In solutionarea unei plângeri împotriva unei încheieri de carte funciara (oricât de îndreptatita ar parea solicitarea petentului fi momentul acestei rezolvari), instanta învestita va fi legata – definitiv – de documentatia pe care s-a bazat înscrierea contestata.
Alta este situatia când nu se invoca nelegala înscriere, ci împrejurarea ca, ulterior, au intervenit anumite situatii ce fac ca mentiunile cartii sa nu mai corespunda realitatii juridice sau materiale.
Alta este situatia când nu se invoca nelegala înscriere, ci împrejurarea ca, ulterior, au intervenit anumite situatii ce fac ca mentiunile cartii sa nu mai corespunda realitatii juridice sau materiale.
Rezulta de aici ca, spre deosebire de plângere, rectificarea se justifica faptic întotdeauna pe împrejurari ivite dupa ramânerea definitiva a înscrierii care se vrea astfel pusa în concordanta cu noua realitate juridica.
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Mangalia la 29.10.2008 reclamantul A.N. a solicitat anularea încheierii nr.3294/11.11.2002 a B.C.F. Mangalia prin care a fost intabulat dreptul de proprietate în favoarea numitului M.A., asupra imobilului teren în suprafata de 1005 mp.
În motivarea actiunii, reclamantul a aratat ca pârâtul a ocupat acest teren de la C.I., iar aceasta a cumparat imobilul de la A.I., pârâtul dobândind terenul prin contractul de vânzare cumparare 938/2002, desi între reclamant si vânzatori exista mai multe procese pe rol privind acest imobil.
S-a mai aratat ca, întrucât prin decizia civila nr.214/19.04.2007 a Tribunalului Constanta, s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare cumparare nr.6455/1990 încheiat între A.I. si M. – vânzatori, si C.I. si C.G. – cumparatori, pentru suprafata de 471 m.p., ramânând valabila vânzarea numai pentru 405 m.p. teren, urmeaza ca si dreptul dobândit de pârât prin cumparare de la C.I. sa fie diminuat cu suprafata de 471 m.p. asa încât în Cartea funciara a imobilului sa se mentioneze ca a dobândit numai 534 m.p. în loc de 1005 m.p.
Prin sentinta civila nr.74/C/12.01.2009, Judecatoria Mangalia a admis în parte plângerea si a anulat în parte încheierea nr. 3294/11.11.2002 a B.C.F. Mangalia prin care s-a intabulat dreptul de proprietate pentru 1005 mp. teren intravilan în favoarea intimatului, în sensul radierii din cartea funciara a imobilului în ceea ce priveste suprafata de 471 mp ca urmare a constatarii nulitatii absolute partiale a contractului de vânzare-cumparare nr. 6455/1990 încheiat între A.I. si M. în calitate de vânzatori si C.G. si C.I. în calitate de cumparatori, act ce a stat la baza vânzarii-cumpararii autentificate prin contractul nr. 938/5.11.2002 B.N.P. F.A.R. – Bucuresti, încheiat cu intimatul, nulitate constata prin SC 214/19.04.2007 a Tribunalului Constanta ramasa definitiva prin Decizia Civila nr. 474/5.11.2007 a Curtii de Apel Constanta.
Pentru a pronunta aceasta solutie, judecatoria a retinut ca: pârâtul M.A. a cumparat de la numitii C.I. si C.G. o suprafata de 1005 m.p. prin contractul de vânzare cumparare 938/2002, teren în care a fost inclusa si suprafata de 471 m.p. pentru care, prin decizia civila 214/19.04.2007 Tribunalul Constanta a constatat ca vânzarea este nula absolut – solutie mentinuta prin decizia civila 474/5.11.2007 a Curtii de Apel Constanta.
Cum vânzarea este nula pentru suprafata de 471 m.p., nici pârâtul nu putea dobândi mai mult decât putea vânzatorul sa-i înstraineze, asa încât intabularea dreptului sau de proprietate pentru 1005 m.p. este nefondata.
Împotriva sentintei civile mai sus mentionate a formulat apel pârâtul M.A., prin care a criticat hotarârea instantei de fond pentru nelegalitate si netemeinicie.
În motivarea apelului, s-a aratat ca este inadmisibila calea de atac a plângerii împotriva încheierii pronuntata de judecatorul de carte funciara, iar în subsidiar sa se retina tardivitatea plângerii în ipoteza recalificarii acesteia ca apel.
