Hotărâre care să ţină loc de act autentic. Antecontract încheiat după intrarea în vigoare a Noului Cod Civil. Condiţii
Potrivit art. 1669 Cod civil „când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite”
Potrivit art. 1669 Cod civil „când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite”
De asemenea art. 1279 alin. 1 Cod civil reglementează faptul că „promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.”, iar potrivit alin. 3 „dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.
De asemenea art. 1279 alin. 1 Cod civil reglementează faptul că „promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.”, iar potrivit alin. 3 „dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.
Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare este un antecontract care dă naştere unui drept de creanţă în favoarea beneficiarului promisiunii căruia îi este corelativă obligaţia de a face, respectiv obligaţia de a se prezenta în vederea autentificării actului juridic încheiat. Fiind un act juridic bilateral trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validitate prevăzute de art.1179 Cod civil: consimţământul, capacitate deplină de exerciţiu, obiect determinat şi cauză licită şi morală.
Dacă promitentul vânzător nu-şi respectă obligaţia asumată de a se prezenta în vederea încheierii în mod valabil a actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea să solicite instanţei de judecata să pronunţe o hotărâre judecătorească care să ţină loc de contract (art.1669 Cod Civil).
Dacă promitentul vânzător nu-şi respectă obligaţia asumată de a se prezenta în vederea încheierii în mod valabil a actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea să solicite instanţei de judecata să pronunţe o hotărâre judecătorească care să ţină loc de contract (art.1669 Cod Civil).
Acest act jurisdicţional va tine loc de act autentic de vânzare cumpărare şi va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul dreptului de proprietate din patrimoniul promitentului vânzător in cel al beneficiarului cumpărător, de la data rămânerii irevocabile a hotărârii judecătoreşti.
Judecătoria Craiova – Sentinţa civilă nr. 10236/03.07.2013
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 01.02.2013 reclamanta SC R. SRL a solictat instantei pronuntarea unei hotarâri care sa ţina loc de act autentic de vânzare cumparare.
În motivarea cererii de chemare în judecata a precizat faptul ca între reclamanta SC R. SRL şi paratul paratul G. I. G. s-a încheiat antecontractul de vânzare cumparare autentificat sub nr. 1708/24.08.2012.
În temeiul acestui antecontract promitentul vanzator s-a obligat sa vanda iar promitenta cumparatoare sa cumpere terenul în suprafaţa de 11.400 mp situate in comuna Celaru, sat Celaru in T 16 P 181 avand categoria de folosinta arabil extravilan cu vecini la N – V. I. , la E- C. S. , la S- DE 1381, la V- V. I. , imobilul teren in suprafata de 5177 mp situate in comuna Celaru, sat Celaru in T 121 P 81 avand categoria de folosinta arabil extravilan cu vecini la N-DE 448/4, la E- V. I. , la S-HC 818, la V- G. E. .
Avand in vedere faptul ca paratul nu şi-a indeplinit obligatiile contractuale, reclamanta s-a adresat instantei de judecata pentru pronuntarea unei hotarâri care sa ţina loc de act autentic de vanzare cumparare.
În dovedirea acţiunii reclamanta a depus în copie la dosar: antecontract de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1708/24.08.2012, titlul de proprietate nr. 1646-48457/20.11.1996, certificat de moştenitor nr 53/17.08.2012, certificat fiscal nr. 856/2013, certificat de sarcini.
Pârâtul nu au formulat întâmpinare conform prevederilor art. 114 – art. 118 Cod procedură civilă.
Reclamanta a solicitat şi instanţa a încuviinţat administrarea probei cu înscrisuri, proba testimonială în cadrul căreia să fie audiat martorul M. M. , proba cu expertiza tehnica in specialitate topografie considerate pertinente, concludente şi utile soluţionării cauzei.
Instanţa a administrat în cauză proba cu înscrisuri şi proba testimonială cu martorul M. M. , s-a efectuat expertiza în specialitatea topografie de catre expert I. M. G. .
