În condiţiile date, de stingere a dreptului la acţiune în sens material ca urmare a incidenţei prescripţiei extinctive, de imposibilitatea legală de a stabili în beneficiul lor un drept real concurent cu al pârâţilor, recurenţii nu prezintă nici un interes legitim şi actual pentru a ataca actele autentice şi înscrierea în cartea funciară efectuată în folosul intimaţilor. Obligaţiile născute din antecontract au numai regimul juridic al celor de a face, iar nu de a da, astfel că în temeiul lui proprietatea nu se transmite. Înainte de înscriere există doar un drept personal în favoarea beneficiarului şi care-l îndreptăţeşte să acţioneze în justiţie pe calea cererii în prestaţie tabulară, reglementată de art.24 din acelaşi act normativ.Caracterul drepturilor şi obligaţiilor izvorâte din antecontract configurează natura acţiunii indicate ca una personală patrimonială şi, în final, prescriptibilă potrivit art.1 alin.1, în termenul de 3 ani, stabilit de art.3 alin.1 teza I, din Decretul 167/1958.
Prin sentinţa civilă nr. 1997/2006 pronunţată de Judecătoria Bistriţa în dosar nr. 2951/2005 s-a respins ca neîntemeiată acţiunea civila formulată şi precizată de reclamanţii S.H.C., S.N., S.A.N., S.P.E., S.G.A., S.V.S. şi S.O.M. în contradictoriu cu pârâţii M.M.E., G.A., şi Sz.A.C. în consecinţă:
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut următoarele:
Prin acţiunea civilă înregistrată la această instanţă sub nr. 2951/2005, ulterior precizată, reclamanţii S.H.C., S.N., S.A.N., S.P.E., S.G.A., S.V.S. şi S.O.M. au chemat in judecată pe pârâţii M.M.E., G.A. şi Sz.A.C., solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat intre pârâţii G. A. si Sz.A.C., autentificat sub nr. 29/12 august 1999, având ca obiect imobilul apartament cu nr. 52 situat in Bistriţa, str. Intrarea Muncelului, nr. 3, sc. D, parter, înscris în cf 5613/52 Bistriţa, nr. top. 8244/d/52; să se constate nulitatea absolută a contractului de donaţie încheiat intre pârâţii Sz.A.C. şi M.M.E. având ca obiect acelaşi imobil, să se dispună rectificarea înscrierilor din cf efectuate in baza celor doua contracte, cu restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară; să se constate că reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului in baza contractului încheiat la 19 februarie 1999 cu pârâta G.A., sau sa se constate valabilitatea acestui contract de vânzare-cumpărare încheiat la 19 septembrie 1999 între reclamanţi, in calitate de cumpărători si pârâta G.A., in calitate de vânzătoare şi întreţinută, având ca obiect acest imobil apartament în schimbul unui preţ de 55.000.000 lei, achitat integral, şi să se pronunţe o sentinţă care să ţină loc de act autentic de înstrăinare şi să se dispună intabularea dreptului de proprietate asupra apartamentului in favoarea reclamanţilor.
Iniţial, acţiunea a fost înregistrată sub forma unei cereri reconvenţionale in dosarul civil nr. 436/2005 al Judecătoriei Bistriţa având ca obiect evacuare, unde actualii reclamanţi au avut calitatea de pârâţi, însă prin încheierea civilă din data de 21 martie 2005 s-a dispus disjungerea acesteia si formarea prezentului dosar.
In motivarea acţiunii civile, reclamanţii au arătat că în data de 1 februarie 1999 s-au adresat Agenţiei imobiliare „Laleaua Alba” pentru cumpărarea unui apartament, au făcut o ofertă de cumpărare în data de 19 februarie 1999 prin care acceptau să cumpere apartamentul proprietarei G.A., iar în aceeaşi zi au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare prin care aceasta le-a predat apartamentul şi i-au achitat suma de 25.000.000 lei, preţul de vânzare fiind 65.000.000 lei, diferenţa fiind achitata astfel: 10.000.000 lei în 16 aprilie 1999, iar diferenţa in rate până la 21 iulie 1999, când au achitat întregul preţ, aşa cum rezultă din chitanţa semnată de vânzătoare. Reclamanţii au precizat că anterior au deţinut un apartament in cartierul Ştefan cel Mare, pe care l-au vândut în 26 februarie 1999, iar cu banii proveniţi au cumpărat de la G.A. apartamentul, însă nu au încheiat un contract in forma autentică, crezând că nu o să aibă probleme.
Reclamanţii au mai arătat că în 29 iulie 1999, fratele reclamantei S.H.– pârâtul Sz.A.C. a chemat-o la dezbaterea succesiunii după mamă şi a promis ca o sa-i dea suma de 23.000.000 lei, dacă dă o declaraţie ca renunţă la partea de moştenire, şi deşi a dat această declaraţie, pârâtul nu i-a dat banii, iar ulterior a aflat că fratele său s-a prezentat la notar cu G.A., care i-a vândut acelaşi apartament. Reclamanţii au mai precizat ca din discuţiile cu G. A. au aflat ca fratele reclamantei nu a plătit preţul apartamentului, iar acesta a mai motivat ca nu avea de unde să-i dea partea de succesiune după mamă, şi, pentru a lua un credit din bancă, a făcut această înşelăciune, adică a convins-o pe proprietara de carte funciară G.A. sa-i întocmească actele autentice pe numele lui, urmând ca el sa-i predea apartamentul, fapt ce nu s-a mai întâmplat, întrucât acesta a donat apartamentul concubinei lui, respectiv pârâtei M.M.E..
