TEREN DOBÂNDIT PRIN CONSTITUIRE, ÎN BAZA LEGII 18 / 1991, BUN COMUN. CONSECINŢE JURIDICE
Potrivit art. 30 Codul familiei, orice bun dobândit în timpul căsătoriei, de oricare dintre soţi, este un bun comun, de la data dobândirii, dacă nu face parte din categoria bunurilor proprii, prevăzute expres şi limitativ de art. 31 Codul familiei.
Potrivit art. 30 Codul familiei, orice bun dobândit în timpul căsătoriei, de oricare dintre soţi, este un bun comun, de la data dobândirii, dacă nu face parte din categoria bunurilor proprii, prevăzute expres şi limitativ de art. 31 Codul familiei.
În cazul constituirii dreptului de proprietate privată asupra terenului potrivit Legii nr. 18/1991 , dacă este vorba despre persoane care n-au avut teren în trecut care să fi fost cooperativizat, terenul constituit devine bun comun, dacă atribuirea nu s-a realizat cu caracter intuituu personae.
Cum perfectarea antecontractului de vânzare – cumpărare prin hotărâre judecătorească, presupune suplinirea consimţământului părţii care s-a opus încheierii actului autentic de vânzare – cumpărare, şi are drept consecinţă, transferul proprietăţii de la data rămânerii definitive a hotărârii, rezultă că prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare – cumpărare, s-ar suplini şi consimţământul soţului promitentului – vânzător la vânzare. Or, atât timp cât soţul nu s-a obligat să transmită în viitor, dreptul de proprietate, nefiind parte în antecontractul de vânzare – cumpărare, este evident că această formă de reparare în natură a pagubei cauzate, nu poate fi admisă de instanţă, fără a fi încălcat art. 35 Codul familiei, privitor la necesitatea existenţei consimţământului ambilor soţi, la înstrăinarea unui imobil bun comun. Promitenţii – cumpărători vor avea la îndemână celelalte posibilităţi conferite de lege pentru a sancţiona neexecutarea obligaţiei promitentului – vânzător, derivând din promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare. Valabilitatea antecontractului nu este însă, afectată, pentru că prin această convenţie, promitentul – vânzător s-a obligat să vândă în viitor, iar o persoană se poate obliga la a vinde în viitor întregul bun care nu-i aparţine (sau nu-i aparţine în totalitate), acordul de voinţă trebuind a fi interpretat în acest caz, în sensul că părţile au înţeles că promitentul-vânzător se obligă implicit să procure mai întâi bunul, pentru a-l vinde mai apoi, promitentului – cumpărător, în caz de neexecutare fiind pasibil de plata daunelor – interese.
(CURTEA DE APEL BUCUREŞTI, SECŢIA A III-A CIVILĂ ŞI PENTRU CAUZE CU MINORI ŞI FAMILIE- DECIZIA CIVILĂ NR. 649/21 Aprilie 2008)
Deliberând asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti sub nr. 3742/300/2006 la data de 13 martie 2006, reclamanţii Cobianu Gheorghe, Cobianu Alexandrina au solicitat instanţei ca in contradictoriu cu pârâtul Ionescu Gheorghe, să se constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare – cumpărare nr.7678 din 08 decembrie 1997, autentificat la Biroul Notarului Public Doina Dunca, să se constate valabilitatea antecontractului de vânzare – cumpărare nr.750 din 05 aprilie 2000, autentificat la Biroul Notarului Public Doina Dunca, să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare – cumpărare pentru imobilul teren în suprafaţa de 800 mp., situat în Bucureşti, Aleea Buridava nr. 5 – 19, sector 2, înscrierea dreptului de proprietate al reclamanţilor în Cartea Funciara.
În motivarea cererii reclamanţii au arătat ca contractul de vânzare cumpărare nr.7678 din 08 decembrie 1997, autentificat la Biroul Notarului Public Doina Dunca, a fost încheiat cu încălcarea dispoziţiei imperative de înstrăinare prevăzute de art. 32 alin. 1 din Legea nr.18/1991, nulitate ce nu poate fi ratificată sau confirmată.
