Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. 10342/320/2008, la data de 03.12.2008, reclamanţii BR, BI, BA şi DE, au solicitat în contradictoriu cu pârâţii KV, KE; ME şi KG, să se dispună:
– validarea contractului de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată la 02.11.1996, pe de o parte între antecesorii reclamanţilor iar pe de altă parte antecesorii părinţilor pârâţilor, pentru suprafaţa de 1800 mp arabil în intravilan din cota de 1/4 parte din întregul în suprafaţă de 7900 mp, situat pe tarla 32 nr. parcelă 295/34 acordat în baza Legii nr.18/1991 prin Titlu de proprietate nr. 112024/18.11.1994 înscris în CF nr. 4789/N – Sîntana de Mureş , nr. cad. 2249, cu obligarea lor de a încheia contract autentic de vânzare cumpărare, iar în caz de refuz hotărârea pronunţată să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, cu dispoziţia instanţei de a se înscrie în favoarea acestora dreptul de proprietate în CF asupra terenului.
– ieşirea din indiviziune asupra terenului dobândit cu formarea de parcele distincte cu numere topografice corespunzătoare şi înscrierea cartea funciară,
– înscrierea în cartea funciară nr. 4789/N – Sântana de Mureş prezentului proces,
– obligarea pârâţilor la suportarea tuturor cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii reclamanţii au arătat că, antecesoarea subsemnaţilor Barabas Erzsebet prin convenţia denumită „ Act provizoriu de vânzare-cumpărare ” a dobândit de la antecesorul pârâţilor Kovâri Gheorghe, o suprafaţă de 0,18 ha arabil situat în intravilanul localităţii pe tarla 32 parcela 295/34 pentru care sa elibera Titlu de proprietate nr. 112024/18.11.1994 în baza Legii fondului funciar nr. 18/1991. Preţul convenit între părţi a fost achitat integral, încasarea sumei fiind recunoscută de vânzătorul imobilului. Terenul în cauză a fost folosit de mama acestora până la decesul ei, iar de la această dată se află în folosinţa reclamanţilor efectivă fiind cultivată pentru obţinerea de diferii produse agricole.
Reclamanţii au mai arătat că, atât mama acestora cât şi antecesorii pârâţilor au decedat, reclamanţii stăruind în autentificarea contractului de înstrăinare în faţa notarului public.
Prin notificare nr.364/28.07.2008 pârâţii au fost înştiinţaţi cu privire la semnarea actului translativ de proprietate.
Faţă de această situaţie doar pârâtele KV şi ME s-au prezentat la data şi ora fixată la BNP Ciocea Delia, în faţa căreia au declarat că nu doresc încheierea în formă autentică a contractului de vânzare – cumpărare privind terenul intravilan în suprafaţă de 1800 mp, declaraţia lor fiind cuprinsă în încheierea de certificare nr. 2804/01.09.2008, pentru care a semnat în faţa notarului public. Astfel fiind nevoiţi să introducă prezenta acţiune.
De asemenea potrivit art.7281 C.civ au solicitat ieşirea din indiviziune asupra terenului dobândit prin formarea a două parcele distincte cu nr. cadastrale corespunzătoare.
În drept au invocat dispoziţiunile art. 948 şi urm., art. 969, art. 970, art. 971, art. 1073 şi urm., art. 728 C.civ, Legea nr. 7/1996, modificat şi republicat, art. 17 alin. ultim D.-L nr. 115/1938, art. 112 şi urm, art. 274 C.pr.civ.
Pârâţii au formulat întâmpinare, prin care au solicitat să se dispună:
Pe cale de excepţie:
– să se constate excepţia inadmisibilităţii acţiunii, având în vedere faptul că se cere validarea unui contract provizoriu care nu întruneşte condiţiile de valabilitate ale unui contract. În temeiul art.1179 C.civ., ar fi trebuit să existe multiplul exemplar, ori tatăl acestora nu a primit vreun astfel de înscris, nu sunt trecute nici menţiunile obligatorii prevăzute de art.1180 C.civil, precum şi alte elemente imperative necesare valabilităţii unui contract.
Au arătat că tatăl lor nici nu a avut vreun teren de 0,18 ha, ori dacă ar fi vândut vreun imobil prima condiţie ar fi fost ca acesta să existe, să fie în circuitul civil, să fie determinat sau determinabil.
