118. decizie civilă – obligaţia de a face
Dosar nr. 30576/215/2010
R O M Â N I A
TRIBUNALUL DOLJ
SECŢIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 368/2011
Şedinţa publică de la 29 Iunie 2011
?????
Asupra apelului civil de faţă:
Prin cererea adresată Judecătoriei Craiova, la data de19.01.2009, înregistrată sub nr. 1347/215/2009, reclamanta C. M. a chemat în judecată pe pârâţii R.A.A.D.P.F.L Craiova şi Consiliul Judeţean Dolj – Direcţia de Pază şi Servicii, solicitând obligarea RAADPFL Craiova să întocmească documentaţia necesară vânzării imobilului situat în Craiova, str. Romain Rolland, nr, cu aviz favorabil şi obligarea pârâtului Consiliul Judeţean Dolj- Direcţia de Pază şi Servicii să vândă reclamantei imobilul situat în Craiova, str. Romain Rolland, nr..
Motivând în fapt acţiunea, reclamanta a susţinut că este titulara contractului de închiriere nr. 4110/14.01.2003 pentru spaţiul cu destinaţie de situat în Craiova, str. Romain Rolland, valabil până la data de 08.05.2009. A mai învederat că a formulat cerere adresată RAADFL Craiova prin care a solicitat cumpărarea imobilului aflat în litigiu, însă RAADFL Craiova i-a răspuns negativ cererii, motivat de faptul că deţine contractul de închiriere după apariţia legii, reclamanta neîncadrându-se în dispoziţiile legii nr. 112/1995.
La data de 18.02.2009, pârâta R.A.A.D.F.P.L. Craiova a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii reclamantei, ca neîntemeiată.
Prin sentinţa civilă nr.13549 din 14.10.2009, pronunţată de Judecătoria Craiova, a fost admisă în parte acţiunea formulată de reclamanta C. M., obligată RAADPFL Craiova să întocmească documentaţia necesară vânzării imobilului situat în Craiova, str. Romain Rolland nr, imobil individualizat în contractul de închiriere nr. 4110/2003.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut că reclamanta a dobândit calitatea de chiriaş pentru imobilul situat în Craiova, str. S. Rolland, nr. prin contractul de închiriere nr. 201/05.06.1996, prelungit prin contractul nr. 1211/1999, titular al acestor contracte fiind soţul reclamantei, în prezent decedat. Ulterior, reclamanta a devenit titulara contractului de închiriere prin contractul 3064/2000, ce a prelungit contractul de închiriere nr. 1910/1999 şi contractul 4110/2003.
Cum în speţă reclamanta are calitatea de chiriaş în momentul realizării acordului de voinţă, pentru a beneficia de dispoziţiile art. 9 din Legea nr.112/1995, imobilul nefiind revendicat, instanţa a admis în parte acţiunea urmând ca cererea reclamantei de obligare a pârâtului Consiliul Judeţean Dolj – Direcţia de Pază şi Servicii să-i vândă imobilul situat în Craiova, str.R. Rolland, nr., să fie respinsă, reclamanta nedovedind în raport de art.1169 refuzul pârâtului de a vinde imobilul având în vedere şi faptul că documentaţia necesară vânzării imobilului nu a fost întocmită pentru a putea fi verificată de către pârât în vederea vânzării imobilului.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel RAADPFL Craiova, criticând-o ca fiind nelegală şi netemeinică, arătând că în analizarea unei cereri de cumpărare a locuinţei trebuie analizate două aspecte: acela ca locatarul să fi deţinut locuinţa în baza unui contract valabil la data apariţiei Legii nr.112/1995 şi aceea ca imobilul să nu fie revendicat.
Instanţa de fond, în mod greşit, a reţinut că pentru a putea cumpăra locuinţa reclamanta trebuie să aibă doar calitate de chiriaş şi imobilul să nu fie revendicat.
