521-1528 şi 1669 din Codul civil, precum şi cele ale Titlului X din Legea nr. 247/2005.
Pârâtul nu s-a prezentat în instanţă şi nu a depus întâmpinare.
Analizând materialul probator existent la dosarul cauzei, instanţa a reţinut următoarea situaţie de fapt:
Prin promisiunea bilaterală de vânzare autentificată sub nr.423 din 07.05.2012, pârâtul s-a obligat să vândă reclamantului terenurile agricole extravilane situate în oraşul Murfatlar, astfel cum au fost individualizate prin cerea de chemare în judecată, termenul convenit de către părţi pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare fiind data de 07.08.2012.
Întrucât pârâtul nu a solicitat până la expirarea acestui termen perfectarea la notarul public a vânzării, reclamantul a transmis o notificare acestuia prin care l-a invitat, la data de 21.11.2012, la sediul BNP …, în vederea aducerii la îndeplinire a acestei obligaţii. La acea dată, potrivit susţinerilor reclamantului, pârâtul a invocat faptul că nu se poate perfecta documentaţia cadastrală în vederea vânzării întrucât terenul obiect al contractului este blocat de Statul român pentru lucrări de interes public.
Din analiza actelor depuse la dosar cu privire la situaţia juridică a imobilului rezultă următoarele:
În registrul agricol Murfatlar figurează numitul … cu un imobil situat în extravilanul oraşului Murfatlar sola … cu suprafaţa de 4,96 ha, teren ce a fost dobândit în baza sentinţei civile nr. 12580/1997 a Judecătoriei … pentru ieşirea din indiviziune, în urma căreia, pârâtului i-a revenit lotul nr. 3, în suprafaţă de 1, 86 ha.
Totodată, în baza contractului de donaţie nr. 615/1998, pârâtul a primit loturile 2 şi 4, în suprafaţă de 4,96 ha teren arabil.
Din totalul lotului … de 6,2 ha, … a dezmembrat suprafaţa de 5967 mp ce formează lotul nr. 2 în vederea lucrării de utilitate publică Autostrada Bucureşti – Constanţa, iar lotul nr. 1, în suprafaţă de 52413 mp şi lotul nr. 3, în suprafaţă de 3620 mp au rămas la dispoziţia lui … şi ….
Potrivit raportului de expertiză tehnică judiciară-topografică efectuată în cauză, promisiunea bilaterală de vânzare a fost încheiată fără a se efectua verificări la OCPI Constanţa cu privire la terenurile în cauză. Astfel, până la această dată, respectiv 07.05.2012, întreaga zonă a parcelei A2341 făcuse deja obiectul proiectului tehnic pentru executarea obiectivului de investiţii de interes naţional. Astfel, s-au executat documentaţii cadastrale la toate parcelele componente, respectiv actualizarea sistemului de proiecţie, efectuarea dezmembrării terenului, înscrierea în cartea funciară şi elaborarea documentaţiilor pentru terenurile rămase proprietarilor afectaţi de expropriere.
Potrivit raportului, documentaţia cadastrală s-a executat la nivelul parcelei iniţiale A 2341/10 în suprafaţă de 6,20 ha, fără a se avea în vedere Sentinţa civilă de departajare intervenită cu privire la terenurile în discuţie. Astfel, au rezultat următoarele date:
– subparcela … lot 1 în suprafaţă de 52413 mp, rămas în proprietatea moştenitorilor …;
– subparcela … lot 2, în suprafaţă de 5967, expropriat;
– subparcela … lot 3 , în suprafaţă de 3620 mp, rămas în proprietatea moştenitorilor ….
În cauză s-a efectuat expertiza imobiliară în vederea stabilirii valorii actuale de circulaţie a imobilului în litigiu, ale cărui concluzii au fost contestate de către reclamant. Instanţa, admiţând obiecţiunile acestuia, a dispus efectuarea unei alte evaluări, de această dată prin raportare la ha şi în funcţie de coeficienţii enumeraţi de către reclamant în cuprinsul obiecţiunilor. Astfel, valoarea de circulaţie a terenurilor a fost evaluată la preţul de 3118/ha.
Potrivit certificatelor ataşate la dosar, cu privire la imobilul în discuţie au fost identificate sarcini – litigiu transcris sub nr. 502, 503 şi 504/13.12.2012 în contradictoriu cu ….
Raportând situaţia de fapt reţinută la dispoziţiile normative apreciate ca fiind incidente în cauză, instanţa a reţinut următoarele:
Promisiunea bilaterală încheiată între părţi reprezintă un antecontract de vânzare-cumpărare, ce nu a avut ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor în patrimoniul reclamantului, ci a dat naştere unei obligaţii de a face în sarcina părţilor, respectiv perfectarea contractul de vânzare-cumpărare.
