Încălcările învederate ale normelor legale (legea in accepţiunea lato sensu) atrag nulitatea absolută a recepţiei, producând o vătămare atât investitorilor, care aveau ocazia de a respinge, recepţia ori de a îşi vedea soluţionate obiecţiunile la aceasta, dar aducând atingere şi ordinii de drept, sub aspectul încălcării normelor privind calitatea în construcţii; cerinţa recepţionării construcţiilor de către beneficiar nu este o simplă formalitate, ci este menită să asigure însăşi substanţa drepturilor şi obligaţiilor care incumbă părţilor implicate în procesul de realizate a construcţiilor.
(Curtea de Apel Pitești, Decizia nr. NR. 724/R-COM/27 Februarie 2013)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Rm. Vâlcea sub nr. 2374/288/2011 reclamanţii Asociaţia de „VT”, MM, EI, MV şi TV au chemat în judecată pe pârâtele S.C. E. S.R.L. şi Primăria Rm. Vâlcea, solicitând instanţei pronunţarea unei hotărâri prin care să constate nulitatea absolută a procesului verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nr. 31 din 15.12.2007 înregistrat la Primăria Rm. Vâlcea – Serviciul Urbanism cu nr. ***/13.02.2007.
În motivarea cererii, reclamanţii MM, EI, MV şi TV arată că, în calitate de beneficiari, au încheiat cu pârâta S.C. E. S.R.L., în calitate de antreprenor, contracte de construire a unor apartamente la cheie în conformitate cu autorizaţia de construcţie nr. 452/12882/10.05.2006.
Reclamanţii au mai arătat că, potrivit clauzei stipulată la art. 4.2 din contractele de construire încheiate cu pârâta, s-a prevăzut că recepţia lucrărilor de construire să se efectueze pe faze de execuţie şi la finalizarea acestora, prin acordul părţilor, urmând ca a se consemna în procesul verbal de recepţie, precum şi că perioada de garanţie a fost stabilită la 24 de luni calendaristice de la data terminării lucrărilor şi se termină cu recepţia finală.
Procesul verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nr. 31/2007 a fost întocmit fără consimţământul beneficiarilor lucrărilor de construcţie, fără a respecta forma ad validitatem a actului juridic, întrucât nu s-au menţionat în acesta contractele de construire, şi în frauda legii, prin încălcarea normelor imperative prevăzute de art. 8 din H.G. nr. 273/1994 care reglementează activitatea de recepţie a lucrărilor de construcţie, ceea ce face ca acesta să fie lovit de nulitate absolută.
În acest sens, reclamanţii au arătat că procesul verbal de recepţie a lucrărilor nr. 31/2007 nu poartă semnăturile proprietarilor de apartamente, nu menţionează contractele de construire în temeiul cărora a fost efectuată lucrarea de construcţie, iar preşedintele comisiei de recepţie, în persoana d-lui SP, nu putea îndeplini această funcţie deoarece este administratorul societăţii pârâte S.C. E. S.R.L., care este şi investitor şi executant.
Pârâta S.C. E. S.R.L. a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţiile lipsei calităţii procesuale active a reclamantei Asociaţia de proprietari „VT” (astfel cum a precizat în şedinţa publică din data de 12 septembrie 2012) motivat de faptul că nu are calitatea de parte în raportul juridic de drept substanţial dedus judecăţii, precum şi a lipsei de interes a reclamanţilor, deoarece aceştia nu justifică folosul practic pe care l-ar obţine prin constatarea nulităţii absolute a procesului verbal de recepţie.
Pe fondul cauzei, pârâta arată că, în temeiul contractelor de vânzare cumpărare nr. 2340/16.05.2005 şi nr. 2599/31.02.2005 încheiate cu S.C. FS S.A. Rm. Vâlcea a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Rm. Vâlcea, iar, în calitate de investitor, a procedat la modernizarea, reamenajarea şi mansardarea construcţiei în baza proiectului de execuţie întocmit de S.C. A.A. S.R.L. în temeiul căruia s-a eliberat Autorizaţia de Construire nr. ***/12882/10.05.2006 pentru „Modernizare, reamenajare, mansardare construcţie şi schimbare destinaţie din sediu de societate în spaţiu de locuit” şi Acordul unic nr. ***/10.05.2006.
Pârâta a precizat că lucrările de construcţii au fost executate în regie proprie şi că, în conformitate cu prevederile art. 37 alin. 2 din Legea nr. 50/1991 şi art. 7 din H.G. nr. 273/1994, comisia de recepţie a fost constituită din 6 membri, respectiv reprezentantul investitorului, în persoana d-lui SP, doi reprezentanţi ai administraţiei publice locale pe teritoriul căreia este situată construcţia (M.L. şi B.I.) şi specialişti, iar reprezentanţii executantului şi proiectantului au avut calitatea de invitaţi.
Totodată, pârâta a arătat că procesul verbal de recepţie a lucrărilor întocmit de comisia de recepţie a lucrărilor constată respectarea de către executantul lucrării a prevederilor din documentaţia tehnică ce a stat la baza emiterii autorizaţiei de construire.
Pârâta a mai arătat că, potrivit contractelor de construire încheiate cu reclamanţii MM, EI, MV şi TV avea obligaţia de a transmite acestora dreptul de proprietate după finalizarea lucrărilor ceea ce s-a şi întâmplat, prin încheierea contractelor de vânzare cumpărare în formă autentică.
În acest context, pârâta a arătat că, în condiţiile în care lucrările au fost finalizate, nu exista nici un impediment legal pentru încheierea procesului verbal de către persoanele îndreptăţite a efectua recepţia, iar motivele de nulitate invocate de reclamanţi nu au nici o legătură cu înţelesul şi scopul procesului verbal, astfel că reclamanţii nu justifică interesul în formularea cererii de constatare a nulităţii procesului verbal.
