Antecontract de vânzare-cumpărare, acţiune pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; termen de prescripţei.
Prin sentinţa civilă nr. … din …. a Judecătoriei Paşcani s-a admis cererea formulată de reclamantul M, în contradictoriu cu pârâţii DV şi DA.
S-a constatat că între reclamantul M şi pârâţii DV şi DA, în calitate de beneficiar – cumpărător şi respectiv promitenţi – vânzători, a intervenit la data de 19.11. 2004 o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare privind suprafaţa totală de 10.000 m.p. teren arabil, intravilan sat Todireşti, comuna Todireşti, Judeţul Iaşi, în T 102, parcela 1911, compusă din :
– 5.000 m p. teren arabil în T 102 din parcela 1911, între vecinii la Nord – SI, Est- GN, la Sud- DM şi la Vest D.E.
– 5.000 m.p. teren arabil situat în T 102, parcela 1911, între vecinii: Nord – Parohia ortodoxă …; Est – T; Sud -TV şi Vest-D. E. în schimbul sumei de 1000 Euro, achitată la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare între părţi.
Prezenta hotărâre ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Au fost obligaţi pârâţii DV şi DA să plătească reclamantului cheltuieli de judecată în sumă de 109 lei.
Pentru a se pronunţa astfel, prima in stanţă a reţinut că reclamantul M a solicitat să se constate vânzarea intervenită între reclamant, în calitate de cumpărător şi pârâţii D, în calitate de vânzători şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare cu privire la suprafaţa totală de 10. 000 m. p., teren arabil, amplasat în intravilanul sat şi comuna Todireşti, judeţul Iaşi, în T 102, parcela 1911, ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 8619 din 19.11.2004 autentificat de Biroul Notarilor Publici – asociaţi – Zaharia.
În ce priveşte excepţia prescripţiei dreptului la acţiune invocată de pârâţi prima instanţă a constatat că acţiunea reclamantului este un mod de dobândire a unui drept real în baza unui antecontract (art.1295 Cod civil), în cadrul unei acţiuni în constatare, căreia nu îi este aplicabil termenul de prescripţie prevăzut din art. 1 din Decretul 67/1958.
Instanţa de fond a constatat că între reclamantul M şi pârâţii D V şi D A, a intervenit promisiunea de vânzare, respectiv antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul 8619 din 19 noiembrie 2004 de Biroul Notarilor publici Zaharia – Paşcani, pentru suprafaţa totală de 10.000 m.p., compusă din două trupuri de teren a câte 5.000 m.p. situate în intravilan sat si comuna Todireşti, Judeţul Iaşi, în T102, parcela 1911, cu vecinătăţile indicate în antecontract. Preţul promisiunii bilaterale din antecontract acceptat de părţi a fost de 1.000 euro, pe care promitenţii – vânzători au declarat că le-a fost achitat integral de către reclamant, la data autentificării antecontractului.
Părţile au stipulat în antecontract că, contractul de vânzare cumpărare se va autentifica, până cel târziu la data de 01 martie 2005.
În antecontract, părţile au stipulat şi posibilitatea obţinerii unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare în formă autentică, în funcţie de partea în culpă.
Pârâţii au fost notificaţi pentru data de 10.06.2008, de a se prezenta la notariatul public, în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare, privind suprafaţa de 10.000 m. p. ce au făcut obiectul antecontractului, dar nu s-au prezentat la biroul notarial în acest sens.
S-a mai constatat că pârâtul nu a recunoscut la interogatoriu că a primit preţul, – susţinere care este contrazisă în consemnarea actului de vânzare – cumpărare făcută de notarul public că a primit acest preţ, vânzătorii intrând de bună – credinţă în stăpânirea efectivă a terenurilor menţionate.
În baza disp. art. 274 C.pr.civ instanţa de fond a obligat pârâţii la plata cheltuielilor de judecată.
Împotriva acestei sentinţe au declarat recurs pârâţii D V şi D A, prin care s-a motivat că în mod greşit prima instanţă a respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune deoarece antecontractul de vânzare cumpărare este o promisiune bilaterală iar in formularea acestuia rezultă că ambele părţi se angajează să încheie în viitor un contract asumându-şi obligaţia de a face, astfel că răspunderea este contractuală.