Pârâta M.M.E. a formulat întâmpinare (f. 5), prin care a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată, întrucât starea de fapt descrisă de reclamanţi nu este reală, aceştia nerespectându-şi obligaţia de plată în termenul stipulat in antecontract. Pârâta a arătat că reclamanţii cunoşteau situaţia juridică a imobilului, în sensul că era proprietatea lui Sz.A.C., cel mai târziu la 10 noiembrie 2000, când au solicitat si primit acordul de a fi primiţi in spaţiu de acesta, pe care l-au folosit la poliţie, conform declaraţiei autentificate sub nr. 3580/2000.
Pârâta a mai arătat că antecontractul de vânzare-cumpărare invocat de reclamanţi dă naştere numai unei obligaţii de a face, nu de a da, iar pentru neîndeplinirea obligaţiei, reclamanţii nu au decât sa se îndrepte împotriva promitentei, urmând ca aceasta să dovedească rezilierea contractului sau sa fie obligată la daune. Pârâta considera ca este cert că este dobânditor de bună credinţă, iar înscrierea în cf. are caracter constitutiv de drepturi, neavând nici măcar calitatea de terţ subdobânditor faţă de reclamanţi şi, oricum, din actele depuse la dosar rezultă că nu s-a achitat tot preţul.
Ceilalţi pârâţi, deşi legal citaţi, nu au formulat întâmpinare si nu s-au prezentat in instanţă.
Analizând actele şi lucrările dosarului, judecătoria a statuat că imobilul în litigiu este situat in Bistriţa, pe str. Intr. Muncelului, nr. 3, sc. D, parter, ap. 52 şi constă într-un apartament cu 3 camere, bucătărie, baie, hol, vestibul şi cota de 19,3/2006 părţi din teren, fiind înscris in c.f. nr. 5613 /52 Bistriţa sub nr. top 8244/d/52.
Iniţial, imobilul a fost dobândit de către pârâta G.A., in baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 15743/56/22 martie 1999, fiind înscris în cartea funciară la data de 15 aprilie 1999.
În temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 29/12 august 1999 de notarul public M.D., pârâta G.A. a vândut imobilul apartament pârâtului Sz. A.C., care şi-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară la data de 12 august 1999.
Ulterior, în baza contractului de donaţie autentificat sub nr. 4213/6 decembrie 2004, pârâtul Sz.A.C. a donat apartamentul pârâtei M.M.E., iar aceasta şi-a înscris dreptul de proprietate in c.f. la data de 7 decembrie 2004.
Anterior, la data de 19 februarie 1999 s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare prin intermediul Agenţiei imobiliare S.C. Laleaua Alba Com S.R.L. (f. 31), prin care pârâta G.A., în calitate de vânzător, se obliga sa vândă reclamantului S.N. în calitate de cumpărător, imobilul apartament in litigiu cu preţul de 55.000.000 lei, care s-a convenit a se achita în întregime la data de 22 februarie 1999.
Potrivit pct. 5 din antecontract, părţile au stabilit termenul pentru perfectarea contractului autentic cel mai târziu pana la data de 23 martie 1999, stabilind că în cazul nerespectării de către cumpărător a obligaţiilor asumate, vânzătorul va fi în drept a rezilia acest contract fără somaţie sau punere in întârziere si fără intervenţia justiţiei.
Din cuprinsul înscrisului sub semnătura privată denumit „minută”, datat 22 februarie 1999 (f. 12), reiese că reclamantul S.N. a achitat pârâtei G. suma de 25.000.000 lei, iar potrivit înscrisului denumit la fel, „minută”, datat 16 aprilie 1999 (f. 11), pârâta G.A. a primit de la reclamanţi suma de 10.000.000 lei.
Din cuprinsul înscrisului nenumit şi nedatat, aflat in original la fila 42 din dosar, reiese cu certitudine că pârâta G.A. „din costul apartamentului de 65.000.000 lei a primit suma de 49.500.000 lei”, menţiune care a fost făcută şi semnată de către pârâta G.. Deşi pe verso-ul acestui înscris apare un calcul prin care la suma de 49.500.000 lei se adaugă suma de 5.100.000 lei, iar apoi suma de 400.000 lei, aceasta menţiune nu poartă nici semnătura pârâtei G.A. şi nici a altor persoane, astfel că nu poate constitui o chitanţă care să ateste plata vreunei sume de bani. Cu ocazia interogatoriului luat in faţa instanţei, pârâta S.H. a recunoscut că preţul apartamentului a fost de 65.000.000 lei, din care trebuia sa plătească suma de 55.000.000 lei, iar diferenţa a plătit-o pârâtul Sz.A.C..
Având în vedere preţul de 55.000.000 lei pe care reclamanţii trebuiau să-l plătească pârâtei G.A., ce a fost menţionat şi în antecontractul de vânzare-cumpărare, instanţa a reţinut faptul că reclamanţii nu au achitat în întregime preţul convenit, nerespectându-şi astfel obligaţiile ce şi le-au asumat prin acel contract.
În ceea ce priveşte declaraţia martorei S.E., s-a constatat că este contradictorie. Astfel, martora a declarat iniţial că în momentul în care pârâta G. a primit o sumă de bani, aceasta nu ar fi spus nimic, iar apoi a declarat că pârâta G. ar fi afirmat „mi-aţi dat toţi banii”. Mai mult, declaraţia martorei nu se coroborează nici cu menţiunea făcută de pârâta G. pe înscrisul aflat in original la fila 42: „din costul apartamentului de 65.000.000 lei am primit suma de 49.500.000 lei”, martora fiind prezentă la aceea dată, ocazie cu care a şi semnat în dreptul acestei menţiuni la rubrica martori.
