Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Bacău, sub nr. …., reclamanţii TD şi TF au chemat în judecată pe pârâţii CN şi CA, solicitând obligarea pârâţilor să desfiinţeze construcţia ,,anexă gospodărească,, alipită de imobilul lor, în termen de 10 zile de la data pronunţării hotărârii; în caz de refuz să fie autorizaţi să execute lucrările de desfiinţare pe cheltuiala pârâţilor; plata de daune cominatorii în valoare de 100 lei/zi întârziere în executarea hotărârii, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că prin contractul autentificat sub nr. …. au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului casă şi a suprafeţei de 150 mp teren situate în ….., iar pârâţii se învecinează cu proprietatea lor având o casă in suprafaţa de 39,04 mp(găsită la măsurătoare 45,14 mp) şi o magazie de 30 mp ( găsită la măsurătoare 28 mp) cumpărate prin contractul nr. …. de la SC …. SA, împreună cu aceste construcţii dobândind şi dreptul de proprietate asupra terenului de sub construcţii. În prelungirea casei lor pârâţii au edificat o anexă gospodărească ce au alipit-o de casa reclamanţilor fără acordul lor şi fără a avea autorizaţie de construcţie. Prin această alipire reclamanţii sunt în imposibilitate de a-şi repara imobilul care are peste 100 ani vechime si necesită urgent reparaţii, iar deteriorarea acelui perete fiind provocată şi de construcţia edificată de pârâţi, datorită scurgerii apelor de pe acoperişul pârâţilor pe peretele reclamanţilor. Mai arată reclamanţii că zidul dintre cele două proprietăţi nu a fost niciodată comun în sensul dispoziţiilor art. 590 C.civ, ci este zidul casei lor.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art.599 si Legea 50/1991 actualizată.
În dovedire au solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriu, martori si expertiză tehnică judiciară.
Cererea a fost legal timbrată.
Pârâţii au formulat întâmpinare, prin care au invocat:
excepţia lipsei calităţii procesuale active, întrucât potrivit dispoziţiilor art. 29 alin 1 din legea 50/1991, numai Inspectoratul de stat in Construcţii poate solicita desfiinţarea construcţiilor realizate cu încălcarea dispoziţiilor legale;
excepţia inadmisibilităţii acţiunii, având în vedere dispoz. art. 28 alin 2 din Legea 50/1991, potrivit cărora desfiinţarea construcţiilor se face doar prin decizia autorităţii administrative publice competente, instanţa având posibilitatea de a dispune desfiinţarea construcţiilor doar în situaţia constatării unei contravenţii;
excepţia prematurităţii cererii de chemare în judecată, motivat de faptul că demolarea oricărei construcţii se poate realiza doar pe baza autorizaţiei de demolare obţinute in prealabil de la autorităţile competente, potrivit art. 8din Legea 50/1991.
Pe fondul cauzei au solicitat respingerea acţiunii ca nefondată întrucât locuiesc în acest imobil din anul …., că in anul … l-au cumpărat de la SC …SA, spaţiul nesuferind nicio modificare, singurele lucrări fiind acelea de întreţinere şi montare centrală termică, precum şi că zidul dintre cele două imobile se bucură de prezumţia de comunitate conform art. 590 Cciv.
Au mai solicitat respingerea capătului doi de cerere ca nefondat, iar in subsidiar ca prematur introdus-raportat la art. 580/2 Cpc, şi respingerea ca netemeinic al capătului de cerere privind daunele cominatorii având in vedere dispoz. art.580/3 Cpc.
În apărare au solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriul reclamanţilor, cercetare la faţa locului şi expertiză tehnică. Au depus la dosar înscrisuri (fl. 12-20).