Pârâta Primăria Municipiului Rm. Vâlcea a formulat întâmpinare, în care a arătat că, prin Autorizaţia de construire nr. ***/10.05.2006, pârâta S.C. E. S.R.L., în calitate de investitor şi constructor, a fost autorizată să execute lucrări de construire pentru: „Modernizare, reamenajare, mansardare construcţie şi schimbare destinaţie din sediu societate în spaţii de locuit” asupra imobilului teren şi/sau construcţii situat în mun. Rm. Vâlcea
În considerarea prevederilor art. 1, art. 2, art. 7 şi art. 8 din H.G. nr. 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de recepţie a lucrărilor de construcţii şi instalaţii aferente acestora, precum şi art. 37 alin. 2 din Legea nr. 50/1991, pârâta arată că nu există obligaţia pentru beneficiari, în speţă pentru reclamanţi, de a participa la recepţia lucrării.
Prin Sentinţa civilă nr. 12551 din 2 decembrie 2011 pronunţată de Judecătoria Rm. Vâlcea în dosarul nr. 2374/288/2011, s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei Asociaţia de Proprietari „VT” invocată de pârâta SC E. SRL, s-au respins excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi lipsei de interes a reclamanţilor MM, EI, MV şi TV, invocate de pârâta S.C. E SRL, prin întâmpinare.
S-a respins acţiunea formulată de reclamanta Asociaţia de Proprietari „VT”, ca fiind formulată de o persoană lipsită de calitate procesuală activă.
S-a respins acţiunea formulată de reclamanţii MM, EI,MV,şiTV,în contradictoriu cu pârâţii SC E SRLşi Primăria Municipiului Rm. Vâlcea, ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, judecătoria a reţinut că, în temeiul contractelor de vânzare cumpărare autentificate de B.N.P. G. M. sub nr. 2340/16.05.2005 şi nr. 2599/31.05.2005 încheiate cu S.C. Foraj Sonde Rm. Vâlcea pârâta S.C. E. S.R.L,. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului compus din teren şi construcţie situat în Rm. Vâlcea.
Pârâta S.C. E. S.R.L., în calitate de investitor şi constructor, a procedat la modernizarea, reamenajarea şi mansardarea construcţiei situată pe terenul din Rm. Vâlcea potrivit Autorizaţiei de Construire nr. ***/10.05.2006 pentru „Modernizare, reamenajare, mansardare construcţie şi schimbare destinaţie din sediu de societate în spaţiu de locuit” şi Acordul unic nr. ***/10.05.2006, eliberate de Primarul mun. Rm. Vâlcea la solicitarea pârâtei.
Lucrările de construcţii au fost executate în baza proiectului de execuţie nr. 173/2005 întocmit de S.C. AA S.R.L.
Potrivit contractelor de construire, depuse în copie la filele 99-110 dosar, pârâta S.C. E. S.RL., în calitate de antreprenor, s-a obligat să construiască apartamente la cheie în favoarea reclamanţilor MM, EI, MV şi TI, în calitate de beneficiari, urmând ca la finalizarea lucrărilor de construcţii şi concomitent cu predarea locuinţei pârâta să transmită în plină proprietate beneficiarilor terenul aferent locuinţei în cotă parte indiviză şi cota parte de bunuri indivize.
Potrivit clauzei stipulată la art. 3.2 din contractele de construire, părţile au convenit ca reclamanţii să achite un avans (al cărui cuantum este menţionat în cuprinsul fiecărui contract) în termen de 24 de ore de la încheierea contractelor, urmând ca diferenţa de preţ să fie achitată în momentul recepţiei finale după semnarea procesului verbal de recepţie, conform situaţiilor de lucrări vizate de beneficiar.
Conform procesului verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nr.***/15.02.2007 înregistrat la Primăria mun. Rm. Vâlcea sub nr. ***/13.02.2007, aflat la dosar, rezultă că recepţia la terminarea lucrărilor a fost efectuată în anul 2007 în urma întrunirii comisiei de recepţie convocată şi numită de investitorul lucrării, în speţă de pârâta S.C. E S.R.L.; comisia de recepţie la terminarea lucrărilor a cuprins 6 membri din care doi au fost reprezentanţi ai administraţiei publice locale, iar lucrările au fost recepţionate fără anexe şi fără obiecţiuni.
Pârâta S.C. E S.R.L. a invitat reclamanţii la recepţia lucrării contractate pentru data de 12 februarie 2007, astfel cum rezultă din cuprinsul adreselor depuse în copie la dosar, iar apoi a vândut acestora apartamentele contractate potrivit contractelor de vânzare cumpărare autentificate de B.N.P. M.A.M. sub nr. ***/01.06.2007 pentru apartamentul nr. 3 cumpărat de EI şi EIR, sub nr. ***/04.05.2007 pentru apartamentul nr. 8 cumpărat de TI şi TV, sub nr. ***/26.04.2007 pentru apartamentul nr. 2 cumpărat de MM şi MD şi sub nr. ***/26.04.2007 pentru apartamentul nr. 7 cumpărat de MV şi MA.
A mai reţinut că, prin sentinţa civilă nr. 5921/25 iunie 2009 pronunţată de Judecătoria Rm. Vâlcea în dosarul nr. 7426/288/2008, a fost admisă, în parte, acţiunea formulată de reclamanţii TI şi TV împotriva pârâtei S.C. E S.R.L., care a fost obligată să efectueze la apartamentul vândut reclamanţilor lucrările de remediere descrise în dispozitivul hotărârii.
Examinând motivele de nulitate a procesului verbal de recepţie la terminarea lucrărilor invocate de reclamanţi prin acţiune, judecătoria a constatat că acestea vizează nerespectarea clauzelor contractuale prevăzute în contractele de construire încheiate de pârâta S.C. E S.R.L. şi reclamanţi şi a normelor juridice prevăzute de H.G. nr. 273/1994 pentru recepţia lucrărilor de construcţii şi instalaţii aferente acestora.
Motivele invocate de reclamanţi sunt de natură să atragă nulitatea relativă a procesului verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, şi, prin urmare, pot fi invocate numai de partea în favoarea căreia au fost edictate normele încălcate şi care au fost vătămate prin întocmirea actului cu încălcarea acestor norme.