Au mai susţinut reclamanţii că au încheiat cu pârâtul Ionescu Gheorghe un antecontract de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 750 din 05 aprilie 2000, la Biroul Notarului Public Doina Dunca, prin care pârâtul s-a obligat să vândă, iar reclamanţii să cumpere, imobilul teren în suprafaţa de 800 mp. situat în Bucureşti, Aleea Buridava nr. 5 – 19, sector 2, în schimbul unui preţ de 7.200 USD. Prin acelaşi antecontract, reclamanţii au susţinut că pârâtul s-a obligat a încheia contractul de vânzare – cumpărare în forma autentică după data de 01 ianuarie 2005, preţul ?integral fiind achitat la momentul încheierii antecontractului, însă după acest moment, pârâtul a refuzat executarea obligaţiei.
La data de 17 aprilie 2006, pârâtul a formulat întâmpinare prin care a solicitat admiterea în parte a cererii în sensul constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare – cumpărare nr.7678 din 08 decembrie 1997, autentificat la Biroul Notarului Public Doina Dunca, motivat de faptul că la încheierea acestui contract s-au încălcat dispoziţiile art. 32 si 43 din Legea nr. 18/1991.
Prin sentinţa civilă nr. 8974 din 20 noiembrie 2006 Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a admis cererea formulată de reclamanţii Cobianu Gheorghe, Cobianu Alexandrina, împotriva pârâtului Ionescu Gheorghe, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare nr. 7678/08 decembrie 1997, autentificat la Biroul Notarului Public Doina Dunca, a constatat valabil încheiata convenţia părţilor (antecontract de vânzare – cumpărare) autentificată sub nr. 750 din 05 aprilie 2000 la Biroul Notarului Public Doina Dunca, hotărârea urmând a ţine loc de act de vânzare – cumpărare pentru suprafaţa de teren de 900 mp situat în Bucureşti, Aleea Buridava nr. 5 – 12, sector 2, şi a dispus înscrierea în Cartea Funciara a dreptului de proprietate asupra terenului din Bucureşti, Aleea Cumidava nr. 14 – 20, sector 2, în favoarea reclamanţilor.
Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut că subzistă motivul de nulitate a contractului de vânzare – cumpărare nr.7678 din 08 decembrie 1997, faţă de dispoziţiile art. 19, art. 32 din Legea nr. 18/1991 iar în ceea ce priveşte antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 750 din 05 aprilie 2000 la Biroul Notarului Public Doina Dunca, condiţiile esenţiale pentru valabilitatea convenţiei prevăzute de art. 948 fiind îndeplinite, se impune constatarea acestui fapt.
La data de 01 martie 2007, Ionescu Gheorghe a declarat apel criticând sentinţa ca nelegală şi netemeinică pentru următoarele considerente:
În mod greşit s-a anulat ca netimbrată cererea reconvenţională pentru neplata timbrului judiciar.
În mod greşit instanţa de fond a admis toate capetele de cerere formulate de intimaţii – reclamanţi. Primul capăt de cerere, privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare – cumpărare se impunea a fi admis, în condiţiile în care contractul a fost încheiat cu încălcarea unei dispoziţii imperative a legii, respectiv art. 32 din Legea nr. 18/1991, câtă vreme terenul ce forma obiectul contractului îi fusese atribuit prin constituirea dreptului de proprietate, după cum reiese din titlul de proprietate nr. 6436/1994.
Cu privire la celelalte capete de cerere, acestea ar fi trebuit să fie analizate şi prin prisma efectului admiterii primului capăt din cererea principală şi respinse. Astfel convenţia părţilor, cum este denumit de instanţa de fond, antecontractul de vânzare – cumpărare încheiat intre părţi, este lipsit de valabilitate din chiar momentul încheierii sale, dat fiind faptul că, în anul 2000, când acest antecontract a fost încheiat, între părţi, exista un contract de vânzare – cumpărare autentificat, care producea efecte, chiar dacă era suspectat de nulitate.
