SENTINŢA CIVILĂ NR. 115/18.02.2013 (hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare)
Pe rol, pronunţarea cauzei civile având ca obiect „hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare”, acţiune formulată de reclamanta X, împotriva pârâţilor X
Dezbaterile au avut loc în şedinţa publică din data de 11.02.2013, fiind consemnate în încheierea de şedinţă din acea zi ce face parte integrantă din prezenta, când instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunţarea cauzei la data de astăzi.
I N S T A N Ţ A
Deliberând asupra cauzei civile de faţă:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr.X/249/19.09.2012, reclamanta X (domiciliată în X) i-a chemat în judecată pe pârâţii X(domiciliat în oraşul X), X (domiciliat în X) şi X (domiciliat în X), pentru ca în baza probelor ce se vor administra, să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea terenului extravilan arabil în suprafaţa de 4,00 ha, situat în extravilanul com. X, tarlaua 83, parcela 58 având ca vecinătăţi: la Nord – X, la Est -X, la Sud – X, la Vest -X, teren ce se desprinde din suprafaţa totală de 7,500 ha teren extravilan arabil situat în tarlaua 83, parcela 58, cu vecinătăţile: la Nord – X la Est – X, la Vest – X, conform titlului de proprietate nr. X/24.07.1992 emis de C.J.S.D.P.A.T Călăraşi, pronunţând o hotărâre judecătorească ce va ţine loc de act autentic de proprietate, în care să aibă calitatea de cumpărător şi pârâţii prezentei cauze, calitatea de vânzători.
În motivarea cererii arată că potrivit Antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X din 10.09.2010, eliberat de Biroul Notarial „Notariatul Public X”, pe care l-a încheiat cu promitenta-vânzătoare X, aceasta s-a obligat să-i vândă terenul sus¬menţionat.
Precizează că X a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare în calitate de moştenitoare a defunctei X, în baza certificatului de moştenitor nr. X din 12.07.2000, eliberat de Biroul Notariatului Public X.
Mai arată că, întrucât promitenta-vânzătoare nu avea întabulat dreptul de proprietate asupra terenului ce face obiectul antecontractului, au hotărât de comun acord ca reclamanta să suporte cheltuielile ocazionate de întocmirea documentaţiei cadastrale, astfel încât până la data de X să se poată prezenta la notariat pentru perfectarea actului de vânzare-cumpărare în forma autentică.
Arată că pentru acest teren a achitat promitentei-vânzătoare preţul integral de 14.000 lei, aceasta precizând că nu mai are alte pretenţii, indiferent de data la care se va încheia actul notarial.
La data de X, X a decedat, fără a se finaliza documentaţia cadastrală.
Mai arată că ulterior a trebuit să facă numeroase demersuri pentru a identifica moştenitorii promitentei-vânzătoare, care, în conformitate cu clauza stipulată în antecontract, au obligaţia să perfecteze contractul în formă autentică.
Precizează că a intrat în posesia terenului de la data încheierii actului, dar fără un titlu în formă autentică este lipsită de atributele dreptului de proprietate, aşa cum sunt precizate şi definite de Codul civil.
În drept : art. 1073 C. civ., art. 5, alin. 2, art. 6 titlul X din legea nr. 247/2005.
În dovedirea celor prezentate mai sus solicită proba înscrisuri şi alte mijloace de proba utile cauzei.
Cererea a fost legal timbrată.
Alăturat cererii s-au ataşat următoarele înscrisuri în xerocopie: antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X/2010, certificat de moştenitor nr. X/2000, anexa 24 privind sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale, titlul de proprietate nr. X/1997, acte de stare civilă.
La data de X s-a înregistrat la dosar întâmpinarea formulată de către pârâtul X, prin care-şi exprimă acordul faţă de cererea de chemare în judecată şi în care învederează faptul că nu s-a perfectat actul de vânzare din cauza poziţiei pârâtului X, care refuză dezbaterea succesiunii de pe urma defunctei X.
La termenul din data de X, reclamanta a formulat în cauză cerere completatoare, prin care, în contradictoriu cu pârâţii, solicită să se dispună dezbaterea moştenirii patrimoniului succesoral rămas de pe urma defunctei X, decedată la X, cu ultimul domiciliu în oraşul X, urmând să se stabilească: masa succesorală rămasă de pe urma defunctei, compusă din terenul extravilan arabil în suprafaţă de 4 ha, situat în tarlaua 83, parcela 58, cu vecinătăţile, la Nord – X, la Est – X, la Sud – X, la Vest – moştenitorii X, teren ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu promitenta-vânzătoare, extras din suprafaţa de 7 ha şi 5000 m.p. a tarlalei 83, parcela 58 şi din suprafaţa totală de 9 ha şi 6404 m.p. stabilită prin Titlul de proprietate nr.X/ 24.07.1997; calitatea de moştenitori ai defunctei a lui X – soţ, X – fii; cotele cuvenite moştenitorilor din patrimoniul reprezentat de terenul extravilan arabil în suprafaţă de 4 ha.
