Pe rol soluţionarea cauzei civile având ca obiect pretenţii, acţiune formulată de reclamantul AN, împotriva pârâţilor GV, OM, GG, GV.
Dezbaterile au avut loc în şedinţa publică de la data de 14.10.2010, fiind consemnate în încheierea respectivă, care face parte integrantă din prezenta sentinţă. La acel termen, instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera şi pentru a da posibilitatea părţilor să depună concluzii scrise, a amânat pronunţarea la data de 21.10.2010, când a hotărât următoarele:
I N S T A N Ţ A
Deliberând asupra cauzei civile de faţă:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 31.05.2010, sub nr.806/249, reclamantul AN, i-a chemat în judecată pe pârâţii GV, OM, GG, GV, solicitând obligarea fiecărui pârât la plata sumei de 4939,56 lei reprezentând 1/4 din suma totală de 19.758,25 lei, din care 17.646 lei reprezentând triplul preţului achitat de reclamant în temeiul antecontractului de vânzare cumpărare nr. 789/04.08.2009, iar suma de 2112,25 lei reprezentând cheltuieli efectuate de reclamant pentru autentificarea antecontractului, intabularea terenurilor, autentificarea încheierii de certificare nr. 480/18.03.2010 pentru eliberarea extraselor de carte funciare necesare vânzării şi pentru notificarea acestora de achita suma menţionată. Cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamantul arată că la data de 04.08.2009 a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 789 la B.N.P. CC, prin care pârâţii s-au obligat să vândă terenul în suprafaţă de 1 500 m.p. situat în satul R, or. LG, tarlaua 127, parcela 68, terenul în suprafaţă de 1000 m.p., situat în aceeaşi localitate, tarlaua 127/1, parcela 20, terenul în suprafaţă de 2.854 m.p., situat în aceeaşi localitate, tarlaua 127, parcela 67, dată la care au primit integral preţul stabilit în cuantum de 9.382 lei.
Arată că, pârâţii şi-au asumat obligaţia de a nu înstrăina aceste suprafeţe de teren decât promitentului cumpărător sau persoanelor desemnate de acesta.
Potrivit clauzelor antecontractului, în cazul refuzului promitenţilor vânzători de a încheia actul în faţa notarului, sau dacă acesta nu se poate încheia din vina promitenţilor vânzători, aceştia vor fi obligaţi la plata de trei ori a sumei primite. Din cele trei suprafeţe de teren care au făcut obiectul antecontractului, numai pentru suprafaţa de 1000 m.p. s-a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare, întrucât suprafaţa de 2854 m.p. a fost vândută anterior încheierii acestuia, iar pentru suprafaţa de 1500 m.p. au existat sarcini înscrise în cartea funciară, acestea nefiindu-i comunicate.
În urma convocării părţilor la B.N.P. O în vederea încheierii actului de vânzare cumpărare pentru suprafaţa de 2854 m.p. şi 1500 m.p., s-a constatat prin încheierea de certificare nr. 480/18.03.2010 că pârâţii nu mai sunt asupra lor, acestea fiind vândute către terţe persoane, respectiv către PI şi PFG, iar pentru cel de-al doilea teren s-a constatat că prezintă sarcini, respectiv privilegii imobiliare pentru garantarea unor sulte, acestea nefiind aduse la cunoştinţa reclamantului.
Având în vedere neexecutarea culpabilă a obligaţiilor de către pârâţi, în cauză sunt îndeplinite condiţiile răspunderii civile contractuale: existenţa unei fapte ilicite care constă în nerespectarea unei obligaţii contractuale, existenţa unui prejudiciu patrimonial, raportul de cauzalitate între faptă şi prejudiciu şi vinovăţia celor care săvârşeşte fapta ilicită.
În drept se invocă dispoziţiile art.112 C.p.civ, art. 969, 970 C.civ.
În dovedirea acţiunii, reclamantul solicită proba cu înscrisuri şi interogatoriul pârâţilor.
Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 1.297,00 lei, conform chitanţei nr.171186/08.06.2010 şi timbre judiciare în valoare de 5 lei.
Alăturat acţiunii, reclamantul a ataşat, în copie, următoarele acte: antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 789/04.08.2009 de B.N.P. CC, contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1116/10.11.2009 de B.N.P. CC, Titlul de proprietate nr. 140771/25.08.2008 emis pe numele lui G I. A, încheierea nr. 25474/28.08.2009 eliberată de O.J.C.P.I. C, referat la cererea nr. 25474/28.08.2009, încheierea de respingere nr. 479/18.03.2010 emisă de B.N.P. Asociaţi OMNIA, chitanţa seria TTD, nr. 702914/25.05.2010, chitanţa seria TTD, nr. 702991/25.05.2010; chitanţa seria TTD, nr. 7029916/25.10.2010, chitanţa seria TTD, nr. 7029917/25.10.2010, factura seria BBEJ, nr. 0002690/07.05.2010, chitanţa seria BBEJ, nr. 0001324/07.05.2010, factura seria AS, nr. 216/22.03.2010, factura nr.. 97/13.10.2009, chitanţa nr. 289/13.10.2009, factura nr. 94/29.09.2009, chitanţa nr. 22644/30.09.2009, chitanţa nr. 22643/30.09.2009, dovada de îndeplinire şi proces verbal de predare-notificare nr. 528N/2010, notificările înaintate pârâţilor de către reclamant prin SCA V & A.
