Contract de vanzare-cumparare. Raspunderea pentru viciile ascunse ale lucrului. Acoperirea prejudiciul produs cumparatorilor de viciile aparente sau ascunse ale construcţiei. Prescriptia dreptului material la actiune. Admisibilitatea acţiunii civile pentru recuperarea prejudiciilor produse printr-o pretinsă faptă ilicită ce ar consta în încălcarea dispoziţiilor Legii nr. 148/2000.
Prin cererea înregistrată la data de pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, reclamanţii BM şi BE au chemat în judecată pe pârâta S.C. TC S.R.L., solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce va pronunţa, să dispună obligarea pârâtei la plata sumei de 2.500 Euro, echivalentul a 8.098,75 lei, reprezentând prejudiciul cauzat prin neexecutarea anumitor lucrări, precum şi prin executarea necorespunzătoare a obligaţiilor asumate. Au mai solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că, la data de 6.04.2004, s-a încheiat între părţi un antecontract de vânzare-cumpărare imobil, prin care promitenta-vânzătoare, în calitate de executant, se obliga să construiască şi să vândă un imobil tip P+1 etaj şi reţelele aferente, conform schiţelor – anexă la antecontract. Au învederat că prin Actul adiţiona la antecontract, pârâta a dobândit calitatea de executant-promitentă vânzătoare şi că imobilul a fost vândut şi predat la data de 30.03.2005, când a fost semnat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Reclamanţii au susţinut că, cu ocazia intrării în imobil, au descoperit o serie de deficienţe cauzate de nerespectarea memoriului tehnic şi de abaterile de la proiectul prezentat la momentul semnării antecontractului. Au precizat că pe durata realizării construcţiei nu li s-a permis accesul la construcţie, decât o singură dată la 25.02.2005. Reclamanţii au învederat că au notificat-o pe pârâtă, prin intermediul executorului judecătoresc, însă nu s-a ajuns la o înţelegere amiabilă. În continuare au arătat deficienţele construcţiei, respectiv:
-placarea pereţilor interiori cu rigips, fără a avea o izolaţie de vată minerală, fiind montaţi la 5-10 cm. de zidul interior, ceea ce presupune că nu se realizează o ermetizare corespunzătoare a imobilului faţă de exterior, iar dimensiunile încăperilor s-au micşorat;
-nu au fost realizate finisajele conform prevederilor din memoriul tehnic;
-în contractul de vânzare-cumpărare apar suprafeţe mai mici ale construcţiei şi terenului decât în antecontract;
-cumpărătorii au realizat pe cheltuiala lor montajul cârligelor de prindere a obiectelor de iluminat în tavan;
-pârâta nu a executat treptele de acces către imobil, fiind turnată doar o bază pe care urma să fie montate treptele;
-aerisirea băilor se făcea către pod, care nu avea nicio aerisire, lucru remediat de reclamanţi;
-şapele de pe terasele de la parter şi etaj au fost realizate pe timpul iernii, betonul îngheţând şi nemaiputând fi utilizat, astfel încât reclamanţii au turnat şapele încă o dată;
-dalele din jurul imobilului au fost montate direct pe nisip, fără a fi turnată întâi o şapă;
-nu au fost realizate lucarnele prevăzute pe cele două laturi ale casei (faţă şi spate), iar calcanul imobilului nu a fost realizat conform memoriului tehnic;
-instalaţia de scurgere a apei menajere este necorespunzătoare, ca şi instalaţia electrică, acestea necesitând a fi înlocuite aproape în întregime;
-au fost executate în regie proprie instalaţia TV, telefon, internet;
-apa prezintă modificări ale parametrilor microbiologici.
Reclamanţii au concluzionat că vânzătorul a fost de rea-credinţă, a cunoscut viciile lucrului la momentul perfectării vânzării.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1073 şi următoarele Cod civil.
În dovedirea cererii de chemare în judecată, reclamanţii au solicitat proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâtei, proba cu expertiză şi proba testimonială.
Prin precizările depuse la data de 17.10.2007 (filele 42-44), la solicitarea instanţei, reclamanţii au enumerat lucrările efectuate în regie proprie şi lucrările care nu au fost efectuate de pârâtă sau au fost efectuate necorespunzător.
Prin cererea depusă la aceeaşi dată (filele 45-46), reclamanţii au completat cererea de chemare în judecată. Au susţinut că pârâta i-a indus în eroare prin prospectul şi saitul „TC S.A.”, întrucât prin reclama prezentată rezulta un cartier rezidenţial de 4 stele. Au arătat că pârâta nu şi-a respectat obligaţiile privind amenajarea la intrarea în cartier a unui spaţiu verde, amenajarea a două terenuri de tenis, amenajarea unui parc şi a unui loc de joacă pentru copii şi construirea unei piscine, construind un set de blocuri şi alte 20 mini vile cu denumirea „A”. Reclamanţii au susţinut că această faptă reprezintă publicitate înşelătoare, potrivit Legii nr. 464/19.06.2007, considerându-se fraudaţi material şi moral, fără a exista nicio posibilitate de remediu.