Conform clauzei înscrise în antecontractul de vânzare-cumpărare, moştenitorii promitentei-vânzătoare aveau obligaţia finalizării acestei tranzacţii. Precizează că la dosarul cauzei se află ca probe înscrisurile ce vor servi şi la soluţionarea dezbaterii succesorale, respectiv: antecontractul de vânzare-cumpărare, certificatul de moştenitor al lui X, adresa cu Anexa 24 privind succesorii lui X, Titlul de proprietate.
În şedinţa publică din data de X pârâtul X a depus întâmpinare la cererea completatoare a acţiunii principale formulată de reclamanta X, prin care solicită respingerea, ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă, cererii completatoare a reclamantei prin care solicită stabilirea masei succesorale, a moştenirilor şi cotelor acestora precum şi partajul masei succesorale rămase de pe urma defunctei X, decedată la 15.10.2010.
Arată că în acest sens înţelege să invoce excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei cu privire la solicitarea de stabilire a masei succesorale, a moştenirilor şi cotelor acestora precum şi partajul masei succesorale rămase de pe urma defunctei X, decedată la X, inclusiv cu privire la solicitarea de partajare a suprafeţei de 4 ha teren situată în extravilanul com. X ce a format obiectul antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. x/10.09.2010 de BNP X.
Mai arată că, în conformitate cu prevederile art. 634, 667, 669 – 686 şi art. 1143 Cod civil, fiecare proprietar este titularul exclusiv al unei cote părţi din dreptul de proprietate (în cazul coproprietăţii obişnuite) sau există coproprietate în devălmăşie atunci când, prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate aparţine concomitent mai multor persoane iar ca vreuna dintre acestea să fie titularul unei cote-părţi determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune, încetarea coproprietăţii prin partaj poate fi solicitată oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească iar conform art. 1143 Cod civil nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune, moştenitorul poate cere oricând ieşirea din indiviziune, chiar şi atunci când există convenţii sau clauze testamentare care prevăd altfel.
Mai arată că reclamanta nu are calitate procesuală activă pentru a solicita partajul masei succesorale întrucât nu este nici moştenitoarea defunctei mame Xna (moştenitorii defunctei fiind subsemnatul şi pârâtul X, în calitate de fii şi X, în calitate de soţ supravieţuitor) şi nu are nici un drept de coproprietate asupra vreunei suprafeţe de teren ce formează masa succesorală rămasă de pe urma defunctei mame X
Arată de asemenea, că reclamanta nu este nici creditoarea defunctei X pentru a putea solicita dezbaterea succesiunii şi partajul averii succesorale rămasă de pe urma acestei defuncte.
Defuncta X şi-a asumat prin promisiunea bilaterală încheiată cu reclamanta o obligaţie de a face (de a se prezenta la notarul public şi de a încheia actul autentic de vânzare – cumpărare) care la deces s-a transferat în patrimoniul succesorilor.
Cum moştenitorii defunctei X nu şi-au îndeplinit până în prezent această obligaţie de a încheia cu reclamanta actul autentic de vânzare a suprafeţei de 4 ha, demersul reclamantei este legal şi admisibil.
Mai arată că acţiunea formulată de reclamantă având ca obiect constatarea vânzării cumpărării suprafeţei de 4 ha situată în extravilanul comunei Frăsinet, judeţul Călăraşi, ce a format obiectul antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. X/ 10.09.2010 de BNP X, nu este împiedicată şi nici condiţionată, sub nici o formă, de inexistenţa partajului masei succesorale rămasă de pe urma defunctei Negulescu Ioana. Nu este necesar realizarea partajului succesoral întrucât autoarea a încheiat antecontractul întrucât era proprietară şi putea dispune de orice bun din patrimoniul ei. Alta era situaţia în care antecontractul ar fi fost încheiat după deces de unul dintre moştenitori care ar fi dispus de un bun coproprietate care ar fi făcut parte din masa succesorală.