Or, în speţă, reclamanta Asociaţia de Proprietari „VT”, nefiind parte în contractele de construire încheiate de pârâta S.C. E S.R.L., nu a beneficiat de lucrările de construire pentru a putea pretinde o eventuală vătămare prin emiterea actului a cărui anulare se solicită.
Pe cale de consecinţă instanţa a respins acţiunea formulată de reclamanta Asociaţia de Proprietari „VT” ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.
Cu privire la excepţia lipsei de interes a reclamanţilor MM, MV, EI şi TV, instanţa a reţinut că aceştia justifică interesul pentru promovarea acţiunii de anulare/nulitate a procesului verbal de recepţie la terminarea lucrărilor având în vedere că sunt beneficiarii lucrărilor de construire realizate de pârâtă în temeiul contractelor de construire, astfel că a respins excepţia lipsei de interes a reclamanţilor invocată de pârâta S.C. E. S.R.L., ca neîntemeiată.
Pe fondul cauzei judecătoria a reţinut următoarele:
În speţă, reclamanţii au solicitat instanţei să constate nulitatea absolută a procesului verbal de recepţie la terminarea lucrărilor şi lipsirea lui de eficacitate, pentru considerentele că recepţia, şi implicit actul constatator al acesteia, nu s-a încheiat prin acordul părţilor, fiind încălcată clauza contractuală stipulată la art. 4.2 din contractele de construire, că alcătuirea comisiei de recepţie s-a realizat cu încălcarea prevederilor art. 8 alin. 2 din H.G. nr. 273/1994 prin participarea reprezentantului pârâtei S.C. E. S.R.L. care are calitatea de executant al lucrărilor, iar procesul verbal de recepţie a fost întocmit cu nerespectarea formei ad validitatem.
Motivele de nulitate invocate de reclamanţi atrag nulitatea relativă a actului încheiat de pârâta S.C. E. S.R.L., astfel încât pentru aplicarea sancţiunii nulităţii reclamanţii trebuie să facă dovada vătămării produse şi a imposibilităţii înlăturării acesteia decât prin anularea procesului verbal de recepţie la terminarea lucrărilor.
Potrivit clauzelor contractuale stipulate de părţi în contractele de construire instanţa a reţinut că pârâta S.C. E. S.R.L., în calitate de antreprenor, avea obligaţia să invite beneficiarul, în speţă pe reclamanţi, să participe la recepţia locuinţei, obligaţie îndeplinită de pârâtă prin invitaţiile adresate reclamanţilor să se prezinte la recepţia lucrării în data de 15.02.2007.
Coroborând dispoziţiile legale expuse instanţa a reţinut că legislaţia în materie în vigoare prevede că executantul are obligaţia să comunice investitorului data terminării tuturor lucrărilor prevăzute în contract, printr-un document scris şi confirmat de investitor, iar acesta din urmă numeşte comisiile de recepţie la terminarea lucrărilor, comisii din care nu fac parte reprezentanţii executantului, ai proiectantului şi ai Inspectoratului de Stat în Construcţii, aceştia având calitatea de invitaţi.
În speţă, pârâta S.C. E. S.R.L. are atât calitatea de investitor cât şi de executant (constructor) al lucrării „Modernizare, reamenajare, mansardare construcţie şi schimbare destinaţie din sediu de societate în spaţiu de locuit”, astfel că numirea comisiei de recepţie de către pârâtă şi participarea reprezentantului său în comisia de recepţie s-a realizat în calitate de investitor.
În fine, examinând procesul verbal de recepţie la terminarea lucrărilor sub aspectul formei ad validitatem, instanţa a constatat că acesta corespunde modelului prezentat în anexa 1 la H.G. nr. 273/1994.
Împotriva acestei sentinţe în termen legal au declarat apel reclamanţii MM, MV, EI, TV şi Asociaţia de Proprietari VT, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.
În motivarea apelului, au arătat că instanţa de fond a soluţionat greşit procesul fără a intra în soluţionarea fondului pe baza admiterii excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamantei Asociaţia de Proprietari VT, nefiind admisă proba cu expertiză în construcţii pentru a se constata deficienţele de construire ale imobilului.
În continuare, arată că instanţa de fond a apreciat în mod eronat probele aduse la dosarul cauzei în sensul că proprietarii de apartamente au fost invitaţi să participe la recepţia la terminarea lucrărilor, deoarece pârâta, deşi ştia că reclamantul MV a vândut apartamentul din str. *** şi locuia cu chirie la altă adresă, cu rea credinţă l-a notificat la adresa la care nu mai domicilia.
Instanţa de fond a omis să cerceteze faptul că pârâta SC E SRL a întocmit procesul verbal de recepţie în speţă, la momentul în care lucrările de construcţie nu au fost finalizate, drept dovadă fiind depus la dosar procesul verbal din data de 15.02.2007 încheiat între pârâtă şi MV, prin care de comun acord s-a stabilit să se amâne recepţia la terminarea lucrărilor, la data de 15.03.2007.
Mai arată că pârâta a înşelat beneficiarul apartamentului că îl va chema la recepţie, deoarece pe ascuns, tot în aceeaşi zi, pârâta, împreună cu persoane care se aflau în conflict de interes au semnat procesul verbal de recepţie fără a se deplasa la locul imobilului şi fără să consemneze deficienţele de construcţie.
Drept asupra părţilor comune ale imobilului în cotă indiviză au toţi proprietarii de apartamente respectiv Asociaţia de Proprietari VT, deoarece la momentul întocmirii procesului verbal de recepţie lucrările de construcţie ale imobilului nu au fost finalizate.
Se mai arată de către recurenţi că instanţa de fond a apreciat eronat că s-a respectat proiectul de execuţie al lucrărilor de construcţie, autorizaţia de construcţie şi avizele legale.
Concluzionează că în mod greşit s-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei Asociaţia de Proprietari VT.
