DECIZIA CIVILA NR. 43/Ap
PLANGERE IMPOTRIVA UNEI INCHEIERI DE CARTE FUNCIARA. PIEDICA DE C.F. INTINDERE COMPETENTE REGISTRATOR
Prin sentinta civila nr.4033/15.04.2008 pronuntata în dosarul civil nr.8731/197/2007 Judecatoria Brasov a respins plangerea formulata de petenta SC E. M. SRL B. formulata împotriva Încheierii pronuntate de ANCPI – OCPI B. – Biroul de Carte Funciara in dosarul nr. 18921/2006.
A respins plangerea ce face obiectul dosarului conex nr. 9735/197/2007 formulata de petenta SC E. M. SRL B. formulata împotriva Încheierii pronuntate de ANCPI – OCPI B. – Biroul de Carte Funciara in dosarul nr. 9011/2007.
Pentru a pronunta aceasta sentinta prima instanta a retinut ca, prin încheierea de respingere nr. 18921/16.05.2006 pronuntata de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Brasov s-a dispus respingerea cererii introduse de Judecatoria Brasov prin care se solicita intabularea dreptului de proprietate asupra cotei de 14,54% din terenul construit si neconstruit în suprafata de 349,20 mp cu numar top initial 56,57 înscris în CF 6788 a localitatii Brasov în baza sentintei civile 1536/2006 dosar nr. 9637/2005 al Judecatoriei Brasov.
Prin sentinta civila nr. 1536/2006 pronuntata de Judecatoria Brasov în dosar nr. 9637/2005, definitiva si irevocabila, s-a admis plangerea petentei SC E. M. SRL, prin reprezentant legal, si s-a dispus intabularea dreptului de proprietate al acesteia asupra cotei de 14,54% din terenul construit si neconstruit în suprafata de 349,20 mp ce face parte din PUC, cota aferenta corpului A de cladire înscris în CF 6788 a localitatii B., la A+2 cu nr. top (56,57)/1. Aceasta cerere de intabulare a fost promovata în temeiul dispozitiilor sentintei civile 9787/2004 a Judecatoriei Brasov prin care în mod irevocabil s-a constatat ca în baza contractului autentificat sub numarul 29/05.01.2001 la BNP T. P. – G. I. încheiat cu SC R. SRL a dobandit si dreptul de proprietate asupra cotei de 14,54% din terenul construit si neconstruit înscris sub numar top initial 56,57 în suprafata de 349,20 mp ce face parte din PUC dispunand rectificarea CF 6788 B. nr. top (56,57)/1 în sensul radierii dreptului de proprietate asupra cotelor de 14,54% din terenul construit si neconstruit – PUC, înscris în favoarea Statului Roman si intabularea acestui drept în favoarea reclamantei.
Prima instanta a constatat , din studiul cartii funciare si a actelor cf care au stat la baza înscrierilor, ca reiese urmatoarea situatie:
În temeiul actului cf 658-662/2001 imobilul înscris în CF 6788 B. nr. top 56,57 s-a dezmembrat astfel: la A+2 nr. top (56,57)/1 un corp de cladire cu cota de 14,54% din PUC generale si la A+3 nr. top (56,57)/2 al corp de cladire cu cota de 85,46% din PUC generale. Apoi, corpul de avere A+3 s-a dezmembrat în alte doua loturi, A+4 cu nr. top (56,57)/2/1 cu cota de 48,58% din PUC generale si A+5 cu nr. top (56,57)/2/2 cu cota de 36,88% din PUC generale. PUC generale erau constituite din terenul construit si neconstruit cu nr. top initial 56,57 în suprafata de 349,20 mp, accesul în curte, racordurile instalatiilor existente.
Cotele de proprietate atribuite erau de 14,54% + 48,58% + 36,88% = 100%.
Ulterior, în anul 2002, cu actul cf 35454- 35456/2002 s-a solicitat de catre SC T. SRL rectificarea înscrisurilor de mai sus, în sensul ca odata cu dezmembrarea imobilului cu numar top initial 56,57 imobilelor rezultate sa le fie atribuite si cate o suprafata determinata de teren, respectiv 38,38 mp corpului A de la A+2 nr. top (56,57)/1 si 310,82 mp corpului B de la A+3 nr. top (56,57)/2, imobilele rezultate în urma dezmembrarii corpului de avere A+3 urmand a ramane în continuare în indiviziune cu cotele de 59,84% pentru A+4 si 40,16% pentru A+5. Cotele de proprietate ale proprietarilor de la A+4,5 asupra suprafetei de teren de 310,82 mp – 59,84% + 40,16% fiind de 100%. Terenul de 310.92 mp a fost constituit PUC generala pentru cele doua imobile de la A+4,5 în mod eronat, si tot în mod eronat a fost constituit din terenul construit si neconstruit cu nr. top initial 56,57, cererea fiind admisa, apoi în temeiul actului cf 51428/2004 la cererea petentului B. A. O., s-a îndreptat eroarea materiala si s-a rectificat suprafata terenului PUC generala de la suprafata de 349,20 mp la suprafata de 310,82 mp.