Conform antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. X3/10.09.2010 de notarul public X din cadrul Biroului Notarial „Notariatul Public X”, obiectul promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare l-a constituit un bun individual, concret şi clar determinat: suprafaţa de 4 ha teren arabil situată în extravilanul comunei X, tarlaua 83, parcela 58, având ca vecini: la N – X, la E X, la S- X şi la V – X. Arată de asemenea că se face o menţiune importantă în antecontract conform căreia terenul de 4 ha astfel cum a fost individualizat şi determinat sub aspectul situării, întinderii şi vecinilor, se desprinde din suprafaţa de 7,50 ha situată în extravilanul comunei X, tarlaua 83, parcela 58, având ca vecini: la N – X, la E – X, la S – X şi la V – X bun imobil pe care defuncta X l-a dobândit prin moştenire legală de la defuncta X (mama lui X, singurul moştenitor al defunctei X) conform certificatul de moştenitor nr. X/12.07.2000 iar defuncta X l-a dobândit la rândul ei în baza Legii 18/1991 prin reconstituirea dreptului de proprietate, conform titlului de proprietate nr. X/1997 emis de CJSDPT Călăraşi.
În această situaţie arată că, admisibilitatea acţiunii reclamantei nu este afectată sub nici o formă de realizarea partajului.
Pentru aceste considerente, solicită respingerea cererii reclamantei de partajare a masei succesorale rămasă de pe urma defunctei mame X ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.
În drept s-a invocat dispoziţiile art. 115 Cod procedură civilă.
În dovedirea celor prezentate solicită proba cu înscrisuri.
La termenul din 14.01.2013 reclamanta a formulat răspuns la întâmpinarea depusă de pârâtul Negulescu Mirel.
În ceea ce priveşte excepţiei lipsei calităţii sale procesuale active în a solicita dezbaterea succesorală privitoare la acest teren, cere a se respinge, întrucât atât în Codul civil vechi (art. 974), cât şi în Codul civil nou (art. 1560) se prevede posibilitatea ca printr-o acţiune oblică (indirectă sau subrogatorie) o persoană să-şi poată realiza dreptul (creanţa) atunci când debitorul nu înţelege să-şi exercite posibilitatea dobândirii unor bunuri.
Aceasta este situaţia şi în cauza de faţă, în care moştenitorii defunctei X, pârâţii din dosar, refuzând să procedeze la dezbaterea moştenirii, ceea ce o pune în imposibilitatea soluţionării acţiunii şi, implicit, a realizării dreptului său legitim.
Arată că, pentru promovarea cererii completatoare nu trebuie să aibă calitatea de moştenitoare a defunctei X, cum se susţine în întâmpinare, ci interesul de a se substitui debitorilor-pârâţi pentru a exercita procedura dezbaterii succesorale pe care aceştia o refuză (sau o neglijează) în contra intereselor sale. Stabilirea calităţii de moştenitori ai defunctei X, a soţului supravieţuitor şi a celor doi fii, este necesară pentru atestarea calităţii lor de pârâţi în această cauză şi realizarea principiului contradictorialităţii procesului.
Prin cererea sa completatoare, arată că a cerut dezbaterea succesorală şi constatarea calităţii de moştenitori a celor trei succesibili numai cu privire la terenul arabil de 4 ha ce face obiectul antecontractului şi nu cu privire la întreaga masă succesorală, cum eronat a înţeles pârâtul, masă mult mai vastă şi mai valoroasă rămasă de pe urma defunctei.
Arată că nu a solicitat nici ieşirea din indiviziune a moştenitorilor privitor la vreo masă succesorală, cum tot eronat a înţeles acesta.
Poziţia pârâtului faţă de solicitarea sa este cu atât mai de neînţeles cu cât, pe fond, acesta este de acord cu acţiunea promovată de constatare a vânzării-cumpărării respectivului teren.
Acesta recunoaşte tranzacţia dintre reclamantă şi defunctă şi este de acord să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea, demersul fiind calificat „legal şi admisibil”. Ceea ce nu înţelege pârâtul este faptul că prin decesul promitentei-vânzătoare, terenul respectiv transferându-se în patrimoniul succesoral, este necesară, pentru admiterea acţiunii sale (şi realizarea dreptului) să se constate calitatea de moştenitori a pârâţilor privitor la acest teren, altfel aceştia având doar calitatea de succesibili.
