Contract de locuţiune. Excepţia de neexecutare a contractului . Daune interese
Prin sentinţa civilă nr. 874/2.11.2005 pronunţată de Tribunalul Braşov – secţia comercială şi de contencios administrativ în dosar 530/2005, s-a respins acţiunea formulată de reclamanta S.C. „P” S.R.L. în contradictoriu cu pârâta S.C.”I.P.” S.R.L..
A reţinut instanţa că, rezilierea contractului de închiriere încheiat de părţi la 17.03.2004 pentru neîndeplinirea obligaţiilor contractuale nu poate opera întrucât obligaţiile a căror încălcare se solicită a se constata nu au fost asumate prin contract.
Astfel, relativ la obligaţia pârâtei de a-i pune la dispoziţie un spaţiu comercial, utilat şi pregătit pentru depozitare alimente perisabile, s-a reţinut art. II „obiectul contractului, susţinerile reclamantei, fiind irelevante.
În ceea ce priveşte infiltraţiile de apă de ploaie în partea predată din hală, depoziţia de martori a relevat că aceasta n-a tulburat activitatea reclamantei.
Cu referire la infestaţiile cu răzătoare, probate prin depoziţia de martori s-a reţinut că, nu îi poate fi imputabilă pârâtei-locatoare, deoarece prin contract, aceasta nu s-a obligat să-i efectueze reclamantei servicii de igienizare şi deratizare.
Se mai arată că, lucrările efectuate de pârâtă pentru finalizarea lucrărilor de construcţie nu i-au îngrădit decât parţial desfăşurare activităţii reclamantei, această stare de lucruri putând fi prevăzută, încă de la momentul încheierii contractului ce-a stipulat termene pentru predarea unei construcţii nefinalizate.
Ca atare, tulburarea folosinţei spaţiului prin existenţa profitului, lipsa uşii de acces, blocarea temporară în incinta imobilului, lipsa împrejmuirii construcţiei temporar, sunt nefondate, întrucât reclamanta a acceptat să-şi desfăşoare activitatea într-o jumătate de construcţie.
Relativ la motostivuitoare a rezultat că pârâta i-a pus la dispoziţie propriile motostivuitoare, astfel încât această susţinere este nefondată.
În ceea ce priveşte imposibilitatea obţinerii autorizaţiei privind domeniul prevenirii şi stingerii incendiilor s-a apreciat că marea parte a obligaţiilor impuse de G.P. „Ţ. B.” s-au stabilit în sarcina reclamantei, amenajarea imobilului incumbându-i acesteia.
În fine, referitor la neîndeplinirea obligaţiei de predare a imobilului, s-a apreciat că excepţia de neexecutare a contractului invocată de pârâtă se susţine, întrucât reclamanta nu i-a achitat pârâtei chiria aferentă imobilului până în 5 august 2004.
S-a conchis că, în speţă nu suntem în prezenţa încălcării unor obligaţii contractuale ce pot fi apreciate ca esenţiale, iar în parte, neexecutarea nu-i e imputabilă pârâtei. Întrucât, pârâta n-a formulat cerere reconvenţională conform art. 119 – 120 Cod procedură civilă, instanţa nu e sesizată cu rezilierea de drept a contractului.
În fine, consecinţă a respingerii rezilierii contractului de locaţiune s-au respins daunele interese solicitate de pârâtă, ele fiind un petit accesoriu rezilierii, conform art. 1021, urmând soarta cererii principale.
Împotriva acestei soluţii a declarat apel reclamanta S.C. „P” S.R.L., aducându-i critici pentru nelegalitate şi netemeinicie, solicitând admitere apelului, modificarea în tot a sentinţei apelate, rezilierea contractului de locaţiune din culpa pârâtei şi obligarea acesteia la plata în întregime a despăgubirilor solicitate.
În expunerea motivelor de apel se arată că, deşi situaţia de fapt incidentă a fost reţinută relativ corect, s-a făcut o greşită apreciere a împrejurărilor de fapt.
Astfel, cauza pentru care operează desfiinţarea judiciară a contractului de locaţiune este aceea a încălcării culpabile de către pârâtă a obligaţiilor contractuale ce-i reveneau ca locatoare (art. 1020-1021, 1073 şi 1420 – 1422 Cod civil); nu s-au predat la timp şi integral spaţiile ce făceau obiectul contractului, pentru partea predată, nu s-au asigurat condiţiile de calitate stipulate în contract la art. III, şi prevăzute de art. 1420 pct. 1-3 şi 1421 Cod civil, cu consecinţa afectării grave a activităţii economice şi a obligării reclamantei de-a părăsi spaţiul.
În ciuda acestor stări de fapt eronat s-a conchis că, încălcarea obligaţiilor contractuale nu sunt de natură esenţială, drept pentru care s-au adus următoarele critici raţionamentelor primei instanţe.