Analizând actele dosarului şi probele administrate în cauză, instanţa reţine următoarele :
La data de 24.08.2012 s-a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare între reclamanta SC R. SRL în calitate de promitent cumpărător şi pârâtul G. I. G. în calitate de promitent vânzător prin care părţile contractante îşi exprimau acordul de voinţă cu privire la vânzarea cumpărarea următoarelor suprafeţe de teren în suprafaţa de 11.400 mp situate in comuna Celaru, sat Celaru in T 16 P 181 avand categoria de folosinta arabil extravilan cu vecini la N – V. I. , la E- C. S. , la S- DE 1381, la V- V. I. , imobilul teren in suprafata de 5177 mp situate in comuna Celaru, sat Celaru in T 121 P 81 avand categoria de folosinta arabil extravilan cu vecini la N-DE 448/4, la E- V. I. , la S-HC 818, la V- G. E. .
contra sumei de 7260 lei, achitat în întregime la data de 24.08.2012.
Împrejurarea intervenirii unui acord de voinţa intre parţi cu privire la înstrăinarea imobilului teren în suprafaţa de 11.400 mp situate in comuna Celaru, sat Celaru in T 16 P 181 avand categoria de folosinta arabil extravilan cu vecini la N – V. I. , la E- C. S. , la S- DE 1381, la V- V. I. , imobilul teren in suprafata de 5177 mp situate in comuna Celaru, sat Celaru in T 121 P 81 avand categoria de folosinta arabil extravilan cu vecini la N-DE 448/4, la E- V. I. , la S-HC 818, la V- G. E. conform titlului de proprietate nr.1646-48457/20.11.1996 şi certificatului de mostenitor nr. 53/2012 rezulta din coroborarea probei cu înscrisuri coroborata cu proba testimoniala administrata in cauza. Astfel din administrarea probei testimoniale cu martorul M. M. reiese faptul ca paratul a intentionat instrainarea catre reclamanta a imobilelor mai sus menţionate, intentie materializata in antecontractul incheiat de partile din prezenta cauza, urmand ca ulterior sa se prezinte la notar in vederea perfectarii actului de vanzare cumparare in forma autentica, insa paratul a refuzat se prezinte la notar.
Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare este una contract prin care părţile se obligă să încheie în viitor la preţul stabilit un contract de vânzare cumpărare.
Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare este un antecontract care dă naştere unui drept de creanţă în favoarea beneficiarului promisiunii căruia îi este corelativă obligatia de a face, respectiv obligaţia de a se prezenta în vederea autentificării actului juridic încheiat. Fiind un act juridic bilateral trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validitate prevăzute de art.1179 Cod civil: consimţământul, capacitate deplină de exerciţiu, obiect determinat şi cauză licită şi morală.
Acest act jurisdicţional va tine loc de act autentic de vânzare cumpărare şi va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul dreptului de proprietate din patrimoniul promitentului vânzător in cel al beneficiarului cumpărător, de la data rămânerii irevocabile a hotararii judecatoresti.
Instanta retine că antecontracul încheiat în prezenta cauză reprezintă o promisiune bilaterală, prin care părţile s-au angajat să constituie în viitor un drept real asupra imobilelor care au făcut obiectul acestuia. Prin urmare, acest antecontract nu transmite dreptul de proprietate asupra imobilelor de la promitent la beneficiar, ci dă naştere numai la obligaţii de a face în sarcina părţilor, respectiv de a vinde pentru promitentul vânzător şi de a cumpăra pentru beneficiarul cumpărător.
De asemenea, în ceea ce îi priveşte pe promitentul – vânzător, rezultă că pârâtul este proprietarul suprafeţelor de terne menţionate, potrivit titlului de proprietate nr. 1646-48457/20.11.1996 coroborat cu certificatul de moştenitor nr. 53/2012.
Faţă de considerentele anterior expuse instanţa, constatând valabilitatea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între părţi, precum şi faptul că vânzătorii sunt proprietarii imobilelor mai sus descrise urmează a admite cererea dedusă judecăţii şi va pronunţa o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare între părţi cu privire la aceste bunuri.
