Indice alfabetic: Contencios administrativ. Anulare act administrativ.
Legea nr. 50/1991, Legea nr. 230/2007, O.U.G. nr..174/2002
Autorizaţia de construire privind lucrările de reabilitare termică a unui bloc, cuprinzând atât masuri de termoizolare a pereţilor exteriori, cât şi lucrări de construire a unor apartamente la mansardă, este nelegală, pentru aceste din urmă lucrări, în condiţiile în care lipseşte acordul autentic al proprietarilor direct afectaţi de noile construcţii (prevăzut de Anexa 1 pct. 2.5.6.la Legea nr. 50/1991). Lipsa acestui acord nu poate fi suplinită de hotărârea adunării ghenerale a asociaţiei proprietarilor.
Curtea de Apel Bacău secţia comercială şi
contencios administrativ
Decizia nr.59/21.01.2010
Prin sentinţa civilă nr. 279/CA/1.09.2009 pronunţată de Tribunalul Neamţ în dosarul nr. 1946/103/2009, s-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Municipiul Piatra Neamţ şi s-a admis în parte acţiunea reclamanţilor: S.M şi S.A. în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Piatra Neamţ prin Primar şi Primarul Municipiului Piatra Neamţ, în sensul că s-a anulat în parte autorizaţia de construire nr.700/1.10.2008, respectiv numai cu privire la lucrările de mansardare pentru scările A şi C din blocul X din Piatra Neamţ..
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a avut în vedere următoarele considerente:
Reclamanţii au solicitat, prin acţiune, anularea autorizaţiei de construire nr. 700/1.10.2008 şi sistarea lucrărilor de mansardare la blocul G4, întrucât în calitate de ai apartamentelor din blocul respectiv, nu şi-au dat acordul pentru mansardarea blocului, ci doar pentru reabilitare termică, iar prin construirea unor noi apartamente la mansardă sunt prejudiciaţi, în sensul că li se creează un disconfort fonic şi tehnic, fiind posibilă producerea de daune apartamentelor lor.
Au mai invocat reclamanţii lipsa avizelor de principiu ale I.S.C., I.S.U, Apa Serv, E-ON Electrica, E-On Gaz şi încălcarea dreptului de proprietate în codevălmăşie.
Pârâtul Municipiul Piatra Neamţ a invocat – prin întâmpinare – lipsa calităţii procesuale pasive a Municipiului Piatra Neamţ, care nu are calitatea de emitent al actului contestat, iar pe fond a solicitat respingerea acţiunii, întrucât autorizaţia de construire este emisă legal, în baza tuturor avizelor cerute de lege, iar lipsa acordului reclamanţilor este suplinită de hotărârea asociaţiei de proprietari, potrivit art.31 al.6 din Ordinul nr. 1430/2005 şi Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 174/2002.
Excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Municipiului Piatra Neamţ a fost respinsă, pe considerentul că acest pârât are calitate de solicitant şi de beneficiar al autorizaţiei de construire, fapt ce îi justifică, în cauză, calitatea de pârât.
Pe fondul cauzei, s-au reţinut următoarele aspecte:
La data de 1.10.2008, urmare a cererii Municipiului Piatra Neamţ înregistrată sub nr.45949/2008, pârâtul Primarul municipiului a emis autorizaţia nr.700, prin acest act administrativ autorizându-se executarea lucrărilor de construire pentru reabilitare termică şi mansardare a blocului G4 din Piatra Neamţ, b-dul Decebal.
S-a prevăzut în autorizaţie, diferenţiat, pentru reabilitare termică şi mansardare soluţiile funcţionale, pentru mansardare prevăzându-se apartamentele de construit pentru fiecare din cele 4 scări ale blocului G4.
Tribunalul a constatat că autorizarea executării lucrărilor de mansardare a fost dispusă nelegal de către pârâtul Primarul Municipiului.