1.Chiar dacă obligaţia contractuală asumată de pârâtă, nu viza punerea la dispoziţie a unui spaţiu comercial utilat şi pregătit pentru depozitare alimente perisabile, pârâta n-a menţinut imobilul potrivit destinaţiei, şi n-a făcut reparaţiile necesare. Astfel, eşecul pârâtei în a asigura folosinţa utilă a unui imobil justifică desfiinţare juridică a contractului de locaţiune, pârâta urmând să fie obligată să dezdăuneze pentru prejudiciul patrimonial suferit de reclamantă.
2. Raţionamentul pentru care instanţa de fond a apreciat ca întemeiată excepţia de neîndeplinire a contractului opusă de pârâtă e defectuos, întrucât, pârâta n-ar fi putut să solicite plata integrală a chiriei numai în măsura în care ar fi pus la dispoziţie în prealabil un spaţiu corespunzător.
3. În ceea ce priveşte refuzul de eliberare a autorizaţiei PSI, s-a ignorat de instanţa de fond, obligaţia contractuală expresă, privind darea în folosinţă expresă a tot ce este necesar pentru obţinerea autorizaţiilor comerciale”.
Relativ la daunele interese solicitate, şi faţă de concluziile raportului de expertiză contabilă se datorează:
– suma de 1.172.546.000 ROL, echivalentul în lei al sumei de 29.000 Euro, contravaloarea garanţiei ce nu se justifică a fi păstrată în măsura reţinerii culpei sale contractuale;
– suma de 258.331.136 ROL, reprezentând valoarea stocului de mezeluri depreciat, ca urmare a întreruperii cu energie electrică a imobilului închiriat;
– suma de 56.158.936 ROL, contravaloarea publicităţii contractate de reclamantă, cu SC „R.D.” SRL, pentru promovarea proiectului P.I.;
– 131.729.787 ROL, contravaloare cameră frigorifică;
– 48.367.550 ROL, valoare sistem de alarmă.
În drept art. 282 şi următ. Cod procedură civilă.
Apelul este fondat.
Pornind de la dispoziţiile art. 1020 Cod civil, ce stipulează că condiţia rezolutorie este nesubînţeleasă în contractele sinalagmatice, în caz că una din părţi nu-şi îndeplineşte obligaţiile, apreciem ca întemeiate criticile apelantei reclamante relativ la greşitul raţionament al instanţei de fond, în ceea ce priveşte exceptio non adimpleti contractus.
Aceasta, întrucât neexecutarea contractului nu ţine de temporalitate, ci de reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor. Astfel, obligaţiei de-a asigura folosinţa vremelnică a lucrului închiriat, conform clauzelor contractuale asumate, corespunde dreptul său de-a pretinde preţul locaţiunii.
Pentru o apreciere corectă a criticilor reclamantei apelante relativ la considerentele instanţei de fond, se impune o reiterare a obligaţiilor pe care legea le instituie în sarcina locatorului: obligaţia de a preda lucrul, cu accesoriile sale într-o stare corespunzătoare destinaţiei în vederea căreia a fost închiriat (art. 1421 alin.1 Cod civil) cu menţiunea că, inclusiv reparaţiile locative, anterioare preluării spaţiului cad în sarcina sa; obligaţia de-a menţine bunul în stare de a servi la întrebuinţarea pentru care a fost închiriat (art. 1420 pct. 2 şi art. 1421 alin.2 Cod civil), obligaţia de garanţie pentru viciile ascunse, chiar dacă a fost de bună credinţă la încheierea contractului şi indiferent dacă viciile existau la momentul încheierii contractului sau provin din cauze ulterioare. (art. 1422 Cod civil)
În raport de aceste precizări, apreciem că, în mod corect a reţinut instanţa de fond, faţă de art. III – condiţiile de închiriere, potrivit căruia spaţiul se închiriază pentru uz comercial administrativ că, nu s-au încălcat art. 1421 alin.1 Cod civil. Aceasta întrucât uzul comercial-administrativ, nu presupune în sine depozitare alimente perisabile, părţile fiind ţinute doar pentru ceea ce s-au obligat.
În ceea ce priveşte infiltraţiile de apă de ploaie, ce-au produs umiditate şi mucegai, infestaţiile de rozătoare, lipsa uşii de acces, existentă prafului, blocarea temporară în incinta imobilului şi lipsa împrejmuirii construcţiei temporar, ele constituie încălcări ale art. 1420 pct.2 Cod civil şi art. 1421 alin.2 Cod civil, locatarul nemenţinând spaţiul comercial administrativ în starea necesară destinaţiei pentru care-a fost închiriat, şi ale art. 1422 Cod civil întrucât, obligaţia locatorului de-a asigura folosinţa bunului este succesivă (indiferent dacă la momentul recepţiei lucrările erau în stare foarte bună-proces verbal din 30.06.2004).
Astfel viciile ascunse ale lucrării i-au micşorat reclamantei posibilitatea de folosinţă, practica judecătorească stabilind răspunderea locatorului chiar dacă lucrul nu este cu desăvârşire impropriu folosinţei. Din această perspectivă sunt irelevante considerentele fondului asupra faptului că, ele n-au tulburat activitatea reclamantei S.C. „P” S.R.L., această continuând activitatea.
