Legea nr. 50/1991, republicată, art. 7
Este nelegală obligarea societăţii pârâte prin prevederile certificatului de urbanism la obţinerea acordului tuturor proprietarilor, întrucât aceasta nu construia în condiţiile prevăzute de Legea nr. 50/1991, fiind proprietara terenului pe care se edifica magazinul de prezentare.
C.A. Bucureşti, s. a VII l-a cont. adm. şi fisc., decizia nr. 1111 din 29 aprilie 2010, nepublicată
Prin sentinţa civilă nr. 1850 din 15 mai 2009 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a IX-a administrativ şi fiscal, a fost respinsă ca neîntemeiată acţiunea reclamanţilor formulată în contradictoriu cu pârâţii SC F. SA şi Primarul Sectorului 6 Bucureşti, prin care au solicitat anularea autorizaţiei de construire nr. 623 din 12 iulie 2007, emisă de Primarul Sectorului 6 Bucureşti şi prelungită la data de 12 iulie 2008 şi obligarea pârâtei SC F. SA la desfiinţarea lucrărilor de construire ilegale efectuate la adresa din B-dul (…) Sector 6, Bucureşti, în baza autorizaţiei de construire nr. 623 din 12 iulie 2007, emisă de Primarul Sectorului 6 Bucureşti şi prelungită la data de 12 iulie 2008.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut în esenţă că, prin contractul de vânzare-cumpărare de acţiuni nr. 64 din 14 martie 1995, pârâta SC F. SA a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului pe care s-a edificat anterior un adăpost A.L.A., acesta fiind prevăzut în anexa nr. 2 la acest contract, cu menţiunea că acest adăpost nu se poate vinde pe durata de funcţionare a SC F. SA.
Autorizaţia de construire atacată se referă la edificarea unui magazin de prezentare construit din cadre metalice, fundaţii continue, aco
periş în formă metalică, învelitoare tablă, care se va edifica peste adăpostul subteran prin supraetajarea parţială a acestuia pe o suprafaţă de 38 x 25 m. Prin certificatul de urbanism s-a pus în vedere societăţii pârâte să depună, pe lângă celelalte avize prevăzute de Legea nr. 50/1991, şi acordul tuturor proprietarilor terenului pe care se edifica construcţia. Dar acest acord nu era necesar, întrucât societatea pârâtă nu construia în condiţiile prevăzute de Legea nr. 50/1991 pentru a fi necesară obţinerea acordului vecinilor şi, mai mult decât atât, aceasta era proprietara terenului pe care se edifica magazinul de prezentare. Pârâta a depus acordul tuturor societăţilor coproprietare ale terenului fostei întreprinderi de Confecţii de Tricotaje Bucureşti, existente la momentul solicitării acordului.
Motivele invocate cu privire la prejudicierea reclamantelor prin edificarea construcţiilor sunt neîntemeiate atâta timp cât la dosar există acordul tuturor societăţilor pentru începerea construcţiei. SC G.C. SRL a preluat o parte din bunurile SC S.C. SRL care, prin declaraţia dată la momentul solicitării acordului de către SC F. SA, nu s-a opus construcţiei.
In acest sens s-a reţinut că pârâta a obţinut acordurile tuturor
coproprietarilor la data începerii construcţiei. încetarea funcţionării unei societăţi coproprietare pe parcursul executării construcţiilor nu echivalează cu retragerea acordului, acesta fiind necesar la data emiterii autorizaţiei de construire, potrivit art. 7 din Legea nr. 50/1991.
Referitor la litigiul existent pe rolul unei instanţe privind ieşirea din indiviziune a societăţilor coproprietare, acesta nu are nicio influenţă asupra existenţei construcţiei, atât timp cât pârâta SC F. SA edifică pe un teren aflat în proprietatea sa.
Neafişarea panoului de identificare a investiţiei nu atrage nulitatea autorizaţiei de construire şi nu poate constitui un motiv pentru aprecierea relei-credinţe a SC F. SA, atât timp cât aceasta a adus la cunoştinţa societăţilor coproprietare faptul că intenţionează să edifice o construcţie pe adăpostul subteran prin solicitarea manifestării acordului celorlalte societăţi referitor la această construcţie.
împotriva acestei sentinţe au declarat recurs reclamantele, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie şi arătând că:
1. Instanţa săvârşeşte o gravă eroare judiciară în soluţia dată, eludând realitatea prezentată de actele existente la dosar şi ignorând susţinerile părţilor, analizând cu superficialitate dezarmantă actele dosarului şi pronunţând o hotărâre total netemeinică. Se susţine în acest sens că, deşi s-a arătat de la bun început că terenul situat la adresa din
B-dul (…) nr. 7 este deţinut în coproprietate de societăţile care îşi desfăşoară activitatea la această adresă, acestea recunoscându-şi starea de indiviziune prin procesul-verbal din data de 10 martie 1995, cu toate acestea, în motivarea hotărârii, instanţa reţine că această construcţie se edifică pe un teren aflat în proprietatea SC F. SA sau că SC F. SA era proprietara terenului pe care se edifică magazinul de prezentare.
