Prin sentinta civila nr. 1049/15.12.2009 pronuntata de Judecatoria Dragomiresti s-a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocata de Statul Roman; s-a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtei Comuna Rozavlea; s-a admis cererea formulata de catre reclamanta P.I. în contradictoriu cu pârâtii P.T., Statul Român prin Ministerul Finantelor Publice si D.G.; s-a constatat dreptul de proprietate al pârâtului P.T. asupra terenului situat în locul numit „Rât” în suprafata de 2173 m.p. identificat în C.F. 5603 Rozavlea nr. top. 2615/1 în suprafata de 1494 m.p. si în C.F. nr.5244 Rozavlea nr. top. 2616/2/1 în suprafata de 679 m.p., dobândit prin uzucapiune de lunga durata si jonctiunea posesiei pârâtului cu a autorilor sai.
A fost obligat pârâtul P. T. sa se prezinte la în termen de 30 de zile de la data ramânerii irevocabile a hotarârii, în vederea perfectarii contractului de vânzare – cumparare a terenului situat în locul numit denumit „Rât” încheiat sub semnatura privata cu reclamanta, în caz contrar hotarârea urmând a tine loc de act autentic de vânzare – cumparare.
S-a dispus întabularea terenului în favoarea reclamantei, conform schitei de dezmembrare din planul de amplasament si delimitare ce face parte din dispozitivul sentintei.
Pentru a hotarî astfel, prima instanta a retinut ca prin înscrisul sub semnatura privata denumit contract de vânzare – cumparare pârâtul P.T. s-a obligat sa transmita în proprietatea reclamantului terenul în suprafata de 2173 mp la pretul de 2.000 lei; teren identificat în planul de amplasament si delimitare întocmit în cauza.
A retinut instanta ca, potrivit principiului conversiunii actului juridic, înscrisul sub semnatura privata trebuie calificat ca de vânzare – cumparare, obligatia asumata de parti fiind aceea de a încheia în viitor un act de vânzare – cumparare în forma autentica; reclamanta fiind îndreptatita în temeiul art. 1073 sa obtina îndeplinirea exacta a obligatiei si, în caz contrar dezdaunare.
Cea mai justa dezdaunare este exercitarea în natura a promisiunii de vânzare, hotarârea urmând a tine loc de act autentic.
Instanta de fond a considerat ca dreptul de proprietate asupra terenului obiect al conventiei exista în patrimoniul pârâtului prin efectul uzucapiunii de lunga durata si al jonctiunii posesiilor exercitata cu cea a autorilor lui, în favoarea lor operând prezumtiile instituite de art. 1850 si 1854 Cod civil, retinând ca probele testimoniale au relevat exercitarea posesiei de catre pârât si autorii sai, înca din 1945 asupra terenului în litigiu.
Judecatoria a apreciat ca proprietarii nediligenti a caror pasivitate se sanctioneaza indirect prin institutia juridica a uzucapiunii sunt pârâtii D.G.si Statul Român, titulari ai dreptului de proprietate conform CF nr. 5603 si 5244 Rozavlea si, în acest context s-a retinut inaplicabilitatea dispozitiilor art. 36 Legea nr. 18/1991.
În privinta legii aplicabile în materia uzucapiunii, prima instanta a facut aplicarea dispozitiilor din materia uzucapiunii prevazute de Codul civil, întrucât s-a stabilit ca posesia a fost exercitata de pârât si de autorii sai cel putin 30 de ani, iar începutul acesteia a fost plasat în timp în anul 1945, deci anterior intrarii în vigoare a Decretului – Lege nr. 115/1938.
Împotriva sentintei civile nr. 1049/15.12.2009 a declarat recurs pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Finantelor Publice, întemeiat pe prevederile art. 299 si 304 pct. 8 si 9 Cod procedura civila solicitând admiterea acestuia si respingerea actiunii formulate de reclamanta.