Mai mult decât atât, instanţa de fond, constatând valabil încheiat antecontractul de vânzare – cumpărare, trebuia să analizeze clauzele cuprinse în acesta şi dacă acestea mai pot produce efectele pe care le solicită intimaţii a fi constatate. Cu privire la antecontractul de vânzare – cumpărare se observă faptul că data stipulată în cuprinsul său, ca şi termen limită până la care să se încheie contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică, este cu mult depăşită: 01 ianuarie 2005, iar intimaţii – reclamanţi au promovat prezenta acţiune în aprilie 2006.
În plus, atât la încheierea contractului de vânzare – cumpărare cât şi a antecontractului, Ionescu Ioana, nu a fost prezentă, iar în actele pe care Primăria Comunei Dobroeşti le-a trimis instanţei, ca şi documente care au stat la baza emiterii titlului de proprietate, se află şi certificatul de căsătorie.
De asemenea a arătat că prima instanţă a pronunţat hotărârea judecătoreasca pentru o suprafaţa de 900 mp, mai mult decât s-a cerut.
Apelul a fost legal timbrat.
La termenul din 19 iunie 2007, cauza a fost repusă pe rol pentru completarea probatoriului cu actul de dezmembrare autentic 1676/01 aprilie 2005 şi schiţa anexă, documentaţia cadastrală în baza căreia s-au întabulat loturile formate, copiile cărţilor funciare deschise asupra acestor loturi, certificatele de număr poştal emise de Primăria Municipiului Bucureşti Nomenclatură Urbană, convenţia autentificată sub nr. 751/2000 şi certificatul de rol fiscal pentru imobilul din litigiu.
Examinând sentinţa apelată prin prisma criticilor formulate, raportat la probele administrate în cauză şi dispoziţiile legale aplicabile, Tribunalul a apreciat că apelul este fondat numai cu privire la unul din motivele sale.
În ceea ce priveşte anularea cererii reconvenţionale ca insuficient timbrată, urmare a neachitării timbrului judiciar, critica formulată nu poate fi reţinută. În conformitate cu art. 9 din Ordonanţa nr.32/1995 cererile pentru care se datorează timbru judiciar nu vor fi primite şi înregistrate dacă nu sunt timbrate corespunzător, iar în cazul nerespectării dispoziţiilor se va proceda conform prevederilor legale în vigoare referitoare la taxa de timbru, aspect reluat în art. 6 din Norma Metodologică nr. 2083/1997 cu completările ulterioare.
Prin urmare, întrucât pârâtul – reclamant reconvenţional nu a achitat timbrul judiciar, în mod corect instanţa a anulat cererea ca insuficient timbrată.
Nu poate fi reţinută nici cea de-a doua critică adusă sentinţei sub aspectul admiterii capătului de cerere privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare – cumpărare.
Între părţi a intervenit un antecontract de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 750 din 05 aprilie 2000, la Biroul Notarului Public Doina Dunca, prin care pârâtul s-a obligat să vândă, iar reclamanţii să cumpere imobilul teren în suprafaţă de 800 mp, situat în Bucureşti, Aleea Buridava nr. 5 – 19, sector 2, în schimbul unui preţ de 7.200 USD. Prin acelaşi antecontract, părţile s-au obligat a încheia contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică după data de 01 ianuarie 2005, preţul integral fiind achitat la momentul încheierii antecontractului.
Acest antecontract nu a mai fost executat. Faptul că anterior încheierii acestui antecontract a intervenit contractul de vânzare – cumpărare nr. 7678/1997 apreciat ca nul (aspect necriticat de apelant, nulitate cu care a fost de acord) urmare a încălcării dispoziţiilor art.32 şi art.19 din Legea nr. 18/1991, nu afectează validitatea antecontractului a cărui constatare s-a cerut de către reclamanţi.
?Aşa cum corect a reţinut prima instanţă, sancţiunea nulităţii absolute a acestui contract de vânzare – cumpărare operează de la momentul încheierii lui, nu de la momentul constatării, desfiinţându-l retroactiv. Astfel, bunul ce a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare este în proprietatea promitentului vânzător, preţul acestuia a fost încasat de către promitentul vânzător care refuză însă întocmirea în formă autentică a contractului de vânzare – cumpărare.