Pârâţii deşi legal citaţi nu au formulat întâmpinare, dar pârâta OM s-a prezentat în faţa instanţei şi a propus probe, pe care nu le-a administrat.
În cauză au fost încuviinţate probele cu înscrisuri, interogatoriul pârâţilor şi proba testimonială pentru pârâta ce s-a prezentat care nu a mai administrat-o.
Analizând materialul probator instanţa reţine următoarele:
Prin sentinţa civilă nr.360/17.04.2008 pronunţată de Judecătoria Lehliu Gară s-a dispus ieşirea din indiviziune asupra terenului arabil extravilan în suprafaţă de 2,70 ha situat pe raza teritorială a oraşului LG, sat R, judeţul C, înscris în Titlul de proprietate nr.6008/08.10.1996, emis de Comisia Judeteană C şi s-a atribuit pârâţilor din prezenta cauză OM, GV, GG, GV în indiviziune suprafaţa de 1500 mp, teren arabil extravilan situat pe raza or L, sat R jud. C, tarlaua 127, parcela 68 având ca vecinătăţi la N-SC, E-Drum, S-ND, V-Canal irigaţie.
Prin aceeaşi sentinţă pârâţii OM, GV, GG, GV au fost obligaţi la plata sumei de 10.405,48 lei către numita GA cu titlu de sultă.
După rămânerea irevocabilă a sentinţei susamintite s-a efectuat cartea funciară a imobilului şi s-a înscris dreptul de proprietate în favoarea pârâţilor pentru terenul de 1500 mp atribuit în urma ieşirii din indiviziune, intabulându-se totodată şi dreptul de privilegiu imobiliar pentru garantarea sultei de 10.405,48 lei în favoarea lui GA, astfel cum rezultă din încheierea nr.25802/02.09.2009 dată de OCPI C şi extrasul de carte funciară pentru informare din 02.09.2009 emis de acelaşi oficiu de cadastru.
Ulterior între reclamant prin mandatar TEC (cf. procurii autentificate sub nr.1292/05.12.2008) şi pârâţi s-a încheiat la data de 04.08.2009 antecontractul de vânzare cumparare autentificat sub nr.789 de către BNP CC prin care reclamantul s-a obligat să cumpere, iar pârâţii să vândă terenul în suprafaţă de 1 500 m.p. situat în satul R, or. LG, tarlaua 127, parcela 68, terenul în suprafaţă de 1000 m.p., situat în aceeaşi localitate, tarlaua 127/1, parcela 20 şi terenul în suprafaţă de 2.854 m.p., situat în aceeaşi localitate, tarlaua 127, parcela 67, în schimbul unui preţ de 9382 lei.
Din suma prevăzută ca preţ s-a achitat la data încheierii antecontractului întregul preţ potrivit menţiunilor cuprinse în acesta.
Prin acelaşi s-a prevăut şi obligaţia părţilor de a se prezenta în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în termen de 15 zile de la data intabulării terenurilor, dar nu mai târziu de 6 luni de la data autentificării antecontractului, demersurile constând în intabularea terenurilor, obţinerea planului şi nr. provizoriu cadastral şi altor acte necesare încheierii contractului revenind reclamantului, contractul de vânzare cumpărare urmând a se încheia numai pentru terenul liber de orice sarcini sau servituţi.
Din cele 3 terenuri ce formează obiectul antecontractului, s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare între părţi pentru terenul de 1000 mp.
Pentru terenul în suprafaţă de 2854 mp prin încheierea de respingere nr.479/18.03.2010 BNP CAR a respins cererea reclamantului cu privire la încheierea contractului de vânzare cumpărare, motivat de faptul că acest teren nu mai era în proprietatea pârâţilor fiind vândut lui PI şi PFG prin act notarial nr.901/18.05.2009 autentificat de BNP NŢ, împrejurare ce rezultă din încheierea nr.25474/28.09.2009 dată de OCPI C – filele 18-21. Prin urmare la data încheierii antecontractului dintre părţi, pârâţii au cunoscut că acest teren îl vânduseră din 18.05.2009.
Pentru terenul în suprafaţă de 1500 mp astfel cum s-a reţinut deja s-a înscris dreptul de proprietate în favoarea pârâţilor pentru terenul de 1500 mp atribuit în urma ieşirii din indiviziune, intabulându-se totodată şi dreptul de privilegiu imobiliar pentru garantarea sultei de 10.405,48 lei în favoarea lui GA, astfel cum rezultă din încheierea nr.25802/02.09.2009 dată de OCPI C şi extrasul de carte funciară pentru informare din 02.09.2009 emis de acelaşi oficiu de cadastru.
