Cu privire la apelul civil de faţă reţine următoarele:
Prin sent. civ. nr. 471/2014 a Judecătoriei a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei Primăria, invocată de pârâtă şi a fost respinsă acţiunea reclamantei Asociaţia de Locatari faţă de această pârâtă, a fost admisă acţiunea reclamantei împotriva pârâtului Municipiul prin Primar şi a fost obligat acesta să achite reclamantei suma de …….. lei reprezentând contravaloare utilităţi furnizate în condominiu şi suma de ….. lei taxă montare contor gaz şi ….. lei garanţie solicitată de furnizor.
Pentru a se pronunţa această hotărâre s-au reţinut următoarele:
În baza contractului de închiriere nr. …/01.08.2008 încheiat între Municipiu în calitate de proprietar al locuinţelor ANL şi numitul C. D. în calitate de chiriaş al apartamentului nr. …, acesta din urmă a folosit apartamentul şi s-a obligat la plata cheltuielilor comune, iar în caz de neplată a cheltuielilor timp de 3 luni consecutiv urmând a se proceda la rezilierea contractului conform capitolului VI art. 4 din contract.
Din listele de cheltuieli depuse la dosar filele 11 şi 37/64 dosar, rezultă că pentru apartamentul nr. … s-au acumulat restanţe la plata cotelor din cheltuielile comune aferente perioadei octombrie 2011- decembrie 2013 în sumă de …. lei , …. lei taxa reconectare şi montare contor gaz şi …. lei garanţia solicitată de furnizor.
Pârâtele nu au contestat aceste sume ci dimpotrivă au făcut dovada că prin hotărâre judecătorească – sentinţa civilă nr. 2182/2013 chiriaşul a fost evacuat din imobil şi obligat la plata unei chirii restante cu majorări de întârziere. S-a reţinut de asemenea în considerentele acestei hotărâri faptul că s-a prelungit durata contractului de închiriere pentru acest chiriaş până la termenul din iulie 2013, dată de la care nu s-a mai prelungit contractul acesta înregistrând debite consistente.
Proprietarul locuinţelor ANL- Municipiul a fost sesizat prin adrese scrise de către reclamantă de situaţia chiriaşului rău platnic la datele de 30.11.2010 când datoria la cheltuielile comune era de … lei, la data de 29.04.2010 când s-a solicitat debranşarea chiriaşului de la toate utilităţile şi somarea acestuia de către proprietar în vederea achitării debitelor.
Conform art. 46 din LG 230/2007- toţi proprietarii au obligaţia să plătească lunar, potrivit listei de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de proprietari.
Cheltuielile asociaţiei de proprietari sunt enumerate în art. 47 din LG 230/2007 şi anume:
-Cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi individuale
-Cheltuieli pe consumuri individuale
-Cheltuieli pe cota parte indiviză în funcţie de suprafaţa utilă a proprietăţii individuale
-Cheltuieli pe beneficiar
-Cheltuieli pe consumatori tehnici
Aceste cheltuieli se repartizează potrivit proprietăţii comune ce corespunde fiecărui proprietar proporţional cu cota indiviză din proprietatea comună.
Articolul 49 din acelaşi act normativ stabileşte termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari afişate pe lista lunară de plată de 20 zile calendaristice.
Potrivit art. 24 din Normele metodologice la LG 230/2007 asociaţia de proprietari stabileşte şi fondul necesar pentru plăţi curente şi cota de participare a fiecărui proprietar.
Se constată din prevederile legale enunţate că în sarcina proprietarului locuinţei se regăseşte obligaţia de plată a cheltuielilor comune datorate Asociaţiei de proprietari.
În situaţiile în care locuinţa este închiriată, iar prin contractul de închiriere cu proprietarul chiriaşul s-a obligat la plata cotelor de cheltuieli comune aferente apartamentului ce face obiectul închirierii, asociaţia de proprietari poate pretinde aceste cheltuieli direct de la chiriaşul în culpă, dar nu exclude posibilitatea de a se îndrepta fie împotriva chiriaşului fie împotriva proprietarului în baza art. 46, 49, 50 din LG 230/2007.
În acest sens sunt şi prevederile art. 58 din lege care prevăd că raporturile juridice ale proprietarului stabilite de comun acord cu chiriaşul indiferent de statutul locuinţei, precum şi nerespectarea obligaţiilor contractuale de către chiriaş nu absolvă proprietarul de la obligaţiile sale faţă de asociaţie.
Acest text de lege are caracter special în raport de codul civil, şi se aplică cu prioritate, motiv pentru care instanţa constată răspunderea proprietarului pentru neplata cheltuielilor comune de către chiriaş.
Prin acest text de lege s-a urmărit a se asigura buna funcţionare a asociaţiei de proprietari, rămânând ca proprietarul să se desocotească cu chiriaşul său pentru perioada cât a folosit imobilul în baza contractului de închiriere.