Ori în înscrisul olograf depus în probaţiune nu este identificat terenul nici din punct de vedere cadastral nici vecinătăţile nu sunt indicate.
Consideră că nu se poate vinde ceva ce nu există.
Pe fond:
-au solicitat respingerea acţiunii ca nefondată,
-cu obligarea reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată,
In motivarea întâmpinării pârâţii au arătat că, terenul identificat prin acţiunea introductivă ca fiind cota de 1/4 parte din suprafaţa de 7900 mp situat în tarlaua 32 nr. parcela 295/34 reconstituit în temeiul Legii 18/1991 prin Titlu de Proprietate nr.112024/18.11.1994 în CF 4789/N – Sîntana de Mureş nr.cad.2249, este un teren care nu a aparţinut niciodată tatălui lor defunct KG ci mamei acestora Kovari Elisab rudelor sale Szabados Berta, Pavel Măria, şi Makkai Sandor prin reconstituirea dreptului de proprietate după antecesoarea lor Matyas Polixenia, mama acestora în urma reconstituirii dreptului de proprietate şi în urma dezmembrării, a devenit proprietar tabular în cota de 1/1 cu titlu de bun propriu.
Pârâţii susţin că mama acestora nu a semnat nici un contract de vânzare cumpărare, iar tatăl lor nu putea vinde ceva ce nu îi aparţinea.
În drept şi-au întemeiat întâmpinarea pe disp.art.114-118 C.pr. civ.
Reclamanţii au formulat răspuns la întâmpinare prin care au arătat, cu privire la excepţia inadmisibilităţii acţiunii invocată de pârâţi, şi motivat prin faptul că „ se cere validarea unui contract provizoriu care nu întruneşte condiţiile de valabilitate ale unui contract”- solicită a uni această excepţie cu fondul cauzei în temeiul disp.art.137 al.2 C.pr.civ. Aşa cum se constată chiar din conţinutul întâmpinării pentru judecarea acestei excepţii este nevoie să se administreze dovezi, ori pârâţii nu au depus la dosar dovezi..
Reclamanţii susţin că, excepţia inadmisibilităţii trebuie respinsă ca fiind ridicată artificial cu scopul de a stopa calea spre înfăptuirea justiţiei în prezenta cauză.
Referitor la susţinerile în fond ale pârâţilor cum că tatăl lor nu a avut niciodată teren, au arătat că la data încheierii contractului sub semnătură privată antecesorii lor nu aveau cunoştinţă pe numele cui se va elibera titlul de proprietate, în Registrul agricol fiind înscris în calitate de „cap de familie” tatăl pârâţilor Kovâri Gheorghe domiciliat în com. Sântana de Mureş, str. Pârâului nr.483 care în acesta calitate a semnat actul cu consimţământul soţiei sale, Kovâri Erzsebet.
Această suprafaţă de 1800 mp. este folosită de aceştia până azi inclusiv din anul 1996, fără să fie stânjeniţi în vreun fel în folosinţa ei paşnică, toţi membrii familiei pârâţilor recunoscând până în acest moment tranzacţia încheiată între antecesorii acestora, chiar dacă prin convenţie nu s-a indicat nr. cadastral, ce s-a acordat doar ulterior cu ocazia intabulării în CF.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri, fiind depuse la dosar următoarele: copii xerox acte civile (f.4-13), copie Titlu de proprietate nr.112024/18.11.1994 (f.14), certificat de moştenitor nr.100/2008 (f.15), act provizoriu de vânzare cumpărare (f.16), notificare (f.17-20), certificat de calitate de moştenitor nr.105/2008 (f.37), copie CF nr.4789/N Sântana de Mureş (f.50-53), adeverinţă medicală (f.72), scrisoare medicală (f.84), concediu medical (f.85), cerere de recuzare (f.94), fotografii (f.107), certificat de moştenitor nr.245/2010 (f.111), plan de amplasament şi delimitare a imobilului (f.113), adresa nr.8728/14.09.2010 (f.123), copie din registrul agricol al comunei Sântana de Mureş (f.128), chitanţe (f.131-133), certificat de încadrare într-o categorie de persoane handicapate care necesită protecţie socială (f.137-140), scrisoare medicală (f.140), bilet de externare (f.141),referat (f.143), adeverinţa nr.218/13.11.2002(f.144), adresa nr.22946/24.10.2005 (f.145), ancheta socială (f.148), adeverinţa nr.3667/03.10.2006(f.150), declaraţie (f.152), facturi (f.183-189), nota de evaluare (f.190), copie certificat de deces (f.191), file CEC Bank (f.194-197), certificat de calitate moştenitor nr.35/2011 (f.200).