S-a mai precizat ca, în cauza, s-a încalcat principiul relativitatii efectelor hotarârilor judecatoresti în sensul ca hotarârea pronuntata în contradictoriu cu numitii C.G., C.I. si A.N., în care apelantul M.A. nu a fost parte ar fi produs efecte si împotriva tertilor, încalcându-se prezumtia de adevar instituita în favoarea hotarârilor judecatoresti definitive si irevocabile.
La termenul de judecata din 10 aprilie 2009, numitul A.S. a depus la dosar cerere reconventionala prin care a aratat ca solicita respingerea apelului formulat de M.A. si constatarea nulitatii absolute partiale a contractului nr. 938/2002 pentru suprafata de 805 mp teren care depaseste lotul vânzatorului, obligarea la restituirea terenului si eliberarea suprafetei de teren, cu daune cominatorii de 50 lei/zi de întârziere si plata cheltuielilor de judecata.
Intimantul A.N. a formulat întâmpinare, prin care s-a aratat ca numita C.I. a întocmit cu vânzatorul A.I., în prezent decedat, contractul de vânzare-cumparare nr.6455/1990 pentru suprafata de 876 mp teren si un antecontract de vânzare-cumparare pentru suprafata de 129 mp rezultând o suprafata totala de 1005 mp, însa la efectuarea partajului vânzatorul a fost pus în posesia pe lotul nr. 3, în suprafata de 600 mp teren, situatie dovedita prin hotarârea de partaj nr.2427/1999 a Judecatoriei Constanta ramasa definitiva si irevocabila.
S-a mai aratat ca numita C.I. nu a respectat hotarârea de partaj si a ocupat în întregime si lotul nr.2, în suprafata de 600 mp teren neconstruit, proprietatea lui A.S., precum si 205 mp teren din lotul nr.1. proprietatea reclamantului A.N.
Prin decizia civila nr. 261, pronuntata la data de 10 aprilie 2009, în dosarul nr. 2762/254/2008, Tribunalul Constanta, a respins ca inadmisibila cererea reconventionala formulata de numitul A.S. si a admis apelul cu consecinta schimbarii în tot a sentintei civile apelata nr.74/C/12.01.2009, în sensul ca a fost respinsa actiunea ca nefondata; de asemenea a fost respinsa cererea de interventie în interes alaturat formulata de A.S.
Referitor la solutia inadmisibilitatii cererii reconventionale, tribunalul a constatat ca, în cauza nu a fost formulata la instanta de fond o cerere reconventionala, astfel încât instanta de apel este obligata sa se pronunte în limitele sesizarii, ca efect al principiului disponibilitatii ce guverneaza procesul civil, având în vedere si prevederile art.294 alin.1. C. pr. civ., conform carora, în apel, nu se poate schimba calitatea partilor, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecata si nici nu se poate face alte cereri noi.
Pe fondul cauzei s-a retinut ca, prin încheierea nr.3294/2002, s-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra terenului intravilan în suprafata de 1005 mp în favoarea numitilor M.A. si A.M., precum si notarea în partea a III-a a cartii funciare a litigiilor ce formeaza obiectul dosarului nr. D4969/2002 al Judecatoriei Constanta si D 7550/2002 al Judecatoriei Braila, având ca parti pe numitii A.N. si A.S. în calitate de reclamanti si vânzatorii: C.G. si I., precum si Primaria Limanu, în calitate de pârâti.
La momentul înscrierii în cartea funciara a dreptului de proprietate în favoarea numitilor M.A. si M.A.M., s-a avut în vedere contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.938/05.11.2002 la B.N.P. R.A.F.
Anterior, prin încheierea nr.2868/03.10.2002 s-a dispus, în favoarea numitilor C.G. si I., intabularea dreptului de proprietate asupra terenului intravilan în suprafata de 1005 mp, în baza contractului de vânzare–cumparare nr.6455/26.04.1990 si a sentintei civile nr. 3377/30.03.1993 a Judecatoriei Constanta.
Prin urmare, în mod întemeiat s-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea subdobânditorilor M.A. si A.M., având în vedere înscrisurile depuse la dosarul cauzei, precum si notarea în partea a III a cartii funciare a dosarelor aflate pe rol.
Astfel, plângerea îndreptata împotriva încheierii biroului de carte funciara al Judecatoriei Mangalia are un caracter necontencios, deoarece prin aceasta nu se urmareste stabilirea unui drept de proprietate în conditii de contradictorialitate, ci numai verificarea legalitatii înscrierilor în cartea funciara de catre judecatorul delegat sau functionarul desemnat de catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara – Biroul de carte funciara teritoriala Constanta.