La data de 7.11.2007, pârâta a formulat întâmpinare (filele 79-81), prin care a solicitat respingerea acţiunii ca nefondată şi neîntemeiată, cu obligarea reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea întâmpinării, s-a susţinut că le-a permis reclamanţilor accesul în şantier, pe baza unei cereri prealabile a solicitantului şi în prezenţa unui agent de vânzări. Pârâta a arătat că, dacă ar fi existat nemulţumiri din partea reclamanţilor, acestea ar fi trebuit exprimate înainte de încheierea vânzării, toate neconformităţile prezentate în acţiune putând fi observate, în măsura în care existau cu adevărat, înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare. A considerat că, prin semnarea contractului, reclamanţii au acceptat lucrările executate, exprimându-şi acordul de voinţă în acest sens conform art. 942 Cod civil şi nu pot invoca vicii privitoare la calitatea materialelor sau a lucrărilor şi nici cu privire la suprafaţa menţionată în antecontract. A mai susţinut că din procesul-verbal din data de 25.01.2005 reiese buna-credinţa a pârâtei în completarea lucrărilor şi finalizarea construcţiei, precum şi faptul că reclamanţii aveau cunoştinţă de acestea. Pârâta a mai învederat că viciile specificate în acţiune sunt vicii aparente despre care reclamanţii au avut cunoştinţă la data încheierii vânzării, fiind aplicabile prevederile art. 1353 Cod civil. A considerat că termenul de garanţie pentru acestea, cât şi pentru finisaje este, conform art. 7 alin. 4 şi 5 din contract, de 1 an de la data predării locuinţei, termen ce a expirat.
În drept, întâmpinarea a fost întemeiată pe prevederile art. 115 şi următoarele Cod procedură civilă.
În drept, întâmpinarea a fost întemeiată pe prevederile art. 115 şi următoarele Cod procedură civilă.
În dovedirea susţinerilor sale, pârâta a solicitat proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriu şi proba cu martori.
În dovedirea susţinerilor sale, pârâta a solicitat proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriu şi proba cu martori.
La data de 5.12.2007, pârâta a formulat întâmpinare la cererea completatoare, prin care a solicitat respingerea capătului 2 de cerere ca inadmisibil şi, în subsidiar, ca neîntemeiat.
În motivarea excepţiei inadmisibilităţii, pârâta a susţinut că, în conformitate cu art. 23 coroborat cu art. 24 alin. 1 lit. a din Legea nr. 148/2000, publicitatea înşelătoare constituie contravenţie şi se constatată şi sancţionează de reprezentanţii împuterniciţi ai Oficiului pentru Protecţia Consumatorilor.
Pe fond, pârâta a susţinut că esenţa vânzării este constituită din înstrăinarea imobilului teren şi construcţie P+1E situat în Bucureşti, str. N nr. A, sector 1, în starea în care se afla la momentul contractării, reclamanţii având posibilitatea să-şi dea seama de ceea ce cumpără, întrucât au putut verifica modul de execuţie a lucrărilor. A arătat că vânzarea s-a realizat strict pentru bunul care există şi nu pentru cele menţionate în spotul publicitar pe site, ceea ce nu antrenează răspunderea pentru reclamă înşelătoare. A considerat că răspunderea sa nu poate fi antrenată din punct de vedere delictual, întrucât reclamanţii nu au fost prejudiciaţi prin cumpărarea imobilului ce a format obiectul Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr..
Prin cererea depusă la data de 23.01.2008 (filele 104-106), la solicitarea instanţei, reclamanţii au precizat că primul capăt de cerere are ca obiect obligarea pârâtei la plata sumei de 2.500 Euro, echivalentul a 8.098,75 lei, reprezentând prejudiciul cauzat prin neexecutarea anumitor lucrări, precum şi executarea necorespunzătoare a obligaţiilor pe care şi le-a asumat, fiind întemeiat pe prevederile art. 998, art. 1073, art. 1352 şi art. 1336 Cod civil, iar al doilea capăt de cerere are ca obiect obligarea pârâtei la plata sumei de 5.000 Euro, echivalent a 17.581,5 lei, pentru publicitate înşelătoare, precum şi pentru vicii ascunse constatate de cumpărător, care dacă ar fi fost cunoscut înainte de încheierea contractului, nu ar fi cumpărat.
În motivare, s-a arătat că încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare a avut la bază materialele publicitare, proiectul cu detalii tehnice şi schiţele prezentate în detaliu. S-a învederat că preţul stabilit în antecontractul de vânzare-cumpărare a fost pentru un imobil P+1 etaj, care urma a se construi pe o suprafaţă de 424 m.p., iar în realitate s-a construit pe o suprafaţă de 407 m.p., deşi s-a plătit acelaşi preţ.
Prin Încheierea din 26.02.2008, excepţia inadmisibilităţii capătului 2 al cererii a fost unită cu fondul şi instanţa a încuviinţat pentru reclamanţi proba cu înscrisuri, cu interogatoriul pârâtei şi cu expertiză în specialitatea construcţii, fiind respinse proba cu martori şi proba cu expertiză în specialitatea topografie.
Răspunsul pârâtei la interogatoriul formulat de reclamanţi a fost ataşat la dosar (filele 127-129).
Prin Încheierea din 8.04.2008, instanţa a încuviinţat pentru pârâtă proba cu înscrisuri şi interogatoriul reclamantului BM.
Răspunsurile reclamantului la interogatoriul formulat de pârâtă au fost consemnate şi ataşate la dosar (filele 151-152).
