I. Principiul reciprocitatii si interdependentei obligatiilor partilor In contractele sinalagmatice este un efect special al contractelor sinalagmatice
Prin cererea formulata si Inregistrata pe rolul Judecatoriei Corabia, reclamantul D.I. a chemat In judecata personal si la interogatoriu pe paratii L.A si L.S. solicitand instantei ca prin sentinta ce o va pronunta sa dispuna rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare autentificat sub numarul x privind terenul In suprafata de 150 mp situat In intravilanul localitatii Giuvarasti, jud. Olt si repunerea partilor In situatia anterioara obligandu-i pe parati, potrivit caluzei penale din contract sa restituie reclamantului de 4 ori pretul platit, respectiv suma de 5600 lei, cu obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii sale reclamantul arata ca a cumparat de la parati terenul In suprafata de 150 mp situat In intravilanul localitatii Giuvarasti, jud. Olt, Incheind In acest sens un antecontract de vanzare-cumparare autentificat sub numarul x. Pretul vanzarii a fost de 14000000 ROL pret pe care reclamantul sustine ca l-a achitat integral intrand totodata In posesia imobilului. Prin acelasi contract, arata reclamantul, paratii s-au obligat sa obtina ulterior Intreaga documentatie cadastrala si sa Incheie contractul In forma autentica. Aceasta documentatie a fost obtinuta cu mare Intarziere si In urma cu un an paratii au vandut acelasi imobil unei terte persoane. In aceste conditii reclamantul considera ca trebuie sa capete eficienta clauza penala stipulata In contractul partilor potrivit careia cel care se razgandeste va plati de patru ori pretul contractului.
In drept reclamantul s-a Intemeiat pe disp. Art. 1020 Cod civil si art 274 C.p.c.
In probatiune reclamantul a anexat cererii formulate fotocopiile urmatoarelor Inscrisuri: cartea de identitate a reclamantului si a sotiei sale, antecontractul autentificat sub numarul x.
Paratii au formulat Intampinare si cerere reconventionala prin care au solicitat admiterea numai In parte a cererii principale, respectiv numai in ceea ce priveste rezolutiunea antecontractului dintre parti cu plata cheltuielilor de judecata, si obligarea paratului la plata sumei de 3216 reactualizata reprezentand suma pe care paratii au fost nevoiti sa o achite pentru reconectarea imobilului la reteaua de energie electrica ca urmare a neplatii de catre parat a contravalorii energiei electrice consumate In perioada In care a avut Inchiriat imobilul de la parati.
In motivarea cererii reconventionale, paratii arata ca reclamantul a Incheiat cu ei un contract de Inchiriere pentru imobilul (casa si teren) situat In comuna Izbiceni, jud Olt. In baza contractului de Inchiriere a fost deschisa partida pe numele reclamantului. Din anul 2003 reclamantul nu a mai folosit imobilul Inchiriat si a plecat fara sa achite energia electrica. Furnizorul de energie electrica a desfiintat partida iar paratii sustin ca au fost nevoiti sa achite ei energia electrica consumata de reclamant si rebransarea imobilului la reteaua de energie electrica.
Instanta a admis pentru ambele parti proba cu interogatoriul si proba cu martori.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele :
Cu privire la situatia de fapt, instanta constata ca reclamantul Deaconu Aurel a Incheiat cu paratii un antecontract de vanzare cumparare autentificat sub numarul x, prin care paratii s-au obligat sa-i vanda reclamantului terenul In suprafata de 150 mp situat In intravilanul localitatii Giuvarasti, jud. Olt.
In antecontract paratii vanzatori se obliga sa Intocmeasca contractul de vanzare-cumparare In forma autentica dupa dezbaterea procedurii succesorale notariale si intocmirea documentatiei cadastrale pentru deschiderea cartii funciare dar nu mai tarziu de data de 30 iunie 2001.
In acelasi antecontract reclamantul cumparator se obliga sa Intocmeasca contractul de vanzare-cumparare In forma autentica dupa dezbaterea procedurii succesorale notariale si intocmirea documentatiei cadastrale pentru deschiderea cartii funciare dar nu mai tarziu de data de 30 iunie 2001.
Partile au prevazut In antecontract si o clauza penala, respectiv, In cazul In care una din parti nu respecta prevederile prezentului antecontract de vanzare-cumparare va restitui de patru ori pretul Intelegerii.
La data de 15.11.2012, paratii vanzatori promitenti au vandut imobilul unei terte persoane.
S-a retinut ca pretul stabilit In antecontract a fost de 14000000 ROL si a fost achitat de catre reclamantul-cumparator In momentul Incheierii antecontractului de vanzare-cumparare.
Constata instanta ca actul Incheiat Intre parti este un antecontract de vanzare-cumparare, avand In vedere ca, potrivit Legii nr. 247/2005 Titlul X art. 5 alin. (1), Instrainarea si dobandirea terenurilor situate In intravilan sau extravilan prin acte juridice Intre vii, pot avea loc numai prin Incheierea respectivelor acte In forma autentica. Prin urmare, Inscrisul Incheiat Intre parti a dat nastere In sarcina lor numai la obligatia de a face, respectiv de a Incheia actul de vanzare-cumparare al terenului In forma autentica, potrivit dispozitiilor art. 1073 -1077 C. civ.
