întrucât în contractul de închiriere nu s-a prevăzut că locatara nu ar avea dreptul să subînchirieze spaţiul comercial sau să-l folosească prin asociere cu o altă persoană, în scopuri comerciale, rezultă că este posibilă încheierea unui contract de asociere în participaţiune pentru înfiinţarea unui magazin, asociere în care chiriaşul aduce spaţiul închiriat.
(Secţia comercială, decizia nr.406/7.04.1993)
Prin acţiunea înregistrată la data de 23.03.1992, la Judecătoria sectorului 5 Bucureşti, reclamanta R.L. a chemat în judecată pe S.C. “M” – S.R.L. Bucureşti pentru a se dispune rezilierea contractului din 31.07.1991, prin care i-a închiriat un spaţiu comercial în imobilul din Bucureşti, Calea 13 Septembrie, şi evacuarea ei din acel spaţiu, cu motivarea că pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţiile pe care şi le-a asumat prin art.3, 4 şi 5 din contract.
La 22.05.1992, S.C. “M” – S.A. Bucureşti a formulat o cerere de intervenţie de interes propriu, arătând că este proprietara spaţiului comercial în litigiu şi 1-a închiriat salariatei sale R.L., pentru comercializarea produselor proprii, că, fără acordul său, locatara a încheiat cu S.C. “M” – S.R.L. o convenţie civilă, prin care i-a pus Ia dispoziţie o parte din spaţiul în litigiu, însă nu este de acord cu aceasta şi i-a cerut lui R.L. să solicite în justiţie evacuarea acelei societăţi. La 25.06.1992, intervenienta şi-a completat cererea, în sensul că solicită şi daune cominatorii de 15.000 lei pe zi, până la evacuarea efectivă a S.C. “M” – S.R.L. din spaţiul comercial în litigiu.
La 9.07.1992, pârâta S.C. “M” – S.R.L. a formulat o cerere reconvenţională, prin care, în principal, a cerut respingerea acţiunii, iar, în subsidiar, dacă se va dispune rezilierea convenţiei încheiată cu R.L., a cerut ca aceasta să fie obligată să-i plătească 104.479 lei, contravaloarea lucrărilor de adaptare a instalaţiei electrice la consumatori de forţă, şi 179.502 lei, contravaloarea cheltuielilor făcute pentru dotarea magazinului cu grilaje metalice şi rafturi, şi pentru lucrări de renovare.
Prin sentinţa civilă nr.3.744 din 2.09.1992, Judecătoria sectorului 5 Bucureşti a admis acţiunea principală şi cererea de intervenţie, a dispus rezilierea contractului de închiriere încheiat la 31.07.1991 de reclamanta R.L. cu pârâta S.C. “M” – S.R.L. şi evacuarea pârâtei din spaţiul comercial situat în Calea 13 Septembrie, pentru lipsă de titlu, obligând-o, totodată, la 900 lei cheltuieli de judecată către reclamantă şi la plata către intervenienta S.C. “M” – S.A. a unor daune cominatorii de 15.000 lei/zi, de la rămânerea definitivă a hotărârii şi până la evacuarea spaţiului în litigiu.
Prin aceeaşi sentinţă, instanţa a respins atât cererea reconvenţională formulată de pârâta S.C. “M” – S.R.L. pentru plata unor sume de bani, cât şi cererea de obligare a reclamantei la plata unor cheltuieli de judecată în sumă de 25.971 Iei.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că reclamanta deţine spaţiul comercial în litigiu numai în calitate de chiriaş şi nu putea să îl subînchirieze pârâtei, fără acordul proprietarului, că din moment ce pârâta nu are un contract de închiriere cu titularul dreptului de proprietate, sancţiunea este rezilierea contractului încheiat cu R.L., fără a mai avea vreo relevanţă susţinerile S.C. “M”-S.R.L., că şi-a îndeplinit toate obligaţiile contractuale.
Instanţa de fond a reţinut şi că pârâta nu a îndeplinit obligaţia de la art.5 din contractul încheiat cu R.L., deoarece, în vara anului 1992, încă nu-i plătise cota de beneficiu pe anul 1991.
în ce priveşte cererea reconvenţională, instanţa de fond a constatat că în timpul procesului reclamanta a achitat pârâtei suma de 323.990 lei, în care sunt incluse atât pretenţiile băneşti formulate de aceasta, cât şi cheltuielile de judecată, astfel că, cererea a rămas fără obiect.
