Prin actiunea formulata la 15.06.2000, reclamanta F.A. a chemat în judecata pe pârâtii V.C., V.S., V.I., L.D. si L.I. pentru ca prin hotarâre judecatoreasca sa fie obligati sa îi lase în deplina proprietate si posesie etajul imobilului situat în Constanta, str. Sarmisegetuza nr.2 si la plata cheltuielilor de judecata.
În motivarea actiunii s-a aratat ca reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului mentionat anterior, compus din constructie si teren în suprafata de 460 mp, prin actul dotal din 06.05.1935, transcris în registrul de transcriptiuni al Tribunalului judetului Constanta sub nr.2405/1935. Tatal reclamantei, numitul E.I., dobândise proprietatea terenului în baza testamentului olograf din 09.08.1909, de la unchiul sau, P.S., iar constructia o edificase ulterior.
In temeiul Decretului 92/1950 imobilul a fost nationalizat nelegal, pe numele sotului reclamantei, care nu detinea nici un drept asupra bunului, figurând în anexa actului normativ de preluare la pozitia nr.2706.
A mai sustinut reclamanta ca a formulat actiune în revendicare a imobilului în contradictoriu cu M.F. prin D.G.F.P.S. Constanta, Municipiul Constanta, Consiliul Local Constanta si R.A.E.D.P.P. Constanta si ca prin decizia civila nr. 781/1999 a Curtii de Apel Constanta au fost casate în parte hotarârile instantelor anterioare, in sensul ca s-a respins actiunea referitoare la spatiile înstrainate pârâtilor chemati în judecata în prezenta cauza pentru lipsa calitatii procesuale pasive si s-a mentinut solutia de admitere a revendicarii pentru diferenta de constructie si pentru teren.
S-a invocat nerespectarea prevederilor art. 9 din Legea nr.112/1995, prin vânzarea apartamentelor anterior solutionarii cererii de restituire în natura a imobilului, formulata de reclamanta în temeiul aceluiasi act normativ, precum si nevalabilitatea titlurilor detinute de pârâtii cumparatori ca urmare a nevalabilitatii titlului statului – prin hotarârile judecatoresti pronuntate în actiunea anterioara de revendicare retinându-se în mod irevocabil ca imobilul a fost preluat abuziv de stat.
Prin sentinta civila nr.56/29.01.2002 Tribunalul Constanta a admis actiunea, a obligat pârâtii persoane fizice sa lase reclamantei în deplina proprietate si posesie imobilul situat în Constanta, str. S. nr.2, detinut de acestia in baza contractelor de vânzare-cumparare nr. 26973/1996, nr.27304/1996 si nr.26972/1996, a respins cererea subsidiara, prin care s-a solicitat obligarea pârâtilor persoane juridice la plata contravalorii imobilului revendicat, a admis în parte cererea reconventionala formulata de pârâtii V.C. si V.S., a obligat reclamanta catre pârâtii reconvenienti la plata sumei de 76.597.000 lei reprezentând contravaloarea lucrarilor de reparatii si îmbunatatiri aduse de acestia imobilului, a instituit în favoarea pârâtilor reconvenienti un drept de retentie asupra imobilului, pâna la data achitarii dreptului de creanta, si a obligat reclamanta la plata cheltuielilor de judecata catre C.L. Constanta si catre pârâtii reconvenienti.
Pentru a hotarî în acest sens prima instanta a retinut ca reclamanta a facut dovada dreptului sau de proprietate asupra imobilului revendicat si a faptului ca acesta a fost preluat în proprietatea statului cu nerespectarea prevederilor decretului de nationalizare, atât sub aspectul identitatii adevaratului proprietar, mentionat nelegal în anexa actului de preluare ca fiind sotul reclamantei, cât si al conditiilor impuse de art.II din acest act normativ.
Procedând la compararea titlurilor partilor instanta a constatat ca al reclamantei este mai bine conturat decât al pârâtilor, care au cumparat de la un neproprietar, si ca buna credinta a cumparatorilor nu este suficienta pentru a conduce la constituirea dreptului de proprietate daca nu este unita cu posesia utila de 10 pâna la 20 de ani.
