Orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară, dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; dreptul înscris a fost greşit calificat; nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.
În procedura plângerii în primă instanţă şi în căile de atac nu se poate compara titlul în baza căruia s-a dispus înscrierea cu cel al persoanei interesate.
Administrarea probei cu expertiză tehnică topometrică nu este utilă, condiţia cerută de lege pentru a se dispune rectificarea fiind hotărârea definitivă şi irevocabilă.
Curtea de Apel Iaşi, decizia civilă nr.225 din 12 mai 2010
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Huşi, la data de 3 noiembrie 2008, reclamanţii P.M., ş.a. au formulat plângere împotriva încheierii din 22.10.2008 cu nr. 25846 dată de Oficiul de şi Publicitate Imobiliară (O.C.P.I.) Vaslui.
În motivarea cererii, reclamanţii au susţinut că intabularea dreptului de proprietate în favoarea lui M.C. în cartea funciară nr. 514/N a localităţii Huşi str. „D.” nr. 56 s-a dispus prin desconsiderarea poziţiei, configuraţiei şi mărimii parcelelor aşa cum au fost stabilite cu prilejul întocmirii titlurilor de proprietate pentru fiecare parte.
Reclamanţii au susţinut că sunt înscrise în cartea funciară, pe acelaşi amplasament, suprafeţe de teren pentru care aveau drept de proprietate stabilit conform Legii nr.18/1991 şi emis titlul de proprietate.
Judecătoria Huşi, prin sentinţa civilă nr.205 din 23.02.2009, a respins acţiunea, stabilind următoarea situaţie de fapt:
Prin titlul de proprietate nr.1434/47570 eliberat la data de 24.05.1996, numitului M.Şt. i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra suprafeţei de 6800 mp. teren situat în intravilanul municipiul Huşi, în tarlaua 70, parcela 54/1 şi 54/2, având ca vecinătăţi: la N – R.L., la E – B.V., la S – str. „D.” şi la V – B.I.
După decesul numitului M.Şt., a rămas ca moştenitor testamentar, cu o cotă de 1/1 din masa succesorală, numitul M.M., care a moştenit astfel suprafaţa de 6800 mp. teren situată pe str. „D.”, nr.46. Acest aspect a rezultat din certificatul de legatar nr.101 din 30.03.1998.
M.M. a decedat la data de 16.04.1995, unicul său moştenitor fiind M.C., care a moştenit suprafaţa de 6800 mp., aşa cum a rezultat şi din certificatul de moştenitor suplimentar nr.102 din 30.03.1998.
Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1965 din 20.05.1999, M.C. a vândut S.C. „V.C.” SRL Huşi 1949 mp. din suprafaţa totală de 6800 mp. teren situat în Huşi, str. „D.”, nr.46, înstrăinătorul rămânând în proprietate cu o diferenţă de 4851 mp. Din certificatul de moştenitor nr.23 din 14.02.2007, instanţa a constatat că M.C. a decedat la data de 23.01.2006, moştenitori cu vocaţie succesorală rămânând M.L., M.R.-T. şi M.St.-A. În calitate de succesori ai autorului lor, reclamanţii au formulat cererea de intabulare a suprafeţei de 4851mp, cerere care a fost admisă, pronunţându-se încheierea de carte funciară nr. 25846 din 22.10.2008 de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Vaslui.
În aplicarea art.47 alin.5 din Legea nr.7/1996 şi art.644 C.civ., judecătoria a reţinut că înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu excepţia cazurilor în care lege prevede înscrierea din oficiu. Întocmirea cărţii funciare contestate s-a dispus la cererea moştenitorilor, ce au dobândit dreptul de proprietate prin succesiune.
Judecătoria a reţinut că registratorul de carte funciară avea obligaţia, potrivit art.48 din Legea nr.7/1996, de a verifica dacă înscrisul îndeplineşte condiţiile cerute de lege pentru ca dreptul să fie intabulat. Verificarea legalităţii titlului de proprietate nu este dată în competenţa registratorului de carte funciară, valabilitatea titlurilor şi compararea lor pot fi rezolvate la instanţa de judecată, prin acţiune în revendicare şi nu prin acţiune în prestaţie tabulară.
