DOSAR NR. 11725/94/2010
ROMÂNIA
TRIBUNALUL ILFOV
SECŢIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.40A
ŞEDINŢA PUBLICĂ DIN 28.01.2014
TRIBUNALUL CONSTITUIT DIN:
PRESEDINTE: E.M.
JUDECĂTOR: D.A.
GREFIER : I.L.
Pe rol se află soluţionarea apelului civil, formulat de apelantul pârât D. Ş. împotriva sentinţei civile nr…./29.03.2013, pronunţată de Judecătoria Buftea, în dosarul nr. 11725/94/2010, în contradictoriu cu intimata reclamantă C.J., având ca obiect anulare act.
Dezbaterile şi susţinerile părţilor au avut loc în şedinţa publică din data de 21.01.2014, fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta şi când având nevoie de timp pentru a delibera şi pentru a da posibilitatea părţilor să depună concluzii scrise la dosar instanţa a amânat pronunţarea pentru data de, când
T R I B U N A L U L,
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti sub numărul …/301/2010, reclamanta C.J. a solicitat în contradictoriu cu pârâtul D.S. rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate la data de 15.04.2008, obligarea pârâtului la restituirea sumei de 86987 euro, reprezentând contravaloare avans şi constituirea unui drept de retenţie asupra apartamentului, până la restituirea de către pârât a sumelor plătite acestuia, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamanta a arătat că la data de 15.04.2008 a încheiat cu pârâtul o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, în baza căreia acesta s-a obligat să vândă un apartament în suprafaţă de 55 mp împreună cu un loc de parcare şi o boxă, aflat într-un bloc pe care pârâtul îl construia în B., str. … nr. …, sector ….
Conform dispoziţiilor antecontractului, pârâtul avea obligaţia de a preda apartamentul până la data de 25.07.2008 cu finisajele executate, în stare de folosinţă, contractul în formă autentică urmând să fie încheiat până la data de 30.09.2008, când avea loc şi transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului.
La data încheierii promisiunii bilaterale, reclamanta a achitat suma de 51325 euro, iar anterior la data de 20.03.2008 mai achitase pârâtului sumele de 1000 USD şi 500 euro cu titlu de rezervare pentru apartament.
Reclamanta a menţionat că pârâtul nu şi-a respectat obligaţiile contractuale, iar predarea apartamentului nu a avut loc la termenul şi în condiţiile stabilite prin promisiune. După 6 luni de la expirarea termenului de predare, pe data de 17.12.2008 a avut loc o recepţie parţială a apartamentului, ocazie cu care constatându-se că acesta nu corespundea condiţiilor prevăzute în promisiune s-a stabilit un nou termen maxim de predare de 60 de zile pentru terminarea lucrărilor şi remedierea deficienţelor constatate. O parte din lucrări au fost finalizate cu depăşirea termenului de 60 de zile, iar altele nu au fost finalizate nici până în prezent.
Reclamanta a precizat că motivul determinat pentru care a semnat promisiunea de vânzare a fost acela că predarea apartamentului urma să aibă loc în termen de 3 luni de la semnare, iar în următoarele 2 luni contractul de vânzare cumpărare urma să fie încheiat în formă autentică.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1355 Cod civil.
În dovedire au fost depuse la dosar următoarele: promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, ordin de plată din 14.04.2008, rezervare apartament, proces verbal de predare primire, chitanţă.
La termenul din 12.10.2010, pârâtul a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia necompetenţei teritoriale a Judecătoriei Sectorului 3, pe motiv că prezenta acţiune are ca obiect pretenţii, iar în acest caz potrivit art. 5 Cod procedură civilă, competenţa de soluţionare aparţine instanţei de la domiciliul pârâtului, respectiv Judecătoriei Buftea.
Pe fond, pârâtul a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată, pe motiv că şi-a respectat obligaţiile asumate prin promisiunea bilaterală, în sensul că la data de 17.12.2008 a încheiat cu reclamanta procesul verbal de predare primire, iar deficienţele semnalate cu această ocazie au fost remediate în termenele stipulate în promisiunea de vânzare-cumpărare. A precizat că de la remedierea acelor deficienţe şi până în prezent, reclamanta nu i-a mai semnalat alte deficienţe. În plus a menţionat că potrivit contractului, garanţia pentru lucrări era de 12 luni, termen care a început să curgă de la data semnării procesului verbal de predare primire, şi care a expirat la data de 17.12.2009, urmând ca ulterior acestei date orice deficienţe constatate să fie remediate pe cheltuiala reclamantei.