Prin decizia civilă nr. 216 din 30.04.2010, pronunţată de Tribunalul Dolj, s-a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta pârâtă R A A D P F L CRAIOVA, constatându-se că prima instanţă a interpretat în mod corect probele administrate în cauză şi a aplicat în mod corespunzător dispoziţiile Legii 112/1995, reţinând în mod justificat că atâta timp cât reclamanta are calitatea de chiriaş în momentul realizării acordului de voinţă, iar imobilul închiriat de aceasta nu a fost revendicat, reclamanta poate beneficia de dispoziţiile art. 9 din Legea nr.112/1995, în sensul că este îndreptăţită să cumpere spaţiului deţinut în chirie.
În termen legal, împotriva ambelor hotărâri a declarat recurs pârâta R.A.A.D.P.F.L. CRAIOVA, criticându-le pentru nelegalitate deoarece în mod greşit instanţa a considerat că, în speţă, sunt aplicabile dispoziţiile art. 9 din Legea nr.112/1995, atât timp cât dreptul de preemţiune la cumpărarea apartamentelor ocupate îl au numai chiriaşii, care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii.
Prin decizia civilă nr. 1028 din data de 29.09.2010 pronunţată de Curtea de Apel Craiova s-a admis recursul declarat de pârâta RAADPFL Craiova, s-a modificat decizia civilă nr. 216 din 30.04.2010 pronunţată de Tribunalul Dolj, s-a admis apelul declarat de pârâta RAADPFL Craiova şi s-a desfiinţat sentinţa civilă nr. 13549 din 14.01.2009 pronunţată de Judecătoria Craiova şi trimisă cauza spre rejudecare la Judecătoria Craiova.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut că:
Apartamentul pentru care s-a solicitat de către reclamantă obligarea pârâtei la întocmirea documentaţiei pentru vânzare, ca urmare a exercitării dreptului de preemţiune, a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 201/5.06.1996 (titular soţul reclamantei, în prezent decedat, C. I.), prelungit prin contractul de închiriere nr. 1910/1999.
Ulterior decesului titularului, beneficiul acestui contract de închiriere a fost prelungit în persoana reclamantei, prin contractul de închiriere nr. 3064/2000, prelungit prin contractul nr. 4110/14.01.2003.
În calitate de chiriaş, reclamanta a solicitat prin cererea nr. 12217 din 30.10.2008 cumpărarea spaţiului închiriat, în exercitarea dreptului de preemţiune. Este de remarcat că, în cerere, reclamanta nu a precizat temeiul exercitării acestui drept.
Întreprinderea specializată a respins cererea de cumpărare, aşa cum rezultă din adresa nr. 12217/30.10.2008, cu motivarea că cererea de cumpărare nu poate fi primită deoarece contractul de închiriere este încheiat după apariţia legii, fără a se preciza însă legea respectivă.
Prin cererea adresată instanţei de judecată, reclamanta a prezentat situaţia de fapt, aşa cum este descrisă mai sus, solicitând obligarea pârâtei să întocmească documentaţia în vederea încheierii actelor de vânzare cumpărare ca efect al exercitării dreptului de preemţiune şi indicând ca temei legal al cererii art. 9 din Legea nr.112/1995.
În ceea ce priveşte temeiul juridic al acţiunii, aşa cum a fost indicat, este reală susţinerea recurentei pârâte că, în cauză, nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 9 din această lege, având în vedere că prin art. 6 din HG 20/1996, republicată, normele metodologice de aplicare a legii, se precizează în mod expres categoria de chiriaşi care îşi poate exercita dreptul prevăzut de art. 9 din lege. Prin dispoziţia legală indicată se cere condiţia ca aceşti chiriaşi, având un contract de închiriere valabil încheiat, să ocupe apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii, prin urmare, respectivul contract să preexiste intrării în vigoare a legii.
Ţinând cont de faptul că, în anul 1996, a fost încheiat contractul de închiriere iniţial, deci după intrarea în vigoare a Legii nr.112/1995, faţă de norma precizată nu sunt aplicabile dispoziţiile acestei legi.
