Acţiunea în rectificare întemeiată pe art. 34 pct. 1 şi 2 din Decretul Lege nr.115/1938, îşi produce efectele şi faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă şi cu titlu oneros un drept real întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare.
În speţă, pârâta a întabulat în baza unei hotărâri nedefinitive dreptul său de proprietate şi apoi a vândut imobilul pârâţilor B, iar aceştia au vândut pârâţilor F. Reclamantul a cerut constatarea nulităţii absolute a întabulării pârâtei N.E. şi a contractelor de vânzare – cumpărare cu privire la imobilul în litigiu, revenirea la situaţia anterioară de CF. Acţiunea a fost respinsă la fond şi la apel, considerându-se că vânzarea bunului altuia atrage nulitatea relativă a contractului, iar întabularea pârâtei s-a făcut în baza unei hotărâri definitive. În recurs, s-a reţinut că nu era o hotărâre definitivă aceea de întabulare a dreptului de proprietate a pârâtei , deci nu era un titlu valabil, şi se impune rectificarea întabulării în temeiul art. 34 din DL. 115/1938.
Secţia civilă – Decizia civilă nr.457/11 decembrie 2008
Reclamantul N.C. a chemat în judecată pârâţii N.E., B şi F., solicitând constatarea nulităţii absolute a încheierii prin care N.E. şi-a înscris dreptul de proprietate în CF 123 Alba, constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare – cumpărare încheiate între N.E şi B., respectiv B. şi F, nulitatea absolută a încheierilor de întabulare a pârâţilor B. şi F, şi revenirea la situaţia anterioară de CF, în sensul reîntabulării proprietăţii pe reclamant şi pârâta N.E.
În motivarea acţiunii reclamantul a arătat că a fost căsătorit cu pârâta N.E. şi înainte de a rămâne definitivă hotărârea de partaj, aceasta şi-a întabulat dreptul de proprietate şi a vândut imobilul care a constituit bun comun, pârâţilor B, iar aceştia la rândul lor au vândut pârâţilor F. Faţă de prevederile art. 311 cod procedură civilă, consideră că titlul în baza căruia s-a întabulat reclamanta nu a fost valabil, astfel că este nul absolut contractul de vânzare – cumpărare, nefiind vorba de mandat tacit reciproc, (căsătoria fiind desfăcută), şi se pune problema vânzării bunului altuia, sau crearea stării de insolvabilitate pentru a nu plăti sulta datorată reclamantului.
Instanţa de fond a respins acţiunea cu motivarea că într-adevăr nu se pune problema mandatului tacit reciproc şi a încălcării prevederilor art. 35 codul familiei, întrucât reclamantul şi pârâta de ordin 1 erau divorţaţi. Contractul de vânzare – cumpărare încheiat de pârâta N.E şi pârâţii B nu este afectat de nulitate absolută – lipsa consimţământului unuia dintre proprietari poate conduce doar la nulitatea relativă a actului juridic. Cum în speţă s-a solicitat constatarea nulităţii absolute, instanţa de fond a respins acţiunea.
Instanţa de apel a respins apelul declarat de reclamant împotriva acestei sentinţe, reţinând aceiaşi teză, potrivit căreia în lipsa consimţământului unuia dintre coproprietari actul juridic este lovit de nulitate relativă, şi faţă de cumpărătorii de bună – credinţă şi cu titlu oneros, nu poate opera rectificarea cărţii funciare. S-a mai reţinut şi argumentul potrivit căruia în această situaţie este un profit în interes particular al proprietarului de CF şi nu un interes general, motiv pentru care actul poate fi sancţionat doar cu nulitatea relativă.
Instanţa de recurs, a admis recursul reclamantului şi a modificat hotărârile atacate, în sensul admiterii acţiunii aşa cum a fost formulată, reţinând în considerente, următoarele:
Prin acţiunea formulată, reclamantul a invocat nulitatea încheierii de întabulare prin care pârâta a devenit unic proprietar al apartamentului.
Astfel, prin sentinţa civilă nr. A/2002 pronunţată de Judecătoria Alba Iulia au fost partajate bunurile comune ale foştilor soţi N., iar apartamentul a fost atribuit pârâtei N.E.
Apelul declarat împotriva sentinţei de pârâtă, a fost soluţionat prin decizia civilă nr. B/2003 a Tribunalului Alba, hotărâre care a schimbat cotele de contribuţie ale soţilor la dobândirea bunurilor comune, însă a menţinut modalitatea de partajare.