Instanţa reţine că pârâtul Municipiul prin primar are şi calitatea procesuală pasivă dar şi obligaţia în raport cu reclamanta de a achita cheltuielile comune şi de întreţinere chiar dacă apartamentul a fost ocupat de chiriaş care are conform contractului de închiriere obligaţia de a achita aceste cheltuieli.
Pentru considerentele expuse instanţa apreciază întemeiată acţiunea reclamantei şi în baza art. 50 din LG 230/2007 va obliga pârâtul Municipiul prin primar să achite reclamantei suma de ….. lei reprezentând contravaloare utilităţi furnizate în condominiu şi suma de ….. lei taxă montare contor gaz şi …. lei garanţie solicitată de furnizor.
Cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Primăria instanţa constată că acesta nu are calitate procesuală pasivă nefiind proprietar al locuinţelor ANL şi pe cale de consecinţă va admite excepţia.
Împotriva acestei hotărâri a formulat apel pârâtul Municipiul prin Primar solicitând schimbarea ei în sensul admiterii excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive şi respingerii acţiunii.
În motivarea apelului arată că dacă instanţa a reţinut că Primăria nu are calitate procesuală pasivă pentru că nu este proprietară a imobilului, atunci aceeaşi soluţie trebuia să o pronunţe şi cu referire la Municipiul, că greşit au fost luate în considerare dispoziţiile legale referitoare la asociaţiile de proprietari deoarece reclamanta are calitatea de asociaţie de locatari, că toată motivaţia are în vedere obligaţiile proprietarilor , că aplicarea art. 50 şi 58 din Legea nr. 230/2007 se raportează exclusiv la proprietarul care este şi membru al asociaţiei de proprietari şi că printre atribuţiile autorităţilor publice locale nu se regăseşte obligaţia de a suporta costurile legate de furnizarea utilităţilor de care aceasta nu a beneficiat în mod direct.
Mai arată că instanţa nu s-a pronunţat cu privire la introducerea în cauză a chiriaşului, împrejurare care ar fi putut duce la lămurirea situaţiei de drept şi de fapt deduse judecăţii.
Apelul este neîntemeiat.
Excepţia lipsei calităţii procesual pasive a fost corect respinsă deoarece calitatea procesuală pasivă nu trebuie confundată cu temeinicia acţiunii faţă de pârât. Ea se bazează doar pe pretenţiile formulate, pe raportul juridic afirmat de reclamant, or reclamantul invocă existenţa unui raport juridic cu pârâtul Municipiu. Situaţia lui nu este similară cu cea a Primăriei care, neavând capacitate de folosinţă, nu are nici patrimoniu propriu.
Simpla lecturare a contractului de locaţiune de la fila 5 din dosarul de fond relevă că Municipiul a încheiat contractul de închiriere în calitate de proprietar al locuinţei. În această calitate, şi nu în calitate de autoritate publică, apelantului îi revin o serie de obligaţii în raport cu ceilalți proprietari ai condominiului chiar dacă el nu face parte din asociaţia de proprietari şi chiar dacă locuinţa este închiriată. În acest sens sunt dispoziţiile art. 58 din Legea nr. 230/2007, potrivit cărora:” (1) Instituţiile administraţiei publice locale ori centrale sau orice alte societăţi de stat, care deţin în proprietate apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă în clădirile de locuinţe, au aceleaşi drepturi şi obligaţii ca oricare alt proprietar din condominiu şi au obligaţia să mandateze persoane fizice sau juridice pentru a colabora cu asociaţia de proprietari.
(2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriaşul, indiferent de statutul locuinţei, precum şi nerespectarea obligaţiilor contractuale de către chiriaş nu absolvă proprietarul de la obligaţiile sale faţă de asociaţia de proprietari prevăzute în prezenta lege.
Obligaţia de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari revine, conform art. 46 din legea menţionată, oricărui proprietar, indiferent dacă acesta a participat sau nu la constituirea asociaţiei. De altfel se observă, în raport de prevederile art. 24, că inclusiv hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru proprietarii din condominiu care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari.
Neintroducerea în cauză a chiriaşului în condiţiile în care cuantumul sumelor datorate nu este contestat, nu putea duce la respingerea acţiunii în condiţiile în care nu există prevederi legale care să instituie pentru această ipoteză un caz de coparticipare procesuală obligatorie.
Susţinerea că o astfel de interpretare a legii poate încuraja chiriaşii apelantului să nu-şi plătească chiria nu poate fi nici ea acceptată deoarece proprietarul poate proceda la evacuarea chiriaşului care nu-şi execută obligaţiile contractuale. Faptul că apelantul este o instituţie de stat supusă exigenţelor unor prescripţii în ceea ce priveşte cheltuirea fondurilor publice, nu-l scuteşte de îndeplinirea obligaţiilor legale de natura celei din speţă, ce revin proprietarilor.
Faţă de cele de mai sus, în baza art.480 Cod proc civ.şi a prevederilor legale deja menţionate apelul urmează a fi respins.