Raportul de expertiză tehnică construcţii realizat de expertul tehnic judiciar Ionescu Adrian a fost ataşat la filele 154-163.
Prin Încheierea din 2.09.2008, instanţa a solicitat expertului să răspundă la obiecţiunile formulate de pârâtă şi a încuviinţat obiectivele suplimentare formulate de reclamanţi.
Au fost ataşate la dosar răspunsul expertului la obiecţiunile formulate de pârâtă (filele 222-229) şi Raportul de expertiză având ca obiect obiectivele suplimentare încuviinţate prin Încheierea din 2.09.2008 (filele 261-271).
Prin Încheierea din, s-a solicitat expertului să răspundă la obiecţiunile formulate de pârâtă, răspunsul fiind ataşat la filele 296-300.
Părţile nu au mai formulat obiecţiuni în urma acestui răspuns.
Prin cererea depusă la data de 11.05.2009, reclamanţii au mai solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 62.396,9 lei, reprezentând valoarea diferenţei dintre suprafaţa de teren prevăzută în antecontract şi suprafaţa de teren vândută de pârâtă.
Prin cererea depusă la data de 5.11.2009, reclamanţii au precizat acţiunea după cum urmează: primul capăt, subpunctul 1, are ca obiect obligarea pârâtei la plata sumei de 53.910 lei, reprezentând prejudiciul cauzat prin nerespectarea proiectului, neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligaţiilor asumate; primul capăt, subpunctul 2, are ca obiect obligarea pârâtei la plata sumei de 62.396,9 lei, reprezentând prejudiciul suferit faţă de împrejurarea că a fost micşorată suprafaţa terenului vândut de la 424 m.p. la 407 m.p., contravaloarea achitată fiind pentru întreaga suprafaţă de teren; capătul al doilea având ca obiect obligarea pârâtei la plata sumei de 5.000 Euro, echivalentul a 17.581,5 lei, pentru reclamă mincinoasă sau înşelătoare. La solicitarea instanţei, reclamanţii au precizat (fila 2, Vol. II), că despăgubirile solicitate reprezintă prejudiciu material.
Faţă de această modificare a cererii, instanţa a suplimentat probatoriul cu expertiză în specialitatea topografie, raportul de expertiză efectuat de expertul tehnic judiciar Nicolescu Aurel fiind ataşat la dosar (filele 28-35, Vol. II). Obiecţiunile formulate de pârâtă cu privire la acest raport de expertiză au fost respinse prin Încheierea din 13.04.2010.
Analizând actele şi lucrările dosarului, asupra situaţiei de fapt, instanţa constată următoarele:
Prin Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 6.04.2004 (filele 88-89), S.C. G S C S.R.L., în calitate de promitentă-vânzătoare, s-a obligat să construiască şi să vândă către reclamanţii BM şi BE, în calitate de promitenţi-cumpărători şi beneficiari, un imobil tip P+1 etaj şi reţelele aferente, conform schiţelor Anexa 1 (filele 90-97). S-a prevăzut că imobilul P + 1 etaj va avea suprafaţa construită la sol de 121,2 m.p. şi o suprafaţă construită totală de 227,18 m.p. (S parter = 121,2 m.p., S etaj = 105,98 m.p.), va avea destinaţia de locuinţă şi va fi construit pe terenul situat în Bucureşti, şos. B.-T, nr., sector 1, ce are o suprafaţă de 424 m.p. Părţile au stabilit că preţul vânzării, convenit de comun acord, este de 93.593 Euro cu T.V.A. inclus, urmând a se plăti în rate până la data încheierii contractului în formă autentică.
Prin Actul Adiţional nr. 1 din data de 20.10.2004 (fila 98), pârâta S.C. TC S.R.L. s-a subrogat în drepturile şi obligaţiile promitentei-vânzătoare S.C. G SC S.R.L.
Prin Contractul de vânzare-cumpărare imobil autentificat de ..sub nr…., s-a realizat vânzarea imobilului situat în str.N, nr. .., sector 1, compus din teren în suprafaţă totală de 407,1 m.p. şi construcţia edificată pe acesta având suprafaţa la sol de 104,36 m.p., la parter suprafaţa totală de 102,78 m.p., iar la etaj suprafaţa totală de 89 m.p.
Preţul vânzării a fost stabilit ca fiind echivalentul în lei a 93.583 Euro, inclusiv T.V.A., vânzătoarea declarând că l-a primit în întregime.
Prin art. 7 din Contract, vânzătoarea a asigurat cumpărătorii de buna execuţie a construcţiei, a garantat că imobilul construcţie este construit cu respectarea prevederilor Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii şi respectiv pentru structura de rezistenţă şi a instalaţiilor electrice, apă, canal, gaze, fiind răspunzătoare de calitatea lucrărilor efectuate. Pârâta s-a obligat să răspundă pentru viciile aparente în termenul de garanţie de 1 an de la predarea locuinţei şi pentru finisaje interioare în termenul de garanţie de 1 an de la data predării efective a apartamentului. Totodată, vânzătoarea s-a obligat să remedieze pe cheltuiala sa în perioada de garanţie, toate defecţiunile apărute, într-un termen de 30 de zile de la notificarea scrisă a cumpărătoarei.