Împotriva sentinţei au declarat apel reclamanţii, formulând critici cu privire la aplicarea greşită a legii sub aspectul normei înscrise în art.62 din Legea nr.7/1996, instanţa având atributul de a soluţiona neînţelegerile cu privire la identificarea şi măsurarea suprafeţelor de teren, fiind utilă proba cu expertiza tehnică pe care au solicitat-o; intabularea s-a dispus pe numele unei persoane decedate pentru a evita tragerea la răspundere juridică şi a crea aparenţa similitudinii între măsurătorile comisiei locale de fond funciar şi cele efectuate la întocmirea cărţii funciare.
Tribunalul Vaslui a admis apelul declarat de reclamanţi, a schimbat în tot sentinţa şi a admis plângerea împotriva încheierii nr. 25846/22.10.2008 pronunţată de registratorul-conducător de carte funciară din cadrul O.C.P.I. Vaslui, prin care s-a dispus intabularea în cartea funciară nr. 5144/N a localităţii Huşi, a suprafeţei de 4851 m.p. teren situat în Huşi, str. „D.” nr.56, în favoarea numitului M.C.
Încheierea mai sus arătată a fost modificată după cum urmează:
A fost respinsă cererea de intabulare a dreptului de proprietate pentru suprafaţa de 4851 m.p. teren situat în Huşi, str. „D.” nr. 56 şi înscris în cartea funciară nr. 5144 a localităţii Huşi cu numărul cadastral 3804 proprietatea lui M.C.
Pentru a pronunţa hotărârea, alăturat situaţiei de fapt stabilite de judecătorie, tribunalul a constatat că din concluziile raportului de expertiză efectuat a rezultat că litigiul dintre cele două părţi a fost generat de eliberarea titlului lui M.Şt. De asemenea, nu s-a ţinut cont de faptul că în 1955 M.Ş. a vândut o suprafaţă de 3208 mp teren, cu toate că indicarea vecinătăţilor s-a făcut în funcţie de această vânzare. Suprafaţa de 6800 mp nu a fost defalcată corect pe parcele ceea ce face imposibilă identificarea suprafeţei de 6800 mp, aşa cum este înscrisă în acte. Schiţa cadastrală efectuată pentru titlul de proprietate eliberat pe numele lui M.Şt., autorul pârâţilor, nu defineşte imobilul aşa cum el este delimitat în titlul de proprietate, realizându-se, de fapt, o suprapunere a terenului pârâţilor pe suprafaţa de 3225 mp (care este înscrisă în titlul de proprietate al apelanţilor reclamanţi). Suprapunerea are loc între parcela 1429/1 din tarlaua 12, 1426/2 din tarlaua 11 înscrise în titlul de proprietate nr. 2271/25.08.1998 (al lui P.I.) şi parcela 54/2 din tarlaua 70 înscrisă în titlul de proprietate nr. 1434/24.05.1996 ( M.Şt.).
Într-o exprimare mai simplă, schiţa cadastrală întocmită pentru intabularea dreptului de proprietate, aşa cum rezulta din titlul de proprietate eliberat pe numele lui M.Şt. (nr.1434/1996) cuprindea şi o suprafaţă de 721 mp, suprafaţă care se regăsea în titlul de proprietate al lui P.I. (parcela 1429/1 din tarlaua 12 – 140 mp şi 581 mp din parcela 1426/2 din tarlaua 11) conform anexei la raportul de expertiză.
În aceste condiţii, intabularea dreptului de proprietate având ca obiect suprafaţa de 4851 mp conform actului şi suprafaţa de 2441 mp determinate topometric cu privire la imobilul din Huşi, str. „D.” nr. 56, s-a realizat printr-o identificare şi măsurare incorectă a parcelelor de teren care au condus şi la întocmirea unei documentaţii cadastrale incorecte.