A menţionat că a solicitat reclamantei în nenumărate rânduri să se prezinte la notar pentru a încheia contractul în formă autentică, însă aceasta a refuzat încercând să obţină o renegociere a preţului şi aducându-i la cunoştinţă că nu dispune încă de suma pe care trebuia să o mai achite la momentul încheierii contractului în formă autentică.
La aceeaşi dată, pârâtul a formulat cerere reconvenţională prin care a solicitat evacuarea reclamantei-pârâte din imobil şi obligarea la plata sumei de 10000 lei reprezentând contravaloare lipsă de folosinţă stabilită în mod provizoriu.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 116, art. 119 Cod procedură civilă, art. 480, art. 969, art. 970 Cod civil, Legea 114/1996.
Prin sentinta civila nr. …/09.11.2010 Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti a declinat competenta de solutionare a cauzei în favoarea Judecatorie Buftea.
În cauza au fost încuviintate reclamantei proba cu înscrisuri si efectuarea unei expertize în specialitatea construcţii, iar pentru pârât proba cu înscrisuri si efectuarea unei expertize contabile, pentru a se stabili contravaloarea lipsei de folosinţă.
Obiectivele expertizei în constructii au fost: sa se constate daca exista degradari ale apartamentului nr. …2, situat în B., str. …, nr. …, sector 3 precum şi a holului prin care se face accesul în acest apartament şi în ce constau aceste degradări; să se determine cauzele care au stat la apariţia acestor degradări; să se constate dacă apartamentul, în starea în care se găseste, corespunde cerinţelor esenţiale de calitate a unui imobil nou; să se verifice existenţa lângă fereastra dormitorului, a hornului centralei apartamentului alăturat şi dacă acest fapt este de natură să împiedice aerisirea dormitorului; să se verifice existenta unui hidrant pe locul de parcare aferent apartamentului precum şi dacă hidrantul împiedică exploatarea în condiţii de siguranţă a locului de parcare; să se constate existenţa oricăror alte deficiente şi degradări ale imobilului promis reclamantei pârâtei; sa se constate lipsa aerisirii în baia apartamentului.
Au fost desemnaţi mai multi experti, iar raportul de expertiză efectuat în cauză de expert C.V.V. a răspuns obiectivelor stabilite de instanţă atât la cererea reclamantei cât şi la cea a pârâtului.
Expertul a stabilit ferm faptul că, apartamentul în litigiu, nu corespunde normelor impuse de Legea 10/1995 nefiind respectate art. 5 lit. c, d, e, din lege.
Textul de lege se referă la faptul că, nu sunt respectate siguranţa la foc, izolaţia şi învelitoarea nu sunt executate corespunzător, permitând infiltraţii, nu sunt respectate normele de igienă, ca urmare a apariţiei mucegaiurior periculoase.
Prin sentinţa civilă nr. …4/29.03.2013, Judecătoria Buftea a admis acţiunea principală, a respins cererea reconvenţională, a dispus rezolutiunea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare din 15.04.2008 privind apartamentul …, situat în B., str. … nr…., sector 3 şi a obligat pârâtul pârâtul sa restituie reclamantei avansul de 86987 Euro constituind reclamantei un drept de retentie asupra apartamentului pâna la restituirea integrala a sumei stabilite.
Pentru a hotărî astfel instanţa de fond analizând cererile şi materialul probator administrat în cauză, instanţa a retinut că între părţi s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare -cumpărăre având că obiect un apartament.
Anterior reclamanta achitat o taxă de vânzare ( 1000 USD si 500 Euro).
În temeiul promisiunii încheiate reclamantul a achitat 51325 Euro la data de 20.03.2008.
La momentul predarii apartamentului reclamanta urma să plătească 34512 Euro, data stabilita fiind 25.07.2008.
Restul de preţ urma să fie achitat la 30.09.2008, respectiv 35513 Euro.
Întrucât termenul de recepţie nu a fost respectat de pârât, părţile au convenit un alt termen, înlăuntrul căruia urmau să de remedieze deficientele.
O parte din deficiente au fost remediate, o parte rămânând pâna în prezent nesoluţionate.