Prima instanta a apreciat ca actele cf 35454- 35456/2002 si 51428/2004 erau gresite în sensul ca terenul cu numar top initial 56,57 nu putea constitui PUC generala pentru imobilele de la A+4,5 deoarece, din PUC cu nr. top initial 56,57 a fost dezlipita o parte ce a intrat în componenta lotului de la A+2, acestor imobile trebuind sa corespunda PUC – teren diferenta, dupa atribuirea imobilului de la A+2 a suprafetei de 38,38 mp, însa în baza deciziei civile nr. 719/23.11.2005 a Curtii de Apel Brasov s-a admis recursul împotriva încheierii de cf 51428/2004 si în mod irevocabil s-a respins cererea de îndreptare a erorii materiale prin care s-a rectificat suprafata terenului PUC generala de la suprafata de 349,20 mp la suprafata de 310,82 mp.
Astfel, în prezent, situatia de cf este urmatoarea: suprafata terenului PUC generala este de 349,20 mp, teren din care s-a atribuit pentru corpul de avere A+2 suprafata de 38,38 mp odata cu radierea cotei de 14,54%, situatie necorectata pana în prezent, sentinta civila 1536/2006 pronuntata de Judecatoria Brasov în dosar nr. 9637/2005, dispunand radierea dreptului de proprietate asupra cotelor de 14,54% din terenul construit si neconstruit – PUC, înscris în favoarea Statului Roman si intabularea acestui drept în favoarea petentei SC E. M. SRL, cota de 14,54% din suprafata de 349,20 mp din PUC generale cu numar top initial 56,57 fiind materializata si înscrisa ca reprezentand deja suprafata determinata de 38,38 mp aferenta corpului de avere descris la A+2 sub numar top (56,57) totul /1.
Prin sentinta civila nr. 1536/2006 a Judecatoriei Brasov se dispune înscrierea unei cote ideale radiate la data formularii cererii, ori potrivit art. 48 din Legea 7/1996 alin. 1: „În cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, daca înscrisul îndeplineste urmatoarele conditii: a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; b) indica numele partilor; c) individualizeaza imobilul printr-un identificator unic (ceea ce presupune descrierea lui ca atare la foaia de avere a cartii funciare) d) este însotit de o traducere legalizata, daca actul nu este întocmit în limba romana; e) este însotit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului. Alin. 2 stabileste urmatoarele: „Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numarului cadastral al imobilului si al cartii funciare, precum si a partii cartii funciare în care urmeaza a se face înscrierea. De asemenea, se vor indica pozitiile ce au fost radiate si numele celui în favoarea sau împotriva caruia s-au facut înscrierile, indiferent de felul lor.” Alin. 3 stabileste: „În cazul în care identificarea cadastrala a imobilului nu este posibila, pe baza datelor existente, vor fi folosite documentatii cadastrale întocmite si receptionate conform prevederilor prezentei legi.”
Înscrisurile prezentate nu îndeplinesc conditiile legale pentru ca dispozitiile lor sa poata fi intabulate, astfel încat, în temeiul art. 49 corect s-a constat ca exista piedici la înscriere, cota ideala fiind materializata între timp în suprafata de 38,38 mp ce sunt descrisi la A+2, în baza unei documentatii cadastrale ce nu a fost corectata, ori, potrivit art. 48 alin. ultim înscrisurile se putea completa cu documentatii cadastrale întocmite si receptionate conform prevederilor prezentei legi, prin care sa se identifice în mod corect imobilele asupra carora se solicita înscrierea dreptului de administrare operativa cu date de carte funciara.
Rectificarea înscrierilor eronate la care petenta face referire, înscrieri efectuate în temeiul actelor de dezmembrare intabulate prin acte de cf necenzurate printr-o sentinta judecatoreasca pana în prezent, în temeiul art. 33 alin 4 din Legea 7/1996 putandu-se face doar pe cale amiabila, prin declaratie autentica, sau hotarare judecatoreasca.