Împrejurarea ca, printr-o hotarâre judecatoreasca, s-a dispus anularea sau constatarea nulitatii unui act translativ de proprietate da posibilitatea partii interesate de a formula o actiune în rectificare de carte funciara ce se judeca în conditiile de contradictorialitate cu cel împotriva caruia se pretinde un drept real.
Prin urmare, a concluzionat tribunalul, în mod neîntemeiat prima instanta a dispus anularea în parte a încheierii nr.3294/2002, retinând ca pârâtul a cumparat o suprafata de teren în care a fost înscrisa si suprafata de 471 mp. pentru care s-a constatat nulitatea vânzarii printr-o hotarâre judecatoreasca definitiva.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs reclamantul A.N., în nume propriu si pentru A.S., solicitând restabilirea situatiei anterioare în sensul de a fi repusi în drepturile succesorale pe loturile stabilite de instanta prin hotarârea de partaj, obligarea pârâtilor C.I. si M.A. sa le lase în deplina proprietate si posesie loturile, sa ridice gardurile de împrejmuire cu daune cominatorii în suma de 50 lei pe zi.
Recurentul a motivat ca decizia civila nr. 261/2009 este în contradictie cu decizia civila nr. 214/2007 a Tribunalului Constanta care este ramasa definitiva, cu autoritate de lucru judecat si irevocabila prin decizia civila nr. 474C/2007 a Curtii de Apel Constanta depusa la dosar. Din aceste hotarâri rezulta ca validitatea unui contract privind vânzarea unui bun în stare de indiviziune, depinde de hotarârea de partaj daca la partajare bunul vândut nu a intrat pe lotul vânzatorului, vânzarea si actul de vânzare sunt desfiintate retroactiv pentru lipsa calitatii de proprietar al vânzatorului.
Fata de acestea, solicita admiterea recursului, radierea din Cartea Funciara Mangalia a suprafetei de 1005 m.p. teren, casarea deciziei recurate, anularea contractelor 6455/1990 si 938/2002, precum si a încheierilor 2868/2002 si 3294/2002, repunerea în drepturile succesorale, pe loturile atribuite în proprietate prin hotarârea de partaj si planul de situatie, depuse la dosar, cu repararea pagubelor.
Analizând decizia recurata din punct de vedere al motivelor de recurs invocate, instanta constata ca recursul este neîntemeiat si urmeaza a fi respins ca atare.
Printr-o petitie adresata O.C.P.I. Mangalia, numitul A.N. a formulat o „contestatie” împotriva unei încheieri a Biroului de Carte Funciara al Judecatoriei Mangalia nr. 3294 din 11 noiembrie 2002, prin care s-a intabulat, pe numele M.A. si A.M., dreptul de proprietate asupra unui teren în suprafata de 1005 m.p. situat în localitatea Limanu, sat 2 Mai, dobândit prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 938/2504.2002 la B.N.P R.F., din Bucuresti.
Cei doi au dobândit proprietatea de la numitii C.I. si G., proprietarii imobilului în cauza, mentionându-se în act ca acestia, la rândul lor, au bunul de la A.I. si A.M. prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 6455/ 26 aprilie 1999 la Notariatul de Stat Constanta (suprafata de 876 m.p.) si prin sentinta civila nr. 3377 din 30 martie 1993 a Judecatoriei Constanta (suprafata de 129 m.p.) imobilul, în întregul sau, fiind înscris în Cartea Funciara nr. 477/N a localitatii Limanu.
În încheierea contestata (nr. 3294/11.11.2002) s-a notat si situatia ca între A.N. si A.S., în calitate de reclamanti si vânzatorii C.G. si I., în calitate de pârâti, exista doua litigii înregistrate pe rolul Judecatoriei Constanta – dosar nr. 4959/2002 si Judecatoria Braila – dosar nr. 7550/2002.
Prin decizia nr. 214 din 19 aprilie 2007, irevocabila prin decizia civila nr. 474/C/2007 a Curtii de Apel Constanta, a admis apelul numitilor A.N. si A.S. si a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare nr. 6455/1990 la limita suprafetei de 471 m.p.
Potrivit art. 48 alin. 1 si 2 din Legea nr. 7/1996, în cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, daca înscrisul îndeplineste urmatoarele conditii: a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; b) indica numele partilor; c) individualizeaza imobilul printr-un identificator unic; d) este însotit de o traducere legalizata, daca actul nu este întocmit în limba româna; e) este însotit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului.
Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numarului cadastral al imobilului si al cartii funciare, precum si a partii cartii funciare în care urmeaza a se face înscrierea. De asemenea, se vor indica pozitiile ce au fost radiate si numele celui în favoarea sau împotriva caruia s-au facut înscrierile, indiferent de felul lor.
Daca se constata ca cererea de înscriere în cartea funciara nu întruneste conditiile legale, se va respinge printr-o încheiere motivata. Despre respingerea cererii se va face mentiune în registrul de intrare, în dreptul înregistrarii acesteia, precum si în cartea funciara. Încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacata cu plângere, în termen de 15 zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plângerea împotriva încheierii se depune la biroul teritorial si se va înscrie din oficiu în cartea funciara. Oficiul teritorial este obligat sa înainteze plângerea judecatoriei în a carei raza de competenta teritoriala se afla imobilul, însotita de dosarul încheierii si copia cartii funciare (art. 49 si 50 alin. 2 din Legea nr. 7/1996).
Dupa cum a retinut, în mod judicios, tribunalul plângerea îndreptata împotriva unei încheierii biroului de carte funciara al Judecatoriei Mangalia are un caracter necontencios, deoarece prin aceasta nu se urmareste stabilirea unui drept de proprietate în conditii de contradictorialitate, ci numai verificarea legalitatii înscrierilor în cartea funciara de catre judecatorul delegat (anterior modificarii Legii nr. 7/1996, prin O.U.G. nr. 41/2004) sau functionarul desemnat de catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara – Biroul de carte funciara teritoriala Constanta.
Desi dispozitii legale expuse din capitolul privind procedura înscrierii nu o stipuleaza expres, dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil (art.20 al.1 din lege).
Semnificatia acestei prevederi legale este aceea ca persoana care pretinde înscrierea unui drept real trebuie sa faca dovada tuturor conditiilor de valabilitate a actului prin care bunul a intrat în patrimoniul sau.
Dintre aceste conditii, cea mai importanta (cu relevanta în cauza de fata) este aceea ca persoana care a transmis bunul, avea un drept de proprietate asupra acestuia; acesta este o conditie esentiala a oricarui act translativ de proprietate, stiut fiind ca „nemo dat quod non habet” si „nemo ad alium transferre potest quam ibse habet”.
Aceasta este, în esenta, justificarea îndreptatirii registratorului de carte funciara de a verifica, prin filtrul art. 48 din lege, nu doar actul în temeiul caruia se vrea solutionata cererea de înscriere cu care este învestit, ci si actul pe care se întemeia dreptul celui care a transmis.
De aceea, nu doar art.23 din lege, ci obligatia – continuta de art. 20 alin. 1 – de verificare a transmiterii dreptului real, impune analizarea transmiterilor succesive pentru a constata daca, în sirul actelor care stau la baza cererii de înscriere, fiecare persoana a avut calitatea de proprietar – aceasta cu atât mai mult cu cât niciuna dintre transmiteri nu a facut obiectul înscrierii în cartea funciara.
Potrivit art.47 al. 1 din Legea nr.7/1996, cererea de înscriere în cartea funciara se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial si va fi însotita de înscrisul original sau de copia legalizata de pe acesta, prin care se constata actul sau faptul juridic a carui înscriere se cere.
Îndeplinirea conditiilor de înscriere se face printr-o verificare efectuata la momentul înregistrarii cererii; de aceea, la analiza plângerii, Oficiul este obligat sa înainteze instantei si dosarul încheierii si copia cartii funciare.
Reiese, asadar ca, în solutionarea unei plângeri împotriva unei încheieri de carte funciara (oricât de îndreptatita ar parea solicitarea petentului fi momentul acestei rezolvari), instanta învestita va fi legata – definitiv – de documentatia pe care s-a bazat înscrierea contestata.
Astfel, Legea nr. 7/1996 a prevazut situatia rectificarii cartii funciare, prin care – în cazul în care cuprinsul cartii funciare nu corespunde situatiei juridice reale – se întelege radierea, îndreptarea sau mentionarea înscrierii oricarei operatiuni, susceptibila a face obiectul unei înscrieri în cartea funciara (art. 33 alin.2).
Prin raportare la definitia legala a „modificarii” – orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaza esenta dreptului care poarta asupra acelui imobil (alin.3) -, rezulta ca „rectificarea” vizeaza aspecte esentiale dreptului de proprietate sau al celorlalte drepturi reale succesibile de înscriere în cartea funciara (obiect, titular, modalitati, desmembraminte).