Faţă de cele reţinute şi în temeiul art. 1335 cod civil va fi admisă acţiunea reclamantei.
În temeiul art. 1169 cod civil a fost respinsă cererea reconvenţională ca neîntemeiată.
Procedând în acest mod, instanţa de fond a avut în vedere faptul că, reclamanta şi-a achitat obligaţiile asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare pârâtul fiind în culpă în sensul că, nu a pus la dispoziţia reclamantei o locuinţă conform standardelor de calitate impusă de Legea nr. 10/1995 fapt stabilit de expert.
În aceste condiţii art. 1355 cod civil dă posibilitatea reclamantului să solicite întoarcerea avansului plătit, în condiţiile în care dreptul de proprietate nu a fost transmis.
Pentru aceleaşi considerente, instanţa de fond a apreciat că, cererea reconvenţională este lipsită de temei urmând a fi respinsă.
Împotriva sentinţei civile nr. …/29.03.2013 a formulat recurs pârâtul solicitând: admiterea recursului, casarea sentinţei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare la instanţa de fond sau în principal modificarea în parte a sentinţei civile recurate în sensul respingerii acţiunii iar în subsidiar, modificarea în parte a sentinţei civile recurate în sensul admiterii cererii reconvenţionale.
Prin cererea de recurs, pârâtul a solicitat calificarea căii de atac, motivat de faptul că principalul capăt de cerere îl constituie rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare din data de 15.04.2008, preţul vânzării negociat de părţi fiind de 122.500 euro iar suma solicitată de reclamantă a fi restituită este de 86.987 euro astfel încât calea de atac incidentă este apelul.
Cu privire la cererea principală, recurentul pârât a arătat că instanţa de fond a reţinut ca atare concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză, fără a analiza în nici un mod şi nicio măsură incidenţa unor temeiurilor de drept prin raportare la respectivele concluzii ale raportului de expertiză şi la celelalte probe administrate în cauză.
Instanţa reţine aplicabilitatea în sepţă a prevederilor art. 1355 C. Civ., însă nu motivează nicicum aceasta, după cum nu motivează nici aplicabilitatea, în cazul dedus judecăţii, a uneia sau alteia dintre tezele acestui art. 1355 C. Civ.
Astfel art. 1355 C. Civ prevede că „cumpărătorul poate sau a întoarce lucrul şi a-şi primi preţul, sau a opri lucrul şi a cere înapoierea unei părţi din preţ arbitrară prin experţi”. Practica, însă a stabilit că incidenţa uneia sau alteia dintre cele două posibilităţi nu este la discreţia cumpărătorului, ci se apreciază în concret de fiecare dată, în raport de circumstanţele concrete ale fiecărui caz în parte, pe baza opiniei calificate a unui expert.
Ori, nu există nicio analiză şi nici un raţionament al instanţei de fond cu privire la motivele care au determinat-o să aprecieze că în speţă nu se impune întoarcerea lucrului şi primirea preţului, adică rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare, şi nu eventuala diminuare corespunzătoare a preţului vânzării în temeiul tezei finale a art. 1355 C. Civ.
S-a mai arătat că nu există nici o analiză a întinderii şi importanţei neconformităţii din care să reiasă că apartamentul nu poate fi întrebuinţat ori că întrebuinţarea sa este într-atât de diminuată încă singura soluţie posibilă o constituie rezoluţiunea promisiunii de vânzare – cumpărare cu restituirea preţului de către vânzător.
Cu privire la cererea reconvenţională apelantul pârât a arătat că unica referire la eventualele motive care ar fi format convingerea instanţei de fond privind soluţia pronunţată sunt: „Pentru aceleaşi considerente, instanţa apreciază că cererea reconvenţională este lipsită de temei, urmând a fi respinsă”. Ori, considerentele la care instanţa de fond face referire se referă la simpla afirmaţie că pârâtul ar fi în culpă întrucât nu ar fi pus la dispoziţia reclamantei o locuinţă conform standardelor de calitate impuse de legea nr. 10/1995, neavând nicio legătură cu cele două capete din cerere reconvenţională.
Astfel, în opinia recurentului pârât, nu există nicio analiză a temeiurilor de fapt şi de drept care au stat la baza formulării şi susţinerii cererii de evacuare a reclamantei – pârâte din apartamentul în litigiu. Instanţa nu a indiciat în niciun fel motivele pentru care a respins cererea pârâtului de obligarea a reclamantei – pârâte la plata contravalorii lipsei de folosinţă.