Pârâtul a fost pus în întârziere prin notificarea adresată prin intermediul executorului judecătoresc, din actele dosarului rezultă că acesta are în proprietate terenul, iar reclamanţii, faţă de obligaţiile născute prin antecontract, pot cere executarea acestuia.
În ceea ce priveşte însă suprafaţa de teren, aşa cum rezultă din raportul de expertiză efectuat la prima instanţă şi necontestat de părţi, aceasta este de 799,80 mp (prin antecontract prevăzându-se 800 mp), însă prima instanţă, în mod greşit a dispus cu privire la 900 mp.
Prin urmare sub acest aspect s-a impus în baza art. 296 Cod procedură civilă admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinţei apelată, în sensul că hotărârea ţine loc de act de vânzare – cumpărare pentru suprafaţa de 799,80 mp aşa cum s-a stabilit prin raportul de expertiză întocmit de ing. Florea Florin Adrian, fiind menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei, prin decizia nr. 1154 A din 01 ianuarie 2007 a Secţiei a V a Civilă.
Împotriva acestei hotărâri judecătoreşti în termen legal pârâtul – apelant Ionescu Gheorghe a formulat recurs, criticând decizia sub aspectul nelegalităţii, întrucât greşit a fost anulată cererea reconvenţională ca netimbrată, deoarece achitase taxa de timbru. Greşit în urma constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare – cumpărare a terenului, nu s-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară. Antecontractul de vânzarea – cumpărare nu este valabil, ca urmare a faptului că la data încheierii sale, exista deja un contrat de vânzare – cumpărare între părţi, chiar dacă nul, astfel încât promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare este lipsită de obiect şi cauză. Imobilul promis prin acest antecontract de vânzare – cumpărare, nu este bunul său propriu, întrucât la data antecontractului, cât şi a dobândirii terenului, recurentul era căsătorit, lipsind consimţământul soţiei sale la vânzare. Dispunea înscrierii în cartea funciară, a unui imobil care anterior, nu mai fusese, înscris, este nelegală.
Nu şi-a întemeiat în drept recursul.
Prin încheierea de şedinţă din data de 21 aprilie 2008, s-a dispus scutirea sa de plata taxei judiciare de timbru, admiţându-se cererea de asistenţă judiciară formulată.
În termen legal, prin raportare la dovada de comunicare a hotărârii tribunalului (fila 71 dosar tribunal), recurentul şi-a completat motivele de recurs, arătând că în cauză era incidentă şi instituţia prescripţiei extinctive, termenul de trei ani de la data încheierii antecontractului, expirând.
Intimaţii Cobianu Gheorghe şi Cobianu Alexandrina au formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat, întrucât antecontractul este perfect valabil, bunul fiind în patrimoniul vânzătorului promitent ce a refuzat perfectarea actului. Pârâtul a fost pus în întârziere prin notificarea executorului judecătoresc, recurentul nemaidorind să încheie contractul, ca urmare a creşterii preţului terenurilor în zonă.
La data de 11 aprilie 2008, numita Păun Aurica a formulat cerere de intervenţie prin care a arătat că cei 800 mp teren în litigiu, se află în proprietatea şi posesia sa, fiind dobândiţi anterior încheierii contractului nr. 7678/08 decembrie 1997, cu reclamanţii – intimaţi din prezenta cauză.
În susţinerea cererii sale de intervenţie în interes propriu, a depus la dosar mai multe înscrisuri: contractul de vânzare – cumpărare nr. 18914/10 aprilie 1995, autentificat la Notariatul de Stat al Sectorului 3 Bucureşti, sentinţa civilă nr. 1207 din 16 februarie 2007 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti , sentinţa civilă nr. 1286/R din 11 septembrie 2007 a Tribunalului Bucureşti, încheierea din 21 decembrie 2007, decizia civilă nr. 234/ R din 15 februarie 2008 a Tribunalului Bucureşti, decizia civilă nr. 235 din 15 februarie 2008 a Tribunalului Bucureşti, cerere de recurs, raport de expertiză tehnică nr. 7731 din 06 decembrie 2006 cu schiţe aferente.
