Vanzare succesiva teren prin acte autentice. Neindeplinirea conditiilor legale privind nulitatea contractului pentru cauza ilicita.Inexistenta inscrierii dreptului in carete funciara, anterior vanzarii.
DECIZIA CIVILA NR.244/Ap
Sedinta publica de la 27 octombrie 2011
Instanta constituita din:
PRESEDINTE – N. F. – judecator
JUDECATOR – V. M.
Grefier – I. M.
Pentru astazi fiind amânata pronuntarea solutionarii cauzei civile de fata privind solutionarea apelului declarat de apelanta petenta W. E. L., împotriva Sentintei civile nr. 4891/28.04.2011, pronuntate de J B, în dosarul civil nr. 32250/197/2010, vând ca obiect Legea 7/1996.
La apelul nominal facut în sedinta publica, la pronuntare, se constata lipsa partilor.
Procedura de citare este legal îndeplinita.
Dezbaterile în cauza de fata au avut loc în sedinta publica din 20.10.2011, când partile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de sedinta din acea zi, care face parte integranta din prezenta, iar instanta, având în vedere lipsa de timp pentru deliberare, în temeiul dispozitiilor art. 260 alin. (1) Cod procedura civila, a amânat pronuntarea pentru prezentul termen de judecata.
Instanta, în aceeasi compunere, în urma deliberarii, a pronuntat decizia de mai jos.
T R I B U N A L U L,
Deliberând asupra apelului civil de fata, instanta retine urmatoarele:
Prin Sentinta civila nr. 4891 din 28.04.2011 pronuntata de J Ba fost admisa în parte plângerea formulata de petentii W.C.A.si W. E. L., împotriva Încheierii nr. 88709/16.11.2010, emisa în dosar nr. 88709/20.10.2010 al O.C.P.I. BRASOV si s-a dispus întabularea în CF 101165 Predeal , asupra terenului cu nr. cad 600, în suprafata de 1000 mp., de la A1, a dreptului de proprietate în cota de ˝ pe numele petentului W.C.A., în baza certificatului constatator nr. 465152/18.08.2010 emis de O.R.C. de pe lânga T.B., fiind mentinute dispozitiile încheierii în ceea ce o priveste pe petenta W. E. L..
Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut ca , prin cererea de înscriere formulata la data de 14.09.2010 si înregistrata la Oficiul de si Publicitate Imobiliara Brasov sub nr.77507/14.09.2010 petentii W.C.A.si W. E. L. au solicitat, prin intermediul BNP Irina Antoniu întabularea dreptului de proprietate asupra imobilului înscris în CF 101165 Predeal, nr. cad. 600, reprezentând teren pasune în suprafata de 1000 mp., proprietarul tabular actual fiind S.C. ORGAMED S.R.L. , depunându-se urmatoarele înscrisuri : extras CF, contract de vânzare-cumparare încheiat între Marin Gheorghe si S.C. ORGAMED S.R.L. la data de 10.12.2002 , certificat de atestare fiscala, hotarâre repartizare active a asociatilor societatii S.C. ORGAMED S.R.L, certificat constatator nr. 465150 si nr. 465152 eliberat de O.R.C. – T.B., dovada publicarii în M.OF. a hotarârii de repartizare active, rezolutia nr. 31048 a O.R.C. – T.B. privind admiterea cererii de radiere a S.C. ORGAMED S.R.L. si a raportului de repartizare a activului, traducerea legalizata a unui înscris din limba germana emis de catre K.H.D, avocat si notar, copii acte de identitate ale petentilor emise de autoritatile germane.
Prin Încheierea de carte funciara cu numarul 77507/14.09.2010 a O.C.P.I. BRASOV a fost respinsa cererea petentilor de întabulare, retinându-se ca se încalca dispozitiile art. 3 titlul X din Legea 247/2005, precum si art. 5 din Legea 312/2005, întrucât petentii nu au facut dovada calitatii de cetateni români.
S-a mai aratat în cuprinsul încheierii faptul ca nu sunt îndeplinite conditiile pentru intabulare prevazute de art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, întrucât certificatul emis de O.R.C. nu este titlu valabil de transmitere a dreptului de proprietate.