Instanţa mai reţine prevederile art. 13 din Contract, prin care părţile au stabilit că contractul de vânzare-cumpărare conţine totalitatea înţelegerilor intervenite între părţi, completându-se cu drepturile şi obligaţiile asumate de părţi prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 6.04.2004 şi actul adiţional din 20.10.2004, împreună cu anexele lor, care rămân valide.
Prin raportul de expertiză efectuat de expertul tehnic judiciar în specialitatea construcţii civile Ionescu Adrian (filele 154-163) s-a stabilit că pârâta nu a respectat proiectul tehnic de construcţii semnat la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 6.04.2004. Astfel, comparând anexa la antecontract cu situaţia existentă la faţa locului, expertul a stabilit că au existat lucrări neexecutate deloc, au existat lucrări neexecutate corect şi nu au fost utilizate materiale de construcţii corespunzătoare şi conform proiectului de construcţie.
Pârâta nu a făcut nicio dovadă a faptului că a executat corespunzător aceste lucrări; din contră, prin obiecţiunile formulate la data de 27.08.2008 (filele 198-200), a criticat, în principal, raportul de expertiză pentru motivul că ar fi fost avute în vedere viciile aparente. Însă, prin art. 7 paragrafele 3-5 din Contractul de vânzare-cumpărare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005, pârâta s-a obligat să garanteze pentru viciile aparente şi pentru finisaje şi să remedieze toate defecţiunile apărute. Susţinerile pârâtei în sensul că reclamanţii au supravegheat efectuarea lucrărilor de construcţii sunt neîntemeiate, nefiind dovedite de nicio probă. Acestea nu au nicio relevanţă, atâta vreme cât pârâta nu a făcut dovada faptului că reclamanţii ar fi acceptat modificarea proiectului şi planurilor convenite la încheierea antecontractului.
Instanţa va avea în vedere concluziile raportului de expertiză, întrucât constatarea stării de fapt actuale a fost făcută direct de către expert, iar nerespectarea proiectului asumat prin Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 6.04.2004 a fost stabilită prin compararea situaţiei reale cu planurile anexate antecontractului şi cu memoriul tehnic. Se poate observa că, pentru a nu fi obligată la plata în continuare a penalităţilor de întârziere, pârâta a preferat să încheie contractul de vânzare-cumpărare şi să predea imobilul, deşi ştia că existau lucrări vizibile efectuate necorespunzător cu rea-credinţă sau gravă neglijenţă (instalaţia electrică vădit necorespunzătoare, turnarea betonului direct pe pământ, şapele turnate pe timpul iernii etc.) De asemenea, existau lipsuri evidente, în ceea ce priveşte existenţa lucarnelor, a aerisirilor, a instalaţiilor de curenţi slabi, a cârligelor de prindere a corpurilor de iluminat. Expertul a mai stabilit şi existenţa unor vicii ascunse, respectiv faptul că şarpantele acoperişului nu au fost ignifugate şi nu au fost tratate contra dăunătorilor, panele şi cosoroabele sunt executate din căzătură de gater cu coajă, marea majoritate a popilor, panelor, cosoroabelor şi contravânturilor sunt crăpate în lungul elementului etc.
Instanţa reaminteşte societăţii pârâte că, prin Contractul de vânzare-cumpărare imobil autentificat sub nr., i-a asigurat pe reclamanţi de conformitatea lucrărilor de construcţii şi s-a obligat să răspundă atât pentru viciile ascunse, cât şi pentru viciile aparente şi finisaje, pentru care a oferit o perioadă de garanţie de 1 an.
Prejudiciul produs reclamanţilor de viciile aparente sau ascunse ale construcţiei, de lipsa sau de executarea necorespunzătoare a finisajelor interioare este în cuantum total de 53.909 lei, fiind stabilit prin completarea raportului de expertiză efectuată de expertul tehnic judiciar în specialitatea construcţii civile Ionescu Adrian (filele 261-271). Expertul a stabilit că pentru înlăturarea viciilor produse prin lucrările neexecutate conform proiectului de execuţie, reclamanţii au fost nevoiţi să efectueze, pe cheltuiala lor, lucrări în valoare de 32.600 lei, după cum urmează: lucrări de instalaţii curenţi slabi, lucrări scară lemn de acces la pod, lucrări lucarne, lucrări perete comun despărţitor de la nivelul podului între imobilele cuplate ale reclamanţilor şi cel vecin din zidărie de BCA, lucrări de executare a peretelui timpan, lucrări strat suport şi de egalizare din tencuială, de montare a plăcilor de rigips la pereţii interiori, lucrări de prelungire aerisire canalizare prin pod pe acoperiş, lucrări de izolare a calcanelor, lucrări trepte scări de la intrarea principală şi terasă. Pentru înlăturarea viciilor rezultate din utilizarea de materiale de construcţii neconforme, expertul a stabilit că au fost necesare lucrări de înlocuire a elementelor de şarpantă deteriorate, căpriori prin dublare între 2 reazeme şi popi, în cuantum de 8.215 lei. În ceea ce priveşte lucrările executate necorespunzător şi care au necesitat a fi refăcute de reclamanţi, expertul a stabilit costul lucrărilor la 13.094 lei, aferente următoarelor lucrări: remedieri ale instalaţiei sanitare de canalizare; lucrări de refacere capac şi ramă de fontă pentru cămine; lucrări refacere buiandrug din zidărie de BCA tencuită deasupra uşii intrării principale; remediere instalaţie electrică, inclusiv montare cârlige pentru lămpi; lucrări refacere trotuar din beton de jur-împrejurul clădirii; lucrări de refaceri şape îngheţate la terase parter+etaj şi poset scară intrare principală.