Obligaţiei de a face îi corespunde dreptul de creanţă care este apărat printr-o acţiune personală, supus termenului de prescripţie de 3 ani prev. de art. 1 din Decretul 167/1958, termen care a început să curgă din momentul încheierii convenţiei, respectiv 19 noiembrie 2004.
S-a mai motivat că în mod greşit au fost constrânşi să execute fapte de natură a contraveni principiului şi libertăţilor contractuale pentru o suprafaţă de 1.000 m. p. intravilan în schimbul sumei de 1.000 euro.
Pârâtul intimat a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului deoarece a încheiat la data de 19. 11. 2004 un antecontract de vânzare -cumpărare intrând în posesia bunului şi stăpânindu-l până în prezent.
În recurs nu s-au administrat probe.
Tribunalul, analizând actele şi lucrările dosarului prin prisma, motivelor de recurs invocate, a solicitat să se constate vânzarea intervenită între reclamant, în calitate de cumpărător şi pârâţii D, în calitate de vânzători şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare cu privire la suprafaţa totală de 10. 000 m. p., teren arabil, amplasat în intravilanul sat şi comuna Todireşti, judeţul Iaşi, în T 102, parcela 1911, ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 8619 din 19.11.2004 autentificat de Biroul Notarilor Publici – asociaţi – Zaharia.
Între reclamanţi şi pârâţi s-a încheiat un antecontract de vânzare – cumpărare la data de 19.11.2004 în faţa notarului public Zaharia în ce priveşte promisiunea de către pârâţi asupra suprafeţei de 1.000 m,.p. teren arabil, situat în T 102 din parcela 1911, promitentul cumpărător oferind preţul de 1.000 euro care a fost primit integral de către promitentul cumpărător la data încheierii antecontractului acesta fiind preţul final contractul de vânzare – cumpărare urmând a fi autentificat până la data de 1.03.2005.
Antecontractul dă naştere unui drept de creanţă, acţiunea prin care se urmăreşte valorificarea sa fiind personală.
Tribunalul constată că promitentul cumpărător a promovat acţiunea la data de 11.06.2008 , acţiune prin care a solicitat executarea silită a antecontractului în sensul de a se constata vânzarea – cumpărarea acestei suprafeţe de teren şi a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare – cumpărare, acţiune care este prescriptibilă în termenul general de prescripţie de 3 ani aşa cum s-a reţinut şi prin Decizia Tribunalului Suprem 2873/1971.
Momentul curgerii prescripţiei începe de la data prevăzută de părţi în antecontract, dacă nu a avut loc predarea anticipată a terenului iar părţile s-au înţeles să încheie contractul la o anumită dată.
Deoarece rezultă că reclamantul a intrat în posesia terenului de la momentul încheierii antecontractului de vânzare – cumpărare respectiv 19.11.2004, fapt care este recunoscut şi în întâmpinarea de la fila 22, de către pârâţi, are loc o întrerupere a cursului prescripţiei, această predare a terenului echivalând cu recunoaşterea drepturilor beneficiarului.
O nouă prescripţie va începe să curgă de la data manifestării refuzului promitentului vânzător de a participa la încheierea contractului de vânzare – cumpărare.
Întrucât reclamantul – intimat a făcut dovada notificării pârâţilor recurenţi pentru data de 10.06.2008 în vederea prezentării la notar pentru autentificarea promisiunii de vânzare – cumpărare (filele 6,7 dos. fond) la data de 6.06.2008 şi văzând momentul formulării prezentei acţiuni, 11.06.2008, tribunalul reţine că nu a intervenit prescripţia dreptului la acţiune.
În ce priveşte fondul cauzei, cât timp pârâţii şi-au asumat obligaţia de a înstrăina suprafaţa de 1.000 m. p. intravilan Todireşti pentru care au primit preţul de 1.000 euro , conform înţelegerii, nu sunt motive care să justifice eliberarea pârâţilor de obligaţia de a perfecta antecontractul de vânzare – cumpărare.
Astfel că în mod corect prima instanţă a pronunţat o hotărâre prin care să se constate că a intervenit între părţi vânzarea – cumpărarea asupra celor 2 parcele de câte 5.000 m. p. intravilan Todireşti, pârâţii refuzând perfectarea acestei promisiuni care trebuia să aibă loc până la data de 1.03.2005, potrivit antecontractului de vânzare – cumpărare .
Pentru aceste considerente, tribunalul a respins recursul si a menţinut sentinţa în baza disp. art. 274 alin. 1 C.pr.civ.