În recurs, nu s-au administrat de părţi, alte probe suplimentare, potrivit art. 305 din Codul de procedură civilă.
Curtea de Apel Bucureşti s-a constatat legal sesizată şi competentă material în soluţionarea prezentului recurs, date fiind prevederile art. 3 din Codul de procedură civilă şi ale art. 299 Cod de procedură civilă.
Referitor la încuviinţarea în principiu, conform art. 52 Cpc., a cererii de intervenţie în interes propriu, formulată de numita Păun Aurica, calificată astfel prin raportare la conţinutul său, de unde rezultă că această intervenientă invocă un drept al său propriu, asupra terenului în litigiu, Curtea constată că, potrivit art. 50 alin. 2 şi 3 din Codul de procedură civilă, o astfel de cerere de intervenţie se poate face numai în faţa primei instanţe şi înaintea încheierii dezbaterilor, iar cu învoirea părţilor, intervenţia în interes propriu se poate face şi în faţa instanţei de apel. Ca atare, o astfel de cerere nu poate fi formulată direct în faţa instanţei de recurs, fiind inadmisibilă în această fază preliminară. Nimic nu o împiedică însă, pe această persoană, să formuleze direct o cerere de chemare în judecată în acest sens, dacă apreciază că are interes.
Soluţionând cu prioritate conform art. 137 din Codul de procedură civilă, excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, invocată de recurent, Curtea apreciază că este neîntemeiată. Astfel, potrivit art. 7 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958, prescripţia începe să curgă de la data când se naşte dreptul la acţiune. În esenţă, regula generală este că data naşterii dreptului la acţiune, este data la care dreptul subiectiv (ori interesul legitim) este încălcat, lezat ori contestat sau după caz, data la care dreptul la acţiune – chiar în lipsa unei contestaţii sau a unei încălcări, trebuie, după circumstanţe, exercitat. Această regulă generală îşi găseşte deplina aplicaţie ori de câte ori nu se aplică o regulă special dictată pentru un caz particular.
Or, o astfel de regulă specială se aplică în situaţia în care dreptul subiectiv civil este afectat de un termen suspensiv sau de o condiţie suspensivă, prescripţia dreptului material la acţiune începând să curgă de la data împlinirii termenului ori realizării condiţiei (art. 7 alin. 3 din Decretul nr. 167/1958).
Din cuprinsul antecontractului de vânzare – cumpărare nr. 750/2000, rezultă că dreptul subiectiv civil este afectat de un termen suspensiv, respectiv obligaţia de a încheia contractul de vânzare – cumpărare este prevăzut pentru data de 01 ianuarie 2005, deci peste 6 ani de la încheierea antecontractului.
Aşadar, dreptul material la acţiune al reclamanţilor, a început să curgă de la data de 01 ianuarie 2005, împlinindu-se la 01 ianuarie 2008. Cum cererea de chemare în judecată a fost formulată la data de 13 februarie 2006, rezultă evident că termenul de prescripţie nu s-a împlinit, excepţia fiind neîntemeiată.
În prealabil, în baza prevederilor art. 306 alin. 3 din Codul de procedură civilă, Curtea încadrează criticile recurentului în motivul de recurs prevăzute de art. 304 pct. 9 Codul de procedură civilă: “când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii”.
Curtea constată că prezentul recurs este fondat, sub aspectul criticilor privind lipsa consimţământului soţiei recurentului la înstrăinarea imobilului.
Promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare este un contract prin care ambele părţi se obligă să încheie în viitor la preţul stabilit, contractul de vânzare – cumpărare. Dacă promitentul – vânzător nu îşi respectă obligaţia şi vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul cumpărător poate cere daune – interese. Dacă însă lucrul se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale, pe lângă posibilitatea acordării daunelor – interese sau obligării promitentului, sub sancţiunea daunelor cominatorii sau a amenzii civile, la încheierea contratului, oricare dintre părţile antecontractului de vânzare – cumpărare poate cere instanţei de judecată, în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor, să pronunţe în baza art. 1073 şi art. 1077 Cod civil, o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare – cumpărare şi care va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul proprietăţii de la data când rămâne definitivă.