Instanţa va avea în vedere concluziile formulate prin Suplimentul la raportul de expertiză în specialitatea construcţii, întrucât expertul a stabilit în mod corect valoarea lucrărilor necesare pentru înlăturarea neconcordanţelor construcţiei faţă de proiectul tehnic. Astfel, au fost avute în vedere documentele justificative prezentate de reclamanţi, care au fost anexate raportului de expertiză, preţurile din buletinul tehnic de preţuri în mica construcţie şi reparaţii în construcţii, actualizate cu indicele de inflaţie, fiind indicate separat preţul materialelor şi preţul manoperei pentru fiecare lucrare în parte. Pârâta nu a făcut nicio dovadă în sensul că preţurile avute în vedere de expert ar fi fost nereale.
Instanţa mai reţine că, în conformitate cu prevederile art. 7 paragraful 5 din Contractul de vânzare-cumpărare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005, reclamanţii au solicitat societăţii pârâtei remedierea deficienţelor constatate, aceasta fiind notificată prin intermediul executorului judecătoresc la data de 16.03.2006 (filele 8-11), înainte de expirarea termenului de garanţie. Societatea pârâtă a refuzat să plătească reclamanţilor contravaloarea deficienţilor, susţinând că toate schimbările din memoriul tehnic, cât şi abaterile de la proiect au fost însoţite de decizii de şantier şi note interne, aduse la cunoştinţa reclamanţilor, şi că a efectuat în compensare şi cu titlu gratuit diverse lucrări suplimentare, conform solicitărilor reclamanţilor. Acest aspect reiese din procesele-verbale de conciliere de la filele 12-15.
Aceasta fiind situaţia de fapt, instanţa urmează ca, în conformitate cu dispoziţiile art. 137 alin. 1 Cod procedură civilă, să se pronunţe cu prioritate asupra excepţiei inadmisibilităţii celui de-al doilea capăt de cerere şi asupra excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune pentru primul capăt de cerere, invocate de pârâtă.
Cu privire la excepţia inadmisibilităţii capătului al doilea al cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată şi precizată, ultima oară la data de 5.11.2009, instanţa reţine:
Potrivit art. 22 din Legea nr. 148/2000, încălcarea prevederilor acestei legi atrage răspunderea materială, civilă, contravenţională sau penală, după caz. În urma precizărilor şi modificării cererii de chemare în judecată, reclamanţii au solicitat prin cel de-al doilea capăt de cerere obligarea pârâtei la plata sumei de 5.000 Euro, reprezentând prejudiciu material produs prin reclamă mincinoasă sau înşelătoare. Având în vedere că se solicită angajarea răspunderii civile a pârâtei pentru o faptă ilicită ce ar consta în încălcarea prevederilor Legii nr. 148/2000, astfel cum se afla în vigoare la momentul încheierii contractului, se constată că este de competenţa instanţelor să stabilească existenţa faptei ilicite, a prejudiciului, a legăturii de cauzalitate şi a vinovăţiei. Sunt neîntemeiate susţinerile societăţii pârâte în sensul că reprezentanţii împuterniciţi ai Oficiului pentru Protecţia Consumatorilor ar avea competenţa de a soluţiona această cerere, având în vedere că art. 24 alin. 1 lit. a din Legea nr. 148/2000, invocate prin întâmpinare, se referă la constatarea şi sancţionarea contravenţiilor, iar nu la soluţionarea cererii civile, care intră în competenţa instanţelor judecătoreşti, potrivit dreptului comun.
Pentru aceste considerente, observând că nu există nicio dispoziţie legală care să împiedice formularea unei acţiuni civile pentru recuperarea prejudiciilor produse printr-o pretinsă faptă ilicită ce ar consta în încălcarea dispoziţiilor Legii nr. 148/2000, instanţa va respinge ca neîntemeiată excepţia inadmisibilităţii capătului al doilea al cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată şi precizată, ultima oară la data de 5.11.2009.
Cu privire la excepţia prescripţiei dreptului la acţiune în ceea ce priveşte capătul întâi subpunctul 1 al cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată şi precizată, ultima oară la data de 5.11.2009, instanţa reţine:
Prin Notele de şedinţă depuse la data de 2.09.2008 (filele 202-203), societatea pârâtă a invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, arătând că viciile invocate de reclamanţi sunt aparente, aspect recunoscut de către aceştia în preambulul cererii de chemare în judecată. A susţinut că potrivit art. 7 din contract termenul de garanţie este 1 an de la predarea locuinţei, că aceasta a fost predată la data de 30.03.2005 şi a considerat că acţiunea putea fi introdusă până la data de 1.04.2006.
Pârâta confundă termenul de garanţie cu termenul de prescripţie. Termenul de garanţie este termenul în care viciile trebuie să fie descoperite, respectiv termenul obiectiv de la care începe să curgă termenul de prescripţie, indiferent dacă viciile au fost sau nu descoperite. Termenul de 1 an stabilit prin art. 7 din Contractul de vânzare-cumpărare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005 este un termen de garanţie, derogator de la termenul de 3 ani prevăzut de art. 11 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958 pentru viciile unei construcţii.