Convenţia încheiată între reclamanţii S. şi pârâta G.A. la data de 19 februarie 1999, deşi nulă ca vânzare-cumpărare, întrucât imobilul cuprinde şi o cotă parte din teren, valorează antecontract de vânzare-cumpărare generator de obligaţii de a face în sarcina părţilor, în virtutea principiului conversiunii actelor juridice, prin care însă nu a avut loc o transmitere a dreptului de proprietate în patrimoniul reclamanţilor. Pe cale de consecinţă, fiind necesară forma autentică pentru întreg actul, cererea de constatare a dobândiri de către reclamanţi a dreptului de proprietate în baza acestuia este neîntemeiată.
Pentru ca obligaţia de a face ce incumbă pârâtei – de a se prezenta la notar în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare – să poată fi executată silit şi anume să se valideze convenţia şi să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare sunt cerute anumite condiţii, şi anume promitentul-vânzător să fie proprietarul imobilului promis, iar preţul să fie achitat până la data stabilită de către promitentul-cumpărător. În cauza de faţă, aceste condiţii nu sunt îndeplinite întrucât pârâta G.A. ca şi proprietar, în virtutea dreptului său de dispoziţie, a înstrăinat bunul, cu titlu oneros, în favoarea pârâtului Sz.A.C., iar promitenţii cumpărători, nu au achitat in întregime preţul convenit.
Ţinând seama de aceste considerente, s-a apreciat că obligaţia de a face nu mai poate fi executată silit şi nu se poate valida antecontractul de vânzare-cumpărare în baza art. 1073 şi 1076 Cod civil, reclamanţii S. putându-şi valorifica eventual dreptul la dezdăunări în baza art. 1075 Cod civil.
În ceea ce priveşte cererea reclamanţilor de constatare a nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat între G.A. si Sz.A.C., s-a constatat că nu este întemeiată, neexistând motive care să afecteze valabilitatea acestuia. Referitor la cauza ilicită invocată de reclamanţi şi încheierea contractului în frauda legii, acestea nu există deoarece pârâta G., chiar încheind un antecontract de vânzare-cumpărare, şi-a păstrat aşa cum s-a arătat mai sus dreptul de dispoziţie asupra imobilului, iar din declaraţiile martorilor audiaţi în cauza nu a reieşit intenţia vreunuia din părţi de a acţiona in frauda legii. În cauză nu a fost vorba nici de o vânzare a lucrului altuia, deoarece titularul dreptului de proprietate nu erau reclamanţii, ci pârâta G.A..
S-a menţionat faptul că reclamanţii au avut cunoştinţă de faptul că pârâtul Sz.A.C. este noul proprietar al imobilului, cel mai târziu la data de 10 noiembrie 2000, când s-au folosit de declaraţia dată de acesta la notar (f. 8 dosar 436/2005 al Judecătoriei Bistriţa), prin care îşi dădea acordul ca reclamanţii să-şi stabilească domiciliul în imobilul în litigiu.
Având în vedere netemeinicia cererii de anulare a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între G. şi Sz., nu mai poate opera nici nulitatea contractului de donaţie încheiat între pârâţii Sz.A.C. şi M.M.E. în baza principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis invocat de reclamanţi, motiv pentru care şi cererea de constatare a nulităţii contractului de donaţie este neîntemeiată.
Pe cale de consecinţă, s-a constatat că sunt neîntemeiate şi cererile finale formulate având ca obiect rectificarea înscrierilor din c.f., acestea fiind operate in baza unor acte valabil încheiate, precum şi cererea de intabulare a reclamanţilor asupra imobilului în litigiu.
Ţinând seama de aceste considerente s-a respins în întregime acţiunea civilă formulată de reclamanţi ca neîntemeiată.
Împotriva sentinţei expuse au declarat apel, în termen legal, reclamanţii, solicitând admiterea acestuia, schimbarea în totalitate a hotărârii în sensul admiterii acţiunii introductive aşa cum a fost precizată, cu obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată suportate de reclamanţi la fond şi în calea de atac.
Prin motivele apelului s-au invocat următoarele:
Sentinţa atacată este nelegală şi netemeinică, fiind dată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor legale aplicabile actelor atacate, respectiv a celor privind condiţiile de valabilitate a actelor juridice încheiate cu privire la imobilul în cauză.
Din probatoriul administrat în cauză a rezultat următoarea situaţie de fapt:
La începutul anului 1999, reclamanţii au intenţionat să cumpere un apartament şi s-au adresat la Agenţia imobiliară “Laleaua Albă Com” S.R.L., unde, la data de 19.02.1999, au făcut o ofertă de cumpărare a apartamentului situat în Bistriţa, str. Intrarea Muncelului, nr.3, sc.D, ap.52, proprietatea pârâtei G.A., ofertă acceptată de către aceasta. În aceeaşi zi, la 19.02.1999, au încheiat cu această pârâtă şi contractul de vânzare-cumpărare cu privire la acest apartament la preţul de 55.000.000 lei (f.9 şi 31).
După încheierea contractului cu vânzătoarea G.A., s-au şi mutat, începând cu data de 1 martie 1999, în apartamentul cumpărat unde locuiesc neîntrerupt până în prezent, aspecte confirmate de toţi martorii audiaţi în cauză.
Au achitat preţul apartamentului de 55.000.000 lei stabilit în contract, în mai multe tranşe, întâi suma de 25.000.000 lei la data de 22.02.1999, apoi suma de 10.000.000 lei la 16.04.1999, pentru care au primit chitanţele de plată de la pârâtă, (f.11 şi 12), iar diferenţa de preţ până la data de 21.07.1999, când s-a întocmit scriptul semnat, de asemenea, de vânzătoare şi martora Ş.E. (f.42).
Cu toate acestea, la data de 12.08.1999, pârâta G.A. a încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică nr.29/12.08.1999 cu privire la acelaşi imobil apartament cu pârâtul Sz.A.C., fratele reclamantei S.H..