Aşa cum s-a invocat şi în acţiune, reclamanţii proprietari ai apartamentelor situate în scara A şi scara C, blocul G4, nu şi-au exprimat acordul pentru executarea lucrărilor de mansardare.
Deşi emiterea autorizaţiei de construire a avut loc urmare solicitării făcută de Asociaţia de proprietari nr.75, de includere pe lista de priorităţi a programului anual de reabilitare termică a blocului G4, s-a constatat că pârâtul a dispus în mod legal numai cu privire la autorizarea executării lucrărilor de reabilitare termică.
Astfel, măsurile speciale pentru reabilitarea termică a blocurilor de locuinţe realizate în perioada 1950 – 1990 (măsuri solicitate de Asociaţia de proprietari nr.75) au fost instituite prin O.U.G. nr. 174/2002, act normativ în vigoare la data emiterii autorizaţiei de construire. Potrivit dispoziţiilor art.1 alin.2 din acest act normativ, reabilitarea termică a unei clădiri de locuit reprezintă operaţiunile realizate în scopul creşterii eficienţei energetice a clădirii, prin reducerea consumurilor şi a pierderilor energetice.
Or, având în vedere definiţia din art.3 a măsurilor speciale de reabilitarea termică respectiv, izolarea termică a pereţilor exteriori, terasei, planşeului peste subsol, realizarea şarpantelor şi acoperişurilor ori repararea sau înlocuirea acestora, înlocuirea sau dublarea ferestrelor şi uşilor exterioare, repararea, consolidarea şi zugrăvirea pereţilor exteriori şi alte elemente structurale şi nestructurale care constituie anvelopa clădirilor şi intervenţii la conductele şi armăturile cu pierderi din subsol/canalul termic aflat în proprietatea indiviză a asociaţiei de proprietari – instanţa de fond a constatat că mansardarea – respectiv construirea de noi apartamente – nu reprezintă o măsură specială de reabilitate termică în sensul prevăzut de O.U.G. nr.174/2002.
Mai mult, din referirea făcută la art.11 la construirea de locuinţe prin mansardare, rezultă diferenţa făcută de actul normativ între lucrările de reabilitare termică şi mansardare.
Ca urmare, s-a constatat că dispoziţia prevăzută la art.31 alin.6 din Ordinul nr. 1430/2005, potrivit căreia „în cazul intervenţiilor necesare pentru consolidarea şi/sau reabilitarea clădirilor colective de orice fel (cu mai mulţi proprietari în acelaşi imobil) în situaţia în care unii proprietari nu îşi dau acordul, în vederea urgentării şi a demarării lucrărilor de consolidare, lipsa acordului acestora va putea fi suplinită de hotărârea asociaţiei de proprietari, adoptată în condiţiile legii”, nu produce efecte în situaţia executării lucrărilor de mansardare.
Întrucât prin executarea lucrărilor de mansardare a unui bloc se execută noi încăperi locuibile sau un ansamblu de încăperi locuibile (aşezate sub acoperiş), pentru autorizarea executării unor asemenea lucrări este necesar îndeplinirea tuturor condiţiilor prevăzute de legea specială respectiv Legea nr.50/1991.
Astfel, potrivit dispoziţiilor art.7 alin.12 din Legea nr.50/1991 autorizaţiile de construire se emit numai pe baza unei documentaţii complete, în conformitate cu conţinutul cadru prevăzut în Anexa nr.1.
În condiţiile în care Anexa 1 din lege prevede la punctul 2.5.6. acordul vecinilor exprimat în formă autentică, pentru construcţiile noi, amplasate adiacent construcţiilor existente (cum este cazul apartamentelor executate prin mansardarea blocurilor) şi în condiţiile în care reclamanţii proprietari ai apartamentelor situate la ultimul etaj al blocului pentru care s-a emis autorizaţia de mansardare, nu şi-au exprimat acordul pentru executarea acestor construcţii, instanţa a constatat că autorizaţia nr.700/2008 s-a emis cu încălcarea prevederilor legale pentru obiectivul mansardare.