Dispoziţiile art. 11 alin. 3 din Decretul nr. 167/1958, invocate de pârâtă, permit părţilor să stabilească de comun acord termenul de garanţie, iar în cazul în care nu este stabilit un alt termen de garanţie legal sau convenţional, se aplică termenul de garanţie de 1 an, respectiv 3 ani, prevăzut de art. 11 alin. 1 şi 2.
Termenul de prescripţie este termenul în care trebuie introdusă acţiunea întemeiată pe răspunderea pentru vicii. Acesta începe să curgă de la momentul descoperirii viciilor, dar nu mai târziu de împlinirea termenului de garanţie.
În cazul viciilor ascunse, termenul de prescripţie este reglementat de art. 5 din Decretul nr. 167/1958, potrivit căruia dreptul la acţiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis sau ale unei lucrări executate se prescrie prin împlinirea unui termen de 6 luni, în cazul în care viciile nu au fost ascunse cu viclenie. Având în vedere că prevederile art. 5 din Decretul nr. 167/1958 trebuie interpretate restrictiv, având caracter de excepţie, şi că în materie de vicii aparente nu există dispoziţii derogatorii în ceea ce priveşte durata termenului de prescripţie, acţiunea în despăgubiri pentru vicii aparente se va prescrie în termenul general de 3 ani, prevăzut de art. 3 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958.
În speţă, termenul de prescripţie este de 3 ani, întrucât vânzătoarea a ascuns cu rea-credinţă viciile construcţiei la momentul încheierii Contractului de vânzare-cumpărare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005, asigurând cumpărătorii de buna-execuţie a construcţiei, potrivit art. 7 paragraful 2. În calitatea sa de profesionist în domeniul construcţiilor, reclamanta cunoştea sau trebuia să cunoască deficienţele existente la construcţie, cu atât mai mult cu cât ea însăşi susţine că mare parte dintre acestea erau aparente. Pentru aceste considerente, instanţa stabileşte că este în afara dubiului reaua-credinţă a societăţii pârâte atunci când i-a asigurat pe reclamanţi de buna-execuţie a construcţie, deşi cunoştea că nici măcar nu a finalizat-o (nu erau turnate nici scările de la intrare).
În concluzie, termenul de prescripţie este de 3 ani pentru primul capăt, subpunctul 1 al cererii de chemare în judecată, întrucât atât pentru acţiunea întemeiată pe viciile aparente, cât şi pentru acţiunea întemeiată pe viciile ascunse cu rea-credinţă, se aplică termenul general de prescripţie prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958.
Termenul de prescripţie de 3 ani a început să curgă de la momentul predării imobilului, aceasta fiind data încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, respectiv 30.03.2005, având în vedere că prin cererea de chemare în judecată, reclamanţii recunosc că au observat viciile construcţiei încă de la momentul la care aceasta le-a fost predată. În consecinţă, termenul de prescripţie s-ar fi împlinit la data de 30.03.2008, acţiunea formulată la data de 18.06.2007 (fila 1), fiind introdusă în termenul de prescripţie.
Pentru aceste considerente, instanţa va respinge ca neîntemeiată excepţia prescripţiei dreptului la acţiune în ceea ce priveşte capătul întâi subpunctul 1 al cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată şi precizată, ultima oară la data de 5.11.2009
Cu privire la fondul capătului întâi subpunctul 1 al cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată şi precizată, ultima oară la data de 5.11.2009, instanţa reţine:
Potrivit art. 1336 Cod civil, vânzătorul răspunde către cumpărător atât de posesia liniştită, cât şi de posesia utilă a lucrului. De regulă, vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului, dacă din cauza lor lucrul este impropriu întrebuinţării după destinaţie sau dacă viciile micşorează valoarea de întrebuinţare a bunului, astfel încât cumpărătorul, în cunoştinţă de cauză, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preţ mai redus. Potrivit art. 1355-1357 Cod civil, în cazul viciilor ascunse, cumpărătorul are drept de opţiune între acţiunea redhibitorie (rezoluţiunea vânzării) şi acţiunea estimatorie (reducerea preţulului), iar dacă vânzătorul a fost de rea-credinţă, vânzătorul poate fi obligat la daune interese.
În speţă, prin convenţia părţilor, răspunderea pârâtei-vânzătoare a fost extinsă la viciile aparente, prin art. 7 paragrafele 3 şi 4 din Contractul de vânzare-cumpărare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005. Clauzele de agravare a obligaţiei de garanţie pentru vicii sunt permise fără limitare, în temeiul principiului libertăţii contractuale, normele art. 1352-1360 Codul civil fiind supletive, iar nu dispozitive. În consecinţă, sunt vădit neîntemeiate susţinerile pârâtei în sensul că prin aplicarea art. 1353 Cod civil nu este răspunzătoare de viciile aparente, întrucât această normă supletivă a fost înlăturată de părţi prin art. 7 din Contractul de vânzare-cumpărare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005, care se aplică cu prioritate potrivit art. 969 alin. 1 şi art. 970 Cod civil.