Ulterior, pârâtul Sz.A.C. a donat acest apartament pârâtei M.M. prin contractul de donaţie autentificat sub nr.4213/06.12.2004.
Contractul de vânzare-cumpărare autentificat cu nr.29/1999 încheiat între G.A. şi Sz.A.C. acesta este lovit de nulitate absolută deoarece are o cauză ilicită şi s-a încheiat în frauda legii.
În situaţia existenţei unei cauze ilicite (încheierea contractului în scopul fraudării altor persoane), ambele părţi contractante încheie actul cu rea-credinţă, în cunoştinţă de cauză, ştiind că imobilul obiect al contractului fusese înstrăinat anterior altor persoane. Or, în cazul de faţă, pârâţii G.A. şi Sz.A.C. au încheiat contractul cunoscând situaţia de fapt şi juridică a imobilului, ştiind că reclamantei cumpăraseră acelaşi apartament şi achitaseră preţul acestuia. Astfel, în ceea ce o priveşte pe vânzătoarea G.A., acest fapt este evident şi el reiese chiar din actele întocmite de către aceasta: a încheiat cu reclamanţii contractul de vânzare-cumpărare din 19.02.1999 şi le-a dat cele 3 chitanţele de plată, fiind evident că la momentul încheierii contractului autentic – 12.08.1999 – ea ştia că vinde a doua oară acelaşi imobil, după ce a şi încasat preţul acestuia. De altfel, conform declaraţiilor martorilor, ea a spus mai multor persoane că vinde apartamentul la familia S., care era un fapt cunoscut de vecini, a semnat acel script de la f. 42, când a venit după restul de bani, ocazie cu care a declarat, de faţă cu martora Ş.E., că a primit toţi banii (f.124). Martora N.M. (f.185), care a fost vecină cu această pârâtă, a mai declarat despre ea că “după cât o cunosc pe A., aceasta ar fi în stare să o vândă şi pe mama ei pentru a face rost de bani”.
În ce îl priveşte pe pârâtul Sz.A.C., faptul că el a cunoscut împrejurarea că reclamanţii cumpăraseră şi plătiseră acelaşi apartament anterior, rezultă clar din situaţia de fapt şi din declaraţiile martorilor: el este fratele reclamantei S.H., iar reclamanţii s-au mutat în acest apartament încă din 1 martie 1999 şi locuiau în el la data de 12.08.1999, când pârâtul a încheiat fraudulos acest contract. Apoi, din declaraţia martorei Ş.E. reiese clar că pârâtul cunoştea faptul că sora sa cumpărase acest apartament, deoarece îi ajutase pe reclamanţi la data la care aceştia s-au mutat în apartament, la transportatul lucrurilor, iar în perioada imediat următoare I-a mai vizitat pe reclamanţi, după ce aceştia locuiau deja în acest imobil; martora l-a văzut pe acesta venind în vizită chiar împreună cu pârâta M. M.. Şi martorul Ş.N. a arătat că l-a văzut pe acest pârât de 2 ori la casa reclamanţilor, el venind în vizită, iar la momentul respectiv nu erau certaţi (f.186) – deci înainte ca el să fi încheiat cu vânzătoarea contractul autentic. Or, din toate aceste împrejurări şi având în vedere şi calitatea de rudă că reclamanta, este la fel de evident că şi Sz.A. ştia la data de 12.08.1999 că apartamentul pe care el îl cumpăra prin contractul autentic fusese cumpărat şi plătit anterior de reclamanţi.
În situaţia în care părţile încheie un astfel de contract în cunoştinţă de cauză şi cu rea-credinţă – ambele ştiind că bunul obiect al acestuia a mai fost înstrăinat anterior de vânzătoare unor alte persoane, care au achitat şi preţul – acest contract este lovit de nulitate absolută având o cauză ilicită şi urmărind să fraudeze pe primul cumpărător, în baza art.968 Cod civil.
Prima instanţă a înlăturat însă acest motiv de nulitate absolută a contractului cu motivarea că: convenţia încheiată de reclamanţi anterior la 19.02.1999 nu putea transmite proprietatea asupra imobilului deoarece acesta ar cuprinde şi o cotă parte din teren şi ar fi necesară forma autentică pentru valabilitatea actului; pârâta G.A. deşi a încheiat contractul sub semnătură privată şi-a păstrat calitatea de proprietar şi dreptul de dispoziţie asupra imobilului şi deci nu ar exista o cauză ilicită la vânzarea lui ulterioară către Sz.A. şi nu ar fi vorba nici de o vânzare a lucrului altuia.
Aceste considerente sunt însă greşite. Prin convenţia de vânzare-cumpărare încheiată la 19.02.1999 s-a transmis dreptul de proprietate asupra apartamentului în favoarea reclamanţilor, căci în cazul construcţiilor dreptul de proprietate se transmite valabil şi prin act sub semnătură privată, forma autentică nefiind cerută ad validitatem. Un astfel de act are valoarea unui act de vânzare-cumpărare cu privire la apartament şi a unui antecontract cu privire la cota de teren asupra căruia ia naştere un drept de superficie până la încheierea contractului în formă autentică. Teza indivizibilităţii obiectului contractului (construcţie şi teren) care ar determina necesitatea formei autentice şi pentru construcţie, este contrazisă de faptul că acestea nu sunt prin natura lor un tot indivizibil (fiind posibilă înstrăinarea construcţiei fără teren), iar dacă părţile nu au stabilit o astfel de legătură indivizibilă, soluţia este de menţinere a contractului ca valabil cu privire la construcţie şi numai cu privire la teren el este nul ca act de înstrăinare. Deci lipsa formei autentice nu duce la nulitatea totală a contractului ci doar parţială, cu privire la teren.