La data de …., reclamanţii şi-au completat acţiunea introductivă solicitând ca prin hotărâre judecătorească:
să se constate inexistenţa unui drept de coproprietate a pârâţilor asupra zidului casei lor la vecinătatea cu pârâţii
să se dispună rectificarea şi modificarea înscrierilor de carte funciară nr. …. din …, respectiv a schiţei cadastrale întocmită de BV pentru imobilul pârâţilor, în sensul stabilirii corecte a coordonatelor punctelor de la care începe proprietatea pârâţilor pe aliniamentul nordic şi efectuarea acestor rectificări în cartea funciară.
Motivându-şi completarea la acţiune, reclamanţii au arătat că au cumpărat imobilul fără nicio sarcină şi fără menţiunea că ar avea zid comun cu imobilul învecinat, că nici in actul de proprietate al pârâţilor nu se specifică ca ar avea un zid comun, că la data la care au cumpărat imobilul casa pârâţilor nu ara alipită de casa lor ci ulterior a fost alipită fără a le solicita consimţământul. Mai arată că în cărţile funciare ale imobilelor nu se face menţiune despre existenta coproprietăţii asupra vreunui zid, că documentaţia cadastrală cu nr. …… este întocmita necorespunzător întrucât zidul nordic pe aliniamentul ….nu aparţine pârâţilor ci reprezintă zidul casei lor, şi că suprafeţele corpului de proprietate C1 din documentaţie(de 45,14 mp) nu corespund cu suprafaţa cumpărată prin contractul nr. …. de numai 39,04 mp.
Faţă de cererea completatoare, pârâţii au formulat întâmpinare şi reconvenţională(fl. 69). Prin întâmpinare au invocat inadmisibilitatea cererii de completare a acţiunii motivat de faptul că acţiunea de constatare nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului, prescripţia cererii de rectificare a cărţii funciare deoarece dreptul s-a prescris în termen de 3 ani de la data înregistrării, precum şi lipsa de obiect – nefiind notată vreo modificare a dreptului de proprietate şi de interes legitim – atât timp cât nu invocă un drept de proprietate ori coproprietate asupra proprietăţii pârâţilor, a cererii de rectificare a cărţii funciare.
Sub aspect reconvenţional, pârâţii au solicitat să se constate că au devenit coproprietari asupra zidului comun ca efect al uzucapiunii , casa nesuferind modificări structurale din …….
In drept, au invocat art. 111 C.p.c., art. 590, 1890, 1895 şi urm. C.civ.
Prin răspunsul la întâmpinare şi la cererea reconvenţională(fl. 73), reclamanţii au solicitat:
respingerea excepţiei inadmisibilităţii a capătului de cerere privind constatarea inexistenţa unui drept de coproprietate a pârâţilor asupra zidului casei lor ca nefondată, întrucât această cerere au formulat-o ca urmare a susţinerilor pârâţilor că zidul dintre proprietăţi ar avea caracterul juridic de zid comun;
respingerea excepţiei prescripţiei rectificării cărţii funciare, întrucât acţiunea de rectificare este imprescriptibilă;
respingerea excepţiei lipsei de obiect şi lipsei de interes privind modificarea si rectificarea înscrierilor funciare constând în schiţa cadastrală, motivat de faptul că schiţa cadastrală a pârâţilor nu corespunde realităţii;
respingerea ca nefondată a prescripţiei achizitive de 30 ani întrucât nu sunt îndeplinite condiţiile art. 1890 si 1895 C.civ. Pârâţii au fost chiriaşi ai imobilului din ….. când au cumpărat acel imobil de la …., iar în niciunul din acele contracte nu au dobândit vreun drept asupra zidului casei lor, că pârâţii au edificat construcţia alipită de casa lor după ce au devenit proprietari, astfel încât nu sunt împlinite termenele uzucapiunii.
În susţinerea cererii, reclamanţii pârâţi au depus la dosar înscrisuri (fl. 49-66,
90-101) .
