Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr …/200/06.10.2014 reclamantul SC DACOS AGRILAND SRL a solicitat în contradictoriu cu pârâţii … CLEMENTINA, … VICTOR, … IULIANA, … MARIA să se constate că pârâta … Clementina este unica moştenitoare a defunctului … Isofache decedat la 19.08.1995 , să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare pentru imobilul situat în intravilanul comunei Zărneşti, satul Fundeni , tarlaua …, parcelele … ( tarlaua …, parcelele …) judeţul Buzău format din terenul în suprafaţă de 1500 mp , măsurat 1385 mp, înscris în cartea funciară nr … a comunei Zărneşti cu nr cadstral … ( din care 624 mp teren curţi construcţii şi 761 mp teren arabil) , construcţia C1 locuinţă în suprafaţă de 92 mp înscris în cartea funciară nr … a comunei Zărneşti cu nr cadstral … –C1, terenurile în suprafaţă totală de 9700 mp situate în extravilanul comunei Zărneşti, satul Fundeni, jud Buzău ( compuse din 600 mp teren arabil tarlaua 67 , 6800 mp teren arabil tarlaua 54, 700 mp teren viţă de vie tarlaua 67, 1600 mp teren viţă de vie tarlaua 45) , cu cheltuieli de judecată
În motivarea în fapt a acţiunii reclamantul a învederat că între acesta şi pârâta … Clementina a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr … din 14.10.2013 prin care s-a convenit ca pârâta să vândă imobilele de mai sus cel mai târziu la 31.03.2014 pentru preţul total de 13000 lei din care a achitat la data respectivă un avans de 7000 lei diferenţa urmând să o plătescă la data autentificării contractului, principala obligaţie a pârâtei fiind dezbaterea succesiunii rămase de pe urma defunctului soţ … Iosofache însă până în acest moment obligaţia respectivă nu a fost îndeplinită, dosarul nr …/200/2013 având ca obiect partaj succesoral fiind anulat pentru neîndeplinirea unor obligaţii puse în sarcina sa de instanţă.
Deşi a notificat în repetate rânduri, pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţiile ce-i incumbau, reclamanta susţinând că a fost de bună credinţă a achitat prin actul adiţional nr …/14.10.2013 şi diferenţa de 6000 lei din preţ, fiind de notorietate că acesta a rămas ca unică moştenitoare acceptantă a succesiunii rămase de pe urma soţului său, pârâtele fiice ale defunctului părăsind tara de peste 10 ani iar pârâtul locuind separat şi neridicând pretenţii succesorale
În drept au fost invocate art 700 din vechiul Cc, art 1527 1669,1747, 1748 Cc, art 35 Cpc, art 451, 452 ,453 Cpc
În ceea ce-i priveşte pe pârâţi aceştia nu au formulat întâmpinare potrivit art 205 şi urm Cpc
La solicitarea reclamantului pârâtele … Maria şi … Iuliana au fost citate prin publicitate iar pentru acestea a fost desemnat de către instanţă un avocat curator special.
Instanţa a administrat proba cu interogatoriu ( filele 48-54) , proba testimonială ( depoziţia martorilor … Adrian şi … Valerica fiind consemnate la filele 115-116 dosar) şi proba cu înscrisuri în cadrul căreia au fost ataşate în copie filele 7-39, 69-74, 91-92, 109-114)
Analizând întregul material probator administrat în cauză instanţa reţine următoarea situaţie de fapt şi de drept:
Instanţa va analiza, faţă de ordinea logică a consecinţelor, cu prioritate capătul al doilea din acţiunea pendinte
Între reclamant şi pârâta … Clementina s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare autentificat sub nr ……/14.10.2013 de BNP Vasile Victor şi Asociaţii prin care părţile îşi exprimau acordul de voinţă cu privire la perfectarea până la data de 31.03.2014 a vânzari-cumpărarii a dreptului de proprietate care i se cuvenea vânzătoarei asupra următoarelor bunuri : imobilul situat în intravilanul comunei Zărneşti, satul Fundeni , tarlaua …., parcelele … ( tarlaua …, parcelele …) judeţul Buzău format din terenul în suprafaţă de 1500 mp , măsurat 1385 mp, înscris în cartea funciară nr … a comunei Zărneşti cu nr cadstral … ( din care 624 mp teren curţi construcţii şi 761 mp teren arabil) , construcţia C1 locuinţă în suprafaţă de 92 mp înscris în cartea funciară nr … a comunei Zărneşti cu nr cadstral … –C1, terenurile în suprafaţă totală de 9700 mp situate în extravilanul comunei Zărneşti, satul Fundeni, jud Buzău ( compuse din 600 mp teren arabil tarlaua 67 , 6800 mp teren arabil tarlaua 54, 700 mp teren viţă de vie tarlaua 67, 1600 mp teren viţă de vie tarlaua 45) , la data respectivă fiind achitat numai un avans de 7000 lei, filele 25-26 dosar
Din cuprinsul aceluiaşi înscris instanţa reţine că părţile au convenit expres că preţul se va diminua corespunzător cotelor ce îi vor reveni promitentei vânzătoare în situaţia în care acesteia nu îi vor reveni în totalitate şi exclusivitate imobilele descrise, ori ceilalţi moştenitori ai defunctului … Iosofache nu vor înstrăina dreptul lor indiviz la preţul total menţionat în act.