Referitor la cererea reconventionala s-a aratat ca pârâtii V. au adus imobilului în care au locuit mai multe îmbunatatiri, care au conservat bunul si care urmeaza sa profite reclamantei cu ocazia redobândirii posesiei, iar pâna la achitarea c/valorii acestor lucrari, astfel cum a fost ea stabilita prin expertiza, s-a instituit in favoarea titularilor dreptului de creanta un drept de retentie asupra locuintei.
Impotriva acestei sentinte au declarat apel pârâtii persoane fizice, iar pe parcursul solutionarii acestei cai de atac au fost introdusi in cauza, ca urmare a decesului reclamantei, numitii F.C.F., F.M. s F.M., mostenitori ai defunctei conform certificatului de mostenitor nr.18/17.03.2005 eliberat de B.N.P. S.M.
Prin decizia civila nr.822/28.09.2005 Curtea de Apel Constanta a respins ca nefondat apelul formulat de pârâtii L.D. si L.I. si a admis apelurile pârâtilor V.C., V.S. si V.I.; a schimbat in parte hotarârea atacata, in sensul ca a respins actiunea fata de pârâtii mentionati anterior si, pe cale de consecinta, si cererea reconventionala formulata de V.S. si V.C.
Impotriva acestei decizii au declarat recurs pârâtii L.D. si L.I. s au invocat motivele de nelegalitate prevazute de dispozitile art.304 pct. 8 si 9 C.pr.civ., iar in motivare au sustinut incalcarea dreptului lor la aparare si gresita apreciere a nevalabilitatii contractului prin care au cumparat imobilul revendicat.
Sub primul aspect s-a aratat ca pe parcursul solutionarii cauzei in apel recurentii au fost lipsiti de dreptul de a fi aparati de un avocat prin aceea ca instanta nu a avut in vedere ca se aflau in strainatate pentru economisirea sumelor de bani necesare revenirii in tara, iar referitor la valabilitatea contractului s-a sustinut aprecierea subiectiva a situatiei de fapt, in sensul ignorarii unor împrejurari similare celor retinute în favoarea celorlalti pârâti persoane fizice, respectiv: ca nu au fost notificati de catre reclamanta initiala, ca aveau calitatea de chiriasi ai apartamentului instrainat de peste 15 ani, ca i-au adus acestuia numeroase imbunatatiri, ca au incheiat actul cu convingerea ferma ca tranzactioneaza cu adevaratul proprietar si ca la momentul cumpararii recurentul L.D. locuia in imobilul litigios si numai sotia acestuia era plecata in Canada, pentru tratament medical.
Referitor la procura din 08.11.1996, data numitului V.M., s-a aratat ca a fost intocmita de procurist, in timp ce familia recurentilor era plecata in Canada pentru tratament medical si a avut drept scop garantarea restituirii imprumutului in suma de 10.000 dolari acordat de catre procurist pentru operarea fiicei recurentilor; s-a mai sustinut ca procura mentionata anterior a fost anulata prin cele inregistrate sub nr.8884 si 8889 din 27.11.1996, ca urmare a restituirii datoriei.
Analizând legalitatea hotarârii atacate in raport cu criticile formulate instanta retine urmatoarele:
Potrivit art. 5 din C. civ. nu se poate deroga prin conventii sau acte juridice unilaterale de la legile care intereseaza ordinea publica si bunele moravuri.
Textul pune în discutie ilicitatea cauzei mediate a unui act juridic civil care, fiind contrara ordinii publice, atrage nulitatea absoluta a actului juridic pe care-l întemeiaza.
Într-un asemenea context, ori de câte ori instantele de judecata, facând uz de dispozitiile art.129 alin. 5 C. proc. civ., constata ca actul juridic civil dedus judecatii este fondat pe o cauza mediata ilicita, sunt obligate sa respinga acest act si sa treaca mai departe la judecarea în fond a cauzei, pentru a nu consfinti printr-o hotarâre judecatoreasca o stare de fapt potrivnica ordinii de drept.
