Pe rol, amânarea pronunţării cauzei civile, având ca obiect “hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare + anulare act”, acţiune formulată de reclamantul D. D. împotriva pârâţilor C. A., M. I. şi D. I.
Dezbaterile au avut loc în şedinţa publică din data de 13.01.2010, fiind consemnate în încheierea de şedinţă din acea zi, ce face parte integrantă din prezenta, când instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea cauzei la data de 20.01.2010 şi apoi la 27.01.2010, iar în urma deliberării a pronunţat următoarea sentinţă:
I N S T A N Ţ A
Deliberând asupra acţiunii civile de faţă.
Prin acţiunea introdusă la această instanţă la data de 16.03.2009 şi înregistrată sub nr. 381/249, reclamantul D. D., a chemat-o în judecată şi personal la interogatoriu pe pârâta M. A. (fostă P.), pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate că la data de 01.03.2002 pârâta i-a vândut acestuia o suprafaţă de 7000 mp teren agricol la preţul de 3.850.000 lei vechi, adică 385 lei noi, precum şi obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acţiunii reclamantul arată că, printr-un act sub semnătură privată, pârâta i-a vândut suprafaţa de 7000 mp teren agricol la preţul de 3.850.000 lei vechi adică 385 lei noi, înţelegându-se ca într-un termen rezonabil, să se prezinte la notarul public în vederea încheierii actului autentic.
Mai arată că, în intervalul de timp 2002 – octombrie 2008, pârâta în mod nejustificat a refuzat să îl contacteze pentru a merge la notarul public în vederea perfectării actului de vânzare cumpărare, iar la sfârşitul anului 2008 a aflat de la diverse persoane că, la data de 12.10.2009, pârâta M. A. (fostă P.) împreună cu M. I., s-au prezentat la biroul notarului public C. C. şi în calitate de promitent vânzător s-a obligat să-i vândă lui D. I., suprafaţa de 7667 mp – teren arabil, în calitate de promitent cumpărător.
De asemenea, mai arată că, în aceste condiţii consideră că are un motiv întemeiat să introducă la instanţa de judecată prezenta acţiune în vederea obţinerii unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
În drept reclamantul şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art.111 c.pr.civ.
În dovedirea acţiunii, reclamantul înţelege să se folosească de proba cu acte, interogatoriul pârâtei, urmând să fie citată cu această menţiune.
Acţiunea este legal timbrată.
Alăturat acţiunii reclamantul a ataşat următoarele acte în xerocopie: antecontractul de vânzare – cumpărare încheiat între părţi la data de 01.03.2002; sentinţa civilă nr. 230/03.05.2006 a Judecătoriei Lehliu – Gară pronunţată în dosarul nr. 209/2006; certificatul de moştenitor nr. 27/03.02.1998 emis de BNP N.Ţ. de pe urma defunctului M. Ş.; certificatul de moştenitor nr. 28/03.02.1998 emis de BNP N. Ţ. de pe urma defunctei M.F.; antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2234/12.10.2007 de BNP C.C.; titlul de proprietate nr. 28655/02.04.1999 emis de C.J. CL,; procura autentificată sub nr. 561/26.03.2009 de BNP N. Ţ. prin care reclamantul l-a împuternicit pe numitul L.A. să îl reprezinte în cauza de faţă.
La data de 18.05.2009, reclamantul a depus la dosar o cerere completatoare prin care a solicitat şi anularea în parte a antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2234/12.10.2007 de BNP C. C. –, prin care pârâta M.A. se obligă să vândă pentru a doua oară, în calitate de promitent vânzător, aceeaşi suprafaţă de teren pe care i l-a vândut acestuia la data de 01.03.2002, printr-un act sub semnătură privată.
În drept, au fost invocate disp. art. 112 Cod proc.civ.
Cererea completatoare este legal timbrată, la valoare.
Au fost citate părţile din antecontractul de vânzare – cumpărare a cărui anulare s-a solicitat, respectiv M. I. şi D. I.