Din coroborarea înscrisurilor depuse la filele 11-19 dosar instanţa reţine că terenurile erau bunul soţului promitentei vânzătoare, numitul … Iosofache reconstituit prin titlul de proprietate nr …/21/29.03.1994 iar construcţiile bunul comun al celor doi.
La data perfectării antecontractului în discuţie, numitul .. Iosofache era decedat de la 19 august 1995, moştenirea acestuia nu era dezbătută, promitenta vânzătoare nu era unicul moştenitor legal al acestuia, aspecte despre care reclamantul avea cunoştinţă, astfel cum rezultă din cele ce preced.
Din motivarea Deciziei Curţii Constituţionale nr 755/2014 se poate reţine că promitenţii „ sunt titularii unui drept de creanţă, corelativ obligaţiei de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularii unui drept de proprietate. Transferul acestuia nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, indiferent de forma acestuia, autentică sau neautentică, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunţării hotărârii judecătoreşti care să ţină locul acordului de voinţă nerealizat. În acest sens, instanţa de judecată învestită în temeiul art.1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate la data pronunţării hotărârii care ţine loc de contract de vânzare, reprezentate, în speţă, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune, în vigoare la data pronunţării hotărârii judecătoreşti. Aşadar, îndeplinirea condidiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.. Curtea mai reține, astfel cum s-a arătat la paragraful 20, că antecontractul de vânzare (promisiunea de vânzare) constituie o obligație de a face care dă naștere la un drept de creanță, una dintre părți fiind obligată față de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun. Așadar, indiferent de forma antecontractului, acesta reprezintă un drept de creanță. În acest context, se pune problema incidenței dispozițiilor art.16 alin.(1), teza referitoare la interzicerea privilegiilor, coroborate cu cele ale art.44 alin.(2) din Constituție, sub aspectul garantării și ocrotirii egale a proprietății, întrucât dreptul de creanță este un bun, fiind astfel aplicabile în privința acestuia pe deplin dispozițiile constituționale referitoare la dreptul de proprietate privată (a se vedea, în acest sens, mutatis mutandis și Decizia nr.70 din 27 februarie 2001, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.236 din 10 mai 2001, sau Decizia nr.188 din 2 martie 2010, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.237 din 14 aprilie 2010). Curtea mai reține că această din urmă dispoziție constituțională este incidentă în cauză sub aspectul sferei sale reglementare, ea referindu-se eo ipso la ocrotirea în mod egal, printre altele, a proprietății aparținând persoanelor fizice ori persoanelor juridice de drept privat (a se vedea, în acest sens, Decizia nr.177 din 15 decembrie 1998, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.77 din 24 februarie 1999).”
Potrivit art 1279 Cc promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea
Ca urmare, potrivit art 1179 Cc condiţiile esenţiale pentru validitatea contractului de vânzare cumpărare în discuţie sunt: capacitatea de a contracta, consimţământul părţilor, obiectul determinat şi licit, o cauză licită şi morală şi forma.
Sub acest aspect instanţa apreciază că nu sunt îndeplinite mai multe condiţii în speţă.
Astfel, prin antecontractul de mai sus nu a fost determinat cu exactitate care este cota pe care vânzătoarea a înţeles să o înstrăineze din imobile, parţial ori integral, făcând generic referire la cota ce i se cuvine precum şi la cotele celorlalţi moştenitori, tot neindividualizaţi, precum şi de posibilitatea diminuării preţului proporţional, în cuantumul şi condiţiile redate mai sus.
În al doilea rând nu este îndeplinită cerinţa ca obiectul să fie determinat sau determinabil potrivit art 1225 alin 2, 1179 al 1 şi art 1226 alin 2 Cc
În al treilea rând nu este îndeplinită nici condiţia ca lucrul să fie în proprietatea vânzătorului nu este îndeplinită.