Împotriva acestei încheieri a fost formulata cerere de reexaminare de catre petenti, aratând în motivarea acesteia aceleasi motive ca si cele din prezenta plângere, respectiv faptul ca în ceea ce îl priveste pe petentul W.C.A.acesta are si cetatenia româna, fapt dovedit cu certificatul de cetatenie româna, precum si incidenta dispozitiilor art. 3 din Legea nr. 312/2005, potrivit carora cetatenii unui stat membru al Uniunii Europene, nerezidenti în România, dar având domiciliul într-un stat membru al Uniunii, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleasi conditii prevazute de lege pentru cetatenii romani.
S-a mai arata ca in ceea ce priveste actul de transmitere a dreptului de proprietate, în baza certificatului eliberat de Registru, conform dispozitiilor art. 235 alin. 3 din Legea nr. 31/1990 se poate intabula dreptul de proprietate al coindivizarilor petenti, fosti asociati ai S.C. ORGAMED S.R.L.
O.C.P.I. Brasov, prin încheierea nr. 88709/16.11.2010 a respins cererea de reexaminare, aratându-se ca petentii nu au facut dovada cetateniei române a vreunuia dintre ei prin actele depuse la dosar, fiind incidente astfel dispozitiile art. 5 din Legea nr. 312/2005 (si nu ale art. 3 cum arata petentii, deoarece acestea constituie regula, iar exceptiile sunt reglementate de art. 4 si 5, situatie care se regaseste în speta, deoarece este vorba despre un teren arabil), iar potrivit art. 73 alin. 2 Ordinul 633/2006 nu se poate întregi cererea pe care s-a întemeiat încheierea registratorului, prin depunerea certificatului constatator al cetateniei române pentru unul dintre petenti.
In ceea ce priveste valabilitatea actului de transmitere a proprietatii sunt mentinute aceleasi considerente ca si cele din încheierea nr. 77507/14.09.2010.
Împotriva încheierii nr. 88709/16.11.2010 petentii au formulat prezenta plângere, invocând motivele aratate anterior.
Prima instanta a retinut faptul ca plângerea este partial întemeiata , pentru urmatoarele considerente:
Este adevarat ca anexat cererii de intabulare a dreptului de proprietate petentii nu au depus înscrisuri din care sa rezulte dovada cetateniei romane, si în mod corect, fata de aceasta situatie, s-a retinut de O.C.P.I. Brasov prin ambele încheieri aratate anterior ca sunt încalcate dispozitiile art.5 din Legea nr. 312/2005, care stipuleaza faptul ca “cetateanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul intr-un stat membru sau în România, precum si persoana juridica constituita in conformitate cu legislatia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, padurilor si forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderarii României la Uniunea Europeana”.
Insa, completarea documentatiei nu a fost solicitata de catre O.C.P.I., conform dispozitiilor art. 63 alin. 1 ind. 1 Ord.633/2006, care a constatat existenta impedimentelor de care depinde solutionarea legala a cererii, si se observa faptul ca petentul W.C.A.are cetatenia romana, conform certificatului de cetatenie româna, începând cu data de 4.06.2009, deci anterior procedurii, prin urmare instanta a constatat ca acest impediment constatat de catre O.C.P.I. nu exista în ceea ce îl priveste pe acesta.
In ceea ce o priveste pe cea de-a doua petenta, o astfel de dovada nu s-a facut, prin urmare situatia acesteia va fi analizata mai jos, prin raportare la dispozitiile Legii nr. 321/2005.
Revenind la primul petent, a retinut ca , potrivit art. 37 din Legea 21/1991 a cetateniei române , “persoanele carora li s-a acordat cetatenia româna , potrivit legii, au toate drepturile si libertatile, precum si obligatiile prevazute prin Constitutie si prin legile tarii pentru cetatenii români.”
