Art. 7 din O.U.G. nr. 40/1999.
În speţa, imobilul respectiv le-a fost restituit reclamanţilor în baza Legii nr. 10/2001. La data restituirii acest imobil era locuit de pârât în baza Contractului de închiriere nr. 1985 din 6 martie 2000, încheiat cu S.C. L. S.A. Târgu-Mureş în temeiul O.U.G. nr. 40/1999 şi a Legii nr. 114/1996, termenul de închiriere fiind de 5 ani, respectiv pe perioada 1 mai 1999 – 1 mai 2004.
Între reclamanţi şi pârât s-a încheiat Contractul de închiriere autentificat sub nr. 713 din 25 noiembrie 2003 la Biroul Notarilor Publici Asociaţi C.I.S. din Târgu-Mureş, termenul de închiriere fiind de 3 ani, cu începere de la data de 1 iunie 2003 şi până la data de 31 mai 2006.
Între reclamanţi şi pârât s-a încheiat Contractul de închiriere autentificat sub nr. 713 din 25 noiembrie 2003 la Biroul Notarilor Publici Asociaţi C.I.S. din Târgu-Mureş, termenul de închiriere fiind de 3 ani, cu începere de la data de 1 iunie 2003 şi până la data de 31 mai 2006.
După expirarea perioadei de închiriere stabilită prin contract reclamanţii au solicitat evacuarea pârâtului, în prealabil înştiinţându-l pe acesta că nu mai doresc încheierea unui contract.
După expirarea perioadei de închiriere stabilită prin contract reclamanţii au solicitat evacuarea pârâtului, în prealabil înştiinţându-l pe acesta că nu mai doresc încheierea unui contract.
Pârâtul a invocat faptul că şi după expirarea perioadei înscrise în contract a achitat chiria şi a continuat să locuiască în apartament, contractul fiind astfel prelungit de drept şi de altfel, perioada de închiriere trebuia să fie de 5 ani şi nu de 3 ani cum s-a stabilit prin Contractul de închiriere autentificat sub nr. 713/2003. În aceste condiţii pârâtul a solicitat pe calea acţiunii reconvenţionale să se constate că, Contractul de închiriere menţionat s-a prelungit de drept pe o perioadă de 5 ani.
Având în vedere prevederile art. 7 din O.U.G. nr. 40/1999, în mod nejustificat se susţine de către pârât faptul că la data dobândirii imobilului de către reclamanţi aceştia trebuiau să încheie un nou contract pe o perioadă de 5 ani.
Prin Sentinţa civilă nr. 4065 din 22 mai 2009, pronunţată de Judecătoria Târgu-Mureş în dosarul nr. 2446./320/2006, în urma rejudecării cauzei, s-a admis cererea formulată de reclamanţii, pârâţi-reconvenţionali, F.O.I. şi V.F.K.E., prin mandatar L.G., în contradictoriu cu pârâtul, reclamant-reconvenţional, R.M. şi s-a dispus evacuarea pârâtului din imobilul situat în Târgu-Mureş, str. Nicolae Iorga, înscris în CF 90159/IV Târgu-Mureş, nr. top. 1848/1/1/IV, 1848/2/1/IV şi 1848/3/1/IV; s-a respins ca neîntemeiată cererea reconvenţională formulată de reclamant-reconvenţional; pârâtul, reclamant-reconvenţional a fost obligat la plata către reclamanţi, pârâţi-reconvenţionali, a sumei de 510 lei, cheltuieli de judecată.
Prin Decizia civilă nr. 218 din 26 octombrie 2009, pronunţată de Tribunalul Mureş, Secţia civilă, s-a respins ca nefondat apelul declarat de R.M., împotriva sentinţei sus-menţionate şi s-a luat act că intimaţii nu au solicitat cheltuieli de judecată în apel.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul R.M. şi a solicitat modificarea în tot a hotărârii atacate şi în consecinţă, respingerea integrală a acţiunii în evacuare formulată de reclamanţii F.O.I. şi V.F.K.E., prin mandatar L.G. şi admiterea acţiunii reconvenţionale formulate de pârât şi prin urmare să se constate faptul că, Contractul de închiriere autentificat sub nr. 713 din 25 noiembrie 2003 s-a prelungit de drept pe o perioadă de 5 ani, în baza art. 13 alin. 1, art. 14, art. 15 din Legea nr. 10/2001 şi art. 7 din O.U.G. nr. 40/1999 şi prin achitarea, respectiv încasarea chiriei de către reclamanţi până în prezent şi să se dispună obligarea reclamanţilor la reînnoirea contractului de închiriere pentru o nouă perioadă de 5 ani (1 iunie 1008 – 1 iunie 2013) cu menţinerea chiriei lunare de 126 lei în baza art. 14 din OUG nr. 40/1999, iar în caz de refuz, pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de închiriere, cu cheltuieli de judecată.
În drept, s-au invocat prevederile art. 304 pct. 8 şi 9 Cod procedură civilă.