2 . O altă eroare pe care o săvârşeşte instanţa este aceea că nu era necesar acordul tuturor proprietarilor pentru ridicarea acestor construcţii, nefiind întrunite condiţiile prevăzute de Legea nr. 50/1991 pentru obţinerea acordului vecinilor. Având în vedere că ridicarea unei construcţii este un act de dispoziţie, că această construcţie este ridicată exclusiv în interes personal, iar nu în interesul tuturor coproprietarilor, potrivit regulii unanimităţii, era necesar acordul tuturor copărtaşilor.
Or, SC F. SA a obţinut un acord doar din partea SC S. SA şi SC M. SA, undeva la nivelul anilor 2004, acesta fiind de altfel caduc, din partea SC I. SA şi SC G.C. SRL neexistând însă un acord valabil exprimat. Acordul SC I. SA este condiţionat, arătându-se că, în condiţiile în care terenul aferent adăpostului A.L.A. nu face parte din suprafaţa aflată în proprietate indiviză, SA I. SA este de acord cu executarea lucrării, iar în ceea ce o priveşte pe SC S.C. SRL, aceasta nu mai exista la data emiterii autorizaţiei de construire (12 iulie 2007), fiind radiată încă din anul 2006, ca urmare a procedurii de faliment; preluarea bunurilor acestor societăţi de către SC G.C. SRL s-a realizat
la data de 27 octombrie 2006, respectiv 29 septembrie 2006. In plus, din informaţiile de la Biroul de carte funciară al Sectorului 6 a reieşit că pârâta nu a solicitat acordurile unui număr de 17 persoane fizice sau juridice, proprietari tabulari ai terenului din B-dul (…) nr. 7, Sector 6, la ultimul termen depunând în mod tardiv o serie de 12 acorduri din partea unora dintre coproprietarii arătaţi.
3. Instanţa nu a analizat faptul că autorizaţia de construire nr. 623 din 12 iulie 2007, prelungită la data de 12 iulie 2008, a fost emisă în baza unei declaraţii pe proprie răspundere false, dată de reprezentantul SC F. SA, ceea ce atrage nulitatea actului administrativ.
4. Chiar dacă s-ar presupune prin absurd că pârâta deţine proprietatea asupra adăpostului antiaerian, faptul că fundaţia construcţiei este aşezată deasupra adăpostului nu înseamnă că nu se încalcă dreptul de coproprietate al celorlalţi proprietari, susţinerile pârâtei în acest sens, îmbrăţişate de instanţa de fond, fiind lipsite de temei juridic.
5. Recurenta susţine că, prin edificarea acestei construcţii, ceilalţi coproprietari au fost prejudiciaţi, întrucât nu mai pot folosi acea supra
faţă de teren ocupată de construcţie, din cauza acesteia parcarea autovehiculelor şi a vehiculelor de marfa devenind imposibilă în interiorul incintei, ceea ce îngreunează activitatea tuturor societăţilor; astfel aceasta solicită, în temeiul art. 998-999 C. civ., obligarea pârâtei la desfiinţarea lucrărilor de construire edificate ilegal.
Analizând actele şi lucrările dosarului şi sentinţa recurată, atât prin prisma motivelor de recurs invocate, cât şi în limitele prevăzute de art. 3041 C. proc. civ., Curtea apreciază recursul ca nefondat, pentru următoarele considerente:
1. Autorizaţia de construire nr. 623 din 12 iulie 2007, a cărei anulare s-a solicitat, a fost emisă de Primăria Sectorului 6 Bucureşti la data de 12 iulie 2007 şi prelungită până la data de 12 iulie 2008, pentru construire magazin de prezentare conform certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului seria (…)/l 994, intabulat în CF nr. 21673 cu încheierea nr. 10667/2001. Potrivit autorizaţiei, construcţia se va realiza peste adăpostul subteran, prin supraetajarea parţială a acestuia pe o suprafaţă de 38,00 m x 25,00 m, pe limita de proprietate din dreapta, la 100 m faţă de limita de proprietate din stânga.
Recurentele-reclamante au susţinut că, deşi s-a arătat de la bun început că terenul situat la adresa din B-dul (…) este deţinut în coproprietate de societăţile care-şi desfăşoară activitatea la această adresă, prin procesul-verbal din 10 martie 1995 recunoscându-şi de altfel starea de indiviziune, cu toate acestea, instanţa reţine că această construcţie se edifică pe un teren aflat în proprietatea SC F. SA sau că SC F. SA era proprietara terenului pe care se edifică magazinul de prezentare.
Această susţinere nu poate fi primită, întrucât prin contractul de vânzare-cumpărare de acţiuni nr. 64 din 14 martie 1995, intimata-pârâtă SC F. SA a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului pe care s-a edificat anterior un adăpost A.L.A., acesta fiind prevăzut în anexa nr. 2 la acest contract, cu interdicţia de vânzare pe durata de funcţionare a societăţii.