Deci cum prin acea convenţie li s-a transmis dreptul de proprietate asupra apartamentului, sunt în situaţia unei vânzări a lucrului altuia făcută cu rea-credinţă, nulă absolut pentru cauză ilicită (fraus omnia corumpit).
Chiar dacă s-ar considera că contractul din 19.02.1999 sub semnătură privată nu le-ar fi putut transmite proprietatea asupra apartamentului, cauza ilicită şi frauda la lege la încheierea contractului autentic tot există dacă ambele părţi au fost de rea-credinţă la încheierea acestuia, adică: au cunoscut situaţia de fapt şi juridică a imobilului, faptul că anterior el fusese înstrăinat reclamanţilor care locuiau în el de peste 6 luni, că vânzătoarea încasase preţul iar prin încheierea contractului ei au ştiut şi au acceptat (cel puţin) că prin încheierea lui fraudează drepturile acestora. Cauza contractului este un element intrinsec acestuia, a cărui valabilitate se analizează în funcţie de faptul dacă scopul urmărit de părţi la încheierea lui este unul licit sau nu. Scopul urmărit de vânzătoare a fost unul nelegal, pur speculativ, de a obţine de două ori preţul pentru acelaşi imobil înstrăinat, iar cumpărătorul a cunoscut această situaţie fiind şi el de rea-credinţă. Deci faptul dacă vânzătoarea încheiase anterior doar un antecontract şi mai avea încă proprietatea asupra bunului nu validează al doilea contract, chiar autentic, din moment ce scopul urmărit de părţi – cauza contractului – a fost unul ilicit în sensul art.968 Cod civil prin fraudarea drepturilor reclamanţilor.
Un alt motiv de nulitate a acestui contract este acela că el s-a încheiat şi în frauda legii. Pârâtul Sz.A.C. a urmărit prin încheierea lui şi scopul de a obţine un credit de la CEC, cumpărând fictiv un apartament al cărui preţ era deja achitat. Pretextul prin care pârâtul a determinat-o pe vânzătoare să încheie cu el contractul autentic a fost acela că suma obţinută prin acel credit de 23.000.000 lei i-o va da reclamantei S.H. pentru partea că îi revenea acesteia din moştenirea după mama lor, R.M., dacă reclamanta dă o declaraţie de renunţare – ceea ce aceasta a şi făcut – (f.13). În final, pârâtul a devenit şi proprietar asupra apartamentului şi nici nu i-a mai dat reclamantei suma promisă ca parte de moştenire. Prin aceasta s-au eludat şi dispoziţiile imperative privind acordarea de credite cu dobândă subvenţionată pentru cumpărarea de locuinţe în baza Legii nr.114/1996. Un act juridic se socoteşte săvârşit în frauda legii când anumite norme legale sunt folosite nu în scopul în care au fost edictate, ci pentru eludarea altor norme legale imperative; ea învederează reaua-credinţă a părţilor; actele astfel încheiate nu pot produce nici un efect, iar acţiunea în nulitate pe acest temei este deschisă oricărei persoane interesate.
Ca urmare a constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, se impune şi rectificarea înscrierii nr.5624/1999 din C.F. nr.5613/52 Bistriţa efectuată în baza acestuia, cu restabilirea situaţiei anterioare de Carte funciară, în temeiul art.36 pct.1 din Legea nr.7/1996. Faţă de reclamanţi, pârâtul Sz.A. are calitatea unui terţ dobânditor de rea-credinţă a imobilului, astfel încât rectificarea înscrierii sale este imprescriptibilă.
Contractul de donaţie încheiat între Sz.A.C., pârâta M.M., este un contract cu titlu gratuit încheiat ulterior celui de vânzare-cumpărare şi având la bază acest contract. Nulitatea contractului de vânzare-cumpărare determină şi nulitatea actelor subsecvente încheiate ulterior cu privire la acelaşi imobil , potrivit principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis. Chiar dacă această pârâtă ar fi de bună-credinţă şi nu ar fi cunoscut împrejurările în care a dobândit imobilul donatorul, sancţiunea nulităţii operează întotdeauna în cazul actelor cu titlu gratuit. Legea protejează întotdeauna pe primul dobânditor (reclamanţii) faţă de un subdobânditor cu titlu gratuit, conform regulii că este preferabil să se prevină o pagubă (cum este cazul reclamanţilor) decât să se menţină un câştig (situaţia pârâtei, care a primit gratis acest imobil).
Pe de altă parte, şi pârâta M.M. a fost de rea-credinţă la încheierea contractului de donaţie, ştiind situaţia reală a apartamentului: ea era şi este concubina pârâtului Sz.A., iar martora Ş.E. a arătat că a văzut-o pe aceasta venind în vizită împreună cu el la familia S. după ce aceştia s-au mutat în apartamentul în litigiu.
Înscrierea pârâtei M.M. în C.F, nu poate împiedica nulitatea contractului de donaţie sau să determine prescripţia acţiunii în nulitate. Atât potrivit art.36 alin.2 din Decretul-Lege nr.115/1938, cât şi conform art.37 alin.2 din Legea nr.7/1996 faţă de terţii dobânditori chiar cu bună-credinţă a unui imobil dobândit prin donaţie, acţiunea în rectificarea înscrierii lor se poate face în termen de 10 ani şi numai după expirarea acestui termen ei se pot prevala de intabularea dreptului lor. Faţă de reclamanţi, care nu am avut nici un raport contractual direct cu pârâta, ea este un terţ dobânditor (chiar cu bună-credinţă) dar cu titlu gratuit, astfel că ea nu poate beneficia de protecţia înscrierii sale în C.F. deoarece nu a expirat termenul de 10 ani, prevăzut în cazul intabulării unui act juridic cu titlu gratuit.
Referitor la contractul de vânzare-cumpărare asupra apartamentului încheiat la 19.02.1999, prima instanţă a făcut o analiză greşită a valabilităţii acestuia.
