Prin sentinţa civilă nr. 729/08.03.2013 Judecătoria Roşiorii de Vede a respins acţiunea formulată de recl. M.C. în contradictoriu cu pârâţii J.M., C.L. şi C.I. având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Instanţa a reţinut că între reclamant şi autorul celor trei pârâţi s-a încheiat la 08.11.2012 un antecontract cu privire la un imobil reprezentând teren agricol, părţile stabilind ca în termen de 30 de zile să încheie actul în formă autentică.
A mai reţinut că preţul a fost plătit iar reclamantul a intrat în posesia terenului odată cu încheierea convenţiei, că promitentul-vânzător deţine pe teren titlu de proprietate, însă acesta a decedat între timp iar pârâţii sunt doar succesibili prezumtivi conform dovezii de la dosar, sesizarea pentru dechiderea procedurii succesorale neputând ţine loc de certificat de moştenitor care să ateste calitatea lor de moştenitori, masa succesorală, cotele succesorale şi mai ales, împrejurarea că au acceptat succesiunea autorului lor.
Împotriva sentinţei a declarat recurs reclamantul susţinând că intimaţii-pârâţi au acceptat succesiunea autorului lor tacit, tocmai prin încheierea convenţiei de înstrăinare a terenului şi că sunt singurii care au vocaţie la succesiunea defunctului.
Recursul a fost respins ca nefondat, pentru următoarele considerente :
În conformitate cu dispoziţiile art. 1279 alin. 3 teza I Cod Civil la nivel de parte generală şi cu art. 1669 alin. 1 teza finală Cod civil la nivel de vânzare – cumpărare , antecontractul supus analizei trebuia încheiat în formă autentică, având în vedere că acesta prefigurează încheierea unui contract – având ca obiect un imobil .
Art. 1179 Cod civil dispune că în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată sub sancţiunea prevăzută de dispoziţiile legale aplicabile. Art. 1244 Cod civil prevede că, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Deci, în cazul în care se urmăreşte pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de antecontract, trebuie îndeplinite toate condiţiile de validitate cu privire la contractul respectiv. Astfel, trebuie subliniat faptul că necesitatea îndeplinirii condiţiilor de validitate( formă şi fond) nu este o exigenţă generală pentru încheierea promisiuni de vânzare şi / sau cumpărare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaşte dreptul creditorului de a obţine o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare – cumpărare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil , însă dacă se urmăreşte obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare – cumpărare, cum este şi cazul în speţă,este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Practic, forma autentică nu este o cerinţă de validitate pentru antecontract, ci o cerinţă care, dacă e îndeplinită, permite să se ajungă la pronunţarea hotărârii care să ţină loc de contract de vânzare – cumpărare.
În al doilea rând, s –a susţinut de către recurentul – reclamant că în mod greşit s –a reţinut lipsa dovezii de coproprietari aflaţi în indiviziune şi a dovezii privind calitatea de moştenitori ai defunctei a intimaţilor pârâţi în condiţiile în care aceste dovezi rezultă din modul în care a fost acceptată succesiunea, tacit, prin încheierea antecontractului de către părţi iar aceştia sunt singurele persoane cu vocaţie succesorală aşa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar.
Însă, raportat la considerentele mai sus expuse referitoare la forma promisiunii de vânzare – cumpărare, nu se poate considera că intimaţii pârâţi au acceptat succesiunea autorului lor prin încheiere unui antecontract care nu respectă forma autentică cerută de lege. Singurul instrument probator al drepturilor dobândite prin moştenire este certificatul de moştenitor, care în speţă lipseşte.
În plus, este adevărat că proprietatea averii succesorale trece asupra moştenitorului în momentul decesului autorului său, însă, deşi intimaţii – pârâţi sunt moştenitori sezinari, sezina nu este susceptibilă de a avea înrâurirea asupra modalităţilor de acceptare sau renunţare la succesiune.
Cu atât mai mult se pune problema acceptării în termen a succesiunii, în condiţiile în care decesul autorului s –a petrecut la 5.01. 1994 iar promisiunea de vânzare – cumpărare s –a încheiat la 8 XI 2012 cu aproximativ 9 ani mai târziu
Nu în ultimul rând trebuie observat faptul că raportat la dispoziţiile art. 1279 Cod Civil, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, instanţa suplineşte doar lipsa consimţământului părţii care refuză nejustificat încheierea contractului promis şi nu suplineşte şi lipsa celorlalte condiţii care nu au fost îndeplinite şi fără de care – încheierea contractului autentificat în faţa notarului nu ar putea avea loc, cum ar fi întocmirea documentaţiei de carte funciară şi dezbaterea succesiunii.
Ori, aşa cum rezultă din cuprinsul antecontractului, promitenţii-vânzători s –au obligat să facă demersurile legale în acest sens, nu le-au făcut în termenul stabilit iar aceste demersuri nu pot fi suplinite de instanţă