Cu toate acestea, se constată că, aşa cum rezultă din expunerea de motive a acţiunii, reclamanta a indicat o stare de fapt care intră sub incidenţa Legii nr.10/2001, deoarece contractul de închiriere era valabil încheiat la apariţia acestei legi şi locatarii se aflau în posesia bunului închiriat. Instanţa avea obligaţia, în baza principiului rolului activ prevăzut de art. 129 Cod pr. civilă, să stabilească adevăratele raporturi dintre părţi şi să pună în discuţia părţilor temeiul juridic real al cererii chiar dacă a fost indicat greşit de către reclamantă sau neindicat.
În baza acestui principiu, instanţa are obligaţia de a pune, chiar din oficiu, în discuţia părţilor orice împrejurări de fapt şi de drept susceptibile să ducă la dezlegarea pricinii peste apărările şi susţinerile formulate de părţi prin acţiune sau întâmpinare, printre care intră şi problemele legate de beneficiul dispoziţiilor unor legi speciale, ignorate de către parte, dar care determină fie existenţa, fie valabilitatea raportului juridic dedus în faţa instanţei.
Astfel, ţinând cont de faptul că prin adresa nr. A 849/5.06.2008, Primăria Mun. Craiova, prin Direcţia Juridic, a comunicat petentei în mod expres că imobilul solicitat spre cumpărare nu este revendicat în condiţiile Legii nr.10/2001 şi Legea nr. 247/2005 şi, raportat la starea de fapt relatată de către reclamantă, instanţa avea obligaţia de a constata că temeiul juridic al acţiunii nu îl constituie Lg.112/1995, ci Legea nr.10/2001, aplicabilă la momentul acestei cereri (art. 42 din lege).
Ţinând cont de faptul că instanţa nu a soluţionat cauza în drept faţă de temeiul juridic aplicabil, se constată că nu a intrat în cercetarea fondului, situaţie ce impune, faţă de art. 312 alin. 3 Cod pr.civ., admiterea recursului, modificarea deciziei, în sensul admiterii apelului declarat de pârâtă, desfiinţării sentinţei civile şi trimiterii cauzei spre rejudecare la Judecătoria Craiova.
Se impune această soluţie pentru respectarea principiului procesual al disponibilităţii care reprezintă o regulă esenţială legată de principiul contradictorialităţii, care constă în facultatea părţilor de a dispune de obiectul procesului, întotdeauna concretizat într-un drept subiectiv, material, precum şi de mijloacele procesuale de apărare ale acestui drept.
Pe de altă parte, aplicarea principiului contradictorialităţii cere ca, în desfăşurarea procesului, părţile să aibă posibilitatea de a discuta în contradictoriu toate elementele cauzei care prin specificul lor sunt de natură a servi la soluţionarea ei.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Craiova la data de 19.10.2010 sub nr. 30576/215/2010.
La termenul de judecată din data de 25.11.2010, reclamanta C. M. a depus precizare la acţiune prin care a învederat că temeiul de drept al acţiunii este reprezentat de art. 42 din Legea nr. 10/2001.
Prin sentinţa civilă nr. 377/13.01.2011 pronunţată de Judecătoria Craiova în dosar nr. 30576/215/2010, a fost admisă în parte acţiunea formulată de reclamanta C. M., în contradictoriu cu pârâta R.A.A.D.P.F.L. Craiova.
A fost obligată R.A.A.D.P.F.L. Craiova să întocmească documentaţia necesară vânzării imobilului situat în Craiova, strada Romain Rolland, nr. , care a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 4110/2003.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut că prin contractul de închiriere nr.201/05.06.1996 prelungit prin contractul nr.1211/1999, soţul reclamantei, în prezent decedat, a devenit chiriaş al imobilului situat în Craiova, str.S.Rolland nr.6 A.
Ulterior, prin contractul de închiriere nr.1910/1999 prelungit succesiv prin contractele nr.3064/2000 şi respectiv 4110/2003 aceasta a dobândit calitatea de chiriaş al imobilului mai sus menţionat.
Prin cererea înregistrată sub nr.12217/30.10.2008 reclamanta a solicitat cumpărarea spaţiului locativ mai sus menţionat, cererea fiind respinsă de R.A.A.D.P.F.L.Craiova pe motiv că aceasta deţine contract de închiriere după apariţia legii.