În motivarea recursului s-a arătat că pârâtul cu L.G., în calitate de mandatară a proprietarilor F.O.I. şi V.F.K.E., Contractul de închiriere autentificat sub nr. 713 din 25 noiembrie 2003, având ca obiect imobilul situat în Târgu-Mureş, str. Nicolae Iorga, restituit proprietarilor în baza Legii nr. 10/2001. Anterior pârâtul a avut calitatea de chiriaş în acest imobil în baza contractului de închiriere nr. 1985 din 6 martie 2000, încheiat cu S.C. L. S.A., termenul de închiriere fiind de 5 ani, respectiv 1 mai 1999 – 1 mai 2004. În urma restituirii imobilului, foştilor proprietari, începând cu data de 30 mai 2003 S.C. L. S.A. a predat acestora contractul de închiriere.
Pârâtul a susţinut că, contractul de închiriere cu reclamanta s-a încheiat contrar legislaţiei în vigoare pe un termen de 3 ani, în loc de 5 ani, reclamanta comunicându-i la data respectivă că după expirarea perioadei de 3 ani va încheia cu pârâtul un contract nou pe o perioadă de încă 2 ani.
S-a mai invocat de către pârât că dispoziţiile art. 13 alin. 1, art. 14 şi art. 15 din Legea nr. 10/2001, respectiv art. 7 din O.U.G. nr. 40/1999, trebuie interpretate în sensul că chiriaşii beneficiază de un termen de închiriere de 5 ani de la redobândirea imobilelor de către foştii proprietari, termen care nu a fost respectat prin Contractul autentic nr. 713 din 25 noiembrie 2003. Acest termen s-ar fi încheiat la 30 mai 2008, iar după această dată în baza notificării din 5 mai 2008, pârâtul a solicitat reînnoirea contractului de închiriere în baza art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999 pentru o nouă perioadă de 5 ani, respectiv 1 iunie 2008 – 1 iunie 2013, însă reclamanţii nu s-au prezentat la data şi ora fixată pentru încheierea noului contract.
Pârâtul a susţinut că beneficiază de dispoziţiile art. 14 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, proprietarii având posibilitatea de a refuza reînnoirea contractului , doar în cazurile expres prevăzute la art. 14 alin. 2 din ordonanţa menţionată, însă în speţă proprietarii nu s-au prevalat de niciunul din motivele legale de refuz.
Pârâtul a arătat, de asemenea, că locuieşte în apartamentul în litigiu şi a achitat la termen chiria prevăzută în contractul de închiriere ce a fost încasată chiar şi după data expirării perioadei prevăzută în contract, contractul prelungindu-se astfel şi tacit.
S-a mai relevat că pârâtul este pensionar şi beneficiază de venituri mai mici decât cele avute în vedere la data încheierii contractului, suferă de diverse afecţiuni şi cu toate că a solicitat P. Municipiului Târgu-Mureş să-i pună la dispoziţie o altă din fondul destinat închirierii, nu a beneficiat de dispoziţiile art. 15 din OUG nr. 40/1999.
Examinând sentinţa atacată prin prisma motivelor de recurs invocate şi în raport de prevederile art. 306 alin. 2 Cod procedură civilă şi având în vedere actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
Prin acţiunea introductivă formulată de reclamanţii F.O.I. şi V.F.K.E., prin mandatar L.G. s-a solicitat evacuarea pârâtului R.M. din apartamentul nr. 4/b situat în Târgu-Mureş, str. Nicolae Iorga, nr. 2, judeţul Mureş.
Imobilul respectiv le-a fost restituit reclamanţilor în baza Legii nr. 10/2001. La data restituirii acest imobil era locuit de pârâtul R.M. în baza Contractului de închiriere nr. 1985 din 6 martie 2000, încheiat cu S.C. L. S.A. Târgu-Mureş în temeiul O.U.G. nr. 40/1999 şi a Legii nr. 114/1996, termenul de închiriere fiind de 5 ani, respectiv pe perioada 1 mai 1999 – 1 mai 2004.
Ulterior restituirii imobilului, prin Adresa nr. 1756/2003, S.C. L. S.A. l-a înştiinţat pe chiriaş că, începând cu data de 30 mai 2003 contractul de închiriere sus-menţionat a fost predat noilor proprietari, chiriaşul având dreptul să încheie contract de închiriere cu aceştia.