Faptul că anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare de acţiuni nr. 647 din 14 martie 1995 s-a încheiat procesul-verbal din 10 martie 1995, prin care o comisie formată din reprezentanţii societăţilor comerciale care funcţionau pe terenul fostei APACA proceda la recunoaşterea suprafeţei indivize, SC F. SA recunoscând suprafaţa totală de 24.843,72 mp, nu prezintă relevanţă şi nu înseamnă că respectiva construcţie, edificată în baza autorizaţiei de construire a cărei anulare s-a solicitat, a fost construită pe o suprafaţă aflată în indiviziune, aşa cum susţin recurentele-reclamante. Astfel, dobândirea adăpostului sub
teran A.L.A. 1, în suprafaţă de 1024 mp, s-a realizat ulterior încheierii acestui proces-verbal, care oricum nu face nicio referire la aceste adăposturi subterane, iar edificarea construcţiei s-a realizat pe acoperişul acestui adăpost, deasupra acestuia, pe platforma de beton.
Prin urmare, nu se aplică regula unanimităţii şi nu era necesar acordul tuturor copărtaşilor, ca regulă a indivizi unii, întrucât terenul pe care s-a edificat construcţia nu se afla în indiviziune.
2 . In ceea ce priveşte acordul vecinilor, recurenţii-reclamanţi arată faptul că SC F. SA a obţinut un acord doar din partea SC S. SA şi SC M. SA, undeva la nivelul anilor 2004, acesta fiind caduc, or, recurentele nu arată cum operează această caducitate în cauza de faţă, în condiţiile în care acordurile vizau tocmai construcţia care a fost edificată ulterior, neavând nicio relevanţă faptul că la data emiterii autorizaţiei de construire (12 iulie 2007) SC S.C. SRL nu mai exista, fiind radiată în anul 2006, ca urmare a procedurii de faliment; încetarea funcţionării unei societăţi pe parcursul executării construcţiilor nu echivalează cu retragerea acordului, acesta fiind necesar la data emiterii autorizaţiei de construire, potrivit art. 7 din Legea nr. 50/1991. Faptul că preluarea bunurilor acestor societăţi de către SC G.C. SRL s-a realizat la data de 27 octombrie 2006, respectiv 29 septembrie 2006 nu înseamnă că acordul dat de aceasta anterior nu era valabil.
Nu se poate susţine că acordul SC I. SA este condiţionat, întrucât se arată că, în condiţiile în care terenul aferent adăpostului A.L.A. nu face parte din suprafaţa aflată în proprietate indiviză, SC I. SA este de acord cu executarea lucrării, această menţiune nefacând decât să confirme faptul că SC I. SA şi-a dat acordul tocmai pentru că terenul pe care se edifica construcţia nu era în indiviziune. In plus, în certificatul de urbanism nu se cere şi acordul societăţilor vecine, întrucât s-a apreciat că acest acord nu era necesar, în condiţiile Legii nr. 50/1991, iar pârâta a solicitat acordul tuturor societăţilor coproprietare ale tere-
nului fostei întreprinderi de confecţii de tricotaje Bucureşti, existente la momentul solicitării acordului.
3. Recurentele mai susţin că instanţa nu a analizat faptul că autorizaţia de construire nr. 623 din 12 iulie 2007, prelungită până la data de 12 iulie 2008, a fost emisă în baza unei declaraţii pe proprie răspundere false, dată de reprezentantul SC F. SA, ceea ce atrage nulitatea actului administrativ, însă nu au făcut dovada că această declaraţie ar fi fost constatată ca fiind falsă, nedepunând dovezi că s-ar fi adresat organelor penale şi nici nu s-a înscris în fals cu privire la acest înscris.
4. In condiţiile în care s-a făcut dovada că pârâta deţine proprietatea asupra adăpostului antiaerian, nu se poate susţine faptul că, având în vedere faptul că fundaţia construcţiei este aşezată deasupra adăpostului, se încalcă dreptul de coproprietate al celorlalţi proprietari, în virtutea prerogativelor dreptului de proprietate, pârâta având tot dreptul să edifice o construcţie, cu respectarea dispoziţiilor imperative privind disciplina în construcţii, iar recurentele-reclamante nu au făcut nicio dovadă în sensul încălcării dreptului lor de proprietate.
5. Nefiind în indiviziune, ceilalţi coproprietari nu pot folosi suprafaţa de teren ocupată de construcţie şi nu există nicio dovadă că din cauza acesteia parcarea autovehiculelor şi a vehiculelor de marfa a devenit imposibilă în interiorul incintei, acest aspect neputând nicidecum duce la anularea autorizaţiei de construire, ci la măsuri ce pot fi luate pentru construirea de locuri de parcare şi fluidizarea circulaţiei în incintă.
Prin urmare, în temeiul dispoziţiilor art. 312 C. proc. civ., Curtea a respins recursul ca nefondat.