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâtului CN, proba testimonială, cercetare la faţa locului şi proba cu expertiza construcţii. Raportul de expertiză construcţii a fost întocmit de expert CN. S-au audiat martorii SP, ŢF, IV şi PBA, declaraţiile acestora fiind consemnate si ataşate la dosar.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
Excepţiile invocate urmează a fi respinse pentru următoarele considerente:
Excepţia lipsei calităţii procesuale active nu este incidentă în cauză şi urmează a fi respinsă întrucât reclamanţii au formulat acţiunea in apărareaprerogativelor decurgând din dreptul lor de proprietate, pe când dispozitiile art. 29 si urm. din Legea nr. 50/1991 reglementează procedura în cazul constatării unei contravenţii .Prin urmare, pretenţiile reclamanţilor vizând limitarea exercitării dreptului de proprietate, urmează a fi analizate pe fondul cauzei.
Pentru aceleaşi considerente vor fi respinse şi excepţiile inadmisibilităţii acţiunii şi a prematurităţii cererii de chemare în judecată, proprietarul având oricând posibilitatea de a-şi apăra dreptul pretins .
Excepţia inadmisibilităţii capătului de cerere privind constatarea inexistenţei unui drept de coproprietate a pârâţilor asupra zidului casei lor, urmează a fi respins întrucât având în vedere poziţia părţilor cu privire la existenţa/inexistenţa coproprietăţii asupra zidului casei reclamanţilor dinspre proprietatea pârâţilor, cererea de desfiinţare a construcţiilor edificare de pârâţi nu se poate soluţiona decât după ce se stabileşte caracterul juridic al acestui zid, respectiv dacă pârâţii au dobândit coproprietarea asupra zidului reclamanţilor ca efect al uzucapiunii.
Excepţia prescripţiei rectificării cărţii funciare, va fi respinsă întrucât în speţă sunt aplicabile dispoziţiile art. 34 pct. 4 coroborate cu art. 35 din Legea 7/1996.
În fine, vor fi respinse excepţiile lipsei de obiect şi a lipsei de interes privind modificarea si rectificarea înscrierilor funciare, întrucât astfel cum a fost formulat capătul doi din cererea completatoare, reclamanţii au înţeles să solicite modificarea schiţei cadastrale întocmită de BV pentru imobilul pârâţilor, în sensul stabilirii corecte a coordonatelor punctelor de la care începe proprietatea pârâţilor pe aliniamentul nordic. Aşa fiind, în cazul modificării documentaţiei cadastrale există interes şi pentru rectificarea cărţii funciare, potrivit art. 34 din Legea 7/1996.
Pe fondul cauzei instanţa reţine următoarele:
Reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului casă şi a suprafeţei de 150 mp teren situate în …. prin contractul autentificat sub nr. …..(fl. 46 ds.).
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. …. pârâţii au cumpărat de la SC ….. SA o casă in suprafaţa de 39,04 mp şi o magazie de 30 mp, împreună cu aceste construcţii dobândind şi dreptul de proprietate asupra terenului de sub ele in suprafaţă de 87 mp (fl. 14 ds.). Anterior cumpărării pârâţii C. au ocupat in calitate de chiriaşi acest imobil, cel puţin din anul …, astfel cum rezultă din conţinutul contractului de vânzare unde se face trimitere la contractul de închiriere nr. —, coroborat cu înscrisurile existente la fl. 95-96 ds, in care se tace trimitere la calitatea de chiriaşi a pârâţilor.
În continuare, instanţa va analiza cu prioritate cererea reconvenţională, privind dobândirea prin uzucapiune a coproprietăţii zidului dintre imobile, întrucât soluţia privind desfiinţarea construcţiei va depinde de soluţia privind existenţa ori inexistenţa coproprietăţii asupra zidului imobilului reclamanţilor.
Potrivit art. 645 din Codul civil proprietatea se mai poate dobândi, printre altele, şi prin prescripţie. De asemenea, art. 1837 din Codul civil dispune că prescripţia achizitivă este un mijloc de a dobândi proprietatea.