Reclamantul si-a intemeiat cererea pe dispozitiile art. 1020 Cod civil : Conditia rezolutorie este subinteleasa totdeauna in contractele sinalagmatice, in cazul cind una din parti nu indeplineste angajamentul sau.
Desi partile au convenit sa Intocmeasca contractul de vanzare-cumparare In forma autentica dupa dezbaterea procedurii succesorale notariale si intocmirea documentatiei cadastrale pentru deschiderea cartii funciare dar nu mai tarziu de data de 30 iunie 2001, instanta constata ca nici una din ele nu a respectat aceasta obligatie pana la data (termenul) prevazuta In contract. Astfel, atata timp cat o parte, respectiv reclamantul, nu a dovedit ca si-a Indeplinit propriile obligatii asumate nu poate pretinde celeilalte parti sa-si Indeplineasca obligatia corelativa, nu poate solicita asadar nici rezilierea contractului cu daune interese si nici ca instanta sa dea eficienta clauzei penale prevazute In antecontract.
In contractele sinalagmatice, asa cum este si antecontractul din prezenta cauza, obligatiile sunt reciproce si Intre ele exista o interdependenta care face ca fiecare obligatie sa fie cauza juridica a obligatiei corelative. Acest fapt implica simultaneitate In executarea obligatiilor. Atata timp cat reclamantul nu si-a executat propria obligatie asumata prin contract, respectiv sa Intocmeasca contractul de vanzare-cumparare In forma autentica …nu mai tarziu de data de 30 iunie 2001, nu poate pretinde celeilalte parti executarea obligatiei corelative.
Principiul reciprocitatii si interdependentei obligatiilor partilor In contractele sinalagmatice este un efect special al contractelor sinalagmatice fiind o trasatura specifica a contractelor sinalagmatice si consta In caracterul reciproc si interdependent al obligatiilor asumate de partile contractante. Fiecare parte are, In acelasi timp, fata de cealalta parte, dubla calitate de debitor si creditor. Obligatia ce revine uneia din parti Isi are cauza juridica In obligatia corelativa a celeilalte parti. De aceea, In contractele sinalagmatice, obligatiile celor doua parti, nu pot fi concepute una fara cealalta. Ele sunt interdependente. Principiul reciprocitatii si interdependentei obligatiilor In contractele sinalagmatice este prevazut expres de vechiul Cod civil (aplicabil In speta avand In vedere data Inceierii antecontractului dintre parti, respaectiv 13.12.2000) In definitia data contractelor sinalagmatice: „Contractul este sinalagmatic atunci cand obligatiile nascute din acesta sunt reciproce si interdependente. In caz contrar, contractul este unilateral chiar daca executarea lui presupune obligatii In sarcina ambelor parti”. Numeroase alte texte legale reprezinta expresia acestui principiu. Avem In vedere numeroasele prevederi legate de executarea contractului si de efectele neexecutarii, de chestiunea riscurilor contractuale si a suportarii acestora, precum si de o suma de alte reguli care trebuie considerate consecinte ale caracterului interdependent si reciproc al obligatiilor din contractele sinalagmatice.
Desi partile au convenit sa Intocmeasca contractul de vanzare-cumparare In forma autentica dupa dezbaterea procedurii succesorale notariale si intocmirea documentatiei cadastrale pentru deschiderea cartii funciare dar nu mai tarziu de data de 30 iunie 2001, nici una din parti nu a respectat aceasta obligatie. Astfel atata timp cat o parte, respectiv reclamantul, se afla In culpa si nu si-a Indeplinit propriile obligatii asumate nu poate pretinde celeilate parti sa-si Indeplineaca obligatia corelativa, nu poate solicita asadar rezilierea contractului cu daune interese iar clauza penala prevazuta In antecontract nu poate produce efecte.
Pentru aceste considerente instanta constata ca actiunea reclamantului nu este Intemeiata si urmeaza sa o respinga.
Referitor la cererea reconventionala a paratilor, instanta constata ca acestia nu au facut dovada faptului ca au achitat suma solicitata. Astfel din cuprinsul Fisei de calcul tarif de racordare instanta constata ca la rubrica nume client figureaza SC M. SRL. La fel si In avizul tehnic de racordare. Tot SC M SRL figureaza si pe factura nr. y care a fost achitata cu chitanta depusa la fila 57, chitanta eliberata la data de 19.11.1012 deci dupa mult timp de la Incheierea contractului de Inchiriere cu societatea reclamantului, contract In care se prevede ca se sfarseste la data de 12.12.2002.
Paratii nu au dovedit nici o legatura Intre ei si SC M. SRL iar din cuprinsul contractului de Inchiriere autentificat sub numarul x instanta constata ca paratii au Inchiriat imobilul catre SC D. SRL reprezentata de D.C., nu catre SC M. SRL.
Avand In vedere aceste aspecte instanta va respinge ca neIntemeiata cererea reconventionala.
Azi 30.10.2013