Solicită respingerea excepţiei invocate, să se constatate legalitatea cererii sale completatoare şi să se admită acţiunea aşa cum şi fost formulată şi completată.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
Prin titlul de proprietate nr.X/24.07.1997 Comisia Judeţeană Călăraşi de fond funciar a reconstituit pe numele X dreptul de proprietate asupra a 9 ha şi 9632 mp, teren situat pe teritoriul com. X, jud. Călăraşi, din care 7 ha şi 5000 mp având categoria de folosinţă arabil extravilan, situat în tarlaua 83, parcela 58 între vecinii: la N – X, la E – X, la S – X şi la V – X.
La data de X0 a fost emis de către BNP X din or. X certificatul de moştenitor nr. X/12.07.2000, de pe urma defunctei X (decedată la 05.07.1992), conform căruia în masa succesorală rămasă de pe urma defunctei se regăseşte dreptul de proprietate asupra celor 9 ha şi 9632 mp, reconstituit potrivit titlului de proprietate nr.X/24.07.1997, situat pe teritoriul com. X, din care 7 ha şi 5000 mp având categoria de folosinţă arabil extravilan, situat în tarlaua 83, parcela 58 iar unica moştenitoare a defunctei X, căreia îi revine întreaga masă succesorală, este X, fiică.
După emiterea certificatul de moştenitor nr. X/12.07.2000, la data de 10.09.2010, între X, în calitate de promitent-vânzător şi reclamanta X, în calitate de promitent-cumpărător, a intervenit antecontractul de vânzare cumpărare (promisiune bilaterală de vânzare – filele 6-8), prin care promitentul-vânzător s-a obligat să-i vândă reclamantei terenul arabil extravilan în suprafaţă de 4,0000 ha teren arabil situat în extravilanul comunei X, tarlaua 83, parcela 58, având ca vecinătăţi: la N – X, la E – X, la S- X şi la V – X teren desprins din suprafaţa totală de 7, 5000 ha având categoria de folosinţă arabil extravilan, situat în tarlaua 83, parcela 58, având ca vecinătăţi: la N – X, la E – X, la S – X şi la V – X, cu preţul total de 14.000 lei, sumă ce a fost achitată integral la data încheierii antecontractului.
În antecontract părţile au prevăzut că în situaţia în care intervine decesul promitentei-vânzătoare, moştenitorii săi au obligaţia ca după eliberarea certificatului de moştenitor să perfecteze în fărmă autentică contractul de vânzare-cumpărare al suprafeţei descrise mai sus.
Promitenta-vânzătoare X a decedat la data de X, de pe urma acesteia nu s-a dezbătut moştenirea, însă din actele de identitate de la dosar, din Anexa 24 (fila 10) şi având în vedere poziţia exprimată de pârâţi, rezultă că defuncta îi are ca moştenitori pe pârâţii X (soţ supravieţuitor), X (fii).
În şedinţa publică din 14.01.2013 instanţa a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei în a solicita dezbaterea succesiunii defunctei X, mai exact în a stabili moştenitorii defunctei şi faptul că în masa succesorală lăsată de defunctă se găseşte şi obligaţia de a perfecta actul de vânzare-cumpărare privind suprafaţa de 4,0000 ha.
Instanţa, faţă de probatoriul administrat în cauză, constată că s-a făcut dovada calităţii pârâţilor de moştenitori ai defunctei promitente-vânzătoare X.
Cum în masa succesorală lăsată de defunctă se găseşte şi obligaţia de a perfecta actul de vânzare-cumpărare privind suprafaţa de 4,0000 ha, această obligaţie s-a transmis moştenitorilor defunctei, respectiv pârâţilor X (soţ supravieţuitor), X.
Practica judecătorească şi literatura de specialitate au stabilit că pentru a se pronunţa o hotărâre judecătorească care să constate vânzarea cumpărarea unui imobil, este necesar ca între părţi să fi intervenit un act în care să se precizeze condiţiile vânzării.
Astfel, admisibilitatea acţiunii de validare a unei antecontract de vânzare cumpărare este condiţionată de existenţa unui înscris din care să rezulte obligaţia de înstrăinare si modalitatea de plată a preţului, preţul constituind elementul de bază într-o convenţie de vânzare cumpărare, menţionarea sa în actul constatator fiind obligatorie.
Deci, antecontractul poate conduce la încheierea contractului în formă autentică, numai dacă el îndeplineşte condiţiile de valabilitate necesare oricărui contract.
Conform adeverinţei de rol agricol nr. X/14.01.2013 şi a certificatului de atestare fiscală pentru persoane fizice nr. X/14.01.2013, ambele eliberate de Primăria X figurează înscrisă în evidenţele agricole şi fiscale cu teren arabil extravilan în suprafaţă de 4,0000 ha în tarlaua 83, parcela 58.