În fine, critica reclamantei, privind neîndeplinirea de pârâtă a obligaţiei de-a da spre folosinţă spaţiile cu toate utilităţile […] şi tot ce este necesar pentru obţinerea autorizaţiilor comerciale, (art. III alin.1 din contractul de închiriere din 17.03.2004), ea se susţine, fiind circumscrisă şi dispoziţiilor art. 1420 pct. 2 şi ale art. 1421 alin.2 Cod civil. Aceasta cu atât mai mult cu cât chiar părţile au înţeles să sancţioneze cu nulitatea neîndeplinirea acestei obligaţii (pct. III, alin.3 din contract).
Faţă de acest sumuum al obligaţiilor contractuale încălcate de locator, a invocat direct reclamanta S.C. „P” S.R.L. excepţia de neexecutare a contractului întrucât punerea la dispoziţia locatarului a imobilului închiriat în bună stare şi asigurarea folosinţei utile a acesteia, reprezintă prin definiţie obligaţii ale locatorului, ce-ar determina interdependenta şi reciproca obligaţie de plată a locatarului.
În consecinţă neplata diferenţei de chirie nu-i e imputabilă reclamantei SC „P” S.R.L., având în vedere că pârâta n-a menţinut imobilul închiriat în bună stare şi n-a asigurat o folosinţă utilă a acestuia. Aşa fiind, contractul de locaţiune din 17.03.2004, urmează a fi reziliat, sancţiune a neexecutării culpabile a obligaţiilor asumate de pârâta S.C.”I.P.” S.R.L., conform art. 1020-1021 Cod civil.
Criticile reclamantei SC „P” S.R.L., privind respingerea cererii de daune interese ca accesoriu al rezilierii, în sensul art. 1021 Cod civil sunt parţial fondate.
Astfel deşi este de natura rezilierii, încetarea efectelor contractului pentru viitor, cu consecinţa lăsării neatinse a prestaţiilor succesive care au fost făcute anterior rezilierii, se recunoaşte dreptul părţii de-a solicita daune interese ca modalitate de executare prin echivalent a obligaţiilor născute din contractele sinalagmatice.
În ceea ce priveşte daunele interese în sumă de 29.000 Euro reprezentând garanţie reţinem, pe de o parte că potrivit art. V alin.4 teza ultimă, din contractul părţilor, la încetarea locaţiunii, garanţia va fi restituită locatarului, (rezilierea e cauză de încetare a contractului) iar pe de altă parte, restituirea garanţiei, se impune ca o consecinţă a neexecutării culpabile a obligaţiilor asumate de S.C.”I.P.” S.R.L..
În ceea ce priveşte contravaloarea stocului de mezeluri, se impune două precizări, prima că, valoarea ce se va reţine este de 218.894.342 lei, conform înscrisului emis de S.C. „P” S.R.L. (situaţie mezeluri aflate-n stoc la 26.01.2005), şi a II-a că, daunele interese reprezentând sus amintita sumă, se datorează ca urmare a încălcării de S.C.”I.P.” S.R.L. a obligaţiei de furnizare a curentului electric (martorii S. I. şi S. F.L. filele, 212, 213).
Nu-şi găsesc izvorul în neexecutarea culpabilă a obligaţiilor asumate prin contractul din 17.03.2004, daunele interese, reprezentând suma de 56.158.936 ROL, publicitate contractată cu SC „R. D.” SRL, suma de 131.729.787 ROL, contravaloare cameră frigorifică şi suma de 48.367.550 ROL, valoare sistem de alarmă achiziţionat de reclamantă şi rămas în posesia pârâtei S.C.”I.P.” S.R.L.. Chiar dacă au accepta că sistemul de alarmă ar fi necesar utilei folosinţei a spaţiului, proprietarul S.C. „P” S.R.L. are la îndemână calea acţiunii în revendicare şi nu a cererii în daune interese.
Faţă de raţiunile de fapt şi de drept sus amintite, Curtea conform art. 297 Cod procedură civilă va admite apelul declarat de reclamanta S.C. „P” S.R.L. împotriva sentinţei civile 874/C/2.11.2005 pronunţată de Tribunalul Braşov în dosar 530/2005 – secţia comercială şi de contencios administrativ, pe care o v-a schimba în tot, în sensul că va admite în parte acţiunea reclamantei S.C. „P” S.R.L. în contradictoriu cu pârâta S.C.”I.P.” S.R.L., cu consecinţa rezilierii contractului de locaţiune din 17.03.2004.
Va obliga pe pârâtă să plătească reclamantei suma de 29000 Euro, ori echivalentul în lei al acestora de la data plăţii, cu titlu garanţiei şi 218.894.342 lei, valoare stoc mezeluri depreciat.
Va respinge celelalte pretenţii.
Văzând art. 274 Cod procedură civilă, va obliga pe pârâte să plătească reclamantei suma de 3964,31 RON cheltuieli de judecată în apel din care 2290,5 RON, taxă judiciară de timbru, 3 RON timbru judiciar şi 1670,81 RON, onorariu avocaţial.
(Decizia nr. 53/Ap din 2 mai 2006 )