Faţă de aceste considerente, apelantul a apreciat că instanţa de control judiciar nu îşi poate realiza menirea, neavând posibilitatea de a verifica legalitatea şi temeinicia raţionamentului şi a motivelor de fapt şi de drept care au stat la baza hotărârii adoptate de instanţa de fond în ceea ce priveşte soluţia pronunţată atât în cererea principală cât şi cea reconvenţională, astfel încât se impune casarea sentinţei recurate şi trimiterea cauzei spre rejduecare la instanţa de fond.
Recurentul pârât a criticat sentinţa recurată pentru nelegala şi netemeinicia admiterea a captelor de cerere privind rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare şi obligarea sa la restituirea sumei de 86.987 euro.
Astfel a arătat că dispoziţiile legale invocate şi reţinute de instanţa de fond, respectiv art. 1352 şi art. 1355 C. Civ. nu sunt aplicabile în speţă, acestea făcând vorbire despre cumpărător şi nicidecum despre un promitent – vânzător, despre preţ şi nicidecum despre avans ori parte din preţ.
Diferenţa dintre cele două categorii este evidentă în timp ce cumpărătorul a devenit proprietarul bunului achiziţionat şi are la îndemână doar o acţiune în reducerea preţului vânzării ori întoarcerea lucrului şi primirea preţului achitat în baza art. 1352 şi urm. C. civ. promitentul – vânzător, în condiţiile în care apreciază că promitentul – vânzător nu îşi îndeplineşte obligaţia contractuală de a-i transmite dreptul de proprietate asupra bunului în condiţiile de calitate convenite, are la îndemână fie o acţiune în rezoluţiunea convenţiei încheiate în temeiul dispoziţiunilor art. 1020 şi art. 1021 C. civ. fie o acţiune în obligarea la executarea în natură a obligaţiei asumate.
În al doilea rând, în măsura în care instanţa de fond a apreciat ca fiind incidente în cauză prevederile art. 1355 C. civ. trebuia să stabilească, pe baza unor probe pertinente, concludente şi bine-nţeles, temeinic analizate, dacă în speţă îşi găsesc aplicarea prevederile tezei I şi ale tezei finale ale respectivului text de lege.
Doar existenţa unei diminuări atât de importante a întrebuinţării apartamentului încât ar impune concluzia că reclamanta nu l-ar putea întrebuinţa conform destinaţiei sale ar putea conduce la rezoluţiunea promisiunii de vânzare – cumpărare, adică la întoarcerea bunului şi la primirea preţului achitat. Orice altă diminuare a întrebuinţării apartamentului, în cazul în care ar putea fi remediată nu dă decât dreptul de a solicita diminuarea corespunzătoare a preţului, pe baza opiniei calificate a unui expert.
În opinia recurentului pârât în speţă nu există nici o probă din care să reiasă o diminuarea atât de importantă a întrebuinţării apartamentului încă să fie justificată rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare.
Recurentul pârât a arătat că deşi nu i-a fost solicitat şi depăşind, astfel, mandatul acordat de instanţă, expertul a apreciat o diminuare a preţului de piaţă al apartamentului în litigiu de 30% ca urmare a neconformităţilor constatate cu ocazia fazei de teren a expertizei întocmite. Trecând peste caracterul absolut empiric al determinării procesului de 30%, care nu poate corespunde realităţii, este de observat şi reţinut faptul că aceasta nu reprezintă o diminuare atât de importantă încă să justifice rezoluţiunea promisiunii de vânzare – cumpărare.
Recurentul a mai arătat că s, instanţa de fond nu a analizat poziţia pârâtei, care sub pretextul unor neconformităţi minore, încearcă să obţină rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare conform căreia pentru apartamentul în cauză trebuia să achite pretul de 122.500 Euro, negociat şi convenit În anul 2008. Motivul acestei acţiuni este, însă, cu totul altul, respectiv acela al scăderii dramatice a preţurilor imobilelor pe fondul crizei începând cu anul 2010, condiţii în care este într-adevăr preferabil, din punctul de vedere al reclamantei promitent-cumpărător, să desfiinţeze o relaţie contractuală în baza căreia avea de achitat un preţ total de 122.500 Euro, în condiţiile în care, la data prezentă, cu aceeaşi sumă de bani poate achiziţiona 2 asemenea unităţi locative
În opinia recurentului pârât, motivul promovării prezentei acţiuni este unul pur financiar şi imoral, scopul fiind acela de a plăti pentru o unitate locativă preţul corespunzător valorii actuale de piaţă, şi nu cel corespunzător valorii de piaţă din anul 2008 (an de vârf în tanzacţiile imobiliare).