Recurentul a aratat ca prin întâmpinarea din 15.12.2009 a solicitat respingerea cererii de constatare a dreptului de proprietate a pârâtului P. T. prin uzucapiune ca inadmisibila, precum si cea privind validarea antecontractului întrucât nu sunt îndeplinite conditiile speciale pentru a pronunta o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare – cumparare.
Pârâtul a învederat ca titular al dreptului de proprietate al imobilelor înscrise în CF nr. 5603 nr. top. 2615/2 si CF 5244 nr. top. 2616/2 care au facut obiectul antecontractului de vânzare – cumparare din 25.02.1999 este Statul Român în conditiile aplicarii Decretului nr. 218/1960 si 712/1996 cu titlu de drept de prescriptie extinctiva conform Încheierii nr. 350/1970, respectiv pârâtul Dan Gheorghe.
Recurentul a mentionat ca dupa aparitia Legii nr. 18/1991 terenurile apartinând Statului situate în localitate si administrate de primarii au fost transformate în patrimonii comunale (art. 36), iar terenul din CF 5244 Rozavlea nr. top. 2616/2 înscris în favoarea Statului face obiectul art. 36 al. 3-6 din Legea nr. 18/1991, nefiind posibila dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
În privinta conventiei de vânzare – cumparare din 25.02.1999, recurentul a aratat ca este lovita de nulitate absoluta întrucât nu a respectat forma autentica impusa de art. 2 al. 1 din Legea nr. 54/1998.
Examinând recursul declarat prin prisma motivelor invocate si a prevederilor art. 3041 Cod procedura civila tribunalul a retinut urmatoarele:
Prin înscrisul sub semnatura privata intitulat „contract de vânzare – cumparare” încheiat la data de 25.02.1999 pârâtul – intimat P. T. a consimtit sa-i vânda intimatei – reclamante P. I. imobilul din localitatea Rozavlea situat în locul denumit „Rîtu Doctorului” în natura casa, grajd si teren aferent în suprafata de 22 ari , iar reclamanta – intimata a consimtit sa le cumpere la pretul de 2000 marci germane achitat integral la data semnarii conventiei.
Prima instanta, aplicând principiul conversiunii actului juridic, a valorificat corect înscrisul cuprinzând acordul de vointa a celor doua parti, nul ca act juridic de vânzare – cumparare din lipsa formei autentice, ca si antecontract de vânzare – cumparare, motivul de recurs referitor la nulitatea conventiei, fiind din perspectiva acestei solutii a primei instante nefondat.
Însa, pentru pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare – cumparare trebuie îndeplinite anumite conditii speciale, cea dintâi fiind aceea ca promitentul – vânzator sa fie proprietarul bunului obiect al contractului de vânzare – cumparare.
În speta, bunul imobil a fost configurat în planul de situatie si amplasament întocmit ca facând parte din nr. top. 2615/2 în suprafata de 2290 mp înscris în CF 5603 în proprietatea Statului Român si din nr. top. 2616/2 – în suprafata de 2787 mp înscris în CF 5244 Rozavlea în proprietatea pârâtului D.G.
Asadar, pârâtul – intimat P. T., promitent – vânzator, nu este proprietarul tabular al imobilului vândut, dar prima instanta a stabilit, pe baza probatoriului testimonial administrat, ca acesta a dobândit dreptul de proprietate prin uzucapiunea de lunga durata si jonctiunea posesiilor, posedând public, continuu, neîntrerupt si sub nume de proprietar, 1494 mp din nr. top. 2615/2 si 679 mp din nr. top. 2616/2.
Recurentul a criticat aceasta dezlegare a judecatoriei, apreciind ca, atâta timp cât stabilirea dreptului de proprietate asupra terenului proprietate de stat constituie obiectul art. 36 al. 2, 3 din Legea nr. 18/1991 este inadmisibila actiunea în uzucapiune.
