I. Expunerea cererii de chemare în judecată
Prin cererea înregistrată sub numărul de mai sus reclamanta S. (actuală K.) M. M. a chemat în judecată pe pârâtul T. A solicitând instanţei să dispună reintegrarea ei în spaţiul proprietatea pârâtului situat în localitatea Beclean, jud. Bistriţa-Năsăud. Cu cheltuieli de judecată.
În fapt, reclamanta arată că pârâtul în calitate de proprietar al spaţiului menţionat în petitul acţiunii i l-a închiriat în scopul desfăşurării unor activităţi de prestări servicii, mai precis coafură. Arată că urmare a acestei înţelegeri a fost perfectat contractul de închiriere pe o perioadă de 3 ani începând cu 01.01.2009, pentru o chirie lunară de 300 lei, contractul fiind înregistrat la administraţia financiară. Arată că deoarece spaţiul era într-o stare pronunţată de degradare locatorul i-a solicitat să efectueze reabilitarea şi reamenajarea acestuia, urmând ca suma de bani astfel investită să fie restituită pe parcursul derulării contractului şi că, după terminarea lucrărilor reclamanta a obţinut autorizare în vederea desfăşurării activităţii de coafură şi a altor activităţi de înfrumuseţare. Arată că la începutul lunii iunie 2009 printr-o acţiune dolozivă sub pretext că soseşte un expert pentru a evalua imobilul pârâtul a obţinut de la reclamantă una dintre cheile spaţiului şi, fără ştirea acesteia a procedat la înlocuirea yalei de la intrare după care i-a solicitat telefonic să-şi ridice lucrurile care îi aparţin, respectiv mobilier, materiale şi alte lucruri personale cu motivarea că o altă persoană i-a plătit o chirie mai avantajoasă şi prin urmare „contractul a fost anulat la finanţe”. Arată că în prezent o altă persoană desfăşoară activitate de coafură în acest spaţiu pe care din această cauză nu-l poate exploata şi realiza venituri din activitatea pentru care a fost autorizată. Arată că pârâtul nu i-a imputat niciodată neîndeplinirea vreunei obligaţii asumate prin contract astfel încât se consideră de bună credinţă şi în continuare a încercat soluţionarea acestui diferend prin conciliere în conformitate cu art. 720 /1 C. pr. civ., dar la care pârâtul nu a răspuns. Apreciază că în condiţiile art. 1420 pct. 3 C. civ. pârâtul are faţă de reclamantă o obligaţie de garanţie specifică locatorului drept pentru care solicită admiterea acţiunii astfel cum a fost formulată.
În drept, reclamanta a invocat prevederile art. 720/1 C. pr. civ., art. 969, 970 C. civ., art. 1418, 1420 i 1421 C. civ..
II. Expunerea poziţiei pârâtului faţă de acţiune
Prin întâmpinare pârâtul a solicitat respingerea ca nefondată a acţiunii reclamantei. În motivare pârâtul arată că adevărata stare de fapt este cu totul alta decât cea prezentată de reclamantă prin cererea de chemare în judecată. Astfel, cu privire la înţelegerea dintre părţi referitoare la amenajarea spaţiului arată că o astfel de înţelegere nu a existat şi că de altfel aceasta excede prevederilor raportate la contractul de locaţiune. Arată că începând cu luna mai 2009 reclamanta văzând că afacerea ei nu mai dă roadele scontate precum şi faptul că asociata ei de la acea vreme o părăsise, după ce nu şi-a achitat nici datoriile faţă de pârât nici facturile curente în legătură cu spaţiul a început să-şi ducă lucrurile de aici astfel încât susţinerea reclamantei cu privire la faptul că a fost izgonită din spaţiu este total nereală. Arată că problemele dintre părţi au intervenit în luna mai 2009 (luna a 5-a a contractului) atunci când reclamanta a refuzat să mai plătească cheltuielile în legătură cu acest spaţiu şi nu îşi explică care este motivul pentru care au trebuit să treacă 5 luni până când reclamanta să solicite reintegrarea în spaţiu. Cu privire la îndeplinirea obligaţiilor contractuale pârâtul arată că una din principalele obligaţii în cazul contractului de locaţiune este achitarea de către locatar a chiriei care în speţă nu a fost îndeplinită de către reclamantă aşa cum atestă somaţia emisă de ANAF. Pârâtul arată şi faptul că pe lângă nerespectarea obligaţiei de plată a chiriei reclamanta nu şi-a îndeplinit nici obligaţia cu privire la plata cheltuielilor curente astfel încât apreciază acţiunea ca nefondată solicitând respingerea acesteia.
În drept, pârâtul invocă dispoziţiile art. 115 şi urm., art. 274 C. pr. civ., art. 1410-1453 şi 970 C. civ.