În şedinţa publică din 05.08.2009, pârâta M.A. a precizat că s-a căsătorit şi nu se mai numeşte M., ci C., depunând la dosar copia certificatului de căsătorie şi a C.I. şi că nu este de acord cu acţiunea reclamantului
În aceeaşi şedinţă, interogată din oficiu de instanţă, pârâta C. A. a precizat că în anul 2002 s-a înţeles cu reclamantul ca acesta să-i muncească terenul în suprafaţă de 7000 m.p. moştenit de la mama sa, aflat în indiviziune cu ceilalţi moştenitori, că a încheiat cu acesta o chitanţă de mână şi a primit suma de 2.850.000 lei vechi.
S-a procedat la interogarea pârâtei pe interogatoriul solicitat de reclamant şi la audierea martorului B. G. – propus de reclamant.
Instanţa, analizând actele şi lucrările dosarului, a reţinut următoarea situaţie de fapt:
La data de 01.03.2002, între pârâta M. A. (fostă P.), în calitate de vânzătoare, şi reclamantul D. D., în calitate de cumpărător, a intervenit un de vânzare – cumpărare sub semnătură privată, prin care pârâta s-a obligat să-i vândă reclamantului suprafaţa de 7000 m.p. – teren arabil extravilan, situat pe raza comunei Dor Mărunt, judeţul Călăraşi, T 119, P 6, pentru un preţ de 3.850.000 lei vechi, achitat în întregime de reclamant la momentul încheierii actului.
Cât priveşte proprietatea terenului, de precizat că, în urma cererii formulate în baza Legii 18/1991, numitului M. Ş. i s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafaţa totală de 4 ha şi 2500 mp – teren arabil extravilan în T 119, 115/5, 115/2, P 6, 1, 7, 8, eliberându-se pe numele său Titlul de proprietate nr. 28655/02.04.1999 de către C. J. pentru S. D. de P. asupra T. C., teren situat pe raza com. Dor Mărunt, jud. Călăraşi.
La data de 21.02.1995, M. Ş. a decedat, de pe urma acesteia s-a dezbătut succesiunea, potrivit certificatului de moştenitor nr. 27/03.02.1998 emis de BNP N. Ţ., avându-i ca moştenitori, printre alţii, şi pe pârâţii P. A. (căsătorită C.) şi M. I., revenindu-le câte o cotă de 3/24 din masa succesorală.
Prin sentinţa civilă nr. 230/03.05.2006 a Judecătoriei Lehliu – Gară pronunţată în dosarul nr. 209/2006, irevocabilă prin nerecurare, s-a dispus suplimentarea masei succesorale rămase de pe urma defunctului M. Ş. şi cu suprafaţa de teren arabil extravilan înscrisă în titlul de proprietate menţionat mai sus şi s-a luat act de tranzacţia părţilor în ce priveşte partajarea averii succesorale, pârâtei M. A. (fostă P., căsătorită C.) revenindu-i suprafaţa de 7567 mp teren arabil extravilan din T 119. P 6, având următoarele vecinătăţi: Nord – drum, Sud – drum, Est M. I. (rest proprietate), Vest – D. M. (rest proprietate).
Ulterior, prin antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2234/12.10.2007 de BNP C. C., pârâta M. A. s-a obligat să-i vândă pârâtului D. I. suprafaţa de 7567 mp teren arabil extravilan descris mai sus, iar pârâtul M. I. s-a obligat să-i vândă suprafaţa de 7567 mp ce i-a revenit în baza aceleiaşi sentinţe.
Deşi pârâta C. A. a negat faptul că prin actul sub semnătură privată încheiat cu reclamantul la data de 01.03.2003 s-a obligat să-i vândă acestuia terenul în cauză, din probele administrate rezultă cu certitudinea că intenţia a fost aceea de a încheia o promisiune de vânzare – cumpărare.
Astfel, răspunzând la interogatoriul solicitat de reclamant, pârâta a recunoscut că a scris şi semnat actul sub semnătură, cu menţiunea că nu i-a vândut terenul reclamantului, ci i l-a închiriat ca să-l lucreze, recunoscând, totodată, că a primit preţul de 3.850 lei vechi.
Pârâta nu a recunoscut că după semnarea actului i-ar fi promis reclamantului că după dezbaterea succesiunii şi ieşirea din indiviziune să se prezinte la în vederea perfectării vânzării – cumpărării şi pentru că timp de 5 ani reclamantul nu s-a mai interesat să facă actele; că nu l-a anunţat pe reclamant despre suplimentarea masei succesorale şi despre partajarea terenului prin sentinţa civilă din 2006 şi că din momentul încheierii chitanţei reclamantul a intrat în posesia terenului şi nu ştie dacă-l posedă şi în prezent.