Aceasta sustinere este însa nefondata caci art. 36 al. 2 si 3 din Legea nr. 18/1991 se refera la terenurile proprietate de stat situate în intravilanul localitatilor atribuite, în folosinta vesnica sau în folosinta pe durata existentei constructiei, în vederea construirii de locuinte proprietate personala sau cu ocazia cumpararii de la stat a unor asemenea locuinte, respectiv la terenurile atribuite în folosinta pe durata existentei constructiilor dobânditorilor acestora, ca efect al preluarii terenurilor aferente constructiilor în conditiile dispozitiilor art. 30 din Legea nr. 58/1974, or aceste ipoteze nu au fost dovedite în cauza.
Pe de alta parte, reclamanta a invocat împlinirea termenului de prescriptie achizitiva în favoarea dobândirii ei anterior aparitiei Legii nr. 18/1991, instanta fiind chemata a recunoaste dreptul de proprietate dobândit prin uzucapiune si jonctiunea posesiilor, în contra proprietarilor tabulari Statul Român si D. G.
Însa, în ce priveste îndeplinirea conditiilor de catre intimatul – pârât pentru a prescrie achizitiv terenul proprietatea Statului Român înscris în CF 5603 Rozavlea, nr. top. 2615/2 tribunalul constata urmatoarele:
Potrivit art. 1890 Cod civil pentru ca dreptul de proprietate sa fie dobândit prin uzucapiunea de 30 de ani este necesara îndeplinirea a doua conditii: sa existe o posesie utila si posesia sa fi fost exercitata timp de 30 de ani.
Judecatoria a retinut ca pârâtul – intimat si autorii sai au posedat continuu, netulburati, neîntrerupt si sub nume de proprietar atât suprafata de 1494 mp parte din nr. top. 2615/2 cât si suprafata de 679 mp parte din nr. top. 2616/2 înscris în CF 5244 Rozavlea, începând din 1945.
Însa, în CF 5603 Rozavlea, dreptul de proprietate al recurentului Statul Român este înscris în anul 1970, prin Încheierea de CF 350/1970 si în temeiul prescriptiei extinctive reglementata de Decretul 218/1960 si 712/1966.
Asadar, mai înainte de împlinirea celor 30 de ani de posesie pretins continua, netulburata, neîntrerupta si sub nume de proprietar a pârâtului si a autorilor lor, recurentul Statul Român a dobândit dreptul de proprietate prin prescriptie extinctiva.
Potrivit art. 17 din Decretul – Lege 115/1938 în vigoare în 1970, înscrierea în CF are efect constitutiv de drepturi si, totodata, de opozabilitate fata de terti.
Mai mult, dreptul de proprietate al Statului Român era, potrivit Constitutiei Republicii Socialiste România din 1965, un drept de proprietate socialist de stat, absolut, exclusiv, inalienabil, imprescriptibil si insesizabil.
Ca urmare, tribunalul retine ca, de la data înscrierii dreptului de proprietate în favoarea Statului Român, în 1970, terenul intravilan în suprafata de 2290 mp identificat cu nr. top. 2615/2 înscris în CF 5603 Rozavlea a devenit imprescriptibil, astfel încât, conform art. 1864 pct. 2 Cod civil, prescriptia achizitiva a pârâtului a fost întrerupta natural.
Cum potrivit art. 1867 Cod civil, întreruperea sterge cu totul orice prescriptie începuta înaintea sa, tribunalul constata ca pârâtul nu a îndeplinit conditia prevazuta de lege pentru a dobândi, prin uzucapiune, dreptul de proprietate asupra suprafetei de 1494 mp, parte din terenul înscris în CF 5603 Rozavlea.
În situatia în care promitentul – vânzator nu este titularul dreptului de proprietate asupra bunului obiect al antecontractului de vânzare – cumparare, nu sunt îndeplinite conditiile pentru admisibilitatea actiunii judecatoresti în valorificarea antecontractului, impunându-se respingerea ei, cu privire la suprafata de 1494 mp.
Fata de considerentele expuse, Tribunalul, a constatat ca sentinta civila nr. 1049/15.12.2009 a fost data cu aplicarea gresita a legii, în temeiul art. 312 al. 3 Cod procedura civila raportat la art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, ?i a admis recursul.