Tribunalul a constatat că instanţa de fond a reţinut în mod eronat că părţile puteau recurge la o acţiune în revendicare, în condiţiile în care reclamanţii nu au afirmat în nici un moment procesual că pârâţii ar fi ocupat pe nedrept, vreo porţiune de teren din proprietatea reclamanţilor.
Tribunalul a reţinut ca întemeiat şi motivul de apel prin care intabularea s-a dispus pe numele lui M.C. şi nu ale părţilor interesate, succesorii intimaţi.
Împotriva deciziei Tribunalului Vaslui au declarat recurs pârâţii, încadrând motivele de recurs în art. 304 pct.9 C.pr.civ. şi susţinând că instanţa nu era investită cu aprecierea valabilităţii titlurilor de proprietate, aspect ce putea fi lămurit numai pe calea acţiunii de drept comun, revendicare sau anulare titlu de proprietate.
În cadrul acţiunii având ca obiect plângerea împotriva încheierii de intabulare, instanţa trebuia doar să identifice dacă înscrierea s-a făcut în baza unui titlu şi nu să decidă care din „titlurile de proprietate este mai bun”.
O altă critică a vizat confuzia făcută de expertul topometrist, fără a se urmări situaţia juridică a terenului, urmare transmisiunii succesorale. S-a precizat că autorul pârâţilor era M.Şt.Şt., care a cumpărat în anul 1948 de la M.C.Şt., 35 de prăjini de teren (aproximativ 7000 m.p. ce reprezintă 1 din proprietatea vânzătorului. S-a mai precizat că M.C.Şt., din cei 7000 m.p. rămaşi în proprietate, a vândut lui P.I., în 1955, suprafaţa de 3208 m.p., iar M.Şt. a rămas cu 7000 m.p. (6800 m.p) pentru care dreptul de proprietate s-a reconstituit ulterior.
Curtea de apel a constatat că recursul este întemeiat pentru considerentele expuse mai jos.
Prin încheierea nr.25846/22.10.2008, O.C.P.I. Vaslui a admis cererea formulată de M.C. (decedat) şi a dispus intabularea dreptului de proprietate cu titlu de reconstituire şi moştenire legală asupra imobilului teren în suprafaţă de 4851 m.p. conform actului şi suprafaţa de 2442 m.p. deţinută în fapt, situat în Huşi, str. „D.” nr. 56, primind în cartea funciară nr.5144 a unităţii administrativ-teritoriale: Municipiul Huşi cu nr. cadastral 3804, proprietatea M.C. (decedat) de sub AI/1; BII/1. Intabularea s-a dispus în baza titlului de proprietate nr.1434/47570 din 24.05.1996, certificatul de legatar nr.101/30.03.1998, certificatul de moştenitor suplimentar nr.102/30.03.1998, declaraţia autentificată sub nr.5806/22.10.2008, certificatul fiscal nr.26911/20.10.2008, adeverinţa nr.26767/20.10.2008 dată de Primăria Huşi, P.A.D. avizat de O.C.P.I. Vaslui din 22.10.2008.
Cadrul legislativ îl constituie Legea nr.7/1996 şi Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară (Ordinul nr.2371/C/1997 în vigoare la data soluţionării cererii).
Procedura plângerii împotriva încheierii de înscriere în cartea funciară este reglementată prin capitolul II al Legii nr.7/1996 (art.47 – art.55), reclamanţii indicând ca temei de drept art.50 şi 62 din lege.
Procesul civil este guvernat de principiul disponibilităţii, reclamantul fiind cel care în proces determină cadrul procesual sub aspectul obiectului, părţilor şi instituţia de drept aplicabilă.
În art.50 din Legea nr.7/1996 se prevede că încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum şi celorlalte persoane interesate cu privire la imobilul în cauză (alin.1). În alin.2, textul citat prevede că încheierea poate fi atacată cu plângere la judecătoria în a cărei rază teritorială se află imobilul.