Pentru considerentele de fapt si de drept expuse, instanta a respins plangerea petentei SC E. M. SRL, prin reprezentant legal împotriva încheierii de respingere nr. 18921/16.05.2006 pronuntate de ANCPI – ACPI B. – Biroul de Carte Funciara.
Petenta, în dosarul conexat 9735/197/2007 a mai formulat plangere si împotriva încheierii nr. 9011/05.02.2007 pronuntate de ANCPI – ACPI B. – Biroul de Carte Funciara cu motivarea ca desi OCPJ B. cunostea faptul ca imobilul, descris în CF 6788, se afla în litigiu din anul 2004 în data de 05.02.2007 s-a notat în CF actul nr. 9011/2007 din care reiese ca s-a înregistrat un contract de schimb imobiliar între B. O. A. si R. E., contract în continutul caruia se regasesc cotele de parti de uz comun ce se afla în litigiu cu privire la proprietatea, litigiu ce se afla pe rolul Judecatoriei Brasov sub nr. 3738/197/2007.
Raportandu-se tot la dispozitiile art. 48 din Legea 7/1996 rep., ANCPI – ACPI B. – Biroul de Carte Funciara, în temeiul contractului de schimb imobiliar autentificat sub numarul 426/02.02.2007 la BNP T. V., contract încheiat în forma autentica, deci în forma prescrisa de lege, în temeiul extrasului CF 6788 B. ce confirma dreptul de proprietate al numitului B. A. O. asupra imobilului de la A+5 nr. top (56,57)/2/II cu cota de 40,16% din PUC generale – teren de 310,82 mp, teren ramas din nr. top initial 56,57 – teren de 349,20 mp din care s-au scazut cei 38,38 mp, indica numele partilor si individualizeaza imobilul printr-un identificator unic, instanta constata ca în mod corect s-a admis cererea petentului B. A. O. si a petentei R. E. de intabulare a dreptului de proprietate al acesteia din urma cu titlul de drept schimb provenit din cumparare, faptul ca se poarta litigii asupra cotelor de uz comun neputand constitui piedici de carte funciara, litigiile nu indisponibilizeaza imobilele si nici nu le pot scoate din circuitul civil, prin promovarea acestora neputandu-se impieta asupra dreptului de dispozitie al proprietarilor tabulari.
Astfel, fata de cele retinute, instanta a respins plangerea petentei SC E. M. SRL, prin reprezentant legal împotriva încheierii 9011/05.02.2007 pronuntate de ANCPI – ACPI B. – Biroul de Carte Funciara, plangere formulata în dosarul conex 9735/197/2007 al Judecatoriei Brasov.
Împotriva acestei sentinte a declarat apel petenta SC E. M. SRL BRASOV considerand-o netemeinica si nelegala.
Tribunalul a respins apelul declarat de apelanta petenta SC E. M. SRL B. împotriva sentintei civile nr.4033/15.04.2008 pronuntata de Judecatoria Brasov în dosarul civil nr. 8731/197/2007 pe care a pastrat-o, a respins cererea apelantei petente de acordare a cheltuielilor de judecata în apel retinand urmatoarele:
Prin sentinta civila apelata prima instanta a retinut corect ca încheierile de carte funciara atacate de apelanta petenta cu plangeri au fost date cu respectarea si aplicarea corecta a dispozitiilor legale incidente în speta, instanta procedand la verificarea în amanunt a întregii situatii de carte funciara pusa în discutie de petenta, avand în vedere înscrierile din cartea funciara prin raportare la înscrisurile care au stat la baza efectuarii acestora.
De altfel, si încheierea de respingere nr.18921/16.05.2006 pronuntata de OCPI Brasov – Biroul de Carte Funciara B. – cuprinde descrierea amanuntita a situatiei de carte funciara si motivarea pentru care s-a apreciat ca exista piedica CF la întabularea dreptului de proprietate asupra cotei de 14,54 % din terenul construit si neconstruit în suprafata de 349,20 mp, cu nr.top initial 56,57, înscris în CF nr.6788 B. în baza sentintei civile nr.1536/2006 pronuntata în dosarul nr.9637/2005 a Judecatoriei Brasov.
Tribunalul a constatat ca art.59 alin.1 din Regulament se refera la atestarile pe care le face asistentul registrator cu privire la inexistenta sau existenta unei piedici pentru efectuarea înscrierilor, precum si a înscrisului în temeiul caruia se cere înscrierea. Aceasta atestare reprezinta, de fapt, confirmarea existentei unei realitati, ori chiar un act prin care se certifica o anumita împrejurare.