În speta, prin hotarâri judecatoresti anterioare s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat ca bunul revendicat a fost preluat de stat fara titlu valabil pentru ca nationalizarea s-a facut pe numele sotului reclamantei initiale, care era adevarata proprietara a bunului, iar aceasta din urma era casnica, deci exceptata de la aplicarea nationalizarii conform art.II din Decretul nr.92/1952. Ca urmare, prin efectul lui “resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis”, ineficacitatea titlului statului a atras, corelativ, nevalabilitatea actului juridic subsecvent, încheiat cu chiriasii recurenti.
Apararea referitoare la aparenta în drept – invocata de recurenti pentru a împiedica admiterea actiunii în revendicare – nu poate conduce în mod automat la concluzia caracterului preferabil al actului lor pentru ca, înainte de a efectua comparatia titlurilor opuse de parti, instanta trebuie sa examineze legalitatea înstrainarii si din perspectiva actului normativ în baza caruia a fost perfectata, ori în speta cauza vânzarii efectuata în temeiul Legii nr.112/1995 catre recurentii pârâti nu a vizat masurile de protectie sociala a chiriasilor, prevazute în capitolul III al acestui act normativ.
Astfel, desi la momentul încheierii contractului recurentii aveau calitatea de chiriasi în apartamentul aflat în litigiu, iar prevederile art.9 din Legea nr. 112/1995 dadeau chiriasilor apartamentelor ce nu se restituie în natura fostilor dreptul sa opteze pentru cumpararea acestora, dupa expirarea termenului prevazut la art.14, în aprecierea valabilitatii actului de vânzare trebuie avute în vedere si prevederile art. 4/1 introdus în Normele metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995 prin pct. 6 al art.1 din Hotarârea Guvernului nr. 11/1997, care recunosc dreptul de a cumpara apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, numai chiriasilor care, “având contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrarii în vigoare a legii”.
Rezulta, deci, ca dobândirea valabila a dreptului de proprietate este conditionata de existenta nevoii locative a viitorului cumparator, dar îndeplinirea acestei conditii a legii nu a fost probata în cauza; astfel, din mentiunile procurii data numitului V.M. la aproximativ o luna de la data încheierii contractului de vânzare-cumparare rezulta ca pasaportul recurentei L.I. fusese eliberat de Consulatul României la Montreal înca din martie 1996, deci ca aceasta locuia în Canada cu mult înainte de vânzare, iar împrejurarea ca nici celalalt recurent nu a ocupat imobilul dupa achizitionare, ca urmare a faptului ca sotii-cumparatori locuiau împreuna în Canada, nu a fost contestata prin cererile formulate si nici infirmata de copia pasaportului recurentului L.F., depusa în recurs. În absenta probelor din care sa rezulte ca recurentii nu au parasit tara anterior datei de 30.09.1996 sau ca plecarea în strainatate a fost temporara si impusa de cauze obiective, nevoia acestora de locuinta la momentul incheierii contractului prin care au dobândit proprietatea imobilului în litigiu nu a fost demonstrata, cu atât mai mult cu cât din procura mentionata in considerentele anterioare rezulta în mod cert ca achizitionarea bunului s-a facut în scop speculativ, respectiv în scopul revânzarii lui la momentul împlinirii termenului de 10 ani impus de art.9 alin.8 din legea în temeiul careia s-a realizat vânzarea sau chiar anterior acestei date, daca o eventuala modificare legislativa ar fi intervenit sub acest aspect.
In acest context se constata ca apararile referitoare la lipsa notificarii anterioare încheierii contractului de vânzare-cumparare, la efectuarea lucrarilor de îmbunatatiri sau la eroarea asupra calitatii de proprietar a statului sunt lipsite de relevanta si ca nesocotirea prevederilor Legii nr.112/1995 si a scopului sau de protectie sociala face ca titlul recurentilor sa nu poate fi opus cu eficienta juridica intimatilor reclamanti, pentru ca recurentii nu au dobândit în mod valabil proprietatea imobilului revendicat.