În continuare, arată recurenţii că instanţa de fond a omis să cerceteze aspecte legate de momentul încheierii procesul verbal de recepţie astfel încât să constate că pârâţii nu trebuia să întocmească procesul verbal de recepţie în februarie 2007, în momentul în care lucrările de construcţie ale imobilului nu au fost finalizate şi proprietarii de apartamente nu au fost constituiţi în asociaţie de proprietari.
Consideră că predarea construcţiei către proprietarii de apartamente ar fi trebuit efectuată numai în momentul în care aceştia ar fi fost constituiţi în asociaţie de proprietari.
Intimatul Municipiul Rm. Vâlcea a formulat întâmpinare prin care a solicitat anularea apelului formulat de Asociaţia de Proprietari VT potrivit art. 67 şi art. 68 C.pr.civ., şi respingerea apelului formulat de către ceilalţi apelanţi ca nefundat, menţinerea sentinţei ca fiind legală şi temeinică.
Intimata SC E SRL a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefundat şi menţinerea sentinţei atacate ca fiind legală şi temeinică.
Prin Decizia 7/2012 pronunţată de Tribunalul Vâlcea la data de 11.10.2012, a fost respins apelul declarat de apelanţii reclamanţi, pentru următoarele considerente:
În mod corect instanţa de fond a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei Asociaţia de Proprietari VT, reţinând, raportat la motivele de nulitate a procesului verbal de recepţie invocate, că reclamanta Asociaţia de Proprietari „VT”, nefiind parte în contractele de construire încheiate de pârâta S.C. E. S.R.L., nu a beneficiat de lucrările de construire pentru a putea pretinde o eventuală vătămare prin emiterea actului a cărui anulare s-a solicitat.
De asemenea, în mod corect instanţa de fond a respins cererea formulată de reclamanţii MM, MV, EI, TV ca neîntemeiată, reţinând că procesul verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nr. 31/2007 a fost întocmit cu respectarea clauzelor contractuale nr. 4.2 şi 4.3 din contractele de construire, precum şi cu respectarea dispoziţiilor HG nr. 273/1994.
Nerespectarea clauzelor contractuale prevăzute în contractele de construire încheiate, precum şi nerespectarea dispoziţiilor prevăzute de H.G. nr. 273/1994 pentru recepţia lucrărilor de construcţii şi instalaţii aferente acestora, sunt de natură să atragă nulitatea relativă a procesului verbal de recepţie atacat. Fiind cauze de nulitate relativă pot fi invocate numai de partea al cărei interes a fost nesocotit la încheierea actului juridic şi care au fost vătămate prin întocmirea actului. Or, reclamanta Asociaţia de Proprietari „VT”, nefiind parte în contractele de construire încheiate de pârâta S.C. E. S.R.L., nu a beneficiat de lucrările de construire pentru a putea pretinde o eventuală vătămare prin emiterea actului a cărui anulare se solicită, astfel că nu justifică calitatea procesuală activă pentru a promova acţiunea de faţă.
În continuare tribunalul reţine că instanţa de fond a apreciat corect probele administrate în cauză, reclamanţii fiind invitaţi de pârâtă să participe la recepţia finală a lucrării din data de 15.07.2007, aspect ce rezultă din invitaţiile depuse la dosar. Susţinerea că reclamantului MV i-a fost comunicată invitaţia la o altă adresă decât cea la care locuia nu poate fi primită, întrucât acesta a avut cunoştinţă de recepţia finală a lucrărilor, prezentându-se la sediul pârâtei din Rm. Vâlcea la data de 15.02.2007.
În ce priveşte procesul verbal din data de 15.02.2007 încheiat între pârâta SC E. SRL şi reclamantul MV, se reţine că prin acest înscris s-a stabilit ca termen de predare a apartamentului către beneficiar la data de 15.03.2007, după executarea dotărilor ce au fost negociate în ultimul preţ al locuinţei.
Procesul verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nr. 31 din data de 15.02.2007 a fost semnat de comisia de recepţie la terminarea lucrărilor compusă din 6 membri din care doi au fost reprezentanţi ai administraţiei publice locale, lucrările fiind recepţionate fără anexe şi fără obiecţiuni, iar sub aspectul formei ad validitatem înscrisul corespunde modelului prezentat în anexa 1 la H.G. nr. 273/1994
După efectuarea recepţiei, în lunile aprilie şi mai 2007, apartamentele au fost vândute reclamanţilor. În măsura în care lucrările de construcţie nu ar fi fost realizate corespunzător dispoziţiilor contractelor de lucrări, reclamanţii au posibilitatea să ceară remedierea acestora. De altfel, reclamanţii MV şi TV au şi promovat astfel de acţiuni, iar pârâta SC E. SRL a fost obligată la remedierea lucrărilor prin hotărâri judecătoreşti irevocabile.
Corect a reţinut prima instanţă că pârâta a respectat proiectul de execuţie al lucrărilor de construcţie, autorizaţia de construcţie şi avizele legale, astfel cum rezultă din probele dosarului.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs reclamanţii MM, MV, TV şi Asociaţia de Proprietari „VT”, invocând motive încadrate în drept de recurenţi în prevederile art. 304 pct. 8, 9, şi 10 C.proc.civ.
Au criticat hotărârea pronunţată pentru următoarele motive:
1. Instanţa de apel nu a cercetat fondul, deoarece a respins solicitarea de a se efectua o expertiză tehnică specialitatea construcţii, pentru a se stabili toate deficienţele apartamentelor, precum şi ale spaţiilor comune.
2. Decizia înlătură în mod nejustificat şi nemotivat efectele şi constatările din procesul verbal de control din data de 09.02.2012 întocmit de Inspectoratul de Stat în Construcţii, în baza art. 45 din HG 1211/2012. De asemenea, instanţa de apel nu a luat în considerare expertiza VC cu privire la unul dintre apartamentele din imobil.
3. În mod nelegal instanţa de apel a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a „Asociaţia de Proprietari „VT”. Potrivit statutului şi acordului de asociere, Asociaţia administrează părţile comune ale imobilului. În conformitate cu HG 273/1994, cartea tehnică a imobilului ar fi trebuit predată către Asociaţia de Proprietari în momentul încheierii procesului verbal de recepţie.