III. Expunerea cererii reconvenţionale
Pârâtul a formulat totodată cu întâmpinarea cerere reconvenţională prin care solicită rezilierea contractului de închiriere nr. 12145 din 15.12.2008 pentru neexecutarea obligaţiilor şi solicită de asemenea repunerea sa în situaţia anterioară încheierii acestuia. Motivarea cererii reconvenţionale este cea expusă în întâmpinarea formulată de pârât.
IV. Expunerea răspunsului reclamantei la întâmpinarea pârâtului
Prin răspunsul al întâmpinare formulat, reclamanta solicită admiterea acţiunii introductive, respingerea cererii cu privire la rezilierea contractului şi constatarea legalităţii acestuia precum şi obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată. Reclamanta arată că toate susţinerile pârâtului cu privire la neplata chiriei şi a cheltuielilor sunt nereale şi nedovedite de către acesta. Reclamanta reiterează susţinerea din cererea de chemare în judecată cu privire la înţelegerea dintre părţi în sensul reabilitării spaţiului. Cu privire la asociata reclamantei, despre care se face vorbire în întâmpinare, arată că aceasta în fapt este o persoană ce nu are calitatea de asociat al reclamantei în sensul legii comerciale, ci doar de persoană cu care reclamanta s-a înţeles să folosească spaţiul împreună şi care în final a complotat cu pârâtul pentru a o scoate pe reclamantă din spaţiu şi a rămâne ea singură aici. Cu privire la cererea de reziliere a contractului reclamanta arată că aceasta este posibilă doar în situaţia în care una dintre părţi nu-şi îndeplineşte îndatoririle sale principale şi că rezilierea de plin drept este posibilă doar în situaţia existenţei unui pact comisoriu expres de grad lV. Reclamanta reiterează susţinerea potrivit căreia nu ea este cea care a părăsit spaţiul de bună voie, ci că pârâtul prin manopere dolozive a alungat-o din spaţiu.
V. Expunerea întâmpinării la cererea reconvenţională
Reclamanta a formulat întâmpinare la cererea reconvenţională totodată cu răspunsul a întâmpinarea pârâtului cu motivarea prezentată la pct. lV de mai sus.
VI. Situaţia de fapt reţinută de instanţă
Instanţa reţine că între părţile din prezenta cauză a fost încheiat contractul de închiriere din 15.12.2008 prin care pârâtul în calitate de locator s-a obligat să închirieze reclamantei în calitate de locatar spaţiul situat în localitatea Beclean, jud. Bistriţa-Năsăud, compus din 2 camere, dependinţe şi baie în suprafaţă totală de 60 mp. Prin acest contract, încheiat pe o perioadă de 3 ani începând cu 01.01.2009, reclamanta s-a obligat să achite pârâtului o chirie lunară de 300 lei şi să plătească cheltuielile datorate pentru „întreţinerea imobilului” precum cele privind încălzirea, apa, curentul electric, etc., aşa cum s-a menţionat în contract.
În cauză a fost administrată proba cu interogatoriul reclamantei prin care aceasta, întărindu-şi susţinerile din cererea de chemare în judecată, nu a recunoscut niciuna din pretenţiile pârâtului reclamant reconvenţional (f. 64-65).
În cauză a fost administrată proba testimonială cu martorii propuşi de reclamantă, T. E. F. şi C. A.. De asemenea au fost audiaţi martorii, M. A. şi C. P., propuşi de pârâtului reclamant reconvenţional.
Din declaraţia martorului T. E. F., propus de reclamantă (f. 100), cu privire la aspectele pertinente cauzei instanţa reţine că acesta nu ştie să fi existat probleme în legătură cu plata chiriei, iar cu privire la plata utilităţilor arată că problemele au început să apară în perioada în care între părţi s-au ivit divergenţe. Cu privire la martorul T. E. F. însă, instanţa din declaraţiile acestuia reţine că este prieten foarte bun cu reclamanta situaţie în care apreciază că această relaţie strânsă de prietenie este de natură să afecteze realitatea celor declarate, astfel încât va înlătura această probă.
Din declaraţia celuilalt martor propus de reclamantă, C. A. (f. 99), rezultă că reclamanta a procedat la renovarea spaţiului închiriat şi doar presupune că au fost suportate de reclamantă şi nu rezultă din declaraţia martorei că ar fi existat o înţelegere între părţi cu privire la renovări şi la faptul că valoarea acestora urma să fie restituită reclamantei. Cu privire la plata chiriei şi a utilităţilor aferente spaţiului, martora declară că nu a auzit să fi existat probleme situaţie în care a dedus că înţelegerea dintre părţi în această privinţă a fost respectată. În condiţiile în care plata chiriei şi a utilităţilor de către un anume locatar nu poate fi apreciată ca o chestiune publică, de care toată lumea sau un cerc larg de persoane să poată lua cunoştinţă, instanţa nu poate primi acest tip de raţionament al martorei în sensul că, dacă nu a auzit de asemenea probleme, se poate deduce că ele chiar n-au existat. Cu privire la schimbarea yalei de la intrare, martora arată că acesta s-a făcut de către o persoană numită Alina care lucrase cu reclamanta în spaţiul respectiv.