Conform art. 1294 Cod civil 1864, aplicabil faţă de data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, vinderea este o convenţie prin care două părţi se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a plăti celei dintâi preţul.
Potrivit art. 1073 Cod civil 1864 creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare.
Art. 2 alin. 1 Titlul X din Legea nr.247/2005 (în vigoare la momentul încheierii antecontractului) dispunea că terenurile, cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.
Conform art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005 în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una din părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
Instanţa constată că toate condiţiile de valabilitate necesare oricărui contract sunt îndeplinite de antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. X/10.09.2010 de notarul public X din cadrul Biroului Notarial „Notariatul Public X” cu privire la terenul arabil extravilan în suprafaţă de 4,0000 ha, situat pe teritoriul comunei X, tarlaua 83, parcela 58, având ca vecinătăţi: la N – X, la E – X, la S- rest proprietate X şi la V – X (teren desprins din suprafaţa totală de 7, 5000 ha având categoria de folosinţă arabil extravilan, situat în tarlaua 83, parcela 58, având ca vecinătăţi: la N – X, la E – X, la S – X şi la V – X), cu preţul total de 14.000 lei.
Având în vedere că părţile (iniţiale) s-au obligat să se prezinte la notariat pentru autentificarea actului de vânzare-cumpărare, se naşte în sarcina acestora (iar în cazul defunctei, al moştenitorilor acesteia) obligaţia de a încheia contractul asumat, deci obligaţia de a perfecta convenţia încheiată.
Această soluţie se impune în temeiul principiului executării în natură a obligaţiei şi reparării în natură a prejudiciului prevăzut de art. 1073 şi art. 1077 Cod civil, care permite instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, având în vedere şi clauzele prevăzute în acest sens în antecontract, aspect reglementat şi de dispoziţiile art. 5 alin. 2 al Titlului X din Legea nr. 247/2005.
Fată de toate aceste considerente, instanţa, având în vedere dispoziţiile art. 1073 şi 1077 Cod civil, precum şi acordul tuturor pârâţilor în ceea ce priveşte intervenirea ca valabilă a vânzării-cumpărării, constată întemeiată acţiunea reclamantei, urmând a o admite.
Urmează a constata că la data de 10.09.2010, între defuncta X, avându-i ca moştenitori pe pârâţii X (soţ supravieţuitor), X şi X (fii) – în calitate de vânzător, pe de o parte, şi reclamanta X – în calitate de cumpărător, pe de altă parte, a intervenit vânzarea-cumpărarea imobilului teren arabil extravilan în suprafaţă de 4,0000 ha situat în extravilanul comunei X, judeţul Călăraşi, tarlaua 83, parcela 58, având ca vecinătăţi: la N – X, la E – X, la S- X şi la V – X (teren desprins din suprafaţa totală de 7, 5000 ha având categoria de folosinţă arabil extravilan, situat în tarlaua 83, parcela 58, având ca vecinătăţi: la N – X, la E – X, la S – X şi la V – X; identificat în titlul de proprietate nr. X/24.07.1997), cu preţul total de 14.000 lei achitat integral de reclamantă.
Prezenta hotărâre urmează a ţine loc de contract de vânzare cumpărare a terenului arabil extravilan identificat mai sus.
Urmează a se lua act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Văzând şi dispoziţiile art. 2821 C.proc.civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE
Admite cererea, astfel cum a fost modificată, formulată de reclamanta X (domiciliată în X) în contradictoriu cu pârâţii X (domiciliat în oraşul X), X (domiciliat în X) şi X (domiciliat în X).
Constată că, la data de 10.09.2010, între defuncta X, avându-i ca moştenitori pe pârâţii X (soţ supravieţuitor), X şi X (fii) – în calitate de vânzător, pe de o parte, şi reclamanta X – în calitate de cumpărător, pe de altă parte, a intervenit vânzarea-cumpărarea imobilului teren arabil extravilan în suprafaţă de 4,0000 ha situat în extravilanul comunei X, tarlaua 83, parcela 58, având ca vecinătăţi: la N – X, la E – X, la S- X şi la V – X (teren desprins din suprafaţa totală de 7, 5000 ha având categoria de folosinţă arabil extravilan, situat în tarlaua 83, parcela 58, având ca vecinătăţi: la N – X, la E – X, la S – X şi la V – X; identificat în titlul de proprietate nr. X/24.07.1997), cu preţul total de 14.000 lei achitat integral de reclamantă.
Prezenta hotărâre ţine loc de contract de vânzare cumpărare a terenului arabil extravilan identificat mai sus.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică, azi 18.02.2013.