La termenul de judecată din data de 03.09.2010, instanţa a luat act de împrejurarea că pârâtul KG a decedat, moştenitorii acestuia fiind ceilalţi pârâţi din prezenta cauză(certificat de moştenitor de calitate – fila 111).
La termenul de judecată din data de 07.10.2011, reclamanţii au depus precizare de acţiune(fila 199), prin care au arătat că a decedat reclamantul BA, moştenitorii acestuia fiind ceilalţi reclamanţi din prezenta cauză (certificat de moştenitor de calitate – fila 199).
De asemenea s-a administrat proba cu: interogatoriu reciproc al părţilor (filele 73-77, 91-91-92), proba cu declaraţia martorilor Fagaras Ileana şi Kis Ioan (filele 109-110), expertiza tehnică topografică (filele 176-181).
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
Asupra excepţiei inadmisibilităţii, instanţa constată că prin acţiunea ce formează obiectul prezentului dosar reclamanţii solicită obligarea pârâţilor la încheierea unui act autentic de vânzare-cumpărare întemeindu-şi cererea pe existenţa unui antecontract de vânzare-cumpărare.
Pârâţii au invocat excepţia de inadmsibilitate a acţiunii întrucât antecontractul de vânzare-cumpărare nu satisface exigenţele prevăzute de art. 1179 C. civ., art. 1180 C. civ. precum şi alte elemente imperative necesare validităţii unui contract.
Instanţa apreciază că nerespectarea condiţiilor legale privitoare la formalitatea multiplului exemplar sau a menţiunii bun şi aprobat atrage nulitatea înscrisului ca mijloc de probă iar nu şi nulitatea convenţiei, raportul juridic dintre părţi urmând a fi dovedit prin alte mijloace de probă, în condiţiile dreptului comun, chiar înscrisul neregulat întocmit constituind un început de dovadă scrisă.
Faţă de cele expuse, reţinând că aspectele invocate de pârâte nu fac inadmisibilă de plano acţiunea reclamanţilor, instanţa va respinge ca nefondată excepţia inadmisibilităţii acţiunii invocată de pârâte prin întâmpinare.
Asupra fondului cauzei, prin înscrisul sub semnătură privată intitulat „Act provizoriu de vânzare-cumpărare“, din 02.11.1996(fila 16), antecesorul pârâtelor, defunctul KG s-a obligat să vândă antecesoarei reclamanţilor, defuncta Barabas Erzsebet suprafaţa de 0,18 ha teren arabil. În cuprinsul înscrisului menţionat, KG recunoaşte că a primit suma de un milion de lei, cu titlu de preţ de la Barabas Erzsebet.
Potrivit probatoriului administrat în cauză, ulterior încheierii antecontractul de vânzare-cumpărare, terenul a fost predat antecesoarei reclamanţilor, fiind folosit de atunci până în prezent de către aceasta din urmă, iar ulterior decesului său de către reclamanţi.
Instanţa acordă eficienţă probatorie declaraţiei martorei Fagaras Ileana(fila 109), vecină cu părţile ce au încheiat antecontractul, care arată că, după înstrăinarea terenului, familia Barabas a intrat în posesia acestuia, pe care l-a lucrat şi continuă să îl lucreze şi astăzi, aspect cunoscut de martoră deoarece a ajutat-o pe reclamanta BR la muncile câmpului. A menţionat martora că locuieşte pe strada Pârâului nr. 553, Sântana de Mureş iar la 50 de metri de capătul grădinii sale se află terenul respectiv.
Aspectul predării folosinţei terenului, imediat după încheierea tranzacţiei de către soţii Kovari către familia Barabas este confirmat şi de martorul Kis Ioan(fila 110), care arată că de la încheierea tranzacţiei şi până în prezent, terenul înstrăinat de soţii Kovari este folosit de Familia Barabas.
Pârâţii prin răspunsul la interogatoriu recunosc că nu ei folosesc terenul în discuţie.