În principal, prin el s-a transmis dreptul de proprietate asupra apartamentului pentru argumentele arătate şi nu mai este necesară analizarea valabilităţii acestuia ca antecontract.
În subsidiar, în situaţia în care se va considera că acea convenţie nu are decât valoarea unui antecontract chiar şi cu privire la apartament, acesta poate fi validat prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic. Prima instanţă a respins însă această cerere pentru două motive: a) faptul că vânzătoarea G.A. nu mai avea calitatea de proprietar al imobilului vândut la data când introducerii acţiunii, întrucât a înstrăinat apartamentul prin contractul autentic încheiat cu pârâtul Sz.A.C. şi b) reclamanţii nu ar fi plătit preţul apartamentului pentru validarea convenţiei.
Cu privire la primul motiv, el nu este real, ci provine din faptul că prima instanţă a analizat într-o ordină greşită capetele de cerere ale acţiunii introductive. Prin aceasta au solicitat întâi constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare autentic, apoi a celui subsecvent de donaţie cu restabilirea situaţiei anterioare de C.F. şi apoi numai constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra apartamentului de reclamanţi sau validarea convenţiei lor de vânzare-cumpărare încheiată la 19.02.1999. Însă, prima instanţă a analizat întâi dacă sunt întrunite condiţiile pentru validarea convenţiei încheiate de reclamanţi, inclusiv calitatea de proprietar al vânzătoarei. Însă dacă s-ar fi analizat mai întâi şi admis cererea de nulitate a contractelor autentice de vânzare-cumpărare şi donaţie, datorită efectului retroactiv al nulităţii, se consideră că aceste acte nu au produs nici un efect şi imobilul nu a ieşit valabil din patrimoniul vânzătoarei şi deci se putea dispune validarea convenţiei încheiate de către reclamanţi cu privire la acesta.
Considerentul că reclamanţii nu ar fi plătit preţul apartamentului, este contrazis de probele administrate.
Din chitanţele anexate şi declaraţia martorei Ş.E. rezultă că contractul sub semnătură privată a fost executat de părţi prin predarea imobilului şi plata integrală a preţului de 55.000.000 lei, în mai multe tranşe, ultima fiind achitată la 21.07.1999, când s-a întocmit scriptul care a fost semnat de reclamanta-cumpărătoare, vânzătoare şi martoră (f.42). Pe prima parte a acestui înscris se arată că vânzătoarea a primit suma de 49.500.000 lei, urmată de semnătura acesteia, iar pe verso, la această sumă se mai adună suma de 5.100.000 lei (echivalentul a 600 D.M. daţi la acea dată) şi de 400.000 lei reprezentând “asociaţie februarie” şi rezultând astfel suma de 55.000.000 lei. Faptul că acel înscris nu a fost semnat şi pe verso nu înseamnă că el nu are valoarea unei chitanţe, fiind semnat pe prima pagină pentru suma de 49.500.000 lei, iar pe verso la aceasta se adaugă celelalte sume şi rezultă astfel întregul preţ înscris în contractul iniţial.
Apoi, această chitanţă trebuie coroborată cu declaraţia martorei Ş.E. care a arătat clar că vânzătoarea G.A. a venit la apartamentul în cauză şi “a zis că a venit după restul de bani” şi cu acea ocazia a spus reclamanţilor “ mi-aţi dat toţi banii şi de acum n-o să vă mai deranjez”. Faptul că martora a spus anterior că G. “a numărat aceşti bani şi nu a zis nimic” nu înseamnă că declaraţia ei ar fi contradictorie şi nu ar putea fi luată în considerare. Din întregul declaraţiei rezultă că după ce a numărat banii, a scris acea hârtie pe care a semnat-o împreună cu martora şi apoi a zis “mi-aţi dat toţi banii”. Nu se poate înlătura atât de uşor şi pentru un astfel de motiv nereal întreaga declaraţie a acestei martore care a fost de faţă la predarea banilor, din care rezultă clar aspectul esenţial: că vânzătoarea a primit toţi banii ce constituiau preţul apartamentului.
Oricum, plata sau neplata integrală a preţului nu are relevanţă asupra existenţei contractului ca acord de voinţă, existenţă faţă de care părţile actului autentic încheiat ulterior sunt şi rămân de rea-credinţă, încheindu-l în frauda primilor cumpărători.
Sub aspectul plăţii preţului în mai multe tranşe şi după data de 22.03.1999, prima instanţă a mai reţinut şi faptul că potrivit art.5 din contractul din 19.02.1999 în cazul nerespectării de către cumpărător a obligaţiilor asumate, vânzătorul va fi în drept a rezilia acest contract fără somaţie sau punere în întârziere şi fără intervenţia justiţiei.
Deşi nu se mai concluzionează expres s-ar putea deduce, aşa cum a solicitat pârâta, că instanţa ar fi avut în vedere şi o rezoluţiune de drept a contractului în baza acestei prevederi. Însă o asemenea susţinere nu este fondată, deoarece:
– Din moment ce prin “minuta” din 16.04.1999 G.A. confirmă primirea sumei de 10.000.000 lei de la “cumpărătorul” apartamentului, este evident faptul că ea a înţeles să renunţe la acea clauză din contract şi că a fost de acord ca restul de preţ să se achite şi după data de 22.03.1999, înscrisă în contract ca dată limită.
– Chiar şi în situaţia rezoluţiunii de drept în baza unui pact comisoriu înscris în contract, aceasta nu se poate produce decât în cazul unei declaraţii exprese de rezoluţiune din partea vânzătoarei, declaraţie care nu a fost dată niciodată.