Fiind vorba despre o suprafaţă de teren, dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite doar prin înscris autentic, potrivit art. 2 din titlul X din Legea nr. 247/2005. Potrivit acestui text legal, actele juridice care au ca obiect înstrăinarea de terenuri şi care nu sunt încheiate în formă autentică, sunt lovite de nulitate absolută. De asemenea, potrivit art. 1244 din Codul civil, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează să fie înscrise în cartea funciară.
Pentru a putea emite o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa trebuie să constate îndeplinite atât condiţiile generale de valabilitate a contractelor, cât şi condiţiile specifice contractului de vânzare-cumpărare, prin raportare la dispoziţiile art. 1669 alin. (1), potrivit cărora atunci când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract.
Odată constatate îndeplinite aceste condiţii, în lumina principiului executării în natură a reparaţiilor şi reparării în natură a pagubelor, potrivit art. 1073 şi 1077 din Codul civil, instanţa poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Potrivit art. 1179 din Codul civil, condiţiile esenţiale pentru validitatea unui contract sunt: capacitatea părţilor; consimţământul; un obiect determinat şi licit şi o cauză licită şi morală.
Faţă de aceste dispoziţii, instanţa a apreciat că, la momentul soluţionării cauzei, nu sunt îndeplinite condiţiile de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la calitatea de proprietar a promitentului-vânzător şi cea privind obiectul material al contractului care trebuie să se găsească în circuitul civil.
În ceea ce priveşte valabilitatea promisiunii bilaterale de vânzare, instanţa a constatat că, potrivit raportului de expertiză tehnică judiciară-topografică efectuată în cauză, la momentul încheierii acesteia, parte din terenuri erau expropriate în vederea realizării unor lucrări de interes public.
Potrivit art. 863 din Codul civil, prin expropriere, bunul intră în proprietatea publică a statului/unităţii administrativ – teritoriale. Terenurile expropriate, obiectul al proprietăţii publice, au caracter inalienabil, insesizabil şi imprescriptibil şi ca atare nu pot face obiectul unei prestaţii contractuale, ci pot fi date în administrare sau în folosinţă, pot fi concesionate sau închiriate, sub sancţiunea nulităţii absolute.
Astfel, instanţa a constatat că, întrucât antecontractul nu este valabil încheiat, nu se poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi care ar putea să suplinească doar lipsa consimţământului părţii la perfectarea contractului.
II. Hotararea judecatoreasca a fost atacata cu recurs, in termen legal, de catre reclamantul …, care a criticat solutia instantei de fond pentru nelegalitate şi netemeinicie sub următoarele aspecte:
În mod eronat instanţa de fond a apreciat că nu sunt întrunite condiţiile de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la calitatea de proprietar a promitentului-vânzător şi cea privind obiectul material al contractului care trebuie să se găsească în circuitul civil.
Din înscrisurile depuse la dosar rezultă fără dubiu că în proprietatea intimatului pârât din prezenta cauză a rămas suprafaţa totală de 44.827 mp, suprafaţa expropriată în vederea edificării variantei ocolitoare a autostrăzii Constanţa, fiind de doar 4773 mp din totalul de 49.600.
Mai mult, arată recurentul, la ora actuală deţine posesia imobilului şi chiar dacă a achitat preţul astfel cum este stipulat în antecontract, nu doreşte restituirea vreunei sume ca urmare a faptului că urmează a-i fi transmis în proprietate o suprafaţă de teren mai mică cu 4773 mp.
Intimatul-pârât nu a formulat întâmpinare si nu a propus probe în apărare.
În şedinţa de judecată din 27.05.2014, instanţa a calificat drept apel calea de atac faţă de disp. art.2821 C.p.c. raportat la valoarea obiectului cererii de peste 100.000 lei.
În apel a fost administrată proba cu înscrisuri noi, respectiv adresa nr.4010/24.06.2014 emisă de OCPI Constanţa însoţită de copiile certificate ale schiţelor cadastrale pentru imobilele situate în Murfatlar cu nr. cadastral …; …; .. şi … precum şi copia cărţii funciare sistate CF 102446/Murfatlar din care reiese situaţia juridică a imobilului şi adresa nr.3824/18.08.2014 a Primăriei Oraşului Murfatlar, ambele adrese fiind răspuns la solicitarea instanţei.
III. Apelul este întemeiat.
Instanţa de fond a fost investită cu soluţionarea cererii de constatare a
vânzării cumpărării, în baza promisiunii bilaterale de vânzare, autentificată sub nr.423/07.05.2012 la BNP … pentru imobilul teren agricol extravilan în suprafaţă totală de 4,9600 ha situat pe raza oraşului…, dispuse astfel:
– lotul 2 în suprafaţă de 1,2400 ha, din parcela … situat între vecinii: De …, la sud – hotar …, la est – Lotul 3 – proprietar … şi la vest – lotul 1 – proprietar …;
– lotul 3 în suprafaţă de 1, 8600 ha din parcela … situat între vecinii: la nord De …, la sud – hotar …, la est, lotul 4 – proprietar …şi la vest, lotul 2 – proprietar …;
lotul 4 în suprafaţă de 1,8600 ha din parcela … situat între vecinii: la nord – De …, la sud – hotar …, la est –lotul 3 – proprietar … şi la vest –proprietar …, în schimbul sumei de 22.000 lei.
