Judecătoria Mediaş
Sentinţa civilă nr.269/15.02.2010
Domeniu asociat – antecontract
Constată că prin acţiunea civilă înregistrată la instanţă la data de 14.10.2009 reclamantul W. V., domiciliat în comuna B. nr.-, jud. S., în contradictoriu cu pârâţii C. L. B. prin primar, C. B. prin primar, P. B. prin primar şi C. V., domiciliată în comuna B. nr.-, solicitând:
Să se constate nulitatea absolută parţială a contractului de închiriere nr. -/30.07.2009, prin care primăria C. B. a trecut-o în contractul de închiriere şi pe pârâta C. V., deşi iniţial în contractul de închiriere nr. 1098/01.05.2004 titular exclusiv al contractului de închiriere cu privire la imobilul situat în B. nr.-, jud. S., era numai reclamantul;
Să fie obligaţi pârâţii să încheie contract de vânzare-cumpărare cu reclamantul, titular exclusiv al contractului de închiriere nr. 1098/01.05.2004, reînnoit, cu privire la imobilul ce constituie obiectul acestui contract; să fie obligaţi pârâţii la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare arată că în baza contractului de închiriere nr. 1098/01.05.2004, în care el reclamantul avea calitatea de titular exclusiv, concubina sa şi minorii rezultaţi din relaţia de concubinaj fiind trecuţi în contract ca simpli locatari, a solicitat C. L. B. să i se vândă imobilul ce făcea obiectul acestui contract, dar acesta a refuzat să dea un răspuns, iar la data de 27.04.2009, în şedinţa Consiliului Local, cu unanimitate de voturi, consilierii au admis cererea sa, dar primăria a tergiversat încheierea contractului, pentru ca prin adresa nr. 1577/23.07.2009 să i se comunice în scris că în şedinţa Consiliului local din 08.06.2009 s-a revenit asupra acordului privind cumpărarea imobilului şi s-a stabilit ca vechiul contract de închiriere, respectiv cel cu nr. 1098/01.05.2004, să se prelungească până la data de 15.10.2009 şi să fie trecut alături de titular şi concubina sa, pârâta C. V., care în prezent nu mai domiciliază în imobil. Mai arată că, deşi s-a hotărât prelungirea vechiului contract, în mod vădit nelegal s-a încheiat un nou contract de închiriere, în care ca titular a fost trecută şi pârâta Ciurar Victoria, modificându-se unilateral contractul.
În legătură cu cel de-al doilea petit al acţiunii arată că în baza Legii nr. 85/1992 are dreptul să cumpere imobilul, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului Lege nr. 61/1990, privind vânzarea de locuinţe din fondul locativ de stat.
În drept se invocă dispoziţiile Legii nr. 85/1992, Dct. 61/1990, Legea nr. 114/1996.
Pentru că din contractul de închiriere a cărui nulitate parţială se cere a se constata rezultă că drepturi locative proprii au şi minorii rezultaţi din relaţia de concubinaj dintre reclamant şi pârâta C. V., cu acordul reclamantului s-a dispus introducerea în cauză şi a acestora, respectiv C. A., W. V., C. I., W. V. I., C. A. M. pentru care a fost numit curator Z. V., domiciliat în B. nr.-.
Prin întâmpinare, Comuna B. prin primar solicită respingerea acţiunii, arătând că la data de 15.10.2009 contractul la care face referire reclamantul şi-a pierdut valabilitatea, acesta fiind încheiat pe o perioadă de doar trei luni, iar în ce priveşte cumpărarea imobilului, cererea a fost respinsă pentru că în repetate rânduri reclamantul a agresat minorii şi i-a scos în stradă, fiind cunoscut ca o persoană agresivă şi violentă, şi în acest context Consiliul Local B. a hotărât prelungirea contractului de închiriere şi a trecut ca titular şi pe mama copiilor, care nu are posibilitatea să închirieze o altă locuinţă. Mai arată că, din cauza reclamantului, mama împreună cu cei cinci copii au fost instituţionalizaţi în cursul lunii septembrie 2009 în regim de urgenţă şi că în prezent reclamantul a părăsit locuinţa şi aici au rămas minorii împreună cu mama lor, care achită şi chiria.
Prin adresa din 18.01.2010 Comuna B. face precizarea că imobilul în litigiu inclus în domeniul privat al comunei, sens în care anexează o listă ce cuprinde acest domeniu.
În drept se invocă dispoziţiile art. 115-118 Cod pr. civilă.
Pârâta C. V. şi curatorul Z. V., prezenţi la judecată, s-au opus admiterii acţiunii, arătând că reclamantul este o persoană agresivă şi violentă, consumă frecvent băuturi alcoolice şi îi alungă din casă pe copii şi pe mama lor.
Ceilalţi pârâţi nu au formulat întâmpinare.
Faţă de împrejurarea că Primăria B.nu are personalitate juridică, instanţa a pus în discuţie excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, excepţie la care reclamantul, prin reprezentanţii săi, nu a făcut opunere.