Pârâtul a invocat faptul că şi după expirarea perioadei înscrise în contract a achitat chiria şi a continuat să locuiască în apartament, contractul fiind astfel prelungit de drept şi de altfel, perioada de închiriere trebuia să fie de 5 ani şi nu de 3 ani cum s-a stabilit prin Contractul de închiriere autentificat sub nr. 713/2003. În aceste condiţii pârâtul a solicitat pe calea acţiunii reconvenţionale să se constate că, Contractul de închiriere menţionat s-a prelungit de drept pe o perioadă de 5 ani. Cu ocazia rejudecării cauzei pârâtul şi-a precizat acţiunea reconvenţională (fila 10 dosar judecătorie) şi a solicitat obligarea reclamanţilor la reînnoirea contractului de închiriere pentru o perioadă de 5 ani, respectiv pe perioada 1 iunie 2008 – 1 iunie 2013, iar în caz de refuz pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract. Cu referire la această solicitare, pârâtul a susţinut că, Contractul de închiriere nr. 713/2003 s-a prelungit de drept până la 30 mai 2008, în condiţiile prevăzute de O.U.G. nr. 40/1999. Pârâtul a mai precizat că în luna mai 2008 reclamanţii au fost notificaţi cu privire la intenţia sa de a prelungi contractul de închiriere pentru perioada 1 iunie 2008 – 1 iunie 2013, însă nu au răspuns acestei notificări, pârâtul apreciind că lipsa răspunsului la notificare reprezintă acceptarea tacită a proprietarilor privind reînnoirea contractului, fiind aplicabile prevederile art. 14 alin. 1 şi 2 din O.U.G. nr. 40/1999.
Trebuie precizat că la intrarea în vigoare a O.U.G. nr. 40/1999 pârâtul a beneficiat în temeiul acestui act normativ de prelungirea de drept a contractului de închiriere cu privire la imobilul în litigiu, pentru o perioadă de 5 ani, sens în care a fost încheiat contractul de închiriere cu S.C. L. S.A., pe perioada 1 mai 1999 – 1 mai 2004. Ca urmare a restituirii imobilului, noilor le revenea obligaţia de a respecta termenul de închiriere sus-menţionat în conformitate cu prevederile art. 7 din O.U.G. nr. 40/1999, care prevede că prelungirea contractelor de închiriere rămâne valabilă şi în cazul redobândirii imobilelor de către foştii proprietari sau de moştenitorii acestora, după intrarea în vigoare a ordonanţei de urgenţă menţionate. Ca atare, astfel cum s-a reţinut şi în fazele procesuale anterioare, noilor proprietari le era opozabil contractul de închiriere încheiat de pârât cu S.C. L. S.A. până la expirarea termenului de 5 ani stabilit prin acest contract.
Având în vedere prevederile art. 7 din OUG nr. 40/1999, în mod nejustificat se susţine de către pârât faptul că la data dobândirii imobilului de către reclamanţi aceştia trebuiau să încheie un nou contract pe o perioadă de 5 ani.
Deşi reclamanţii erau ţinuţi să respecte contractul de închiriere încheiat cu S.C. L. S.A. doar până la expirarea duratei acestuia, totuşi au încheiat cu pârâtul un contract de închiriere pentru o perioadă mai îndelungată, respectiv pentru perioada 1 iunie 2003 – 31 mai 2006, iar la expirarea acestui termen l-au înştiinţat pe chiriaş că nu mai doresc prelungirea contractului. Pe de altă parte, în condiţiile introducerii acţiunii prin care s-a solicitat evacuarea pârâtului, nu se poate invoca şi nu poate opera tacita relocaţiune.
Referitor la susţinerile pârâtului, în sensul că prin prisma prevederilor art. 13-15 din Legea nr. 10/2001 raportat la art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999 ar fi fost îndreptăţit la reînnoirea contractului până în anul 2013, instanţa de recurs apreciază că aceste susţineri nu pot fi primite în contextul în care acţiunea reclamanţilor trebuie analizată nu doar prin prisma acestor prevederi legale, ci şi în raport de prevederile art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, care protejează dreptul de proprietate, raportat la art. 30 din României şi art. 480 Cod civil, precum şi prin prisma jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului.
În speţe similare (cauza Cleja şi Mihalcea contra României – Hotărârea CEDO din 8 februarie 2007 şi cauza Radovici şi Stănescu contra României – Hotărârea CEDO din 2 noiembrie 2006), Curtea Europeană a Drepturilor Omului a apreciat că prin restricţiile impuse proprietarilor prin O.U.G. nr. 40/1999 s-a ajuns la o disproporţie între interesul general al chiriaşilor şi protecţia dreptului individual la respectarea proprietăţii, aducându-se atingere principiului respectării proprietăţii consacrat prin art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1. De asemenea, tot în legătură cu O.U.G. nr. 40/1999, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a subliniat că intervenind într-un domeniu legat de art. 1 din Protocolul nr. 1, legiuitorul naţional trebuie să asigure un „just echilibru” între interesele divergente în cauză şi în acelaşi timp să permită jurisdicţiilor să facă o aplicare efectivă a acestui principiu, însă O.U.G. nr. 40/1999 duce la o protecţie disproporţională a interesului chiriaşilor în detrimentul proprietarilor.
În consecinţă, instanţa de recurs apreciază că în mod corect a reţinut instanţa de apel că acţiunea introductivă formulată de reclamanţi pentru evacuarea pârâtului este fondată şi că acesta nu este îndreptăţit să se prevaleze de reînnoirea de drept a contractului de închiriere şi nu poate justifica un titlu care să-l îndreptăţească să ocupe imobilul în litigiu.
Faţă de cele ce preced, pentru considerentele arătate, în temeiul art. 312 Cod procedură civilă recursul declarat de pârât va fi respins ca nefondat.