4. În mod eronat instanţa a apreciat că proprietarii de apartamente nu au calitatea de investitori.
În realitate calitatea de investitor revine acestora, deoarece au plătit avansul, iar intimata pârâtă AG E. nu poate fi investitor, deoarece a efectuat lucrarea pe baza acestui avans.
5. În mod eronat instanţa de apel a interpretat procesul verbal din 15.02.2007 încheiat cu MV, considerând că este vorba de stabilirea unui nou termen de recepţie ca urmare a efectuării unor dotări negociate în ultimul preţ, în realitate fiind vorba, aşa cum se menţionează expres în document, de nefinalizarea la timp a lucrărilor de construire din contractul iniţial. De fapt, în timp ce AG E. negocia un nou termen de recepţie, pe ascuns a întocmit procesul verbal de recepţie din 15.02.2007, în lipsa investitorului.
6. Instanţa de apel în mod eronat a apreciat că pârâta a respectat proiectul de execuţie al lucrărilor de construcţie, autorizaţia de construire şi avizele legale. În conformitate cu proiectul de execuţie, imobilul ar fi trebuit construit din zidărie de cărămidă şi BCA, aceste materiale fiind prezentate şi în oferta mediatizată de pârâtă şi depusă la dosarul cauzei, iar constructorul nu a respectat acest lucru.
S-a depus întâmpinare de către Primăria Mun. Rm. Vâlcea, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând că Asociaţia de Proprietari nu a fost parte în contractele de construire, deci nu are calitate procesuală activă. A arătat că recurenţii au fost invitaţi de către pârâta AG E. să participe la recepţia finală la 15.07.2007, aspect ce rezultă din invitaţiile depuse la dosar.
Pârâta a respectat proiectul de execuţie, autorizaţia şi avizele. Mai mult decât atât, procesul verbal de recepţie nr. 31/15.02.2007 a fost semnat de comisia de recepţie la terminarea lucrărilor, compusă din 6 membri, lucrările fiind semnate fără anexe şi fără obiecţiuni, iar sub aspectul formei ad validitatem înscrisul corespunde modelului prezentat în anexa 1 la HG 273/1994.
Pârâta AG E. SRL a formulat de asemenea întâmpinare, solicitând respingerea ca nefondat a recursului, pentru următoarele motive:
În ceea ce o priveşte pe recurenta Asociaţia de Proprietari, în mod corect tribunalul a constatat că, faţă de motivele de nulitate invocate de către reclamanţi, ea nu justifică calitate procesuală activă, şi nu a suferit nicio vătămare prin emiterea actului.
Pe fondul cauzei, în mod corect instanţa a constatat că procesul verbal a fost încheiat cu respectarea normelor legale privind calitatea în construcţii.
A arătat că lucrările de construire au fost executate în regie proprie, iar recepţia a fost realizată în conformitate cu art. 37 al. 2 din Legea 50/1991. Ea are atât calitatea de investitor, cât şi pe aceea de executant, astfel că în temeiul legii a desemnat comisia de recepţie şi a stabilit componenţa acesteia.
Cu viitorii proprietari societatea a încheiat ulterior procese verbale de recepţie individuale pentru apartamentele pe care voiau să le dobândească.
Analizând recursul formulat, Curtea a constatat că acesta este fondat.
O primă critică ce se impune a fi analizată este cea referitoare la calitatea procesuală activă a „Asociaţiei de Proprietari „V.T.”.
Instanţele de fond au motivat lipsa legitimării procesuale active a acestei părţi prin faptul că nu este parte în contractul de construire şi nu a suferit o vătămare prin întocmirea procesului verbal contestat. De asemenea, au mai argumentat că, fiind vorba de cauze de nulitate relativă, anularea procesului verbal poate fi cerută doar de părţile contractante şi care au suferit o vătămare prin încheierea sa.
Curtea constată că aceste argumente nu pot fi primite, deoarece motivele de nulitate invocate în cererea de chemare în judecată nu se circumscriu nulităţii relative, ci absolute. Nu este vorba numai de încălcarea unor clauze contractuale, ci se susţine încălcarea unor dispoziţii din HG 273/1994 referitoare la modalitatea de efectuare a recepţiei la terminarea lucrărilor, în special la componenţa comisiei de recepţie. Este adevărat că efectuarea recepţiei este tratată şi în contractul părţilor. Potrivit contractului, recepţia se face prin acordul părţilor, pe etape de execuţie şi la finalizarea construcţiei. Distinct de această modalitate convenţională, Legea 10/1995 la art. 17 şi Legea 50/1991 în art. 37 instituie obligativitatea recepţiei construcţiilor la terminarea lucrărilor, iar în aplicarea acestor dispoziţii legale a fost emisă HG 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de recepţie a lucrărilor de construcţii şi instalaţii aferente acestora (denumită, în continuare, şi Regulament).
Nerespectarea legii şi a actului normativ emis pentru punerea sa în aplicare atrage nulitatea absolută, deoarece este vorba de norme legale privind disciplina şi calitatea în construcţii, care au caracter imperativ, fiind de ordine publică. Caracterul de ordine publică al normelor instituite în domeniu rezultă din prevederile legii, care priveşte siguranţa si calitatea în construcţii ca pe o chestiune care depăşeşte sfera interesului individual, interesând valori sociale cu caracter general. Astfel, scopul reglementării, este, potrivit art. 3 din Legea 10/1995, „realizarea şi exploatarea unor construcţii de calitate corespunzătoare, în scopul protejării vieţii oamenilor, a bunurilor acestora, a societăţii şi a mediului înconjurător.”, iar potrivit art. 9 lit.h din acelaşi act normativ şi Anexei nr. 2 la Legea 50/1991, recepţia construcţiilor este o componentă a sistemului calităţii în construcţii.
De aceea, câtă vreme normele legale a căror încălcare se invocă sunt de ordine publică, nulitatea nu poate avea caracter relativ, după cum în mod greşit s-a reţinut, ci este vorba de cauze de nulitate absolută, ce poate fi invocată de orice persoană interesată.