Având a se pronunţa asupra acestei excepţii, instanţa constată că potrivit dispoziţiilor art. 20 din Legea nr. 215/2001, comunele, oraşele, municipiile şi judeţele sunt unităţi administrativ teritoriale în care se exercită autonomia locală şi în care se organizează şi funcţionează autorităţi ale administraţiei
publice locale, iar potrivit dispoziţiilor art. 21, unităţile administrativ teritoriale sunt persoane juridice de drept public, cu capacitate juridică deplină şi patrimoniu propriu, iar în justiţie acestea sunt reprezentate, după caz, de primar sau preşedintele consiliului judeţean. Conform dispoziţiilor art. 23 din Legea nr. 215/2001 autorităţile administraţiei publice prin care se realizează autonomia locală în comune, oraşe şi municipii sunt consiliile locale comunale, orăşeneşti şi municipale, ca autorităţi deliberative, şi primarii, ca autorităţi executive.
Prin urmare, doar Comuna B., în calitate de proprietar al imobilului are capacitate juridică şi, în consecinţă, capacitate procesuală în raporturile de drept public şi privat, primarul împreună cu aparatul său de lucru, denumit „Primăria”, fiind autoritatea care se ocupă de administrarea comunei.
În consecinţă, excepţia va fi admisă, iar acţiunea pornită împotriva Primăriei B. va fi respinsă.
Examinând în fond cauza instanţa reţine:
Prin contractul încheiat la data de 01.05.2004 sub nr. 1098, Consiliul Local B. a închiriat reclamantului locuinţa situată în B. nr. -, pe o durată de 5 ani, cu începere de la 01.05.2004 până la 01.05.2009.
Alături de titularul de contract, cu drepturi locative proprii au fost înscrişi în contract şi pârâta şi cei patru copii ai celor doi concubini (filele 15-16 dosar).
Prin cererea înregistrată la Primăria Comunei B. la data de 26.03.2009 reclamantul solicita a i se aproba vânzarea locuinţei, iar în şedinţa din 27.04.2009 (fila 12 dosar) Consiliul Local B. şi-a dat acordul ca apartamentul să fie vândut acestuia (fila 12 dosar)..
În şedinţa Consiliului Local B. din 08.07.2009 (fila 13 dosar) a fost din nou analizată cererea reclamantului, dar pentru că, după ce i s-a dat acordul la cumpărare, reclamantul a început să facă scandaluri , să distrugă mobila din şi să-i alunge pe concubină şi pe copii din locuinţă, s-a hotărât doar prelungirea contractului de închiriere, întrucât nu exista posibilitatea a se acorda pârâtei şi copiilor săi o altă locuinţă.
Ca urmare, la data de 30.07.2009 se încheie un nou contract de închiriere, pe o durată de 3 luni, de această dată titulari de contract fiind trecuţi reclamantul şi pârâta C. V., iar cu drepturi locative proprii cei cinci copii ai celor doi (filele 18-22 dosar).
Este adevărat că la data la care s-a încheiat primul contract de închiriere (01.05.2004) titular de contract a fost trecut doar reclamantul, nu şi concubina acestuia, pârâta C. V., dar atribuirea cu chirie a imobilului s-a făcut pentru întreaga familie şi în considerarea faptului că aceasta avea un număr mare de membrii. S-a avut probabil în vedere că reclamantul este capul familiei şi că acesta poartă o responsabilitate crescută faţă de ceilalţi membrii şi nicidecum că acesta va putea cumpăra singur imobilul.
Prin urmare, chiar dacă pârâta C. V. nu a fost cuprinsă în contract ca titular, nu i se poate contesta dreptul acesteia de titular al contractului de închiriere alături de pârât.
Acesta a fost şi considerentul pentru care Consiliul Local B. a hotărât ca după expirarea primului contract, 01.05.2009, să încheie un alt contract în care titulari să fie trecuţi ambii părinţi ai copiilor, chiar dacă aceştia nu sunt căsătoriţi, şi să dea un răgaz de 3 luni celor doi să opteze pentru cumpărare.
Ar fi profund inechitabil ca locuinţa să fie vândută în exclusivitate reclamantului, doar pentru considerentul că, din eroare, el a fost trecut iniţial ca singur titular, iar apoi pârâta şi copii să fie alungaţi din locuinţă, aşa cum de altfel reclamantul a făcut chiar înainte de a cumpăra locuinţa, ceea ce a făcut necesară intervenţia direcţiei G. A. S. P. C. pentru a lua măsuri de ocrotire faţă de copii şi mama lor (fila 35 dosar).
Raportat la cele expuse, instanţa constată că în mod legal Consiliul Local B. a încheiat cel de-al doilea contract de închiriere, în care titulari de contract au fost trecuţi ambii concubini, părinţi ai celor 5 copii minori, faţă de care au obligaţia legală de a-i întreţine şi de a se îngriji de creşterea şi educarea lor.
Prin urmare, cererile reclamantului de a se constata nulitatea absolută parţială a contractului de închiriere nr. 808/30.07.2009 şi de a fi obligaţi pârâţii la încheierea unui contract de vânzare cumpărare pentru imobil în exclusivitate cu acesta vor fi respinse.
Potrivit art. 1 din Legea nr. 85/1992 reclamantul are dreptul la cumpărarea locuinţei, dacă aceasta nu va fi considerată una socială, împreună cu concubina sa, pârâta C.V., iar dacă aceasta nu va dori, va avea dreptul la cumpărarea cotei sale de ½.
Cererea de cumpărare a locuinţei va trebui făcută în condiţiile noului contract de închiriere, pentru că vechiul contract a expirat la data de 01.05.2009.