Conform art. 33 alin.4 si 34 din Legea nr. 7/1996, rectificarea înscrierilor în cartea funciara se poate face fie pe cale amiabila, prin declaratie autentica, fie în caz de litigiu, prin hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila.
Orice persoana interesata poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciara daca printr-o hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca: 1. înscrierea sau actul în temeiul caruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;3. nu mai sunt întrunite conditiile de existenta a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul caruia s-a facut înscrierea;
Rezulta de aici ca, spre diferenta de plângere, rectificarea se justifica faptic întotdeauna pe împrejurari ivite dupa ramânerea definitiva a înscrierii care se vrea astfel pusa în concordanta cu noua realitate juridica.
Mai mult, legea impune si conditii procedurale de admisibilitate a unei actiuni în rectificare (în lipsa carora, o astfel de cerere, ar trebui calificata deci inadmisibila) de constatare a situatiei pe care se întemeiaza rectificarea doar printr-o hotarâre judecatoreasca irevocabila.
Este, în parte, si situatia recurentului care invoca în plângerea sa constatarea nelegalitatii unui act de înstrainare cu tangenta asupra valabilitatii înscrisului asupra caruia s-a întocmit încheierea nr. 3294/11.11.2002.
Trebuie evidentiata un aspect esential ca în plângere nu se invoca nevalabilitatea actului în baza caruia s-a facut înscrierea contractului de vânzare-cumparare nr. 938/05.11.2002 – ci a actului subsecvent acestuia prin care înstrainatorii C.I. si C.G. au transmis proprietarilor tabulari M.A. si M.A.M.; de asemenea, nulitatea nu era integrala, ci doar partiala în limita suprafetei de 471 m.p. (din 876 m.p. înstrainati; restul de 129 m.p. fiind dobânditi prin uzucapiune nu pot fi, de asemenea, afectati de aceasta cauza de nelegalitate).
Constatarea anterioara impune concluzia ca nu se putea cerere nici rectificarea cartii funciare, deoarece nu sunt îndeplinite conditiile art. 34 pct.1 din legea nr. 7/1996, în conditiile în care hotarârile judecatoresti invocate de petent nu vizeaza nevalabilitatea actului în temeiul caruia s-a efectuat înscrierea, ci a actului anterior.
De aceea, chiar daca – teoretic – ar fi incident principiul conform caruia ceea ce este nul nu produce nici un efect, în situatia în care, în sistem judiciar român nulitatea este esentialmente judiciara, cum petentul nu a dovedit existenta unor hotarâri judecatoresti irevocabile în care sa fie afectata (chiar si partial) valabilitatea contractului de vânzare nr. 938/05.11.2002 – este evident ca nu se poate solicita nici rectificarea cartii funciare nr. 474/N a localitatii Limanu.
Având în vedere dispozitiile art. 274 Cod procedura civila, potrivit carora, partea care cade în pretentiuni va fi obligata la cerere, sa plateasca cheltuielile de judecata si împrejurarea ca judecatorii nu pot micsora cheltuielile de timbru si orice alte cheltuieli pe care partea care a câstigat va dovedi ca le-a facut, dar au însa dreptul sa mareasca sau sa micsoreze onorariile avocatilor, potrivit cu cele prevazute în tabloul onorariilor minimale, ori de câte ori vor constata motivat ca sunt nepotrivite de mici sau de mari, fata de valoarea pricinii sau munca îndeplinita de avocat,
Raportat la importanta cauzei – o speta privind o procedura necontencioasa care lasa neafectat dreptul intimatilor; dificultatea problemelor de drept în discutie – o plângere împotriva unei încheieri de carte funciara, întemeiata pe acte de mult ulterioare înscrierii si care nu priveau proprietarii tabulari, elemente de a evidentia, din start, netemeinicia actiunii si, în special, volumul si calitatea muncii îndeplinite de avocatul intimatului în recurs: întimpinare depusa tardiv astfel încât s-a impus calificarea ei drept concluzii scrise; „notele” nu contin precizari cu privire la temeiurile de drept aplicabile fondului dreptului, dar au inserate si mai multe inexactitati,
Curtea va reduce onorariul avocatului ales al intimatilor de la suma de 3570 lei la 1500 lei.
Fata de regula continuta de art. 274 alin.1 Cod procedura civila, cum prin respingerea recursului, A.N. are calitate de cazut în pretentii, va fi obligat acesta la plata catre intimat a sumei de 1607 lei cheltuieli de judecata reprezentând onorariu avocat redus si cheltuieli de deplasare.
Dosar nr. 2762/254/2008