În ceea ce priveste valabilitatea actului de transmitere a proprietatii de la S.C. ORGAMED S.R.L. la petent, fost asociat, prin cele doua încheieri ale O.C.P.I. Brasov s-a aratat ca, certificatul emis de O.R.C. –T.B., nu este “ un act translativ de proprietate in adevaratul sens al cuvântului “ ( încheierea nr. 88709/16.11.2010 ), si, respectiv “ Înscrisurile depuse în vederea înscrierii dreptului de proprietate, ca urmare a dizolvarii si lichidarii S.C. ORGAMED S.R.L. nu îndeplinesc conditiile de intabulare prevazute de art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 republicata, în care se arata ca „dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis in mod valabil ”.
S-a mai retinut faptul ca , potrivit art. 235 din ,
(1) În societatile în nume colectiv, în comandita simpla si în cele cu raspundere limitata, asociatii pot hotarî, o data cu dizolvarea, cu cvorumul si majoritatea prevazute pentru modificarea actului constitutiv, si modul de lichidare a societatii, atunci când sunt de acord cu privire la repartizarea si lichidarea patrimoniului societatii si când asigura stingerea pasivului sau regularizarea lui în acord cu creditorii.
(1) În societatile în nume colectiv, în comandita simpla si în cele cu raspundere limitata, asociatii pot hotarî, o data cu dizolvarea, cu cvorumul si majoritatea prevazute pentru modificarea actului constitutiv, si modul de lichidare a societatii, atunci când sunt de acord cu privire la repartizarea si lichidarea patrimoniului societatii si când asigura stingerea pasivului sau regularizarea lui în acord cu creditorii.
(2) Prin votul unanim al asociatilor se poate hotarî si asupra modului în care activele ramase dupa plata creditorilor vor fi împartite între asociati. În lipsa acordului unanim privind împartirea bunurilor, va fi urmata procedura lichidarii prevazuta de prezenta lege.
(2) Prin votul unanim al asociatilor se poate hotarî si asupra modului în care activele ramase dupa plata creditorilor vor fi împartite între asociati. În lipsa acordului unanim privind împartirea bunurilor, va fi urmata procedura lichidarii prevazuta de prezenta lege.
(3) Transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor ramase dupa plata creditorilor are loc la data radierii societatii din registrul comertului.
(4) Registrul va elibera fiecarui asociat un certificat constatator al dreptului de proprietate asupra activelor distribuite, în baza caruia asociatul poate proceda la înscrierea bunurilor imobile în cartea funciara.”
Trecând peste faptul ca legea însasi arata în mod expres ca în baza acestuia se poate proceda la înscrierea dreptului de proprietate pe numele asociatilor, instanta a retinut faptul ca, în prealabil, un functionar competent a luat act si a admis cererea de radiere si raportul de repartizare a activului, ceea ce confera caracter autentic acestei operatiuni, conform art. 1171 C.civ, prin pronuntarea rezolutiei nr. 31048/19.03.2010, depusa la dosarul OCPI.
În ceea ce îl priveste pe primul petent, acesta întruneste toate conditiile prevazute de art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 pentru a se dispune înscrierea dreptului sau de proprietate asupra cotei de ˝ din imobil, conform hotarârii de repartizare a activului, cea de-a doua petenta nu a facut dovada cetateniei române, instanta apreciind ca in mod corect OCPI a retinut aplicabilitatea dispozitiilor art. 7 din Legea nr. 312/2005 si, pe cale de consecinta existenta unei interdictii legale în ceea ce o priveste pe aceasta în dobândirea dreptului de proprietate.
Dispozitiile art. 3 Legea 312/2005 prevad faptul ca „cetatenii unui stat membru …. pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleasi conditii cu cele prevazute de lege pentru cetatenii romani si persoanele juridice romane”, norma fiind una cu caracter general, si interpretata in sensul ca, se aplica aceleasi conditii la dobândirea dreptului de proprietate ca si cetatenilor români, cetatenilor statelor membre care pot dobândi dreptul de proprietate, iar la acest moment, în conditiile restrictive si speciale prevazute de art.5 alin. 2 si 3 din Legea nr. 312/2005 pot dobândi acest drept fermierii care desfasoara activitati independente, si care sunt cetateni ai unui stat membru sau apatrizi care îsi stabilesc resedinta în România.