Potrivit art.42 alin.3 din Legea nr.10/2001 „Imobilele cu destinaţia de locuinţe, prevăzute la alin. (1), pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, chiriaşii având drept de preemţiune”. Din dispoziţiile art. 42 alin.1 din Legea nr.10/2001 reiese că, imobilele care pot fi înstrăinate conform prevederilor aliniatului 3 sunt cele care nu au fost restituite persoanelor îndreptăţite.
Astfel, din interpretarea celor două dispoziţii legale mai sus menţionate, rezultă că, trebuie îndeplinite cumulativ două condiţii pentru înstrăinarea imobilelor cu destinaţia de locuinţe, şi anume: imobilul respectiv să nu fi fost restituit persoanelor îndreptăţite, iar solicitantul să justifice calitatea de chiriaş, în această situaţie având drept de preemţiune.
Din adresa nr.79/79198/2009 emisă de Primăria Municipiului Craiova reiese că, imobilul în litigiu nu a fost revendicat de persoanele îndreptăţite, nefăcând, deci, obiectul procedurilor speciale de restituire reglementate de Legea nr.10/2001.
Instanţa a constatat că este îndeplinită şi cea de a doua condiţie, reclamanta având calitatea de chiriaş al locuinţei în litigiu, astfel cum reiese din contractele de închiriere arătate anterior.
Faţă de aceste considerente şi în raport de dispoziţiile legale menţionate, a admis în parte acţiunea reclamantei şi a obligat pârâtul R.A.A.D.P.F.L. Craiova să întocmească documentaţia necesară vânzării imobilului situat în Craiova, strada Romain Rolland, nr. A, care a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 4110/2003.
Capătul de cerere privind obligarea pârâtului Consiliul Judeţean Dolj – Direcţia de Pază şi Servicii la vânzarea aceluiaşi imobil a fost respins ca nefondat, întrucât nu a fost întocmită documentaţia necesară vânzării şi nici preţul vânzării stabilit potrivit Criteriilor nr. 2.665/1C/311 din 28 februarie 1992, conform Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr.10/2001, astfel încât se poate susţine că pârâtul şi-a exprimat refuzul cu privire la înstrăinare.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta R.A.A.D.P.F.L. Craiova, care a arătat, în esenţă, că instanţa nu a avut în vedere art.42 alin.3 din Legea nr.10/2001 şi că reclamanta nu deţinea un contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii nr.112/1995.
Apelul va fi admis, pentru următoarele considerente:
Analizând starea de fapt dedusă judecăţii şi dispoziţiile legale aplicabile, tribunalul constată că soluţia de admitere a acţiunii adoptată de prima instanţă este rezultatul unei greşite dezlegări în drept a speţei.
Art.42 din Legea nr.10/2001 republicată reglementează situaţia juridică a imobilelor care nu au fost restituite în natură în baza acestui act normativ cu caracter reparator.
Astfel, potrivit art. 42 alin.1 din lege, „imobilele care în urma procedurilor prevăzute la cap.III nu se restituie persoanelor îndreptăţite rămân în administrarea deţinătorilor actuali”; art. 42, alin.2 statuează că „imobilele cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, prevăzute la alin.1, se pot înstrăina potrivit legislaţiei în vigoare”, deţinătorii cu titlu valabil având drept de preemţiune, iar conform alineatului 3 din acelaşi articol, „imobilele cu destinaţie de locuinţe, prevăzute la alin.1, pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, chiriaşii având drept de preemţiune”.
Totodată, art.52 din Legea nr.10/2001 dispune că „ la data intrării în vigoare a prezentei legi se abrogă orice alte dispoziţii contrare”.
O astfel de reglementare contrară este cea conţinută de art.9, alin.1 din Legea nr.112/1995: „chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art.14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului”.
Se observă că legiuitorul a reglementat în mod expres situaţia juridică a imobilelor ce au făcut obiectul celor două acte normative reparatorii ce s-au succedat în timp, Legea nr.112/1995 şi Legea nr.10/2001 şi care nu au fost restituite în natură persoanelor îndreptăţite, în baza acestor legi.