De asemenea instanţa reţine că preţul terenului a fost achitat la momentul încheierii convenţiei părţilor, iar din banii obţinuţi, soţii Kovari au construit o bucătărie astfel cum şi-au propus anterior înstrăinării terenului, conform declaraţiei martorei Fagaras Ileana(fila 109).
Potrivit raportului de expertiză (filele 176- 181), terenul în suprafaţă de 0,18 ha cu privire la care s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare din 02.11.1996 este identificat în mobilul evidenţiat în CF nr. 4789/N Sântana de Mureş, nr. cad. 2249, cu suprafaţa 7900mp.
Prin cererea de faţă, instanţa este chemată să suplinească consimţământul pârâtelor la perfectarea contractului autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul anterior menţionat.
Potrivit art.2 alin.1 din Titlul X al Legii nr.247/2005 terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.
Conform art.5 alin.2 din acelaşi act normativ in situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competenta care poate pronunţa o hotărâre care sa ţină loc de contract.
Una dintre condiţiile cerute pentru admiterea acţiunii este existenţa în patrimoniul pârâtelor a dreptului de proprietate asupra imobilului. În cauză, terenul în discuţie este inclus în suprafaţa totală de 1 ha cu privire la care s-a reconstituit dreptul de proprietate conform Titlului de Proprietate nr. 112024 din 18.11.1994, în favoarea moştenitorilor lui Matyas Polixenia, respectiv: defunctei Kovari Elisabeta, Szabados Berta, Pavel Maria, Makkai Sandor.
Din patrimoniul defunctei Kovari Elisabeta, terenul a trecut pe cale succesorală în patrimoniului pârâtelor, conform certificatului de moştenitor nr. 100 din 08.04.2008(fila 15).
Pârâtele invocă împrejurarea că deşi terenul era bun propriu al mamei lor, defncta Kovari Elisabeta, antecontractul de vânzare cumpărare a fost încheiat de tatăl lor, defunctul KG, care nu avea calitatea de proprietar şi care nu putea transmite ceea ce nu avea.
Instanţa reţine că pârâtele sunt succesoarele în drepturi ai defunctului KG şi în consecinţă nu pot invoca vânzarea bunului altuia, neputându-se prevala de propria culpă. Astfel, nulitatea relativă a antecontractului pentru eroarea asupra calităţii esenţiale a vânzătorului poate fi invocată numai de cumpărător şi succesorii lui, respectiv reclamanţii din prezenta cauză.
Faţă de cele expuse, instanţa în temeiul art. art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, art. 1073 – 1077 Cod civil, instanţa va în parte cererea precizată de reclamanţii BR, BI, DE în contradictoriu cu pârâtele KV, KE, ME.
Va obligă pârâtele, în calitate de vânzătoare la încheierea cu reclamanţii, în calitate de cumpărători a contractului de vânzare-cumpărare autentic având ca obiect suprafaţa de 1800 mp arabil intravilan, reprezentând cota de ¼ din întregul în suprafaţă de 7900mp, situat în pe tarla 32, parcela nr. 295/34, cu privire la care s-a eliberat Titlul de Proprietate nr. 112024/18.11.1994, înscris în CF nr. 4789/N Sântana de Mureş, nr. cad. 2249, în caz contrar prezenta hotărâre urmând să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În ceea ce priveşte petitul de ieşire din indiviziune, reţinând că reclamanţii nu au înţeles să se judece în contradictoriu şi cu ceilalţi proprietari tabulari ai terenului înscris în CF nr. 4789/N Sântana parcela nr. 295/34(copie fidelă CF –filele 112-119), va respinge ca inadmisibil acest petit.
De asemenea, va respinge petitul de notare în CF nr. 4789/N Sântana de Mureş, pentru o astfel de operaţiune nefiind necesar, în stadiul procesual actual, concursul instanţei.
Având în vedere prevederile art. 274 C. proc. civ., faptul că pârâtele au căzut în pretenţii, iar reclamanţii au solicitat acordarea cheltuielilor de judecată, depunând în acest sens la dosar înscrisuri justificative (chitanţă onorariu avocaţial – 800 de lei, taxă de timbru şi timbru judiciar), instanţa va obliga, în măsura admiterii cererii, pârâtele la plata către reclamanţi a sumei de 408,30 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Suma reprezentând onorariu expert rămâne în sarcina reclamanţilor întrucât petitul de ieşire din indiviziune a fost respins.