În consecinţă contractul de vânzare cumpărare pentru terenul de 2854 mp nu s-a mai putut încheia întrucât pârâţii nu mai erau proprietarii lui încă din 18.05.2009, iar pentru terenul de 1500 mp existau sarcini.
Prin urmare existând o neexecutare culpabilă a obligaţiei asumate de către pârâţi se activează răspunderea contractuală a acestora în caz de neexecutare privind restituirea triplului preţului achitat, fiind îndeplinite condiţiile răspunderii contractuale privind prejudiciul, fapta ilicită, legătura de cauzalitate dintre acestea şi culpa pârâţilor. Astfel potrivit antecontractului dintre părţi dacă promitenţii vânzători refuză încheierea contractului sau acesta nu se va putea încheia din vina actelor promitenţilor vânzători, contractul de vânzare cumpărare urmând a se încheia numai pentru terenul liber de orice sarcini sau servituţi, aceştia vor fi obligaţi la plata de 3 ori a sumei primite, clauza constituind legea părţilor în sensul prev. art. 969 C.civ.
În ceea ce priveşte natura clauzei se reţine că aceasta constituie o clauză penală prin care părţile au evaluat anticipat prejudiciul în caz de neexecutare a obligaţiilor asumate de către promitenţii vânzători (art. 1066 C.civ.)
Totodată se reţine că în materie contractuală prezumţia de culpă a debitorului este una legală şi relativă (potrivit art. 1082 C.civ debitorul este obligat la daune interese chiar dacă nu este de rea credinţă cu excepţia situaţiei când neexecutarea provine dintr-o cauză străină care nu-i este imputabilă.), aceasta nefiind răsturnată de către pârâţi.
Faţă de considerentele ce preced, fiind dovedită paguba de către reclamant ca urmare a neândeplinirii culpabile de catre pârâţi a obligaţiilor contractuale, aceştia fiind puşi în întârziere prin notificarea nr.528N/10.05.2010 a BEJ GJ, instanţa apreciază cererea ca fiind întemeiată în parte, astfel că va obliga pe fiecare dintre pârâţi, în temeiul art.969 si 1066 C.civ. la plata catre reclamantă a sumei de 4411,5 lei, reprezentând cota de ? din triplul preţ achitat pentru cele două terenuri ce revine fiecărui pârât (2854 mp şi 1500 mp) întrucât în speţă solidaritatea nu este stipulată expres în convenţia părţilor şi nici prevăzută de lege, astfel că obligaţiile promitenţilor vânzători sunt conjuncte, datoria fiind divizibilă (art. 1041 C.civ.). La calculul acestei sume s-a avut în vedere preţul achitat de 9382 lei din care s-a scăzut 3.500 lei preţul achitat pt. terenul în suprafaţă de 1000 m.p. ce a fost cumpărat de reclamant prin încheierea contractului nr. 116/10.11.2009, înmulţită apoi cu 3 (triplul preţului stabilit) şi împărţită la 4 (cei patru pârâţi).
În privinţa cheltuielilor efectuate de reclamant în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare pentru cele două terenuri, contrar susţinerilor reclamantului acestea se ridică la suma de 1903,2 lei cf. înscrisurilor ataşate la filele 25-30, respectiv 285,60 lei onorariu notificare executor, 464,10 lei onorariu notar, 800 lei onorariu cadastru, 40 lei taxe OCPI, 297,50 onorariu antecontract, 16 lei taxe timbru (suma de 400 lei reprezentând onorariu 1 dosar fiind exclusă fiind aferentă terenului pt. care s-a încheiat contractul). În consecinţă cum prin antecontract părţile au prevăzut că partea în culpă suportă şi cheltuielile privind cheltuieli de judecată, onorariu executor, avocat şi orice alte cheltuieli, în temeiul art.969 C.civ. instanţa va obliga pârâţii la plata sumei de 475,8 lei fiecare către reclamant.
Totodată în temeiul art.274 C pr.civ instanţa va obliga pe fiecare dintre pârâţi la plata sumei de 325,5 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată (taxă judiciară de timbru în cuantum de 1297 lei şi 5 lei timbru judiciar).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE
Admite în parte acţiunea formulată de reclamantul AN, în contradictoriu cu pârâţii GV, OM, GG, GV.
Obligă pe fiecare dintre pârâţi la plata către reclamant a sumei de 4411,5 lei, reprezentând cota de ? din triplul preţ achitat pentru cele două terenuri (2854 mp şi 1500 mp) ce au format obiectul antecontractului nr.789/04.08.2009 autentificat de BNP CC.
Obligă pe fiecare dintre pârâţi la plata către reclamant a sumei de 475,8 lei, reprezentând cheltuieli efectuate de reclamant pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare.
Obligă pe fiecare dintre pârâţi la plata către reclamant a sumei de 325,5 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 21.10.2010.