De aceea, asociaţia de proprietari are calitate procesuală activă pentru a invoca nulitatea procesului verbal de recepţie, având în vedere că se susţine existenţa unor cauze de nulitate absolută, câtă vreme ea are un interes în promovarea acţiunii de faţă, deoarece, chiar şi în condiţiile în care nu a fost parte în contractul de construire, ea are atribuţii în administrarea spaţiilor comune ale imobilului, astfel că orice deficienţe ale imobilului, dacă este vorba de spaţiile şi dotările comune, intră în sfera de interese ale acesteia.
O a doua categorie de critici priveşte modalitatea de administrare a probatoriului: se susţine de către recurenţi că nu s-a efectuat proba cu expertiză tehnică pentru constatarea deficienţelor imobilului, iar instanţa de apel a înlăturat constatările din procesul verbal întocmit de ISC şi expertiza efectuată într-o altă cauză, reţinând în mod eronat şi în contra probelor administrate că imobilul respectă autorizaţia, proiectul de construire şi celelalte avize legale.
Din acest punct de vedere, Curtea constată că afirmaţia instanţei de apel potrivit căreia la realizarea imobilului au fost respectate autorizaţia şi proiectul de execuţie este, pe de o parte, nesusţinută de probe şi nemotivată, în condiţiile în care apelanţii au susţinut contrariul şi au depus şi înscrisuri în dovedire, iar tribunalul, ca şi prima instanţă, nu au motivat de ce înlătură aceste înscrisuri şi pe baza căror probe au ajuns la concluzia contrară.
Cu toate acestea, existenţa sau nu a unor deficienţe ori a unor nereguli privind respectarea autorizaţiei de construire sau a altor avize sunt chestiuni care exced prezentei cauze, ce are ca obiect constatarea nulităţii procesului verbal pentru încălcarea dispoziţiilor legale care privesc componenţa comisiei de recepţie, interesând cel mult sub aspectul probării interesului de a solicita anularea procesului verbal de recepţie.
Or, sub acest aspect, interesul reclamanţilor este neîndoielnic, câtă vreme au probat existenţa unor cereri de chemare în judecată pe rolul instanţelor referitoare la aceste pretinse deficienţe ale construcţiei, iar prin cererea de chemare în judecată ce face obiectul acestei cauze se solicită anularea procesului verbal de recepţie întocmit fără participarea lor şi în condiţiile unui pretins conflict de interese, recepţia constituind momentul în care şi-ar fi putut exprima, în cadrul reglementat de lege şi Regulament, obiecţiunile cu privire la măsura şi modul în care au fost finalizate lucrările.
De aceea, Curtea constată că, deşi afirmaţia instanţei de apel este nemotivată şi nesusţinută de probe, totuşi efectuarea unor astfel de probe nici nu s-ar fi impus, întrucât nu face obiect de învestire în prezentul litigiu şi nu influenţează soluţia acestuia.
Ceea ce interesează, întrucât face obiect de învestire în prezenta cauză, este dacă la efectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor s-au respectat dispoziţiile actelor normative care reglementează modul de realizare a acesteia.
Sub acest aspect, Curtea constată că este fondată critica recurenţilor referitoare la greşita aplicare a legii de către instanţa de apel, cu privire la dezlegarea în fond a pricinii, respectiv cea dată motivelor de nulitate invocate referitor la componenţa comisiei de recepţie.
Sub acest aspect, s-au reţinut de către instanţa de apel trei argumente pentru care procesul verbal este legal întocmit, şi anume: (1) reclamanţii au fost invitaţi de pârâtă să participe la recepţia finală a lucrării; (2) procesul verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nr. 31 din data de 15.02.2007 a fost semnat de comisia de recepţie la terminarea lucrărilor compusă din 6 membri, din care doi au fost reprezentanţi ai administraţiei publice locale, lucrările fiind recepţionate fără anexe şi fără obiecţiuni, iar sub aspectul formei ad validitatem înscrisul corespunde modelului prezentat în anexa 1 la H.G. nr. 273/1994; (3) în măsura în care lucrările de construcţie nu ar fi fost realizate corespunzător contractelor de lucrări, reclamanţii au posibilitatea să ceară remedierea acestora, lucru pe care l-au şi făcut şi obţinut în justiţie; (4) pârâta a respectat proiectul de execuţie al lucrărilor de construcţie, autorizaţia de construcţie şi avizele legale, astfel cum rezultă din probele dosarului.
Cel de-al patrulea argument nu are relevanţă în cauză, sub aspectul obiectului dedus judecăţii, din motivele expuse anterior, când s-a analizat critica din recurs formulată separat cu privire la această aserţiune.
Nici cel de-al treilea argument nu este valid, deoarece principiile disponibilităţii şi cel al accesului liber la justiţie obligă instanţa să judece cererea cu care este învestită, iar faptul că reclamantul are la dispoziţie şi alte mijloace de realizare a dreptului său, pe care instanţa le apreciază ca fiind mai eficiente, nu constituie, în sine, un motiv de respingere a cererii, câtă vreme aceasta este admisibilă, nefiind oprită de lege.
Relevante sub aspectul obiectului cererii deduse judecăţii sunt celelalte două argumente, ce vor fi analizate în cele ce urmează.
Astfel, este adevărat că procesul verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nr. 31 din data de 15.02.2007 a fost semnat de comisia de recepţie la terminarea lucrărilor compusă din 6 membri, din care au fost şi reprezentanţi ai administraţiei publice locale, lucrările fiind recepţionate fără anexe şi fără obiecţiuni, însă ceea ce se invocă este faptul că din comisia de recepţie nu au făcut parte şi beneficiarii lucrărilor, tocmai pentru a avea posibilitatea de a-şi prezenta obiecţiunile.
În ceea ce priveşte argumentul legat de faptul că reclamanţii au fost invitaţi la recepţia la terminarea lucrărilor, fapt care ar rezulta din dovezile aflate la dosarul judecătoriei, Curtea constată că, din dovezile menţionate, nu rezultă concluzia reţinută de instanţa de apel, ci dimpotrivă, se confirmă susţinerile reclamanţilor.