Prin recursul de faţă, pârâta reclamantă solicită casarea hotărârii instanţei de fond pentru nelegalitate, datorită încălcării prevederilor Codului de procedură civilă, prin aceea că încheierea şedinţei de judecată de la 10.07.1992 nu este semnată de membrii completului de judecată şi de către grefier, că de la 10.07 cauza s-a amânat la 21.08 şi nu la 7.08.1992, cum s-a menţionat în încheiere şi în condica de şedinţă, că la 2.09.1992 cauza a fost dezbătută în fond şi soluţionată, deşi apărătorul său ceruse, în mod justificat, amânarea, deoarece era plecat din ţară şi pentru că semnătura grefierului din minută şi semnătura grefierului din sentinţa redactată şi comunicată părţilor, nu este executată de aceeaşi persoană, precum şi pentru netemeinicie, constând în aceea că nu s-au dovedit susţinerile reclamantei în legătură cu motivele de reziliere a contractului încheiat la 31.07.1991, contract care este de asociere în participaţiune, reglementat de art.251 şi urm. din Codul comercial, şi nu contract de închiriere.
în ce priveşte cererea de intervenţie în interes propriu formulată de S.C. “M” – S.A., recurenta susţine că, în mod greşit, instanţa de fond a analizat contractul de închiriere încheiat între S.C. “M” – S.A. şi R.L. nu este aplicabil în cauza de faţă. în schimb, a omis prevederile art. 1418 alin.2 Cod civil, potrivit cărora rezoluţiunea unui contract de închiriere nu este posibilă atâta timp cât nu este prevăzută o clauză expresă care să interzică subînchirierea şi folosirea spaţiului închiriat în condiţiile unui contract de asociere în participaţiune.
Recursul este întemeiat şi va fi admis, pentru următoarele considerente:
Potrivit prevederilor art.85, 127, 147 şi 153 Cod proc. civilă, pricinile se dezbat oral în faţa instanţei şi numai dacă părţile au fost legal citate sau cunosc termenul de judecată. Dezbaterile se consemnează în încheierea de şedinţă, care va fi semnată de judecători şi grefier.
în cauza de faţă, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului rezultă că în încheierea de şedinţă de la 10.07.1992 se consemnează că au fost prezente toate părţile din proces, că în urma dezbaterilor a fost admisă în principiu cererea de intervenţie formulată şi că instanţa a amânat cauza la 7.08.1992, pentru ca părţile să ia cunoştinţă de acţiunea reconvenţională, însă această încheiere nu este semnată de nici unul dintre membrii completului de judecată şi nici de către grefier, astfel că nu există o dovadă certă că termenul de judecată stabilit de instanţă şi anunţat public a fost la 7.08.1992, cum se menţionează în încheiere, sau 21.08.1992, cum susţine pârâta-recurentă. La dosar se află însă atât cereri din partea reclamantei şi a intervenientei, în care se menţionează termenul de 7.08.1992, cât şi o cerere prin care pârâta solicită amânarea pentru lipsă de apărare şi în care menţionează termenul de judecată de 21.08.1992.
Se susţine, de către recurentă, că în legătură cu cele menţionate mai sus s-au efectuat cercetări administrative de către preşedintele Judecătoriei sectorului 5, însă la dosarul acestei instanţe de recurs nu s-a depus nici o dovadă privind rezultatul acestor cercetări.
Din examinarea încheierilor de şedinţă de la 7.08.1992, care nu este semnată de preşedintele completului de judecată, şi de Ia 2.09.1992, rezultă că pârâta a lipsit de la dezbateri, iar din compararea semnăturilor grefierului de pe minuta sentinţei din 2.09.1992 şi sentinţa redactată şi comunicată părţilor, rezultă, în mod evident, că semnăturile nu sunt executate de aceeaşi persoană, încălcându-se astfel prevederile art.258 şi art.261 pct.8 Cod proc. civilă.
Situaţiile reţinute de acest tribunal, aşa cum s-a arătat mai sus, constituie încălcări ale normelor legale privind desfăşurarea procesului civil în faţa instanţei de judecată şi, prin dubiul puternic pe care îl crează în privinţa asigurării dreptului la apărare al pârâtei-recurente, pricinuiesc acesteia o vătămare, în sensul art. 105 Cod proc. civilă, care nu poate fi înlăturată decât prin casarea sentinţei şi rejudecarea cauzei.
în afară de aceasta, examinând cererile şi susţinerile formulate de părţi în faţa instanţei de fond, în raport de considerentele avute în vedere la pronunţarea sentinţei atacate, tribunalul constată că prima instanţă a stabilit eronat obiectul cererilor părţilor, cadrul procesual şi normele legale aplicabile.
Astfel, din dosarul cauzei rezultă că la 13.11.1990, S.C. “M” – S.A. a închiriat salariatei sale R.L., pe termen de 5 ani, până la 1.12.1995, un spaţiu comercial de 164 mp., în imobilul din Calea 13 Septembrie, chiria lunară fiind stabilită prin fişa de calcul, anexă la contract. Contractul nu a prevăzut însă că locatara s-ar fi obligat să comercializeze numai produsele S.C. “M”
– S.A., aşa cum aceasta susţine prin cererea de intervenţie. De asemenea, în contract nu s-a prevăzut că locatara nu ar avea dreptul să subînchirieze spaţiul comercial sau să îl folosească prin asociere cu o altă persoană, în scopuri comerciale.