Acest scop este dovedit inclusiv prin faptul că acţiunea a fost introdusă pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti la data de 06.04.2010, dată la care piaţa imobiliară scăzuse deja cu aproape 20% din valoarea de la nivelul dinaintea crizei, astfel încât diferenţa de preţ de circa 25.000 Euro (raportată la preţul stabilit de 122.500 Euro) justifica deja încercarea de a obţine rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare, cu atât mai mult cu cât prognosticurile indicau la acel moment că şi În viitor urma să continue scăderea preţurilor imobilelor.
S-a mai arătat că, reclamanta nu a solicitat obligarea pârâtului la efectuarea reparaţiilor necesare sau autorizarea, ei la efectuarea reparaţiilor pe costul subsemnatului, de unde rezultă, în mod evident, faptul că nu a urmărit niciodată efectuarea reparatiilor si aducerea apartamentului în stare bună. ci doar si exclusiv rezolutiunea promisiunii de vânzare-cumpărare. În scopul ascuns. dar perfect adevărat. al obtinerii sumei solicitate si al achizitionării unui alt apartament la preturile mai mici cu circa 50% de la momentul actual. Aceasta deoarece neconformităţile indicate în raportul de expertiză pot fi înlăturate fără nici un fel de probleme, apartamentul redevenind În procent de 100% întrebuinţabil, astfel încât, în mod logic, dacă reclamanta ar fi fost de bună-credinţă, ar fi solicitat obligarea î la efectuarea reparaţiilor necesare pentru remedierea deplină a apartamentului ori le-ar fi executat ea-însăşi şi s-ar fi îndreptat împotriva pârâtului dacă nu ar fi consimţit la dezdăunarea sa” şi nu rezoluţiunea promisiunii, dovedind scopul real, imoral şi de natură exclusiv pecuniară, al acţiunii.
Recurentul pârât a susţinut că a fost şi este de acord să efectuez toate remedierile necesare în conditiile în care reclamanta la rândul său. este de acord să îsi execute obligatia de plată a diferentei de pret rămasă de achitat si de încheiere a Contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru apartamentul în cauză.
Recurentul pârât a arătat că a notificat-o de 2 ori pe reclamantă pentru a se prezenta la notariat în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar aceasta nu s-a prezentat, cel mai probabil din lipsa sumei reprezentând diferenţa de preţ pe care trebuia să o achite la încheierea contractului autentic. Iar dovada acurateţei acestui raţionament o constituie faptul că tranşa a 2-a din preţ, ce trebuia achitată la momentul transmiterii posesiei apartamentului, a fost achitată cu o întârziere de aproape 10 luni calendaristice faţă de data încheierii procesului-verbal de punere în posesie.
În plus, în cuprinsul corespondenţei electronice dintre părţi, reclamanta-pârâtă a solicitat în repetate rânduri reducerea preţului ca urmare a apariţiei crizei economico-financiare şi a scăderii preţurilor de vânzare a bunurilor imobile pe piaţa din România, fapt de natură a dovedi, o dată în plus, scopul imoral al promovării prezentei acţiuni.
Cu privire la nelegala şi netemeinica admitere a capătului de cerere privind instituirea dreptului de retentie, recurentul pârât a arătat că dreptul de retenţie se prezintă ca un adevarat drept real de garanţie imperfect, în virtutea căruia cel ce deţine un bun mobil sau imobil al altcuiva, pe care trebuie să-l restituie, are dreptul să ţină lucrul respectiv, să refuze deci restituirea lui, până ce proprietarul bunului îi va achita sumele de bani pe care le-a cheltuit cu conservarea, întreţinerea ori îmbunătăţirea acelui bun.
Din analiza actiunii, se constată că reclamanta nu a solicitat obligarea pârâtului reclamant la plata vreunei sume reprezentând cheltuieli pe care le-ar fi efectuat cu conservarea, întreţinerea ori îmbunătăţirea apartamentului în cauză.