Astfel, cum s-a arătat în cele ce preced, părţile au încheiat contractul în cunoştinţă de cauză ( au fost de rea credinţă) ştiind că lucrul vândut e posibil să nu fie proprietatea integrală a promitentei vânzătoare, deci problema erorii nu se mai pune, în speţă instanţa consideră că vânzarea cumpărarea lucrului altuia reprezintă o operaţiune speculativă, are o cauză ilicită, în baza art 1236 alin 2 şi art 1238 alin 2 Cc
Această concluzie este susţinută şi de faptul că reclamantul deşi trebuia să achite diferenţa de 6000 lei din preţ la data autentificării contractului de vânzare cumpărare, ştiind că succesiunea defunctului … Iosofache nu a fost dezbătută făcând referire la anularea dosarului nr …/200/2013 având ca obiect partaj succesoral, în mod benevol achită restanţa din preţ respectivă la data de 02.10.2014 ( cu patru zile înaintea acţiunii pendinte) şi încheie cu promitenta vânzătoare a actului adiţional autentificat sub nr …/2.10.2014 de BNP Vasile Victor şi Asociaţii, fila 28 dosar.
Mai mult, în ceea ce privesc terenurile din extravilan în lumina Legii nr. 17/2014, pentru ca instanta sa pronunte o hotarare judecatoreasca care tine loc de act de vanzare-cumparare trebuie sa cerceteze intrunirea cumulativa a urmatoarelor conditii:existenta unui antecontract valabil incheiat, atat sub aspectul conditiilor de fond, cat si a celor de forma; indeplinirea conditiilor prevazute la art. 3 din Lege (avizele Ministerului Apararii Nationale si al Ministerului Culturii in cazul terenurilor indicate in textul de lege ), la art. 4 (relative la dreptul de preemtiune) si ale art. 9 (relative la avizul final);ca imobilul sa fie inscris la rolul fiscal;ca imobilul sa fie inscris in cartea funciara.
Neindeplinirea oricareia dintre aceste conditii conduce la respingerea actiunii in pronuntarea unei hotarari judecatoreasca care tine loc de act de vanzare-cumparare.
În speţa pendinte, nu sunt obţinute anterior sesizării instanţei nici toate avizele, formalităţile dreptului de preemţiune de mai sus.
În considerarea celor ce preced, instanţa va respinge ca neîntemeiat capătul de cerere referitor la să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare pentru imobilul situat în intravilanul comunei Zărneşti, satul Fundeni , tarlaua …, parcelele … ( tarlaua …, parcelele …) judeţul Buzău format din terenul în suprafaţă de 1500 mp , măsurat 1385 mp, înscris în cartea funciară nr … a comunei Zărneşti cu nr cadstral … ( din care 624 mp teren curţi construcţii şi 761 mp teren arabil) , construcţia C1 locuinţă în suprafaţă de 92 mp înscris în cartea funciară nr … a comunei Zărneşti cu nr cadstral … –C1, terenurile în suprafaţă totală de 9700 mp situate în extravilanul comunei Zărneşti, satul Fundeni, jud Buzău ( compuse din 600 mp teren arabil tarlaua 67 , 6800 mp teren arabil tarlaua 54, 700 mp teren viţă de vie tarlaua 67, 1600 mp teren viţă de vie tarlaua 45).
Faţă de soluţia dată acestui capăt de cerere, în examinarea primului capăt din acţiunea pendinte instanţa apreciază că nu sunt îndeplinite condiţiile cumulative ale promovării acţiunii oblice reglementate de art 1560 Cc
Ca urmare, instanţa va respinge ca inadmisibil capătul de cerere privind să se constate că pârâta … Clementina este unica moştenitoare a defunctului Chiriţă Isofache decedat la 19.08.1995.
Instanţa faţă de lipsa unei culpe procesuale a pârâţilor, în temeiul art 453 al 1 Cpc , respinge ca neîntemeiat capătul de cerere accesoriu referitor la obligarea lor la plata cheltuielilor de judecată către reclamant
PROPRIETATE- HOTĂRÂRE CARE SĂ ŢINĂ LOC DE ACT DE VÂNZARE-CUMPĂRARE- ART. 1179 COD CIVIL
PROPRIETATE- HOTĂRÂRE CARE SĂ ŢINĂ LOC DE ACT DE VÂNZARE-CUMPĂRARE- ART. 1179 COD CIVIL