Neexistând interdicţiile menţionate mai sus, R.L. a încheiat cu S.C. “M”
– S.R.L. un contract de asociere în vederea înfiinţării unui magazin, asociere în care R.L. aduce spaţiul comercial pe care îl deţine în baza contractului de închiriere încheiat cu S.C. “M” – S.A. la 13.11.1990, iar S.C. “M” – S.R.L. se obligă să îl utilizeze pentru comercializarea bunurilor, asociata R.L. având dreptul să controleze activitatea financiară a magazinului, să fie plătită cu un salariu de către S.C. “M” – S.R.L., în baza unui contract de prestări servicii şi, după aprobarea bilanţului, să primească 15% din profitul net rezultat din activitatea comercială desfăşurată în magazinul pe care îl pune la dispoziţia asociaţiei. Totodată, S.C. “M” – S.R.L. s-a obligat să plătească proprietarului, în locul lui R.L., chiria şi amortizarea fondurilor fixe. Asocierea a fost încheiată pentru perioada 31.07.1995 – 31.12.1995. în art.7 din contractul de asociere s-a prevăzut că fiecare dintre asociaţi se poate retrage din asociaţie în ultima zi a anului de activitate comercială, prin cerere notificată, cu cel puţin 3 luni înainte.
Asociata R.L. nu a înţeles să facă uz de clauza privind posibilitatea încetării asocierii, ci a cerut rezilierea contractului încheiat cu S.C. “M” -S.R.L., cu motivarea că aceasta nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale, deoarece nu a încheiat cu ea contractul de prestări servicii, nu i-a plătit cota de 15% din beneficiul realizat în magazinul respectiv şi nu a achitat chiria şi cota de amortizare proprietarei S.C. “M” – S.A. De asemenea, R.L. a arătat că şi-a înfiinţat o societate comercială proprie, care urmează să-şi desfăşoare activitatea în magazinul în litigiu.
Instanţa de fond a considerat, eronat, că între reclamantă şi pârâtă s-a încheiat un contract de închiriere a spaţiului comercial, pentru care ar fi avut nevoie de acordul proprietarei, şi, în acest cadru, a pronunţat soluţia de reziliere a acestuia şi de evacuare a pârâtei, cu daune cominatorii, deşi, în realitate, era vorba de un contract de asociere în participaţiune, reglementat de art.251 şi urm. din Codul comercial, şi motivele de reziliere trebuiau examinate în cadrul prevăzut de art.l Cod comercial şi art. 1020 şi 1021 Cod civil, după administrarea probelor necesare pentru stabilirea adevăratelor raporturi dintre părţi şi a existenţei sau inexistenţei unor motive de reziliere a contractului.
De asemenea, instanţa de fond nu a examinat dacă motivele arătate în cererea de intervenţie în interes propriu sunt dovedite şi justifică admiterea ei, mai ales că S.C. “M” – S.A. nu a cerut rezilierea contractului prin care i-a închiriat lui R.L. magazinul în litigiu şi nu a susţinut niciodată că nu i s-au achitat drepturile băneşti cuvenite pentru spaţiul închiriat.
în sfârşit, este de reţinut că prin sentinţa recurată s-a stabilit că reclamanta a achitat pârâtei suma de 323.990 lei, care include atât pretenţiile băneşti ale acesteia, cât şi cheltuielile de judecată, astfel că acţiunea reconvenţională ar fi rămas fără obiect, deşi din examinarea recipisei nr.269.220 din 7.08.1992, rezultă că suma este numai consemnată la dispoziţia S.C. “M” – S.R.L., iar în dosar nu există o dovadă că a fost încasată, precum şi că 323.990 lei reprezintă sumele pretinse de pârâtă prin lista anexă la cererea reconvenţională, nu şi cheltuielile de judecată, situaţie care urmează a fi avută în vedere de instanţa de trimitere, la rejudecarea cauzei.
Notă: Legea nr. 5/1973 privind administrarea fondului locativ şi reglementarea raporturilor dintre şi chiriaşi a fost publicată în Buletinul Oficial nr. 47 din 31 martie 1973.
Potrivit art. 73 pct. 1 din Legea nr. 114/1996 (publicată în Monitorul Oficial nr. 254 din 21 octombrie 1996): „La data intrării în vigoare a prezentei legi se abrogă:
– Legea nr. 5/1973 privind administrarea fondului locativ şi reglementarea raporturilor dintre proprietari şi chiriaşi, cu excepţia cap. 4 şi a art. 63 cu referire la cap. 4 din aceeaşi lege, exclusiv dispoziţiile referitoare la suprafeţele locative proprietate personală;”.