S-a statuat însă că, pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, în condiţiile art. 1073 – art. 1077 Cod civil, trebuie să fie îndeplinite toate condiţiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, cu excepţia consimţământului. Una dintre aceste condiţii este aceea ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut, în caz contrar neputându-se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare (în acest sens, şi Curtea de Apel Bucureşti – Secţia a IV a Civilă, Decizia nr. 1757/2003, în Practica judiciară civilă 2003 -2004, p. 424 – 426).
Or, în speţă se constată că imobilul a fost dobândit în baza art. 18 din Legea nr. 18/1991 (actualul art. 19 din Legea nr. 18/1991), respectiv prin constituirea dreptului de proprietate asupra unor terenuri, pentru anumiţi membri cooperatori activi sau pentru angajaţii din cooperative sau asociaţii cooperatiste.
În cazul constituirii dreptului de proprietate privată asupra terenului potrivit Legii nr. 18/1991 , dacă este vorba despre persoane care n-au avut teren în trecut care să fi fost cooperativizat, terenul constituit devine bun comun, dacă atribuirea nu s-a realizat cu caracter intuituu personae (în acest sens, Filipescu, Ion P. – “Tratat de dreptul familiei”, Editura All Educational S.A., Bucureşti, 1998, pag.129).
Or, din înscrisurile depuse la dosarul de fond (filele 55 verso şi 56), rezultă că împroprietărirea s-a realizat ca urmare a faptului că recurentul a fost angajat al cooperativei agricole, nerezultând din probele administrate că ar fi avut calitatea de membru cooperator ce nu a adus sau a adus teren puţin în cooperativă. Totodată, nu rezultă din nici o probă administrată, că împroprietărirea s-a realizat în considerarea vreunei calităţi deosebite, meritorii a acestui recurent, astfel încât să se poată trage concluzia constituirii intuituu – persoane a dreptului de proprietate asupra terenului.
De altfel, atât art. 18 (19 în forma actuală a Legii) din Legea 18/1991, cât şi art. 8 alin. 3 din Legea nr. 18/191, induc concluzia caracterului de bun comun, al terenurilor dobândite astfel, prin interpretarea teleologică, sistematică a textelor: “stabilirea dreptului de proprietate se face … în limita … a maximum 10 ha de familie”, ” li se atribuie în proprietate loturi din terenurile…., dacă sunt stabiliţi sau urmează să se stabilească în localitatea”.
Totodată, se constată că nici formal, acest tip de bunuri nu se încadrează în categoriile prevăzute de art. 31 din Codul Familiei.
Aşadar, pentru aceste considerente, aceste terenuri nu fac parte din categoria bunurilor proprii, reglementate de art. 31 Codul familiei şi reprezintă bunuri comune.
Cum recurentul era căsătorit la data emiterii titlului de împroprietărire nr. 6436 din 19 februarie 1994, conform certificatului de căsătorie seria C.G. nr. 652097, emis de Consiliul Popular al Sectorului 2 Bucureşti, căsătoria fiind încheiată la 12 iunie 1982, şi cum nu s-a realizat dovada faptului că acesta nu mai era căsătorit la data încheierii antecontractului (în anul 2000), rezultă faptul că la data încheierii antecontractului, existau doi proprietari în devălmăşie asupra imobilului, recurentul nefiind singurul titular al dreptului de proprietate. Menţiunile din antecontract privind titlul exclusiv de proprietar, al recurentului şi menţionarea doar a recurentului, pe titlul de împroprietărire, nu atrag caracterul de bun propriu al imobilului al cărui regim juridic a fost dezbătut anterior.
