Sentinţa Civilă nr. 2121/ 9.09.2010
Prin cererea înregistrată la această instanţă, reclamantul V.A. a chemat în judecată pe pârâţii B.P. şi B.A. şi a solicitat ca în cauză să fie pronunţată o hotărâre judecătorească prin care să se constate nulitatea absolută a contractului de arendare nr. xxx/xx.xx.2006, cu repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamantul arată următoarele :
La data de xx.xx.2006 a încheiat cu pârâţii un aşa numit „contract de arendare” pentru suprafaţa de 0,36 ha din cei 10.000 mp teren construcţii, în sola 17, parcela xxx/1/2, vecini : N – pârâul C., E – V. I., S – A.i C., V – V. I., situat în satului Y., com. X., jud. Neamţ şi înscris în titlul de proprietate nr. 17/2188/2001.
Suprafaţa de 10.000 mp i-a fost atribuită prin sentinţa civilă de partaj succesoral nr. xxx/xx.xx.2006 a Judecătoriei Tg.Neamţ.
Contractul încheiat cu pârâţii şi intitulat „contract de arendare” est nul, pentru următoarele motive : are ca obiect terenuri cu destinaţia curţi-construcţii şi fânaţ situate în intravilan sat Y. şi care nu reprezintă bunuri agricole în înţelesul art. 1 din Legea nr. 16/1994 şi al art. 2 lit. a din Legea nr. 18/1991; obiectul contractului nu este complet şi precis determinat, necuprinzând inventarul bunurilor agricole şi nici planul de situaţie al terenului, contrar dispoziţiilor art. 5 lit. b din Legea nr. 16/2004; arenda de 800 lei este derizorie; părţile nu au inclus în contract clauze de a bunurilor agricole, contrar dispoziţiilor art. 5 alin. 2 din aceeaşi lege; pârâţii au edificat construcţii pe terenul ce face obiectul contractului de arendare; a fost în eroare cu privire la natura actului juridic, fiind incidente dispoziţiile art. 953, art. 954 Cod civil.
În drept, reclamantul a invocat Legea nr. 16/1994, Legea nr. 18/1991, art. 953-954 Cod civil.
În dovedire, a ataşat la dosarul cauzei în copie contractul de arendare, titlul de proprietate nr. xx/xxxx/2001, sentinţa civilă nr. xxx/xx.xx.2006 a Judecătoriei Tg. Neamţ, adresa nr. xxxxxx/20.12.2008 a Postului de Poliţie X., extras de carte funciară pentru informare, încheiere de întabulare nr. xxxx/2008, fişă imobil, plan de amplasament, plan de încadrare în zonă, bilet de ieşire din spital, adresa nr. xxxx/20.10.2008 emisă de Primăria comunei X., autorizaţie de construire, certificat de urbanism.
Cererea a fost legal timbrată cu 761 lei taxă judiciară de timbru şi 5 lei timbru judiciar.
Prin întâmpinare, pârâţii au cerut respingerea cererii, învederând instanţei în esenţă că aspectele invocate de reclamant cu referire la incidenţa dispoziţiilor Legii nr. 16/1994 nu sunt de natură să atragă nulitatea absolută a contractului de arendare, iar eroarea cu privire la natura actului juridic în care reclamantul pretinde că s-a aflat la încheierea convenţiei, nu poate avea relevanţă, faţă de dispoziţiile art. 954 Cod civil, conform cărora eroarea nu produce nulitate decât când cade asupra substanţei obiectului contractului; că şi-au îndeplinit obligaţiile contractuale, respectiv au plătit preţul arendei, aşa cum a fost convenit de comun acord de părţile contractante, au plătit taxele şi impozitele legale şi au sporit valoarea bunului arendat, ştiind că actul este încheiat pe o perioadă îndelungată de 49 de ani.
În cauză, instanţa a admis şi a dispus efectuarea unei expertize tehnice în specialitatea topografie, concluziile expertului tehnic judiciar fiind consemnate la dosarul cauzei.
Examinând probele administrate în cauză, instanţa reţine următoarea situaţie de fapt :
Prin sentinţa civilă de partaj succesoral nr. xxx/xx.0x.2007 a Judecătoriei Tg.Neamţ, reclamantul a primit în lotul său suprafaţa de 10.000 mp teren construcţii, în sola 17, parcela xxx/1/2, vecini : N – pârâul C., E – V. I., S – A. C., V – V. I., situat în satului Y., com. X., jud. Neamţ şi înscris în titlul de proprietate nr. 17/2188/2001.
La data de 20.02.2006, părţile au încheiat un contract de arendare (fila 31 din dosar), prin care reclamantul a dat în arendă pârâţilor, pe o perioadă de 49 de ani, pentru suma de 8.000.000 lei Rol, suprafaţa de 3600 mp, din totalul de 10.000 mp, situată în sola 17, parcela xxx/1/2.
Contractul a fost înregistrat şi la Consiliul Local al comunei X., fiind îndeplinită forma cerută ad validitatem de art. 6 alin. 1 din Legea nr. 16/1994.
Contractul de arendare este reglementat prin Legea arendării nr.16/1994 (modificata prin L.nr.58/1995 si L.nr.65/1998 pentru modificarea si completarea L. nr. 16/1994). Aceste dispoziţii se completează cu prevederile legislaţiei civile, in măsura in care acestea nu sunt contrare Legii nr. 16/1994 (vz.art.26). înseamnă că, in completarea celor doua acte normative se aplica, in condiţiile arătate, “regulile particulare la arendare” prevăzute in Codul civil (art.1454 si urm., care n-au fost abrogate expres de lege), iar apoi dispoziţiile care guvernează locaţiunea de drept comun, arendarea fiind o varietate a acesteia. În completarea acestor norme, se aplica regulile din partea generala a dreptului civil obligaţional (teoria generala a obligaţiilor civile).