Recursul declarat de reclamanţi nu este fondat şi va fi respins în consecinţă, menţinându-se soluţia primei instanţe de respingere a acţiunii introductive, însă din perspectiva apărărilor pârâtei M.M.E., fundamentate pe incidenţa în speţă a excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune al reclamanţilor în validarea convenţiei sub semnătură privată şi a excepţiei lipsei interesului de a ataca actele autentice şi intabularea dreptului pârâţilor intimaţi.
În rezolvarea litigiului se impune, în principal, fixarea ordinii în care trebuie soluţionate capetele de cerere cu care a fost sesizată instanţa de fond. Abordarea se impune prin chiar prisma susţinerilor recurenţilor cuprinse în motivele căii de atac, cu efecte asupra modului de tranşare a raporturilor juridice dintre părţi.
Acţiunea introductivă promovată de reclamanţi, precizată prin scriptul de la fila 37, are un evident caracter complex întrucât prin ea se supun judecăţii mai multe pretenţii, respectiv de constatare a existenţei unor cauze de ineficacitatea a două convenţii autentice de transmitere a dreptului de proprietate asupra apartamentului înscris în c.f.5613/52 Bistriţa, nr. top 8244/d/52, în modalitatea vânzării-cumpărării şi donaţiei; de rectificare a intabulărilor succesive operate în baza înstrăinărilor; de constatare a dobândirii dreptului real în persoana reclamanţilor asupra aceluiaşi apartament, prin încheierea unei convenţii private, în principal, iar în subsidiar, au investit instanţa cu o cerere în prestaţie tabulară, de obligare a pârâtei G.A. să le predea act apt de intabulare, iar în caz de refuz să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic, urmată de înscrierea în registrele de publicitate imobiliară a dreptului lor.
Cererile se află în evidentă conexiune şi felul dezlegării date unei probleme asupra cărora părţile se află în conflict atrage soluţia celorlalte puncte de drept ce trebuie lămurite pe cale judecătorească. Însă, succesiunea capetelor de cerere determinată de reclamanţi prin acţiune nu leagă instanţa în sensul preconizat de aceştia.
În concret, judecătoria potrivit a statuat mai întâi asupra primului raport contractual, intervenit între reclamanţi şi pârâta G.A., deoarece cei dintâi nu puteau justifica un interes juridiceşte ocrotit pentru a invoca nulitatea absolută a convenţiilor autentice subsecvente decât dacă, la rândul lor, opuneau un drept actual şi valabil, de natura celui contestat şi aparţinând dobânditorilor Sz.A.C. şi M.M.E.. Dacă nu s-ar fi privit îndreptăţirea lor, cu caracterele specificate, în legătură cu cauza nulităţilor absolute, atunci cei care au reclamat în justiţie puteau fi consideraţi persoane cu totul străine de actele juridice respective şi nu puteau fi încadrate în categoria celor cărora legea le pune la îndemână acţiunea în nulitate.
În ideea conturată, se reţine pertinentă teza instanţei de fond şi a pârâtei M. asupra naturii juridice a contractului sub semnătură privată, survenit la data de 19 februarie 1999, între reclamantul S.N., căsătorit, şi pârâta G.A. (f.31 dosar fond), precum şi în ce priveşte efectele pe care acesta le produce. Faptul implică legalitatea dispoziţiei de respingere a cererii de constatare a dobândirii dreptului de proprietate în persoana reclamanţilor prin efectul încheierii actului.
Din interpretarea coroborată a prevederilor contractuale, după regulile înscrise în art.970, 977-985 din Codul civil, se deduce că intenţia comună a cocontractanţilor a fost aceea de a încheia un antecontract, o promisiune sinalagmatică de vindere-cumpărare, prin care promitentul s-a obligat că va vinde, iar beneficiarul s-a obligat că va cumpăra apartamentul cu datele menţionate la pct.1, pentru preţul de 55.000.000 lei (vechi), stipulat la pct.2 şi de achitat la termenul tot aici înscris, 22 februarie 1999.
Concluzia este susţinută de clauza expresă notată cu nr.5, unde se consemnează: „Subsemnatele părţi contractante stabilim termen pentru perfectarea contractului autentic cel târziu la data de 22 martie 1999”. Analiza acesteia nu poate conduce decât la ideea că părţile între care a intervenit raportul juridic l-au privit ca fiind provizoriu de vreme ce au reiterat în cuprinsul actului obligaţia generală în materia convenţiilor de vânzare-cumpărare, de a perfecta, cu înţelesul de a definitiva, sau de a încheia o legătură în acord cu dispoziţiile legale ale art.17 şi 22 din Decretul – lege 115/1938, adică de a preda dobânditorului înscrisurile necesare pentru înscrierea dreptului în cartea funciară, faţă de efectul constitutiv de drepturi reale al intabulării.
Obligaţiile născute din antecontract au numai regimul juridic al celor de a face, iar nu de a da, astfel că în temeiul lui proprietatea nu se transmite. Înainte de înscriere există doar un drept personal în favoarea beneficiarului şi care-l îndreptăţeşte să acţioneze în justiţie pe calea cererii în prestaţie tabulară, reglementată de art.24 din acelaşi act normativ.
Caracterul drepturilor şi obligaţiilor izvorâte din antecontract configurează natura acţiunii indicate ca una personală patrimonială şi, în final, prescriptibilă potrivit art.1 alin.1, în termenul de 3 ani, stabilit de art.3 alin.1 teza I, din Decretul 167/1958.
Clauza nr.5 prezintă importanţă şi din punctul de vedere al împrejurării încheierii unui contract afectat de modalităţi. Intimata Moldovan a apreciat că beneficiarul şi promitentul s-au înţeles ca perfectarea să fie condiţionată de un termen extinctiv.