Pe cale de consecinţă, suma solicitată a fi restituită de către neavând nici o legătură cu eventuale cheltuieli efectuate de reclamanta-pârâtă cu conservarea, întreţinerea ori îmbunătăţirea apartamentului, este evident că cererea acesteia privind instituirea dreptului de retenţie trebuia respinsă.
Cu privire la evacuarea reclamantei-pârâte din apartamentul în litigiu recurentul pârât a arătat că în condiţiile admiterii cererii principale, vizând rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, este evident că părţile sunt puse în situaţia anterioară, care implică obligaţia sa de a restitui partea de preţ primită, precum şi obligaţia reclamantei de a părăsi de îndată apartamentul în litigiu.
Recurentul pârâta a arătat că instanţa de fond nu a motivat în nici un fel respingerea acestui capăt de cerere.
Chiar dacă, s-ar încerca o motivare “indirectă”, în sensul că respingerea s-a datorat admiterii capătului din cererea principală având ca obiect instituirea unui drept de retenţie, pârâtul a arătat că un asemenea raţionament nu poate subzista, instanţa de fond putând dispune evacuarea pârâtei şi, totodată, eventual, dacă ar fi fost îndeplinite condiţiile necesare, ar fi putut institui dreptul de retenţie până la momentul restituirii sumei solicitate prin acţiunea principală, de 86.987 Euro, când dispoziţia privind evacuarea pârâtei ar fi putut fi executată silit în cazul în care aceasta nu ar fi părăsit apartamentul.
Recurentul pârât a mai arătat că, având în vedere lipsa oricărei motivări a instanţei de fond, este posibil ca într-un viitor litigiu având ca obiect evacuarea reclamantei din apartamentul în litigiu să se invoce cu succes excepţia autorităţii de lucru judecat în baza sentinţei civile recurate prin prezenta.
Cu privire la obligarea reclamantei-pârâte la plata contravalorii lipsei de folosintă recurentul pârât a arătat că a transmis posesia apartamentului în litigiu către reclamanta-pârâtă întrucât urma a se încheia Contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra respectivului apartament.
Acesta a fost motivul pentru care s-a transmis în mod gratuit posesia şi folosinţa apartamentului către reclamanta-pârâtă, şi nicidecum intenţia de a o gratifica pe aceasta prin punerea la dispoziţia sa, cu titlu gratuit, a unui apartament.
Pe cale de consecinţă, raportându-ne şi la efectele rezoluţiunii, ale cărei efecte urcă până la momentul încheierii promisiunii, rezultă că, la momentul rezoluţionării promisiunii a dispărut şi cauza transmiterii gratuite a folosinţei şi posesiei apartamentului pentru întreaga perioadă.
Cu privire la raportul de expertiză întocmit în cauză, recurentul pârât a arătat că în primul rând, pentru a răspunde la Obiectivele 2.1-2.4.,expertul era obligat a urca pe terasa situată deasupra apartamentului în litigiu, ceea ce nu a facut. Astfel, deşi mentionează în cuprinsul raportului faptul că a avut acces pe acoperiş, în realitate expertul nu a avut acest acces, iar orice menţiune a acestuia cu privire la acest aspect nu constituie decât o denaturare certă a realităţii care ridică întrebări cu privire la probitatea profesională şi cu privire la imparţialitatea expertului desemnat.
In consecinţa, orice răspuns ar fi dat expertul acestor obiective nu poate fi retinut, întrucât expertul este dator a-şi întemeia concluziile pe propiile constatări. Ori, câtă vreme expertul nu a acces pe terasa în cauză, el nu a putut constata prin propriile sale simţuri dacă există sau nu lucrări de construcţii şi nici dacă execuţia acestora a afectat hidroizolaţia realizată de către constructor.
Mai mult, expertul afirmă că infiltraliile se datorează montării defectuoase a acoperişului de tip Lindab pe imobilul În cauză. Această afirmaţie demonstrează lipsa totală a cunoştinţelor în domeniul acoperişului de tip Lindab a domnului expert, acesta necunoscând faptul că modelul montat pe imobilul în litigiu nu are nevoie de piese de aerisire pentru evitarea condensului.
Insă, mai mult decât orice, această afirmatie a expertului demonstrează o dată în plus faptul că acesta nu a fost pe acoperiş pentru a constata, astfel cum este prevăzut în normele legale în materie, prin propriile simţuri, pretinsa lipsa a pieselor de aerisire pentru evitarea condensului, întrucât avem convingerea că experienta sa în domeniu i-ar fi arătat faptul că respectivul model de acoperiş Lindab nu conţine şi nu are nevoie de piese de aerisire pentru evitarea condensului.