Din declaraţia martorei m. A., propusă de pârât, rezultă că martora a subînchiriat de la reclamantă un post de lucru (scaun) în spaţiul închiriat de aceasta din urmă care avea destinaţia de salon de coafură şi că înţelegerea a fost ca suportarea utilităţilor să se facă în proporţie de 60% de către martoră şi 40% de către reclamantă şi arată că a părăsit acest post de lucru le 25.05.2009. Arată că deşi i-a achitat lunar reclamantei sumele convenite, deplasându-se la societăţile furnizoare de utilităţi a constatat că restanţele faţă de SC Edilitara SA erau de 700 lei, iar faţă de EON Gaz de 1.100 lei. Arată că aceste sume erau aferente lunilor aprilie şi mai 2009 şi că le-a achitat personal, iar la 2 zile pârâtul i-a returnat banii. Cu privire la chirie, din discuţiile cu pârâtul a aflat că reclamanta are restanţe şi, aflându-se în prezenta pârâtului, acesta a sunat-o pe reclamantă care însă nu i-a răspuns. Cu privire la yala de la intrare, martora arată că fiul pârâtului a fost cel care a schimbat-o după ce reclamanta a plecat de bunăvoie din spaţiu.
Din declaraţiile celuilalt martor propus de pârât, C. P., rezultă că martorul a fost de faţă la punerea în a ordonanţei preşedinţiale privind reintegrarea în spaţiu a reclamantei ocazie cu care pârâtul i-a reamintit acesteia că îi datorează suma de 4.600 lei reprezentând cheltuieli cu utilităţile şi că reclamanta a recunoscut atunci acest lucru şi că din discuţiile de la serviciu cu pârâtul a aflat că reclamanta avea restanţe şi la plata chiriei. Acelaşi martor a declarat că fiul pârâtului a fost cel care, la îndemnul reclamantului, a schimbat yala de la intrare aflând de intenţia reclamantei de a-şi lua lucrurile din spaţiu şi de a pleca, fără a-şi fi plătit datoriile faţă de pârât.
Factura fiscală emisă de EON Gaz (f. 59) confirmă declaraţiile martorilor cu privire la restanţele la plata utilităţilor. Sunt cuprinse aici facturile restante din 09.02.2009, 28.02.2009, 31.03.2009, 30.04.2009 şi 31.05.2009, fapt ce atestă că restanţele s-au acumulat de dinaintea neînţelegerilor dintre părţi şi, coroborat cu declaraţiile martorilor pârâtului, că aceste restanţe reprezintă cauza, iar nu consecinţa acestor neînţelegeri. Chitanţele de la filele 57-58 atestă faptul că aceste restanţe au fost achitate în lunile a 6-a şi a 7-a a anului 2009.
Cu privire la plata chiriei, instanţa reţine că nu s-a depus la dosarul cauzei nici un înscris (chitanţă) din care să rezulte achitarea acesteia de către reclamantă, precum şi data la care a avut loc plata, iar potrivit declaraţiilor martorilor instanţa reţine că reclamanta a înregistrat restanţe la plata acesteia.
VII. Motivarea soluţiei în drept
Conform art. 969 C. civ., convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante. Ele se pot revoca prin consimţământul mutual sau din cauze autorizate de lege. Conform art. 1020 C. civ., condiţia rezolutorie este subînţeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său. Conform art. 1439 al. 2 C. civ., în caz când una din părţi nu împlineşte îndatoririle sale principale, cealaltă parte poate cere desfiinţarea contractului de locaţiune.
Având în vedere situaţia de fapt prezentată şi dispoziţiile legale pertinente, din probatoriul administrat în cauză, reţine că reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţia principală de plată a chiriei astfel cum a fost aceasta prevăzută în contract şi că nu şi-a îndeplinit nici obligaţia contractuală privind plata cheltuielilor aferente spaţiului, drept pentru care va respinge cererea reclamantei privind reintegrarea în spaţiul închiriat şi va admite cererea reconvenţională cu consecinţa rezilierii contractului şi a repunerii părţilor în situaţia anterioară.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE
Respinge acţiunea formulată de reclamanta S. M. M. împotriva pârâtului T. A..
Admite cererea reconvenţională formulată de pârât:
1. Dispune rezilierea contractului de închiriere încheiat între părţi pe data de 15.12.2008 şi înregistrat la administraţia financiară sub. nr. 12145/15.12.2008;
2. Dispune repunerea părţilor în situaţia anterioară.
Obligă reclamanta la plata către pârâtul reclamant reconvenţional a cheltuielilor de judecată în sumă de 131,15 lei reprezentând 31 lei taxă judiciară de timbru, 0,15 lei timbru judiciar şi 100 lei onorariu avocat.
Cu drept de recurs în 15 zile de comunicare.