Astfel, se constată că prin, notificările de la dosar, trimise de pârâta E., şi pe care se bazează instanţa de apel în susţinerea sa, reclamanţii au fost invitaţi la sediul pârâtei la data de 12.02.2007, scopul invitaţiei fiind acela de a stabili sumele suplimentare rezultate din modificările intervenite la contracte în urma solicitărilor beneficiarilor.
Aşadar, invitaţiile au fost făcute pentru o altă dată (12.02.2007) decât cea la care a avut loc recepţia la terminarea lucrărilor (15.02.2007), şi în alt scop decât recepţia.
Nicio altă dovadă din dosar nu confirmă concluzia instanţei de fond potrivit căreia reclamanţii ar fi fost invitaţi la recepţia la terminarea lucrărilor.
De altfel, prin întâmpinarea depusă în dosarul de fond, pârâta AG E., ca şi Primăria, s-au apărat în sensul că nici nu era nevoie de prezenţa reclamanţilor la efectuarea recepţiei, deoarece ei nu au calitatea de investitori, ci lucrările au fost executate în regie proprie, iar nicidecum nu s-a apărat (pârâta societate comercială) în sensul că i-ar fi notificat pe reclamanţi şi ei nu s-ar fi prezentat.. Nici în procesul verbal contestat nu se face o atare menţiune.
În aceste condiţii, concluzia care se impune este aceea că reclamanţii, mai exact reclamantul MV, el fiind singurul cu privire la care s-a depus confirmarea de primire a notificării, au fost notificaţi în alt scop şi pentru o altă dată decât cea la care a avut loc recepţia la terminarea lucrărilor.
Astfel, la data la care au fost invitati de către pârâta E., 12.02.2007, reclamanţii MV şi MM s-au întâlnit cu reprezentantul pârâtei şi au convenit prelungirea termenului de predare a locuinţelor cu 3 zile, la 15.02.2007, încheind în acest scop acte adiţionale la contractele de construire, cu nr. ***/12.02.2007 şi nr. *** din aceeaşi dată, depuse la dosarul primei instanţe.
La termenul astfel prelungit, 15.02.2007, s-a încheiat, separat de procesul verbal al terminarea lucrărilor, în aceeaşi zi cu acesta, un înscris denumit „Proces verbal” între acelaşi reprezentant al pârâtei care a participat şi la semnarea procesului verbal contestat, SPD, şi reclamantul MV, în care s-a amânat din nou recepţia pentru data de 14.03.2007, ca urmare a unor dotări neexecutate încă, ce au fost negociate în ultimul preţ al locuinţei.
La întocmirea procesul verbal nr. ***/15.02.2007 nu a participat nici un reclamant, pârâtele considerând că nu se impunea prezenţa lor, deoarece nu au calitatea de investitori.
Pentru a lămuri această calitate, Curtea reţine că, potrivit art. 17 al. 1 şi 3, din Legea 10/1995, recepţia construcţiilor constituie certificarea realizării acestora pe baza examinării lor nemijlocite, în conformitate cu documentaţia de execuţie şi cu documentele cuprinse în cartea tehnică a construcţiei. Recepţia construcţiilor se face de către investitor – proprietar, în prezenta proiectantului şi a executantului şi/sau reprezentanţilor de specialitate, legal desemnaţi de aceştia.
Prin HG 273/12994 s-a aprobat Regulamentul de recepţie a lucrărilor de construcţii şi instalaţii aferente acestora, prevăzut în anexa la această hotărâre.
Potrivit art. 1 din acest act normativ, recepţia constituie o componentă a sistemului calităţii în construcţii şi este actul prin care investitorul declară că acceptă, preia lucrarea cu sau fără rezerve şi ca aceasta poate fi dată în folosinţa. Prin actul de recepţie se certifică faptul ca executantul şi-a îndeplinit obligaţiile în conformitate cu prevederile contractului şi ale documentaţiei de execuţie.
Noţiunile de investitor şi executant sunt definite la art. 2, astfel: „În înţelesul prezentului regulament, investitorul este persoană fizică sau juridică care încheie contractul de de lucrări de construcţii, urmăreşte îndeplinirea lui şi preia lucrarea.
Executantuleste parte contractantă care realizează lucrarea sau reprezentantul legal al acestuia, dacă lucrarea este realizată printr-o asociere.”
Coroborând aceste dispoziţii, reiese că nu există o suprapunere perfectă între calitatea de investitor şi aceea de proprietar, decât în două situaţii: atunci când proprietarul încheie şi contractul de executare de lucrări de construcţii în calitate de beneficiar, ori în lipsa unui astfel de contract, când lucrările sunt executate de proprietar în regie proprie.
În speţa de faţă nu se regăseşte niciuna dintre aceste situaţii, deoarece ne aflăm în situaţia în care proprietara, pârâta E., nu a executat lucrările în regie proprie, ci a ales soluţia de a atrage finanţare în vederea construirii din partea unor alte persoane, în speţă reclamanţii, sens în care a încheiat cu aceştia contracte de construire în calitate de antreprenor, executant. Astfel, între recurenţii reclamanţi, în calitate de beneficiari, şi pârâta AG E., fostă E., în calitate de antreprenor, s-au încheiat contracte de construire (nr. ***/22.05.2006, nr. ***/03.05.2006), având ca obiect „construirea de către SC E. SRL pentru beneficiar a unui apartament la cheie potrivit proiectului de execuţie, planului general şi de detaliu cu specificaţiile de finisări” (art. 2.1. din contracte).
Din această clauză contractuală care prevede obiectul contractului rezultă fără dubiu faptul că beneficiarii din contract, adică recurenţii reclamanţi, au calitatea de investitori potrivit definiţiei art. 2 din Regulament, precitată, iar antreprenorul E. este executantul contractului de construire, potrivit definiţiei cuprinse în aceeaşi normă de drept.