Prin decizia civilă nr. C/2004 Curtea de Apel Alba Iulia a admis recursul declarat de reclamant împotriva deciziei tribunalului, a casat decizia şi a fixat termen pentru rejudecarea apelului, la data de ….2004, reţinând că reclamantul a fost plecat din ţară în perioada 2001-2003, iar pârâta – cu rea credinţă – deşi cunoştea acest lucru şi s-a menţionat în procedura de citare în apel, nu a indicat locul unde se află acesta, pentru a fi legal citat. Apelul nu este nici în prezent soluţionat, fiind suspendat, la cererea reclamantului până la soluţionarea prezentei cauze.
Deci, faţă de prevederile art. 282 cod procedură civilă sentinţa civilă nr. A/2002 pronunţată de Judecătoria Alba Iulia nu este nici în prezent definitivă, apelul nefiind judecat, astfel că nu putea fi executată. Art. 311 alin. 1 cod procedură civilă statuează că hotărârea casată nu are nici o putere, iar alin. 2 al articolului stabileşte expres că actele de executare făcute în puterea unei asemenea decizii sunt desfiinţate de drept.
În baza sentinţei investite cu formulă executorie, pârâta N.E., prin încheierea de carte funciară nr. D/2003 şi-a întabulat dreptul de proprietate la data de ….2003.
Din examinarea acestor înscrisuri reiese că pârâta a întabulat dreptul său de proprietate în baza unei sentinţe, care nu este nici în prezent definitivă. Pârâta a formulat cererea de întabulare cu rea-credinţă, deşi ştia că fostul său soţ nu este în ţară, că nu are cunoştinţă de judecarea apelului şi de soluţia pronunţată, deci hotărârea care a cerut să fie întabulată nu poate fi definitivă. La doar câteva zile de la întabulare, pârâta a înstrăinat imobilul pârâţilor Barbu.
Pe de altă parte, potrivit art. 46 din Decretul lege 115/1938 întabularea unui drept real se poate încuviinţa numai în temeiul unei hotărâri judecătoreşti „desăvârşite”, deci irevocabile. Sentinţa civilă nr. A/2002 a Judecătoriei Alba Iulia nu este nici în prezent irevocabilă.
Acţiunea promovată de reclamant este întemeiată pe art. 34 din Decretul lege 115/1938, respectiv lipsa titlului valabil de înscriere. Aşa cum s-a menţionat sentinţa civilă A/2002 nu îndeplineşte condiţiile unui titlu valabil de întabulare, întrucât pârâta nu are un titlul care să-i consfinţească în mod irevocabil dreptul său asupra imobilului în litigiu.
Art. 34 din Decretul lege 115/1938 stabileşte situaţiile în care poate interveni rectificarea unei cărţi funciare, constituind dreptul material al cărţilor funciare. Procedura sau calea de realizare a acestei rectificări este prevăzută de art. 36-37 din decret, art. 38 stabilind efectele pe care le are această hotărâre.
Art. 37 din Decretul lege 115/1938 stabileşte neechivoc, că acţiunea în rectificare întemeiată pe art. 34 pct. 1 şi 2, dacă a fost promovată în termen îşi produce efectele şi faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros vreun drept real întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare.
Prezenta cerere de chemare în judecată a fost promovată în ….2005, deci în termenul legal de prescripţie de 3 ani. Pârâţii B. şi F. sunt terţi, aşa că buna sau reaua credinţă la încheierea actelor de vânzare-cumpărare este lipsită de relevanţă în acest context.
Chiar dacă, iniţial, reclamantul nu a cerut anularea încheierii de întabulare a pârâtei N.E., a fost completată acţiunea şi cu acest petit, însă în motivarea acţiunii a invocat tocmai lipsa titlului valabil în baza căruia s-a întabulat pârâta, şi ca o consecinţă nulitatea vânzării.
Faţă de argumentele expuse nu are relevanţă, problema juridică ridicată referitoare la vânzarea în temeiul unui presupus mandat tacit reciproc sau vânzarea bunului altuia: acestea constituie false probleme. Mandatul tacit reciproc nu putea opera întrucât reclamantul şi pârâta nu mai aveau calitatea de soţi la momentul vânzării apartamentului. Problema vânzării bunului altuia nu se poate pune pentru că, chiar dacă în momentul desfacerii căsătoriei proprietatea devălmaşe s-a transformat în proprietate pe cote părţi, nu se cunosc aceste cote(cotele pot fi oricare, între 0 şi 100), astfel că este fără temei presupunerea vânzării bunului altuia. Şi chiar dacă se presupune că a fost vândut bunul altuia, vânzarea este nulă absolut pentru că s-a încheiat în scop speculativ, având cauză ilicită, fiind încălcate prevederile art. 968 cod civil