În cazul înscrierii unui drept de proprietate în CF atestarea se concretizeaza într-o nota scurta înscrisa de asistentul-registrator pe cerere în legatura cu existenta sau inexistenta vreunei piedici în raport cu datele de carte funciara , precum si a înscrisurilor si documentatiei care stau la baza operatiunii solicitate.
Daca exista piedici de carte funciara, respectiv daca descrierile din cerere nu se potrivesc cu situatia de carte funciara, aceste piedici vor fi mentionate pe cerere, iar daca nu exista piedici se face mentiune în acest sens.
Dupa efectuarea atestarilor purtand asupra piedicilor si a înscrisului care sta la baza înscrierii, registratorul dispune prin rezolutie întocmirea încheierii de carte funciara.
Potrivit art.63 alin.1 din Regulament, registratorul cerceteaza îndeplinirea conditiilor de fond si de forma ale cererii, conform art.20 si 48 din Legea nr.7/1996. În cadrul acestei cercetari este examinat înscrisul atasat cererii si pe al carui temei se solicita efectuarea operatiunii, sub aspectul îndeplinirii urmatoarelor conditii: este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; indica numele partilor; individualizeaza imobilul printr-un identificator unic; este însotit de o traducere legalizata, daca actul nu este întocmit în limba romana; este însotit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului.
Cercetarea întreprinsa de registrator are în vedere limitele conditiilor de fond si de forma ale cererii, acesta nefiind în masura sa emita aprecieri care tin de temeinicia cererii, indiferent daca la baza ei se afla o hotarare judecatoreasca, un act notarial sau unul administrativ.
Din analiza dispozitiilor art.48 alin.1 din Legea nr.7/1996 rezulta ca, în cazul admiterii cererii, registratorul dispune prin încheiere întabularea sau înscrierea provizorie, fiind omisa explicit notarea ca forma a înscrierii în cartea funciara, prin aceasta precizare a textului de lege accentuandu-se vointa legiuitorului ca doar în cazul întabularii si a înscrierii provizorii înscrisul care sta la baza operatiunii de evidentiere sa îndeplineasca conditiile prevazute de art.48 lit.a-e din lege, notarea nefiind supusa acelorasi cerinte de forma.
Tinand seama de prevederile legale anterior citate tribunalul a constatat ca, în speta, prima instanta a retinut în mod corect ca asistentul registrator si registratorul care a întocmit încheierea atacata cu prezenta plangere, si-au îndeplinit atributiile de verificare a cererii, a actelor în baza carora s-a solicitat de catre apelanta petenta întabularea dreptului sa de proprietate în cartea funciara , precum si situatia de CF existenta la momentul formularii cererii de înscriere si, constatand ca exista piedici de CF, a respins cererea.
Sustinerile apelantei petente în apelul formulat nu pot fi primite, avand în vedere faptul ca, prima instanta, în aceasta plangere formulata împotriva încheierilor de CF, nu era abilitata sa statueze în legatura cu valabilitatea sau nevalabilitatea unor înscrisuri sau documentatii care au stat la baza înscrierilor în cartea funciara efectuate anterior momentului formularii de catre apelanta petenta a cererii de înscriere în evidentele funciare a dreptului sau de proprietate,
Si nici nu avea abilitarea sa constate ca piedicile la înscriere a dreptului de proprietate al apelantei petente sunt determinate de acte CF necenzurate printr-o hotarare judecatoreasca.
Toate aspectele invocate de catre apelanta petenta în legatura cu existenta anumitor neconcordante sau chiar neregularitati existente în cuprinsul cartii funciare, neregularitati care se constituie în piedici la înscrierea dreptului sau de proprietate, nu intra în competenta de verificare a registratorului investit cu solutionarea unei cereri de înscriere a unui drept real în evidentele funciare, si nici a instantei de judecata investita cu solutionarea plangerii împotriva încheierii de carte funciara, aceste critici putand fi valorificate, eventual, pe calea unei actiuni în rectificare de carte funciara, deoarece petitele formulate sunt cele specifice unei asemenea actiuni si care pot fi solutionate numai în contradictoriu cu titularii drepturilor înscrise în CF.
Aceasta concluzie se impune avand în vedere faptul ca procedura de înscriere în cartea funciara are caracter necontencios, întrucat nu se tinde la stabilirea unui drept potrivnic fata de un alt subiect de drept, cererea de înscriere în cartea funciara caracterizandu-se prin absenta unui litigiu, a unui diferend si a unui adversar. În exercitarea controlului judiciar, instanta investita cu solutionarea caii de atac împotriva încheierii de respingere a unei cereri de înscriere trebuie sa se raporteze numai la înscrierile actuale si sa se pronunte în raport de acestea