Cum perfectarea antecontractului de vânzare – cumpărare prin hotărâre judecătorească, presupune suplinirea consimţământului părţii care s-a opus încheierii actului autentic de vânzare – cumpărare, şi are drept consecinţă, transferul proprietăţii de la data rămânerii definitive a hotărârii, rezultă că în speţă, admiţându-se acest capăt de cerere, s-ar suplini şi consimţământul soţiei la vânzare. Or, atât timp cât soţia recurentului nu s-a obligat să transmită în viitor, dreptul de proprietate, nefiind parte în antecontractul de vânzare – cumpărare, este evident că această formă de reparare în natură a pagubei cauzate, nu poate fi admisă de instanţă, fără a fi încălcat art. 35 Codul familiei, privitor la necesitatea existenţei consimţământului ambilor soţi, la înstrăinarea unui imobil bun comun. Reclamanţii vor avea la îndemână celelalte posibilităţi conferite de lege, anterior enunţate, pentru a sancţiona neexecutarea obligaţiei recurentului, derivând din promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare. Valabilitatea antecontractului nu este însă, afectată, pentru că prin această convenţie recurentul s-a obligat să vândă în viitor, iar o persoană se poate obliga la a vinde în viitor un bun care nu-i aparţine (sau nu-i aparţine în totalitate), acordul de voinţă trebuind a fi interpretat în acest caz, în sensul că părţile au înţeles că vânzătorul se obligă implicit să procure mai întâi bunul, pentru a-l vinde mai apoi, promitentului – cumpărător, în caz de neexecutare fiind pasibil de plata daunelor – interese.
Pronunţarea în această cauză, a unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare – cumpărare, ar fi fost permisă doar dacă s-ar fi realizat dovada existenţei consimţământului la înstrăinare, şi al soţiei, începând cu data de 01 ianuarie 2005, în cauză nerealizându-se o astfel de dovadă.
Nu se poate invoca în cauză, nici principiul nemo auditum propriam turpitudinem allegans, întrucât reclamanţii promitenţi – cumpărători se află în culpă, neputându-se prevala de necunoaşterea dispoziţiilor legale (art. 35 alin. 2 Codul familiei, anterior menţionat), întrucât au contractat doar cu un proprietar, iar pe de altă parte, recurentul avea calitatea de proprietar la momentul încheierii convenţiei, dar nu era un proprietar exclusiv.
Admiţând acest capăt de cerere din cererea principală, instanţele au ignorat prevederile art. 35 din Codul familiei amintit, perfectând antecontractul, fără a exista consimţământul soţiei – titular al dreptului de proprietate asupra terenului, fiind astfel incident şi întemeiat, motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă.
Deşi recurentul a invocat acest aspect de nelegalitate încă din faţa primei instanţe de judecată (fila 100 dosar fond), dar şi prin motivele de apel, în mod greşit nu a fost apreciat ca neîntemeiat, de către cele două instanţe.
Pentru aceste considerente, Curtea apreciază că cel de – al treilea capăt de cerere, privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare – cumpărare este neîntemeiat şi în consecinţă, va deveni neîntemeiat şi cel de – al patrulea capăt de cererea accesoriu celui de -al treilea.
În mod corect, instanţa de apel a respins motivul privind greşita anulare a cererii reconvenţionale ca urmare a insuficientei timbrări, întrucât întradevăr recurentul nu a achitat timbrul judiciar, ignorând astfel, art. 9 din OG nr. 32/1995.
Procesul civil fiind guvernat de principiul disponibilităţii, în mod corect instanţele, constatând nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare nr. 7678/1997, nu au dispus şi revenirea părţilor la situaţia anterioară, nefiind formulat nici un astfel de capăt de cerere care de altfel, se timbrează distinct, potrivit art. 2 din Legea nr. 146/1997.
Antecontractul de vânzare – cumpărare fiind un act juridic distinct de contractul de vânzare – cumpărare 7678/1997, atunci şi aprecierea cauzelor sale de nulitate se poate realiza în mod distinct.
Pentru toate aceste considerente, Curtea va admite potrivit art. 312 Cod de procedură civilă, prezentul recurs şi în consecinţă, va modifica decizia recurată în parte, în sensul că va schimba în parte, sentinţa, în sensul că va respinge capetele de cerere privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare şi privind înscrierea în cartea funciară, a dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra terenului în suprafaţă de 800 mp din Bucureşti, Aleea Buridava nr. 5-19, sector 2, menţinând celelalte dispoziţii ale deciziei.