Dispoziţiile art. 598 din acelaşi cod prevăd că orice vecin al unui zid poate să-l facă comun, în parte sau tot, plătind stăpânului zidului jumătate din valoarea sa, sau jumătate din valoarea părţii ce vrea să facă comună, precum şi jumătate din valoarea locului pe care este clădit zidul.
Coroborând aceste dispoziţii rezultă că proprietatea comună pe cote părţi poate si dobândită, printre altele, şi prin uzucapiune.
Din concluziile raportului de expertiză construcţii, instanţa retine că în prezent suprafaţa imobilului pârâţilor este de 44,81 mp, si se compune din suprafaţă de 39,04 mp din contract la care s-a adăugat suprafaţa utilă a holului 2 , de 5,49 mp, suprafaţă rezultată prin închiderea terasei.
Încăperile nr. 1 si 2 din schiţa anexă la expertiză, respectiv bucătăria şi holul sunt edificate prin alipirea lor de zidul din partea de sud a casei reclamaţilor, situaţie necontestată de părţi, constatată atât de expert cât şi de instanţă prin cercetarea la faţa locului ce a efectuat-o. Între părţi divergenţele apar cu privire la perioada construirii celor două încăperi.
Din schiţa anexa la contractul de vânzare cumpărare nr. …(fl. 144 ds.) rezultă că din imobilul vândut (de 39,04 mp) făcea parte şi bucătăria de 6,70 mp (încăperea cu nr. 1 din schita anexa la expertiză) .
Daca avem în vedere că suprafaţa dobândită de pârâţi aferentă construcţiilor este de 87 mp, că schiţa anexă la contractul de vânzare cumpărare cuprinde suprafaţa utilă a imobilului de 39,04 mp, o terasa de 4,88 mp(actualmente hol in suprafaţa de 5,49- camera nr. 2 din schiţa anexa la expertiză, fl. 142 ds.) şi o magazie de 30 mp, deci în total 73,92 mp utili, iar din schiţa anexă la raportul de expertiză rezultă o suprafaţă totală construită de 58.76 mp + 30 mp magazia= 88,76 mp, rezultă că si terenul aferent terasei a fost înstrăinat către pârâţi întrucât valorile sunt apropiate iar terasa(actualmente hol-antreu) a fost cuprinsă in schiţa anexă la contract.
Din cercetarea la fata locului instanţa a constatat că imobilul reclamanţilor a fost construit cu beci, accesul făcându-se prin exteriorul clădirii, intrarea fiind situată pe peretele dinspre pârâţi. Această intrare in prezent este opturată de bucătăria pârâţilor lipită de zidul casei reclamanţilor, reclamanţii având o altă intrare in beci, din interiorul casei.
Din adresa emisă de …., rezultă că până în …. pârâţii au avut în chirie şi beciul situat sub casa reclamanţilor, iar începând cu acea dată le-a fost diminuată suprafaţa închiriată cu suprafaţa beciului şi li s-a pus în vedere să elibereze beciul întrucât imobilul casă a fost înstrăinat cu tot cu beci. La data de …. pârâţii au fost somaţi să elibereze beciul(fl. 95-96 ds.).
Din adresa Primăriei … (fl. 94 ds.) rezultă că între părţi existau neînţelegeri cu privire la beci şi în anul ….
Martorilor reclamanţilor au afirmat că pârâţii au edificat încăperile ce le-au alipit de casa reclamanţilor in anul …..si ca până la acea dată reclamanţii aveau acces in beci prin exteriorul casei, respectiv prin intrarea ce acum este opturată de construcţiile pârâtilor.
Aceste depoziţii nu pot fi primite având in vedere înscrisurile existente la fl. 94-96 ds.) întrucât, dacă in anul …..pârâţii aveau posesia beciului, iar in anul …. încă mai existau neînţelegeri cu privire la beci, rezultă că pârâţii ori nu au eliberat beciul, ori l-au eliberat însă reclamanţii erau nemulţumiţi ca nu pot folosi intrarea principala in beci, aceea din exteriorul casei, iar acest fapt nu se putea datora decât existenţei bucătăriei pârâţilor care optura reclamanţilor accesul in propriul beci prin exteriorul casei.