Recurentul pârât a învederat, faptul că acest expert a fost desemnat de către subsemnatul ca expert parte împrejurare consemnată în cuprinsul Încheierii de şedinţă din data de 07.04.2011. Discuţiile financiare cu exp. C.V.V nu au fost finalizate prin stabilirea de comun acord a unui onorariu Întrucât dl, exert. a avut pretenţii financiare mai mult decât exagerate, condiţii în care, după o discuţie puţin mai dură, relaţiile dintre subsemnatul pârât şi exp. C.V.V.pe subiectul respective (acceptarea calităţii de expert parte al subsemnatului) s-au Încheiat.
Ulterior, s-a constatat că acesta a fost numit de instanţa de judecată pentru a efectua expertiza în calitate de expert desemnat de instanţă, însă nu m-am gândit că acesta s-ar putea răzbuna pentru refuzul subsemnatului de a-i achita suma solicitată de dânsul cu titlu de onorariu la momentul la care i-am solicitat să îi reprezinte interesele în calitate de expert parte.
Prin cererea de recurs s-a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, a probei cu interogatoriul reclamantei pârâte, proba cu expertiza tehnică de specialitate şi orice altă probă a cărei necesitate ar reieşii din dezbateri.
Deşi legal citată cu copia motivelor de recurs intimata nu a formulat întâmpinare.
Prin încheierea de şedinţă Tribunalul având în vederea valoarea obiectului pricinii în tmeeiul disp. art. 2821 C. proc. Civ. a calificat calea de atac ca fiind apel.
În cauză a fost încuviinţată şi administrată proba cu înscrisuri şi au fost respinse proba cu expertiza în specialitatea contabilitate şi expertiza în specialitatea construcţii.
Analizând apelul declarat, tribunalul reţine următoarele:
Prin cererea de apel s-a susţinut că sentinţa civilă pronunţată de către prima instanţă nu a fost motivată atât cu privire la cererea principală cât şi la cea reconvenţională.
Motivul de apel este neîntemeiat. Astfel, articolul 261 alin. 1 pct. 5 Cod de procedură civilă stabileşte că o hotărâre judecătorească trebuie să cuprindă în mod obligatoriu motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei, precum şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor.
Motivarea hotărârii judecătoreşti presupune stabilirea în considerentele hotărârii a situaţiei de fapt expusă în detaliu, încadrarea în drept, examinarea argumentelor părţilor şi punctul de vedere al instanţei faţă de fiecare argument relevant, precum şi raţionamentul logico-juridic care a stat la baza soluţiei adoptate.
Obligaţia impusă judecătorului, prin textul legal anterior menţionat, de a demonstra în scris de ce s-a oprit la soluţia dată, de ce a admis sau a respins susţinerile părţii, de ce a aplicat o anumită normă de drept sau i-a dat o anumită interpretare, este o obligaţie esenţială, a cărei încălcare duce la desfiinţarea hotărârii.
În speţă, se constată că hotărârea atacată este motivată în fapt şi în drept, atât cu privire la cererea principală cât şi cea reconvenţională, astfel încât, pe calea controlului judiciar, tribunalul poate analiza justeţea ei. În acelaşi timp, în cuprinsul sentinţei a fost indicat textul legal aplicabil în speţă, cel care a format convingerea instanţei că prin raportarea susţinerilor părţilor la probele administrate, cererea principală este întemeiată iar cea reconvenţională este neîntemeiată.
Al doilea motiv de apel se referă la faptul că în mod nelegal şi netemeinic a fost admis capătul de cerere privind rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare şi obligarea apelantului la restituirea sumei de 86.987 de euro, având în vedere că nu a fost dovedită o diminuare atât de importantă a întrebuinţării încât să fie justificată rezoluţiunea promisiunii bilaterale.