În ceea ce priveste incidenta art. 6 din Legea 312/2005, invocat de catre petenti , acesta nu are aplicabilitate in speta, deoarece se refera la situatia cetatenilor straini, apatrizilor si persoanelor juridice care apartin statelor terte, adica care nu sunt membre ale Uniunii, si care pot dobândi terenuri pe baza de reciprocitate, si nu in conditii mai favorabile decât cetatenii unui stat membru.
Doar in privinta acestor categorii de persoane se aplica aceste dispozitii, nu si petentei, care este cetatean al unui stat membru al Uniunii.
Împotriva acestei sentinte a declarat apel petenta W. E. L. , solicitând admiterea lui si pe fond admiterea plângerii si dispunerea întabularii, în CF 101165 Predeal , a dreptului de proprietate asupra terenului cu nr. cad 600, în suprafata de 1000 mp. , de la A1, în favoarea sa în cota de ˝ , în baza certificatului constatator nr. 465150/18.08.2010 emis de O.R.C. de pe lânga T.B..
În motivarea cererii de apel, se arata ca, prin însasi admiterea Raportului de repartizare a activului de catre O.R.C. nu a fost constatat vreun impediment legal la dobândirea proprietatii de catre apelanta . Însasi instanta de fond precizeaza ca „ Trecând peste faptul ca legea însasi arata în mod expres ca în baza acestuia se poate proceda la înscrierea dreptului de proprietate pe numele asociatilor, instanta retine faptul ca, în prealabil, un functionar competent a luat act si a admis cererea de radiere si raportul de repartizare a activului, ceea ce confera caracter autentic acestei operatiuni, conform art. 1171 Cod civil, prin pronuntarea Rezolutiei nr. 31048/19.03.2010”.
În continuarea motivarii sale , apelanta invoca prevederile art. 44 din Constitutie privind dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de catre cetatenii straini , dreptul prezent fiind dobândit în calitatea de succesoare de drept a agentului economic dizolvat .
În conditiile aderarii României la Uniunea Europeana si alte tratate internationale la care România este parte, orice cetatean strain sau apatrid poate dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor , neputându-se face abstractie de continutul art. 1 din Primul Protocol la Conventie, potrivit art. 20 din Constitutia României .
Si Tratatul de Aderare a României la Uniunea Europeana, ratificat prin Legea 154/24.05.2005, are prevederi în sensul solicitarii apelantei , prima instanta instituind un regim discriminatoriu , prin interpretarea art. 6 din Legea 312/2005 în sensul ca dispozitiile cu privire la reciprocitate se refera exclusiv la cetatenii unor state terte , în conditiile în care între România si Germania exista reciprocitate în ce priveste dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor.
În drept , apelul a fost motivat pe dispozitiile art. 282 , 289 Cod procedura civila .
Intimatul nu a formulat întâmpinare si nici nu s-a prezentat în instanta, desi a fost legal citat .
Apelul este fondat si va fi admis cu consecinta schimbarii sentintei atacate , pentru considerentele ce urmeaza .
Potrivit art. 6 din Legea 312/2005 , privind dobândirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine :
„ (1) Cetateanul strain, apatridul si persoana juridica apartinând statelor terte pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, în conditiile reglementate prin tratate internationale, pe baza de reciprocitate.
(2) Cetateanul strain, apatridul si persoana juridica apartinând statelor terte nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în conditii mai favorabile decât cele aplicabile cetateanului unui stat membru si persoanei juridice constituite în conformitate cu legislatia unui stat membru „ .
Aceste dispozitii legale nu sunt aplicabile spetei, neaflându-ne în nici una dintre ipotezele prevazute în text de legiuitorul român , pe de o parte pentru ca cei doi petenti , deci si apelanta , nu solicita la momentul actual sa dobândeasca un drept asupra terenului prin modalitatile speciale de restituire a proprietatilor sau în baza unor tranzactii care sa fie supuse interdictiilor legale prevazute de textul analizat .
Pe de alta parte, acestia sunt fosti asociati ai unei societati comerciale române, care a functionat pe teritoriul statului român din 2002 , potrivit Încheierii judecatoresti nr. 6721/30.07.2002, cum rezulta din Certificatul constatator nr. 465150/18.08.2010 emis de Oficiul Registrului Comertului de pe lânga T.B. ( fila 9 dosar fond ) .