Depoziţia martorului IV, care arată că încă din …..cele două imobile sunt alipite iar pârâţii intrau in beci din bucătărie, se coroborează cu concluziile expertului care arată că bucătăria are o vechime de 30 ani.
Faţă de aceste considerente, instanţa constată că bucătăria era construită si alipită de imobilul vecin încă din anul …..
Instanţa reţine, de asemenea, prin probele ce s-au administrat ( înscrisuri şi martori ), că pârâţii-reclamanţi au făcut dovada că au exercitat împreună cu autorii lor o posesie propriu-zisă cu un caracter continuu, neîntrerupt, netulburat, public şi sub nume de proprietar. Astfel, aceştia au stăpânit bucătăria alipită de imobilul reclamanţilor-pârâţi, nu au fost împiedicaţi de nimeni în exercitarea celor două atribute ale dreptului de proprietate: posesia şi folosinţa, pe o perioadă de peste 30 de ani.
În consecinţă, văzând şi dispoziţiile art. 1860 din Cod civil, exercitarea unei posesii utile, în condiţiile prevăzute de art.1847 Cod civil pe o perioadă mai mare de 30 ani, a condus la dobândirea prin uzucapiune a coproprietaţii asupra zidului aferent imobilului reclamaţilor ce face corp comun cu bucătăria pârâţilor.
Cu privire la încăperea cu nr. 2 din schiţă, respectiv holul ce s-a format din închiderea terasei, din concluziile expertului necontestate de părţi rezultă că vechimea închiderii terasei este de 15 ani.
Invocarea prescripţiei achizitive de 10-20 ani asupra încăperii nr. 2( hol 2 din schiţa anexă la expertiză, fl. 142) nu poate fi primită deoarece, pe de o parte situaţia dedusă judecăţii nu se circumscrie domeniului de aplicare al acestei prescripţii, iar pe de altă parte nici nu aveau un just titlu întrucât din imobilul de 39,04 mp dobândit de la T. făcea parte numai bucătăria. Actualul hol nr. 2 a fost înstrăinat ca şi terasă, deci fără construcţie alipită de imobilul reclamanţilor.
În consecinţă, instanţa constată inexistenţa coproprietăţii asupra porţiunii de zid din dreptul încăperii cu nr. 2 din schiţa anexă la expertiză, având destinaţia de hol.
Faţă de această soluţie, instanţa va obliga pârâţii doar la desfiinţarea construcţiei hol, în suprafaţă de 5,49 mp, respectiv încăperea cu nr. 2 din schiţa anexă la raportul de expertiză.
În cazul refuzului acestora, văzând dispoziţiile art. 1076 C.civ. va autoriza reclamanţii să execute lucrările de desfiinţare a încăperii anterior descrise, pe cheltuiala pârâţilor.
Având în vedere considerentele expuse, urmează să admită în pare cererea de modificare a documentaţiei cadastrale cu nr. …., în sensul radierii din documentaţie a încăperii(hol)cu nr. 2 din schiţa anexă la expertiză.
Pe cale de consecinţă, văzând şi dispoziţiile art. 34 din Legea 7/1996 va dispune rectificarea cărţii funciare a pârâţilor în sensul anterior arătat.
Având în vedere admiterea capătului de cerere privind autorizarea reclamanţilor la desfiinţarea construcţiei urmează să respingă cererea privind daunele cominatorii ca neîntemeiată, întrucât reclamanţii vor putea pune în dispozitivul hotărârii.
În temeiul art.274-276 C.p.c., ţinând seama că pretenţiile părţilor au fost admise numai în parte, instanţa va compensa în tot cheltuielile de judecată .