În cauză, plângerea avea ca obiect înscrierea în cartea funciară dispusă pe baza documentaţiei întocmite conform cerinţelor legii. Între amplasament, întinderea dreptului şi persoana ce avea drept de proprietate reconstituit prin titlul nr.1434/47570/1996 emis de Comisia Judeţeană de fond funciar a judeţului Vaslui şi actele de dispoziţie ale proprietarului şi succesorilor nu existau contradicţii, ceea ce a impus – în faza procedurii administrative a O.C.P.I. Vaslui/Biroul de Cadastru şi publicitate imobiliară Vaslui – admiterea cererii prin încheierea nr.25846/2008.
În conformitate cu art.51 din Legea nr.7/1996 republicată şi cu prevederile Regulamentului, înscrierile în cărţile funciare nu pot fi rectificate decât pe baza hotărârii instanţei judecătoreşti definitive şi irevocabile sau pe cale amiabilă, în baza unei declaraţii date în formă autentică de titularul tabular, respectiv de titular, în baza unei documentaţii cadastrale.
Reclamanţii au indicat ca temei de drept şi art.62 din Legea nr.7/1996 care prevede că: „Orice neînţelegeri cu privire la identificarea şi măsurarea parcelelor de teren, precum şi cu privire la proprietarii acestora, se vor soluţiona de instanţele judecătoreşti.”
Din ansamblul probator administrat în cauză, în limita motivelor de recurs, a obiectului cauzei şi temeiului de drept pe care reclamanţii şi-au întemeiat cererea, curtea de apel a reţinut că judecătoria a aplicat corect dispoziţiile legale în materie, pronunţând o hotărâre legală.
Curtea a reţinut că orice înscriere în cartea funciară poate fi modificată, rectificată asupra celor trei părţi ce cuprinde descrierea imobilului (I) dreptul de proprietate (II) şi înscrisurile privind desmembrămintele dreptului de proprietate numai în baza hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile, condiţie cerută de lege şi care nu a fost îndeplinită în cauză.
Rectificarea poate fi cerută sub aspectul întinderii dreptului, a amplasamentului, cât şi datelor privind pe numai în baza hotărârii judecătoreşti.
Procedura plângerii – atât pentru înscriere, cât şi radieri, rectificări – este distinctă de soluţionarea „neînţelegerilor” între părţile interesate, date prin art.62 din Legea nr.7/1996 în competenţa instanţelor judecătoreşti şi care precede rectificarea.
Reclamanţii aveau la dispoziţie alte mijloace procedurale, în cadrul legii speciale, pentru a soluţiona „neînţelegerile” menţionate în cerere ca motive pentru a obţine hotărârea irevocabilă şi nu direct în calea plângerii.
Curtea a constatat că probatoriul administrat în instanţa de apel, oricare ar fi concluziile raportului de expertiză tehnică, exceda cadrului procesul al „plângerii” în care rectificarea înscrierii în cartea funciară se putea dispune numai pe baza unei hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, pe care reclamanţii nu o deţineau.
În procedura plângerii, în calea de atac a apelului, instanţa nu poate compara titlul pe baza căruia s-a dispus înscrierea care are forţă probantă absolută a ceea ce atestă până la desfiinţarea sa prin hotărâre judecătorească irevocabilă pentru prima dată, cu cel al părţii ce are interes în rectificarea cărţii funciare.
Curtea a reţinut ca fiind incident în cauză şi art.34 din Legea nr.7/1996 ce prevede că orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară, dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-au constatat situaţiile înscrise la punctele 1-4 între care şi acela că actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu este valabil ori înscrierea nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.
Caracterul devolutiv al apelului nu justifică administrarea probelor ce nu sunt utile, în cauză determinantă fiind, pentru a se obţine rectificarea, numai o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
Pentru considerentele expuse, în temeiul art.312 C.pr.civ., curtea de apel a admis recursul declarat de pârâţi împotriva deciziei pronunţate de Tribunalul Vaslui şi, respingând apelurile reclamanţilor-apelanţi, a păstrat sentinţa civilă nr. 205/23.02.2009 a Judecătoriei Huşi.