Terenul care face obiectul litigiului a fost cumparat de cei doi fosti asociati ai societatii S.C. Orgamed S.R.L. prin contract autentic de vânzare – cumparare nr. 6078 din 10.12.2002, anterior aparitiei Legii 312/2005 .
Rezulta ca terenul a fost dobândit în proprietate de catre societate anterior legislatiei în baza careia a fost analizata cererea petentilor, cu respectarea dispozitiilor legale ce reglementau înfiintarea societatilor comerciale si dobândirea dreptului prin cumparare .
Dobândirea dreptului a carui înscriere în cartea funciara se solicita , din proprietatea societatii dizolvate în proprietatea apelantei si intimatului, a avut loc temeiul prevederilor art. 235 din Legea 31/1990 , potrivit carora :
(3) Transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor ramase dupa plata creditorilor are loc la data radierii societatii din registrul comertului” .
(4) Registrul va elibera fiecarui asociat un certificat constatator al dreptului de proprietate asupra activelor distribuite, în baza caruia asociatul poate proceda la înscrierea bunurilor imobile în cartea funciara” .
În temeiul acestui articol 235 al. 4 a fost emis certificatul prin care a avut loc transmiterea dreptului catre petenti, astfel ca nu se poate sustine aplicabilitatea art. 6 din Legea 312/2005 în ce priveste interdictia dobândirii dreptului de catre persoanele fizice straine , aceasta lege intrând în vigoare la data aderarii României la Uniunea Europeana , cum rezulta din art. 9 al legii .
Potrivit Tratatului de Aderare a României la uniunea Europeana , tara noastra a obtinut doua perioade de tranzitie de 5 ani si , respectiv 7 ani la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor pentru resedinte secundare /sedii secundare si respectiv pentru paduri si terenuri agricole si forestiere .
Si daca s-ar admite aplicabilitatea prevederilor art. 6 din Legea 312/2005 la actuala speta , cererea apelantei se dovedeste întemeiata , legislatia româna neputând impune restrictii peste prevederile Tratatului de aderare , din perspectiva art. 148 alin. 2 din Constitutia României , republicata, care prevede ca ” urmare a aderarii, prevederile tratatelor constitutive ale Uniunii Europene, precum si celelalte reglementari comunitare cu caracter obligatoriu, au prioritate fata de dispozitiile contrare din legile interne, cu respectarea prevederilor actului de aderare “.
Pentru aceste considerente . apelul va fi admis cu consecinta admiterii plângerii si întabularii dreptului de proprietate asupra terenului cu nr. cad 600, în suprafata de 1000 m.p., de la A1, în favoarea petentilor W.C.A.si W. E. L., în cota de ˝ pentru fiecare , în baza certificatului constatator nr. 465152/18.08.2010 emis de O.R.C. de pe lânga T.B. , fiind înlaturata dispozitia instantei de mentinere a încheierii atacate în ceea ce o priveste pe petenta W. E. L..
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
H O T A R A S T E :
Admite apelul formulat de petenta apelanta W. E. L. , împotriva Sentintei civile nr. 4891 din 28.04.2011 pronuntata de J Bpe care o schimba în parte si , în consecinta :
Admite plângerea formulata de petentii W.C.A.si W. E. L., împotriva încheierii nr. 88709/16.11.2010, emisa în dos. nr. 88709/20.10.2010 al O.C.P.I. BRASOV, si dispune întabularea , în CF 101165 Predeal , a dreptului de proprietate asupra terenului cu nr. cad 600, în suprafata de 1000 m.p., de la A1, în favoarea petentilor W.C.A.si W. E. L. , în cota de ˝ pentru fiecare , în baza certificatului constatator nr. 465152/18.08.2010 emis de O.R.C. de pe langa T.B..
Înlatura dispozitia instantei de mentinere a dispozitiilor încheierii atacate în ceea ce o priveste pe petenta W. E. L..
Cu drept de recurs in 15 zile de la comunicare.
Pronuntata în sedinta publica din 27.10.2011 .
PRESEDINTE, JUDECATOR,
N. F. V. M.
Grefier,
I. M.