Contractul cuprinde şi dispoziţii referitoare la recepţia lucrării, însă aceste dispoziţii se completează cu cele prevăzute în normele legale imperative prevăzute de Lege şi Regulament, dat fiind caracterul de ordine publică al sistemului de norme referitoare la calitatea în construcţii, aspect analizat şi într-unul din paragrafele anterioare.
Etapele realizării recepţiei la terminarea lucrărilor include notificarea de către executant către investitor a terminării lucrărilor, urmată de organizarea de către investitor a începerii recepţiei în maximum 15 zile de la notificarea terminării lucrărilor. (art. 6 şi 8 din Regulament).
În cauză, aceste dispoziţii legale nu au fost respectate, recepţia la terminarea lucrărilor fiind organizată la 15.02.2007 de către executant, fără participarea şi fără notificarea investitorilor beneficiari.
În ceea ce priveste componenţa comisiei de recepţie, aceasta este stabilită de art. 7 şi art. 8 al. 2 din Regulament, astfel: “ (1) Comisiile de recepţie pentru construcţii şi pentru instalaţiile aferente acestora se vor numi de către investitor şi vor fi alcătuite din cel puţin 5 membri. Dintre aceştia, obligatoriu vor face parte un reprezentant al investitorului şi un reprezentant al administraţie publice locale pe teritoriul căreia este situată construcţia, iar ceilalţi vor fi specialişti în domeniu. (2) Reprezentanţii executantului, ai proiectantului şi ai Inspectoratului de Stat în Construcţii – I.S.C. nu pot face parte din comisia de recepţie, aceştia având calitatea de invitat.
Nici aceste dispoziţii legale nu au fost respectate în cauză, deoarece, potrivit procesului verbal nr. 31/15.02.2007, comisia de recepţie a fost alcătuită din preşedinte SP, GM, SF, BD, ML, BI. Dintre aceştia, cel dintâi este administratorul executantului, antreprenor în constractele de construire, iar altul sau alţii dintre aceştia sunt din partea Consiliului Local Rm. Vâlcea, dovadă în acest sens fiind ştampila acestei autorităţi aplicată pe document.
Niciunul dintre membrii comisiei de recepţie nu este investitor, în sensul prevederilor art. 2 din regulament, adică beneficiarii contractelor de construire încheiate, ceea ce încalcă art. 7 al. 1 din Regulament.
Mai mult, din comisie face parte reprezentantul societăţii executante, cu încălcarea interdicţiei exprese, stipulate de art. 8 al. 2 din acelaşi Regulament, el fiind si cel care a organizat recepţia., cu încălcarea, şi sub acest aspect, a art. 7 şi 8.
Încălcările învederate ale normelor legale (legea in accepţiunea lato sensu) atrag nulitatea absolută a recepţiei, producând o vătămare atât investitorilor, care aveau ocazia de a respinge, recepţia ori de a îşi vedea soluţionate obiecţiunile la aceasta, dar aducând atingere şi ordinii de drept, sub aspectul încălcării normelor privind calitatea în construcţii; cerinţa recepţionării construcţiilor de către beneficiar nu este o simplă formalitate, ci este menită să asigure însăşi substanţa drepturilor şi obligaţiilor care incumbă părţilor implicate în procesul de realizate a construcţiilor.
Este eronată apărarea pârâtei în sensul că lucrarea de construire este realizată în regie proprie, căci, în prezenţa unor contracte de construire încheiate între beneficiari şi antreprenor, acesta din urmă nu poate pretinde că a realizat lucrarea în regie proprie, chiar dacă are şi calitatea de proprietar al terenului or al construcţiei, el fiind, potrivit voinţei părţilor materializată în contract, executant, iar nu investitor.
O altă constatare eronată a instanţei de apel, şi care face obiectul recursului, este aceea referitoare la faptul că, sub aspectul formei, înscrisul corespunde modelului prezentat în anexa 1 la H.G. nr. 273/1994.
Verificând această susţinere, raportată la modelul menţionat şi la susţinerile reclamanţilor potrivit cărora s-a omis trecerea în procesul verbal a contractelor de construire în baza cărora a fost realizată lucrarea, se constată de către Curte că susţinerea recurenţilor este reală. Astfel, deşi procesul verbal este întocmit pe baza formularului din anexa la Regulament, nu sunt completate toate rubricile, una dintre acestea fiind, într-adevăr, cea la care ar fi trebuit să se menţioneze contractul care a stat la baza executării construcţiei (partea introductivă a procesului verbal).
Aşadar, conduita pârâtei E. a fost aceea pe care ea o relevă şi în apărările făcute în instanţă, potrivit căreia ea ar fi executat lucrările în regie proprie, însă această aserţiune presupune ignorarea contractelor de construire încheiate de ea însăşi. Executarea de lucrări în regie proprie presupune însă lipsa unui astfel de contract, şi anume cumulul calităţilor de investitor şi antreprenor în aceeaşi persoană, situaţie ce în cauză nu se regăseşte.
În consecinţă, pentru toate aceste argumente, Curtea constată că hotărârea instanţei de apel este dată cu aplicarea greşită a legii, ceea ce face incident motivul de modificare a hotărârii prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ., cu consecinţa modificării deciziei din apel, în sensul admiterii apelului astfel că, în baza art. 296 C.proc.civ., va schimba sentinţa primei instanţe în sensul că va admite cererea şi va constata nulitatea procesului verbal nr. 31/15.02.2007.
Pentru aceste motive, Curtea a admis recursul declarat de reclamanţii M. M., M.V., T.V., ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI „V. T.”, împotriva deciziei nr. 7 din 11 octombrie 2012, pronunţată de Tribunalul Vâlcea – secţia a II-a civilă, în dosarul nr. 2374/288/2011*, intimaţi fiind reclamanta E. I. şi pârâtele S.C. A.G. E. S.R.L., şi Primăria municipiului RM. Vâlcea, a modificat soluţia din apel în sensul că a admis apelul şi a schimbat sentinţa în sensul că a admis cererea şi a constatat nulitatea procesului verbal nr. ***/15.02.2007.