Potrivit menţiunilor de la art. 8 din Contractul de vânzare-cumpărare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005, cumpărătorii au cunoscut situaţia juridică de drept şi de fapt a terenului şi construcţiei ca fiind cea descrisă în contract de vânzătoare şi au înţeles să le dobândească în aceste condiţii. În consecinţă, la momentul încheierii contractului, reclamanţii-cumpărători nu cunoşteau situaţia reală a construcţiei, care s-a dovedit complet diferită de cea declarată de societatea pârâtă la încheierea contractului, şi nu puteau cunoaşte viciile acesteia, fiind induşi în eroare de pârâtă care i-a asigurat de buna execuţie a construcţiei. Având în vedere că societatea pârâtă a extins garanţia pentru vicii la cele aparente şi la finisajele interioare, oferind un termen de garanţie de 1 an în care cumpărătorii le puteau descoperi, instanţa stabileşte că reclamanţii nu au acceptat riscul ca construcţia să prezinte vicii aparente, iar prin art. 8 din Contract, vânzătoarea nu este exonerată de repararea acestora.
Mai mult, răspunderea pârâtei pentru vicii, în calitate de vânzător, se suprapune peste răspunderea sa în calitate de antreprenor, pentru îndeplinirea obligaţiilor de construire asumate prin Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 6.04.2004. Se observă că în acest contract, părţile au dublă calitate de promitent-vânzător şi promitenţi-cumpărători, respectiv de constructor şi beneficiar. Totodată, voinţa expresă a părţilor manifestată prin art. 13 din Contractul de vânzare-cumpărare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005 a fost aceea de a completa contractul de vânzare-cumpărare cu drepturile şi obligaţiile asumate prin antecontract.
În consecinţă, instanţa stabileşte că societatea pârâtă, în dubla sa calitate de constructor şi vânzător, trebuie să răspundă pentru daunele provocate reclamanţilor prin executarea necorespunzătoare a construcţiei vândute, cu atât mai mult cu cât la momentul încheierii Contractului de vânzare-cumpărare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005 pârâta cunoştea că executarea construcţiei nu este corespunzătoare şi a declarat contrariul.
Având în vedere situaţia de fapt reţinută, instanţa stabileşte că prejudiciul produs reclamanţilor prin nerespectarea Antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 6.04.2004 şi prin vânzarea unei construcţii afectată de multiple vicii aparente şi ascunse, cu rea-credinţă, este în cuantum de 53.909 lei. Acesta reprezintă valoarea reparaţiilor pe care reclamanţii au fost nevoiţi să le efectueze pe cheltuială proprie pentru a remedia viciile construcţiei cumpărate de la pârâtă şi pe care societatea vânzătoare ar fi trebuit să le efectueze înainte de predarea construcţiei.
Pentru aceste considerente, în conformitate cu art. 969, art. 970, art. 1073 şi art. 1074 Cod civil, raportate la dispoziţiile art. 7 şi art. 13 din Contractul de vânzare-cumpărare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005 şi la Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 6.04.2004, văzând şi dispoziţiile art. 1336 şi art. 1352 Cod civil, instanţa va admite primul capăt de cerere subpunctul 1 şi va obliga pe pârâtă la plata către reclamanţi a sumei de 53.909 lei, reprezentând prejudiciu cauzat acestora prin lucrările neexecutate, executate cu materiale neconforme sau executate necorespunzător la imobilul înstrăinat prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005 de Biroul Notarilor Publici Asociaţi Georgeta Enciu-Silvia Secula-Dan Tataru.
Cu privire la fondul capătului întâi subpunctul 2 al cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată şi precizată, ultima oară la data de 5.11.2009, instanţa reţine:
Prin Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 6.04.2004, pârâta s-a obligat să vândă construcţia şi teren aferent în suprafaţă de 424 m.p. Prin Contractul de vânzare-cumpărare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005 a fost vândută suprafaţa de 407,1 m.p. de teren aferent construcţiei, preţul fiind acelaşi cu cel menţionat în antecontract, respectiv 93.583 Euro.
Din raportul de expertiză în specialitatea topografie efectuat de expertul tehnic judiciar Nicolescu Aurel (filele 28-30), reiese că terenul aferent construcţiei, măsurat de expert, are suprafaţa de 406 m.p. şi că valoarea diferenţei de 18 m.p. este de 11.176,2 Euro, echivalentul în lei fiind de 45.622,36 lei.
La art. 1 din Contractul de vânzare-cumpărare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005 este specificată expres suprafaţa terenului ca fiind de 407,1 m.p., arătându-se lungimea fiecărei laturi, cu vecinătăţi. Această descriere a terenului corespunde realităţii, diferenţa de 1,1 m.p. dintre cea declarată de reclamantă în Contract şi cea măsurată de expert, încadrându-se în limitele de eroare acceptabile. De altfel, obiectul celui de-al doilea capăt de cerere nu îl face diferenţa de 1,1 m.p., iar contravaloarea acestei diferenţe nici nu a fost cerută în termenul de 1 an prevăzut de art. 1334 Cod civil.