Potrivit art.1295 Cod civil, „ Vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat”.
Aceste prevederi se circumscriu principiului consensualismului care guvernează materia încheierii contractelor sinalagmatice şi care face ca acordul de voinţă al părţilor, liber exprimat şi neviciat să fie suficient şi necesar pentru perfectarea convenţiei.
Pentru admisibilitatea actiunii avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, trebuie sa fie îndeplinite urmatoarele conditii: sa existe un antecontract valabil incheiat, refuzul unei parti de a incheia contractul in forma autentica, partea reclamanta sa isi fi indeplinit obligatiile asumate prin antecontract, promitentul vanzator sa fie proprietarul bunului.
În speţă, se constată îndeplinite aceste condiţii, înscrisurile depuse la dosar de autorităţile pendinte, prin preocuparea instanţei de recurs, venind să completeze probele fără de care instanţa de fond a apreciat că acţiunea este neîntemeiată.
Cu înscrisurile depuse în calea de atac a apelului, de autorităţile pendinte, la solicitarea tribunalului, se face dovada că pârâtul este proprietarul suprafeţei de 44.827 mp (4 ha şi 4827 mp), teren agricol extravilan situat pe raza oraşului Murfatlar jud. Constanţa compus din parcela … lot 1/2 în suprafaţa de 41740 mp şi parcela … lot 3/2 în suprafaţă de 3087 mp, din totalul de 49.600 mp, întrucât suprafaţa de 4773 mp reprezentând parcela … lot 2/2 a fost expropriată de la vânzător.
Instanţa de fond cunoştea aceste date, situaţia de fapt fiind relevată în anexa 3 la raportul de expertiză judiciară realizat de expert …, astfel că, în mod greşit a apreciat că nu este îndeplinită condiţia de valabilitate a antecontractului de vânzare cumpărare constând în probarea calităţii de proprietar a promitentului vânzător, chiar dacă este vorba de o suprafaţă de teren mai mică decât în actul translativ de proprietate, situaţie în care acţiunea reclamantului se dovedea a fi întemeiată în parte şi nu în totalitate.
Prin promisiunea bilaterală de vânzare, autentificată sub nr.423/07.05.2012 la BNP … se face dovada atât a transferului dreptului de proprietate cât şi a plăţii integrale a preţului pentru imobil care, de altfel, a şi intrat în posesia reclamantului încă de la acea dată, fapt necontestat de pârât care nu a înţeles să se prezinte în instanţă pentru a-şi formula apărări şi a răspunde la interogatoriu, atitudinea sa procesuală fiind interpretată de instanţă, în conformitate cu disp. art.225 C.p.c. drept achiesare la pretenţiile reclamantului.
De asemenea, potrivit art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, „ În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.
În consecinţă, în temeiul art.296 C.p.c, apelul va fi admis, urmând a fi schimbată în tot sentinţa apelată în sensul că va fi admisă acţiunea, în parte şi se va constata că între reclamantul …, în calitate de cumpărător, şi pârâtul …, în calitate de vânzător, a intervenit contractul de vânzare cumpărare a suprafeţei de 44.827 mp (4 ha şi 4827 mp), teren agricol extravilan situat pe raza oraşului …compus din parcela … lot 1/2 în suprafaţa de 41740 mp şi parcela … lot 3/2 în suprafaţă de 3087 mp, individualizate în anexa 3 la raportul de expertiză judiciară realizat de expert ….
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul formulată de apelantul reclamant … domiciliată in …, împotriva sentinţei civile nr.10973/11.09.2013 pronunţată de Judecătoria … in dosarul civil nr.29653/212/2012, în contradictoriu cu intimatul pârât … domiciliat in …
Schimbă în tot sentinţa civilă apelată, în sensul că admite acţiunea în parte.
Constată că între reclamantul …, în calitate de cumpărător, şi pârâtul …, în calitate de vânzător, a intervenit contractul de vânzare cumpărare a suprafeţei de 44.827 mp (4 ha şi 4827 mp), teren agricol extravilan situat pe raza oraşului Murfatlar jud. Constanţa compus din parcela … lot 1/2 în suprafaţa de 41740 mp şi parcela … lot 3/2 în suprafaţă de 3087 mp, individualizate în anexa 3 la raportul de expertiză judiciară realizat de expert ….
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică, azi, 30.09.2014.
PREŞEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
Tehnoredactat jud. /03.11.2014