Aşadar, prin convenţia părţilor reclamantul în calitate de arendator a transmis pârâţilor în calitate de arendaşi folosinţa suprafeţei de 3600 mp, în vederea exploatării agricole de către aceştia din urmă a respectivului teren.
Reclamantul invocă împrejurarea că contractul nu are ca obiect terenuri care să reprezinte bunuri agricole în sensul dispoziţiilor legale mai sus menţionate şi că nu s-a întocmit un inventar al acestor bunuri.
Potrivit legii, prin bunuri agricole care pot fi arendate se înţeleg terenurile cu destinaţie agricolă (arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuştii fructiferi, plantaţiile de hamei si duzi), păşunile împădurite, terenurile ocupate cu construcţii si instalaţii agrozootehnice, amenajări piscicole si de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru producţia agricola, precum si animalele, construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole (art. 1.).
Se poate observa, cu privire la acest aspect, că obiectul contractului încheiat de părţi îl reprezintă suprafaţa de 3600 mp, care are categoria de teren arabil, deci un teren cu destinaţie agricolă, această categorie rezultând atât din cuprinsul convenţiei, dar şi din cuprinsul expertizei tehnice efectuată în cauză.
Cât priveşte obligaţia părţilor de a întocmi un inventar al bunurilor arendate, instanţa reţine că această obligaţie nu subzistă în cauza dedusă judecăţii, atâta timp cât obiectul contractului îl reprezintă un singur bun, respectiv o suprafaţă de teren complet şi precis determinată.
Reclamantul mai pretinde că arenda este derizorie şi că părţile nu au inclus în contract clauze de asigurare a bunurilor agricole, contrar dispoziţiilor art. 5 alin. 2 din aceeaşi lege.
Preţul arendei a fost însă stabilit de comun acord de către părţile contractante, exprimând voinţa comună a lor, şi a fost plătit integral de arendaşi la încheierea convenţiei.
Este adevărat că Legea nr. 16/2004 prevede la art. 5 alin. 2 că părţile au obligaţia să insereze în contract clauze de asigurare a bunurilor agricole, însă această obligaţie nu este sancţionată cu nulitatea absolută a contractului de arendare, cu atât mai mult cu cât părţile au prevăzut în contract, respectiv la art. 5, suportarea riscurilor în caz de calamitate naturală.
Reclamantul mai susţine că pârâţii au edificat construcţii pe terenul ce face obiectul contractului de arendare.
Din cuprinsul raportului de expertiză întocmit în cauză (filele 72 şi urm.) rezultă că pe suprafaţa ce face obiectul contractului de arendare pârâţii au edificat trei construcţii denumite C1,C2,C3, respectiv pe suprafaţa de 900 mp.
Se poate observa că pârâţii sunt ai acestor construcţii, pe care le-au dobândit prin cumpărare de la V. S., conform sentinţei civile nr. xxx/xx.xx. 2009 a Judecătoriei (fila 33 din dosar), astfel că nu li se poate imputa reaua-credinţă, în sensul că ar fi schimbat categoria de folosinţă a terenului arendat, în lipsa acordului prealabil al proprietarului (art. 20 din lege).
În sfârşit, reclamantul pretinde că a fost în eroare cu privire la natura actului juridic, fiindu-i viciat consimţământul la încheierea contractului.
Pentru formarea valabila a oricărui act juridic, consimtamantul părţilor trebuie nu doar sa existe, sa fie exteriorizat, ci acesta sa fie liber exprimat si dat in cunoştinţă de cauza, adică să nu fie viciat potrivit art. 948 alin. 2 C. civ. In afară de art. 953 C. civ., care prevede că atunci când este dat prin eroare, consimtamantul nu este valabil, reglementarea cuprinsa in art. 954 C. civ. stabileşte ca eroare nu produce nulitate decât atunci când cade asupra substanţei obiectului convenţiei sau asupra identitarii ori calităţilor persoanei contractante.
Ca regulă generală se poate spune ca viciul trebuie sa fie destul de grav pentru a determina pe sa facă actul juridic, cu alte cuvinte, viciul trebuie să fie de aşa natură, încât partea, a cărei voinţă a fost viciată, n-ar fi făcut actul dacă voinţa sa ar fi fost netulburată, şi n-a făcut actul decât tocmai din cauza erorii.
În cauza dedusă judecăţii nu există indicii că reclamantul ar fi avut consimţământul viciat la încheierea contractului, iar înscrisurile medicale ataşate de acesta la dosar (filele 20,21) datează din anul 2002 şi indică faptul că reclamantul a fost internat la secţia de psihiatrie pe fondul consumului de alcool, ceea ce nu poate conduce la concluzia că nu a acţionat liber sau în deplină cunoştinţă de cauză.
În consecinţă, instanţa reţine că în cauza dedusă judecăţii nu s-au adus probe din care să rezulte că actul intitulat „contract de arendă”, în care reclamantul şi pârâţii figurează ca părţi contractante, este nul absolut, astfel că în baza dispoziţiilor Legii nr. 16/1994 va respinge cererea reclamantului ca nefondată.
În baza art. 274 Cod procedură civilă, reclamantul va fi obligat la plata cheltuielilor de judecată către pârâţi (onorariu apărător).