În consecinţă, reţinând că autorizaţia nu are la bază o documentaţie completă (acordul notarial al reclamanţilor) tribunalul, în temeiul art.12 alin.1 din Legea nr.50/1991 a anulat actul administrativ în parte, respectiv numai cu privire la autorizarea executării lucrărilor de mansardare pentru scările A şi C din blocul G4, respectiv în raport cu limitele investirii şi interesul promovat de reclamanţi.
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs pârâtul – Primarul Municipiului Piatra Neamţ, recursul fiind depus în termen legal, motivat şi scutit de plata taxei de timbru.
În motivarea recursului, pârâtul expune argumentele invocate în faţa instanţei de fond atât prin acţiune, cât şi prin întâmpinare, arătând – în esenţă – că prin cererea nr. 11638/14.03.2006 Asociaţia de Proprietari nr. 75 a solicitat includerea în programul anual de reabilitare termică a blocurilor G6 şi G7, anexând şi procesul-verbal nr.92/10.10.2007 al Adunării generale a proprietarilor, care dovedeşte acordul majoritar al proprietarilor cu privire la lucrările de mansardare;
– că expertiza tehnică a stabilit că este posibilă atât reabilitarea termică, cât şi executarea lucrărilor de a unei mansarde locuibile;
– că prin aceste lucrări reclamanţii beneficiază de reducerea costurilor cu încălzirea;
– că lucrările de reabilitare termică şi mansardare sunt incluse în Planul Naţional de Eficienţă Energetică, în acord cu Directiva 2006/32/CE a Parlamentului European;
– că prin executarea lucrărilor din autorizaţie reclamanţii nu sunt prejudiciaţi (cum apreciază instanţa de fond), ci au numai beneficii;
– că reclamanţii sunt de rea-credinţă, încercând să împiedice aplicarea dispoziţiilor art.10 din Normele metodologice de aplicare a Ordonanţei Urgenţă a Guvernului nr. 174/2002 şi acţionând în contradicţie cu interesul celorlalţi locatari;
– că potrivit art. 24 din Legea 230/2007 hotărârile adunării generale ale asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru proprietarii care nu au fost prezenţi la adunare;
– că mansardarea blocului G4 şi modul de executare sunt precizate în raportul de expertiză, iar asigurarea utilităţilor pentru locuinţele de la mansardă nu îi afectează pe reclamanţi;
– că în condiţiile în care se execută doar lucrările de reabilitare termică, fără mansardare, proprietarii apartamentelor nu mai beneficiază de scutirea de 33% din costul reabilitării termice.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art.304 pct.9 Cod procedură civilă.
Analizând sentinţa recurată, sub aspectul criticilor formulate şi în raport de dispoziţiile legale incidente, curtea a constatat că recursul pârâtului este nefondat, pentru considerentele ce urmează a fi expuse.
Litigiul cu care a fost investită instanţa de fond are ca obiect anularea parţială a autorizaţiei de construire nr. 700/1.10.2008, în ceea ce priveşte lucrările de mansardare a blocului G4, motivul fiind lipsa acordului reclamanţilor, care au calitatea de proprietari a două apartamente situate la etajul IV al scărilor A şi respectiv C.
Această situaţie de fapt a fost reţinută corect de instanţa de fond şi nu este contestată – practic – nici de către recurent.
Aşadar, trebuie făcută o distincţie clară între lucrările de reabilitare termică a blocului şi lucrările de construire a unor noi apartamente la mansardă, în sensul că prin acţiune se contestă doar lucrările de mansardare; în plus, pentru lucrările de reabilitare termică sunt incidente alte dispoziţii legale.
Deşi recurentul-pârât a încercat să demonstreze că lucrările de reabilitare termică şi de mansardare sunt în strânsă legătură şi sunt supuse aceloraşi dispoziţii legale, curtea constată că această susţinere vine în contradicţie cu legea.