Datele şi elementele paragrafului atestă o altă calificare a termenului, acela de termen suspensiv. Termenii folosiţi nu semnalează o voinţă a cocontractanţilor de a acorda termenului un efect de stingere a obligaţiei la expirarea lui, ci de amânare a executării sarcinii, în favoarea debitorului.
În comparare, efectele împlinirii termenului extinctiv sunt identice cu cele ale termenului de prescripţie, – de stingere a obligaţiei -, şi trebuie prevăzute în act sub formă clară şi neechivocă văzând sancţiunea aspră care-l însoţeşte.
Ori în litigiu acordul părţilor nu a vizat o asemenea pedeapsă pentru neîndeplinirea obligaţiei, ci cum s-a motivat, s-a prorogat, de comun acord, data la care vânzătorul trebuie să sprijine cumpărătorul în operaţiunea definitivării transmisiunii dreptului, care, în lipsa elementului modificator al raportului, s-ar fi născut chiar la data de 19 februarie 1999.
Pe tărâmul prescripţiei extinctive, o legătură cu această instituţie se regăseşte numai prin raportare la termenul suspensiv, dovada constituind-o alineatul 3 al articolului 7 din decret, dar şi argumentul identităţii efectelor împlinirii termenului extinctiv şi al termenului de prescripţie, motiv pentru care tratarea speţei prin referire la termenul extinctiv corelat cu instituţia prescripţiei extinctive nu-şi găseşte rostul.
Acţiunea de valorificare a promisiunii este prescrisă şi trebuie respinsă în acest fel, argumentat de următoarele:
Data de la care curge termenul este dat de norma legală a alineatului 3 al articolului 7 din decret, potrivit căruia: „dacă dreptul este sub condiţie suspensivă sau cu termen suspensiv, prescripţia începe să curgă de la data când s-a împlinit condiţia sau a expirat termenul”.
În cauza prezentă, în ideea regulii legale, termenul a început să curgă la 22 martie 1999, şi ar fi expirat, după cea din articolul 3 alin.1 teza I şi din art.101 alin.3 din Codul de procedură civilă, la data de 22 martie 2002.
Cu toate acestea, în derularea faptelor a intervenit o cauză de întrerupere a cursului prescripţiei, indicată în art.16 alin.1 lit.a, constând în recunoaşterea dreptului făcută de cel în folosul celui căruia curge prescripţia. Recunoaşterea rezidă în predarea spre folosinţă a imobilului de către debitor către creditor (vânzător – cumpărător), în lăsarea şi respectarea folosinţei în mod continuu, perceperea preţului şi după expirarea termenului pentru plată (22 februarie 1999).
Atitudinea vânzătorului de necontrazicere a dreptului cumpărătorului a încetat însă la data de 10 noiembrie 2000, când cumpărătorul apartamentului, cu contract autentic, a cărui nulitate se cere a se constata, pârâtul Sz.A.C., a acceptat să-i primească pe toţi reclamanţii în spaţiul locativ reprezentat de apartamentul disputat.
Astfel, la momentul arătat, Sz.A.C. a cerut redactarea şi autentificarea unui înscris, intitulat „Declaraţie”, existent la fila 8 din dosarul nr. 436/2005 al Judecătoriei Bistriţa, acvirat, din care s-a disjuns cererea de faţă, prin care se declară proprietar al apartamentului, indicând şi modul în care a dobândit dreptul („contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 29 din data de 12 august 1999 de către Notarul Public M.D.”), şi este de acord ca reclamanţii să-şi stabilească domiciliul la adresa apartamentului din municipiul Bistriţa, Intrarea Muncelului, nr.3, sc.D, ap.52, acelaşi cu cel din proces.
Aspectul existenţei şi conţinutului înscrisului cu certitudine a fost cunoscut de cei cărora li se opune înscrisul deoarece s-au folosit de el la Poliţia municipiului Bistriţa – evidenţa populaţiei. S-a recunoscut împrejurarea prin răspunsurile la interogatorul luat în primă instanţă reclamanţilor S.H. şi S.N. (f.84-86, răspunsurile la întrebările 10, 11).
Aşadar, la data declaraţiei, 10 noiembrie 2000, recurenţii cunoşteau că nu mai beneficiază de o recunoaştere, în sensul legii, ce emană de la vânzătoarea G.A., şi au acceptat statutul de tolerat oferit de pârâtul numit.
Acesta este momentul de la cere curge un nou termen de prescripţie în care-şi puteau valorifica dreptul la acţiunea în validitatea contractului provizoriu, lucru care nu s-a întâmplat până la 10.11.2003, ci în afara termenului de 3 ani, respectiv la 7.03.2005, când au depus, în dosarul nr. 436/2005, cererea reconvenţională, disjunsă.
Prescripţia dreptului la acţiune este o excepţie de fond, dirimantă şi absolută, drept pentru care, prin admiterea ei ca întemeiată, împiedică judecata fondului, (instanţa de recurs nemaiputând proceda la analiza criticilor şi apărărilor de acest gen), se poate ridica în orice stare a pricinii, inclusiv în calea recursului, de orice parte interesată.
Pârâta M.M.E. întruneşte calitatea de parte interesată. Atributul reiese din însuşirea de proprietar, dobânditor subsecvent, care împrumută de la proprietarii anteriori (Sz.A.C. şi G.A.) toate mijloacele de apărare pe care aceştia le pot exercita împotriva recurenţilor.
În condiţiile date, de stingere a dreptului la acţiune în sens material ca urmare a incidenţei prescripţiei extinctive, de imposibilitatea legală de a stabili în beneficiul lor un drept real concurent cu al pârâţilor, recurenţii nu prezintă nici un interes legitim şi actual pentru a ataca actele autentice şi înscrierea în cartea funciară efectuată în folosul intimaţilor. Este fondată aşadar şi excepţia lipsei interesului, ridicată prin întâmpinarea din recurs.