Prin art. 8 din Contractul de vânzare-cumpărare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005, reclamanţii-cumpărători au declarat că cunosc situaţia juridică de drept şi de fapt a terenului şi construcţiei ca fiind cea descrisă de vânzătoare şi că înţeleg să le dobândească în aceste condiţii. Având în vedere că suprafaţa de 407,1 m.p. declarată de vânzătoare este cea reală şi că reclamanţii au acceptat să cumpere terenul având această suprafaţă pentru preţul de 93.583 Euro, instanţa constată că prevederile antecontractului privind suprafaţa de teren au fost modificate prin acordul părţilor, în conformitate cu art. 11 din Antecontract şi art. 969 alin. 2 Cod civil. Este vădit neîntemeiată solicitarea reclamanţilor de obligare a pârâtei la restituirea părţii din preţ corespunzătoare suprafeţei de 17 m.p., atâta vreme cât au fost de acord, în mod expres, să cumpere construcţia şi suprafaţa de teren de 407,1 m.p., pentru acest preţ.
Susţinerile reclamanţilor formulate în răspunsul la interogatoriu, în sensul că acceptarea contractului nu reprezintă voinţa lor pe motiv că au fost determinaţi să îl accepte, deoarece nu aveau unde să stea, sunt neîntemeiate. La încheierea Contractului de vânzare-cumpărare imobil autentificat sub nr. 896 din 30.03.2005, consimţământul ambelor părţi a fost valabil, nefiind dovedită şi nici invocată existenţa vreunui viciu de consimţământ dintre cele prevăzute de art. 953 Cod civil. Situaţia învederată de reclamanţi le este imputabilă, întrucât nu au fost prevăzători şi au vândut fosta locuinţă mai înainte de a le fi predată cea nouă. Eventuala nevalabilitate a consimţământului ar putea fi invocată pentru anularea contractului, ceea ce nu s-a solicitat în prezenta cauză, reclamanţii înţelegând să îşi întemeieze cererea de chemare în judecată pe răspunderea contractuală a pârâtei.
În concluzie, având în vedere că preţul plătit de reclamanţi a fost cel stabilit în mod legal de ambele părţi pentru suprafaţa de teren ce face obiectul contractului, instanţa va respinge ca neîntemeiat primul capăt de cerere, subpunctul 2.
Cu privire la fondul capătului doi al cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată şi precizată, ultima oară la data de 5.11.2009, instanţa reţine:
În urma solicitărilor instanţei, reclamanţii au precizat că doresc obligarea pârâtei la suma de 5.000 Euro, reprezentând prejudiciul material ce le-a fost produs prin publicitate mincinoasă. A fost invocată inducerea în eroare prin prospectul şi site-ul pârâtei, privind amenajarea unui spaţiu verde, a două terenuri de tenis, a unui parc şi a unui loc de joacă pentru copii şi construirea unei piscine.
Aceasta faptă a societăţii ar fi fost ilicită numai dacă reclamanţii ar fi dovedit producerea unui prejudiciu cert şi care să nu fi fost reparat. Prin cererea depusă la data de 5.11.2009 (fila 322), înşişi reclamanţii au făcut teoria prejudiciului moral şi a daunelor materiale, invocând ca daune materiale pierderea înregistrată pentru lipsa de folosinţă a utilităţilor pe care pârâta s-a angajat să le construiască şi să le pună la dispoziţia lor. Însă, daunele materiale, spre deosebire de cele morale, trebuie să fie certe şi determinabile. Societatea pârâtă nu s-a obligat să pună la dispoziţia exclusivă a reclamanţilor acele amenajări, astfel încât nu se poate stabili contravaloarea lipsei de folosinţă a acestora, neputându-se cunoaşte nici în ce măsură reclamanţii le-ar fi folosit.
Suma de 5.000 Euro estimată de reclamanţi nu are nicio susţinere probatorie, deşi prin precizarea depusă la data de 16.12.2009 (fila 2, Vol. II) s-a arătat că acesta reprezintă prejudiciu material. Or, după cum reclamanţii au arătat, în teorie, spre deosebire de prejudiciul moral, prejudiciul material nu se poate stabili prin apreciere, fiind necesar să se dovedească în concret cuantumul acestuia.
În concluzie, având în vedere că reclamanţii nu au făcut dovada unui prejudiciu cert şi cuantificabil suferit ca urmare a presupusei publicităţi mincinoase, instanţa va respinge ca neîntemeiat al doilea capăt de cerere.
Cu privire la cheltuielile de judecată, văzând că, în cauză, va fi admis numai primul capăt, subpunctul 1, din cererea de chemare în judecată modificată, instanţa consideră că în privinţa acestui capăt de cerere sunt incidente dispoziţiile art. 274 Cod procedură civilă, pârâta fiind în culpă procesuală. Astfel, instanţa o va obliga pe societatea pârâtă la plata către reclamanţi a sumei de 6.394,2 lei, reprezentând cheltuieli de judecată aferente cererii admise – capătului întâi, subpunctul 1 (taxă de timbru şi timbru judiciar în cuantum de 2.694,2 lei, onorariu de expert pentru expertiza în specialitatea construcţii în cuantum de 1.200 lei, onorariu de avocat în cuantum de 2.500 lei).
Celelalte cheltuieli de judecată (taxa de timbru şi timbrul judiciar aferente capătului întâi, subpunctul 2, şi capătului doi, onorariul pentru expertiza în specialitatea topografie şi parte din onorariul de avocat) vor rămâne în sarcina reclamanţilor, nefiind îndeplinite condiţiile art. 274 Cod procedură civilă, respectiv ca pârâta să cadă în pretenţii pe aceste capete de cerere.