Reglementarea conferită de art. 42 alin.3 din Legea nr.10/2001 este esenţialmente diferită de cea conţinută de art. 9, alin.1 din Legea nr.112/1995, iar pentru acest considerent ea a fost abrogată prin art. 52 din Legea nr.10/2001.
Art.9 alin.1 din Legea nr.112/1995 a reglementat o facultate de opţiune, un beneficiu legal acordat chiriaşilor, care aveau dreptul la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în condiţiile prevăzute de acest act normativ doar ca urmare a simplei lor manifestări de voinţă.
Corelativ acestui drept subiectiv ( drept de creanţă) al chiriaşilor de a cumpăra locuinţa, a existat şi obligaţia legală a deţinătorului de a proceda la înstrăinare; este semnificativă folosirea sintagmei „pot opta”, în corpul textului de lege respectiv, sintagmă ce duce la concluzia că legiuitorul le-a conferit chiriaşilor dreptul de a avea iniţiativa încheierii actului.
O normă de drept similară, ca finalitate, a fost cea conţinută de art. 7 din Legea nr.85/1992, care a prevăzut că „locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat” vor fi vândute chiriaşilor „la cererea acestora”.
Asemenea normă de drept derogă de la principiul libertăţii contractuale ( în ceea ce-l priveşte pe vânzător), precum şi de la regulile clasice ale încheierii actului juridic civil în cadrul circuitului civil dinamic, prin mecanismul acordului de voinţă al părţilor.
Spre deosebire de acest tip de reglementare, art.42, alin.3 din Legea nr.10/2001 nu mai conţine o facultate similară de cumpărare a locuinţei, un drept subiectiv al chiriaşului în acest sens; dimpotrivă, opţiunea legiuitorului a fost în sensul de a se întoarce la regulile clasice ale circuitului civil, lăsând pe seama proprietarului opţiunea de a vinde sau nu bunul, şi nu pe seama chiriaşului opţiunea de a-l cumpăra.
Dreptul de preemţiune reglementat de legea nouă este o instituţie juridică total diferită de normele legale care prevedeau dreptul chiriaşului de a cumpăra locuinţa.
În acest sens, este relevantă sintagma „pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare”, care reflectă faptul că unitatea deţinătoare a imobilului are facultatea de opţiune între a înstrăina sau a nu înstrăina imobilul, fără a-i reveni vreo obligaţie legală, instituită prin norme imperative, de a face un astfel de act juridic.
Însuşi dreptul de preemţiune, ca beneficiu legal recunoscut anumitor subiecte de drept presupune o manifestare de voinţă a deţinătorului în sensul înstrăinării imobilului, ca şi condiţie prealabilă exercitării sale, neputând îngrădi, însă, atributul de dispoziţie juridică specific dreptului de proprietate, atribut în virtutea căruia proprietarul decide dacă înstrăinează sau nu.
Cu alte cuvinte, dreptul de preemţiune are ca obligaţie corelativă obligaţia proprietarului de a vinde unui anumit subiect de drept, dacă se va hotărî să vândă bunul, şi nu obligaţia proprietarului de a înstrăina bunul ca urmare a manifestării de voinţă în sensul cumpărării a titularului dreptului de preemţiune.
Prin urmare, nu există o obligaţie legală a deţinătorului imobilului ce a făcut obiectul Legii nr.10/2001 şi nu a fost restituit în natură de a-i vinde acest imobil chiriaşului, obligaţie care să fie reglementată de norme imperative, iar intimata reclamantă nu este titulara unui drept de creanţă, constând în perfectarea actului de vânzare-cumpărare pentru spaţiul de locuit pe care îl deţine în baza contractului de închiriere.
Faţă de cele ce preced, Tribunalul constată că se impune reformarea sentinţei atacate; în temeiul art. 296 C.pr.civ., apelul va fi admis, iar sentinţa pronunţată de Judecătorie va fi schimbată în totalitate, în sensul respingerii acţiunii, ca neîntemeiată.
1