Că înţelegerea dintre reclamant şi pârâta C. A. a fost în sensul unei promisiuni de vânzare – cumpărare şi nu al unei închirieri rezultă şi din declaraţia martorului B. G. (care a semnat pe actul sub semnătură privată în calitate de martor).
Astfel, acesta a declarat că „în cursul anului 2002, pârâta care la vremea respectivă se numea P. A., a la locuinţa mea spunându-mi că are nişte teren de vânzare în suprafaţă de 7500 m.p., propunere cu care eu nu am fost de acord. Cunoscându-l pe reclamant şi ştiind că acesta munceşte teren în zonă m-am dus cu reclamantul acasă la pârâtă şi ştiu că s-au înţeles amândoi în legătură cu vânzarea cumpărare terenului de 7 500 m.p.. reclamantul a fost de acord să cumpere, stabilind şi preţul la 3.500 lei vechi.”
A mai declarat că: „Cu acel prilej s-a întocmit un înscris sub semnătură privată, un fel de chitanţă, scrisă în întregime de pârâtă, semnată de ambele părţi, chitanţă pe care am semnat şi eu în calitate de martor, inclusiv de un nepot din partea pârâtei, numitul M. C..”, că „…banii au fost plătiţi de reclamant pârâtei în faţa mea.”, că „…la momentul respectiv pârâta nici nu avea acte pe terenul ce a făcut obiectul antecontractului, căci nu se dezbătuse moştenirea de pe urma autorului acesteia şi nici nu fusese împărţit terenul prin act autentic sau hotărâre judecătorească, existând doar o împărţire de fapt între moştenitori” şi că „..acest teren a fost avut în vedere la întocmirea chitanţei respectiv terenul pe care pârâta urma să-l moştenească de la tată.”
Deci, la momentul încheierii actului sub semnătură privată, s-a avut în vedere terenul care urma să-i revină pârâtei în urma partajării averii succesorale rămase de la autorul său. La momentul încheierii actului, reclamantul a plătit integral preţul stabilit cu pârâta, intrând, totodată, şi în posesia terenului. Este cert că pârâta intenţiona să vândă terenul, având în vedere că o propunere în acest sens i-a făcut mai întâi martorului B. G.
Deşi în antecontractul de vânzare-cumpărare părţile s-au obligat să se prezinte la notariat pentru perfectarea vânzării – cumpărării, pârâta nu şi-a respectat obligaţia.
Practica judecătorească si literatura de specialitate au stabilit că pentru a se pronunţa o hotărâre judecătorească care să constate vânzarea cumpărarea unui imobil, este necesar ca între părţi să fi intervenit un act sub semnătură privată prin care să se precizeze condiţiile vânzării.
Astfel, admisibilitatea acţiunii de validare a unei antecontract de vânzare cumpărare este condiţionată de existenta unui înscris din care să rezulte obligaţia de înstrăinare si modalitatea de plată a preţului, preţul constituind elementul de bază într-o convenţie de vânzare cumpărare, menţionarea sa în actul constatator fiind obligatorie.
Deci, antecontractul poate conduce la încheierea contractului în formă autentică, numai dacă el îndeplineşte condiţiile de valabilitate necesare oricărui contract.
Instanţa constată că toate condiţiile de valabilitate necesare oricărui contract sunt îndeplinite de antecontractul de vânzare sub semnătură privată, intervenit între reclamant şi pârâta C. A. la data de 01.03.2002, cu privire la terenul arabil extravilan în suprafaţă de 7567 mp, situat pe raza teritorială a comunei Dor Mărunt, judeţul Călăraşi, în T 119, P 6, având următoarele vecinătăţi: Nord – drum, Sud – drum, Est – M. I. (rest proprietate), Vest – D. M. (rest proprietate).
Având în vedere că părţile s-au obligat să se prezinte la notariat pentru autentificarea actului de vânzare-cumpărare, naşte deci în sarcina acestora obligaţia de a încheia contractul asumat, deci obligaţia de a perfecta convenţia încheiată.