Este adevărat că Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 174/2002 (în vigoare la data emiterii autorizaţiei contestate) face referire, în art.3 la ,,realizarea şarpantelor şi acoperişurilor, ori repararea şi înlocuirea acestora”, dar această noţiune nu include realizarea unor spaţii locuibile la mansardă, întrucât aceste spaţii reprezintă construcţii noi, care depăşesc sfera măsurilor de reabilitare termică.
Cu alte cuvinte, în condiţiile în care se efectuează lucrări de realizare sau înlocuire a şarpantelor şi acoperişurilor, în scopul strict al creşterii eficienţei energetice a clădirii, aceste lucrări sunt incluse în sfera măsurilor de reabilitare termică a imobilului şi sunt supuse reglementărilor din Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 174/2002.
În măsura în care lucrările la acoperiş nu se limitează la scopul strict de protecţie a planşeului de la ultimul etaj şi implică realizarea unor imobile noi, prin construirea unor apartamente la mansardă, este depăşit cadrul normativ reglementat de Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 174/2002 şi devin incidente dispoziţiile Legii 50/1991.
În speţă, potrivit punctului 2.5.6. din anexa 1 la Legea 50/1991, pentru construcţiile noi, amplasate adiacent construcţiilor existente, este necesar acordul vecinilor exprimat în formă autentică.
În cauză, acordul autentic al reclamanţilor pentru executarea lucrărilor de mansardare nu există, astfel că autorizaţia de construire, sub acest aspect (al lucrărilor de mansardare) este nelegală.
Aşa fiind, nu prezintă nici o relevanţă aspectele invocate de recurent, referitoare la faptul că expertiza a stabilit că lucrările sunt posibile, că reclamanţii ar beneficia de reducerea costurilor la încălzire, că nu ar fi prejudiciaţi de lucrări, că ar fi de rea-credinţă, că proprietarii apartamentelor ar beneficia de reducerea costurilor de reabilitare termică.
Toate aceste susţineri rămân simple afirmaţii, care nu înlătură caracterul nelegal al autorizaţiei de construire, ce a fost eliberată fără a fi îndeplinită condiţia expres şi imperativ prevăzută de lege, referitoare la acordul autentic al reclamanţilor pentru edificarea noii construcţii.(anexa l la Legea 50/1991, punctul 2.5.6).
Curtea mai reţine că dispoziţiile art.24 din Legea 230/2007, invocate de recurent, nu au incidenţă în speţă.
Textul invocat prevede, într-adevăr, că hotărârile asociaţiei de proprietari se iau cu majoritate şi sunt obligatorii şi pentru proprietarii care nu au fost prezenţi la adunare, dar aceste dispoziţii se referă strict la probleme ce ţin de competenţa adunării asociaţilor.
Ori, aceeaşi lege prevede la art.41 şi 42 că modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale clădirii, precum şi schimbarea destinaţiei iniţiale a unor spaţii cu altă destinaţie decât cea iniţială, se realizează numai „cu acordul proprietarilor direct afectaţi”, respectiv „cu acceptul proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării”.
Ca urmare, dacă pentru măsurile ce vizează strict reabilitarea termică a clădirii este suficientă hotărârea asociaţiei proprietarilor, pentru amplasarea unor construcţii noi la mansardă (prin schimbarea destinaţiei iniţiale a acoperişului), este necesar acordul proprietarilor direct afectaţi, în speţă – al reclamanţilor.
Art.10 din Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr.174/2002 a fost invocată greşit de către recurent, acest text fiind abrogat prin Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr.187/2005.
Dispoziţiile art.11 şi 8 din Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr.174/2002 (modificată prin Legea 260/2006) fac referire la suportarea costurilor ocazionate de lucrările de reabilitare termică, dar aceste dispoziţii nu înlătură condiţiile referitoare la acordul proprietarilor direct afectaţi de lucrările de mansardare.
Faţă de considerentele expuse, constatând nefondate criticile recurentului-pârât, curtea, în temeiul art.312 al. 1 Cod procedură civilă, a respins recursul ca nefondat.