Nici acest motiv de apel nu este întemeiat. Astfel, din cuprinsul raportului de expertiză depus la dosarul primei instanţe (f. 216), a reieşit faptul că s-au constatat deficienţe şi degradări ale părţilor din construcţie, respectiv: infiltraţii de ape pluviale care au pătat tavanele încăperilor în diferite zone, acestea extinzându-se la fiecare ploaie. S-a mai indicat existenţa unui coş de evacuare a gazelor arse de la centrala termică a apartamentului care este scos în afara ferestrei dormitorului, împiedicând utilizarea aerisirii naturale atât a dormitorului cât şi a băii. Expertul a arătat şi faptul că execuţia neconformă şi de proastă calitate este cauza care a condus la degradările şie neconformităţile constatate Expertul a constatat că modul de construcţie a mansardei apartamentului în discuţie nu corespunde cerinţelor Legii nr. 10/1995, privind calitatea în construcţii, în dreptul locului de parcare alocat apartamentului din cauză există un hidrant, iar baia apartamentului, cu toate că este la ultimul nivel, nu are asigurată aerisirea directă, ci are montat un miniventilator electric. În concluzie, s-a menţionat că scăderea valorii de piaţă a apartamentului cu astfel de defecţiuni poate fi estimată cu până la 30 % din valoarea unui apartament fără defecţiuni, iar soluţia de remediere este numai cea radicală, respectiv desfacerea tavanului mansardei şi a învelitorii, precum şi refacerea integrală în condiţii de execuţie ireproşabilă.
Având în vedere cele expuse mai sus, tribunalul constată că apelantul – pârât nu şi-a îndeplinit una dintre obligaţiile esenţiale ce i-au revenit la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare, respectiv aceea de a garanta calitatea construcţiilor şi lucrărilor sale. Această obligaţie este una esenţială, este imputabilă apelantului – pârât, iar acesta a fost pus în întârziere prin introducerea cererii de chemare în judecată. Prin urmare, în speţă erau îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1020 C. civ. anterior, în vigoare la data naşterii raportului de drept civil, pentru a se dispune rezoluţiunea convenţiei încheiate între părţi şi obligarea pârâtului la restituirea avansului achitat.
Un alt motiv de apel se referă la faptul că în mod nelegal şi netemeinic prima instanţă a admis capătul de cerere privind instituirea dreptului de retenţie.
Nici acest motiv de apel nu este întemeiat, în speţă fiind îndeplinite condiţiile pentru instituirea acestui drept. Astfel, întrucât prima instanţă a dispus obligarea pârâtului la restituirea avansului plătit de către reclamantă, iar suma de bani achitată cu titlu de avans are legătură cu apartamentul în cauză, este legală soluţia primei instanţe privind recunoaşterea acestui drept.
S-a mai criticat prin cererea de apel soluţia pronunţată cu privire la cererea reconvenţională, respectiv în ceea ce priveşte respingerea cererii de evacuare. Nu este întemeiat acest motiv de apel, întrucât respingerea cererii de evacuare a reclamantei – pârâte din imobil este o consecinţă a recunoaşterii în favoarea acesteia din urmă a dreptului de retenţie.
Un alt motiv de apel priveşte faptul că reclamanta – pârâtă nu a fost obligată la plata contravalorii lipsei de folosinţă a imobilului. Nu este întemeiat nici acest motiv de apel, întrucât, astfel cum s-a arătat mai sus, neîncheierea contractului de vânzare – cumpărare este o consecinţă a culpei apelantului – pârât din cauză.
Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul prevederilor art. 296 C. pr. civ., apelul va fi respins ca nefondat.
Având în vedere soluţia pronunţată cu privire la cererea de apel, în temeiul prevederilor art. 274 C. pr. civ., va fi obligat apelantul la plata către intimată a sumei de 3.000 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, reprezentând onorariu de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE :
Respinge apelul formulat de apelantul pârât D.Ş.domiciliat în B., str…, nr…., sector …, cu domiciliul procesual ales la Cab. Av. A.I.D., în B., bd. …i nr. …, împotriva sentinţei civile nr…./29.03.2013, pronunţată de Judecătoria Buftea, în dosarul nr. …/94/2010, în contradictoriu cu intimata reclamantă C.J.domiciliată în M., str. . cu domiciliul procesual ales la Cab. Av. P.A., în ., str. …., nr. …, ca nefondat.
Obligă pe apelant la plata către intimată a sumei de 3000 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, reprezentând onorariu de avocat.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică azi, 28.01.2014.
Preşedinte Judecător Grefier
E.M. D.A. I.L.
Concept red. gref. L.I
Red. Jud: M.E./2
Jud.fond: Cojocaru Adrian – Jud.Buftea