Această soluţie se impune în temeiul principiului executării în natură a obligaţiei şi reparării în natură a prejudiciului prevăzut de art. 1073 şi art. 1077 Cod civil, care permite instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, având în vedere şi clauzele prevăzute în acest sens în antecontract, aspect reglementat şi de dispoziţiile art. 5 al. 2 al Titlului X din Legea nr. 247/2005.
Cât priveşte capătul de cerere privind anularea antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2234/12.10.2007 de BNP C. C., se poate observa că în cererea completatoare s-a solicitat anularea acestui act motivat de faptul că promitenta vânzătoare nu mai putea vinde deoarece terenul nu-i mai aparţinea.
Într-adevăr, din definiţia vânzării – cumpărării astfel cum este prevăzută de art. 1294 Cod civil, rezultă că una dintre condiţiile acesteia este ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut.
Instanţa constată însă că motivul invocat de reclamant nu poate fi reţinut, deoarece la momentul încheierii antecontractului autentificat vânzătoarea promitentă, respectiv pârâta, era proprietara terenului şi putea dispune de bunul său. Faptul că pârâta încheiase anterior cu reclamantul tot un antecontract de vânzare – cumpărare nu înseamnă că terenul a ieşit din patrimoniul acesteia, ci de o promisiune de vânzare, nefiind vorba de o vânzare perfectată.
Având în vedere soluţia dată în ce priveşte perfectarea vânzării – cumpărării între reclamant şi pârâtă, nimic nu-l împiedică pe pârâtul D. I. – acceptantul – cumpărător din antecontractul autentificat să solicite despăgubiri de la pârâta promitentă vânzătoare.
Fată de toate aceste considerente, instanţa, având în vedere dispoziţiile 1073 şi 1077 Cod civil, art. 1294 Cod civil, apreciază întemeiată în parte acţiunea reclamantului, urmând a o admite ca atare şi a respinge capătul de cerere privind nulitatea antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2234/2007.
Urmează a constata că, la data de 01.03.2002, între pârâta C. A. (fostă M., fostă P.), în calitate de vânzătoare, pe de o parte, şi reclamantul D. D., în calitate de cumpărător, pe de altă parte, a intervenit vânzarea – cumpărarea terenul arabil extravilan în suprafaţă de 7567 mp, situat pe raza teritorială a comunei Dor Mărunt, judeţul Călăraşi, în T 119, P 6, având următoarele vecinătăţi: Nord – drum, Sud – drum, Est – M. I. (rest proprietate), Vest – D. M. (rest proprietate), teren pentru care reclamantul a achitat integral preţul de 385 lei ROL.
Prezenta hotărâre urmează a ţine loc de act autentic de vânzare cumpărare a terenului arabil extravilan menţionat mai sus.
Cum acţiunea reclamantului a fost admisă în parte şi cum acesta a efectuat cheltuieli cu acest proces, cheltuieli dovedite reprezentând taxe de timbru, urmează, în conformitate cu prevederile art. 274 şi 276 Cod proc.civ., a o obliga pe pârâta C. A. la plata către reclamant a sumei de 38,1 lei – reprezentând cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE
Admite în parte acţiunea formulată de reclamantul D. D., împotriva pârâţilor C. A., M. I. şi D. I.
Respinge capătul de cerere din acţiunea reclamantului privind nulitatea antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2234/12.10.2007 de BNP C.C.
Constată că, la data de 01.03.2002, între pârâta C. A. (fostă M., fostă P.), în calitate de vânzătoare, pe de o parte, şi reclamantul D. D., în calitate de cumpărător, pe de altă parte, a intervenit vânzarea – cumpărarea terenul arabil extravilan în suprafaţă de 7567 mp, situat pe raza teritorială a comunei Dor Mărunt, judeţul Călăraşi, în T 119, P 6, având următoarele vecinătăţi: Nord – drum, Sud – drum, Est – M. I. (rest proprietate), Vest – D. M. (rest proprietate), teren pentru care reclamantul a achitat integral preţul de 385 lei ROL.
Prezenta hotărâre ţine loc de act autentic de vânzare cumpărare a terenului arabil extravilan menţionat mai sus.
Obligă pe pârâta C. A. la plata către reclamant a sumei de 38,1 lei – reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţa publică azi, 27.01.2010.
