1. Contract de vanzare cumparare. Nulitate absoluta. Pret neserios.
Prin sentinta civila nr.x din 12.04.2011, pronuntata in dosarul civil nr.x/197/2009 al Judecatoriei Brasov, instanta a respins ca fiind neintemeiata cererea reclamantului mostenitor T.M. formulata de mama sa (decedata in timpul procedurii) in contradictoriu cu paratii M.A.F. si M.I. pentru constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.x la data de 30 aprilie 2009 la B.N.P. „T V”, privind terenul inscris in CF nr.x Halchiu (provenita din conversia de pe hartie a CF nr.x Halchiu), sub nr. cad.1164; cat si radierea din cartea funciara a drepturilor si interdictiilor dobandite in temeiul contractului, concomitent cu reinscrierea dreptului de proprietate al vanzatoarei asupra cotei sale parte, la care se adauga cheltuieli de judecata.
Pentru a hotari astfel, instanta a retinut ca, potrivit art.1303 C. civil, pretul trebuie sa fie serios, adica sa nu fie infim sau atat de disproportionat in raport de valoarea bunului vandut incat sa nu existe pret, adica sa nu poata constitui obiectul obligatiei cumparatorului si de aici, o cauza suficienta a obligatiei asumate de vanzator de a transmite dreptul de proprietate.
Seriozitatea este insa o chestiune de fapt, fiind lasata la aprecierea instantei.
Actiunea in resciziune prevazuta de art.1165 C. civil este permisa numai minorilor intre 14 si 18 ani, context in care, instanta nu va putea sa retina apararea paratilor formulata sub acest aspect.
Cu toate acestea, in raport de dispozitia art.968 C. civil, instanta a analizat daca partile parate au profitat de nestiinta sau ignoranta reclamantei, respectiv daca aceasta a fost constransa la momentul perfectarii actului, astfel incat sa rezulte cauza ilicita a conventiei de vindere cumparare, leziunea fiind doar un indiciu al imprejurarii ca s-a profitat de starea de constrangere in care vanzatoarea s-a aflat.
Astfel, instanta a retinut ca paratul cumparator i-a oferit reclamantei, pretul de 12.000 euro la data de 30.04.2009, pentru terenul instrainat. Aceasta nu l-a contestat, fiind de acord cu pretul si declarand ca intelege continutul contractului atunci cand i s-a citit de catre notar. Nu mai putin, pe tot parcursul derularii tranzactiei, reclamanta a fost insotita de un nepot al sau, numitul A.(A) S.
Paratii nu au recunoscut imprejurarea potrivit careia reclamanta nu stie sa scrie si sa citeasca, dupa cum, interogatoriul luat paratilor, nu cuprinde alte intrebari asupra situatiei scolare a vanzatoarei, respectiv asupra nivelului acesteia de percepere a realitatii sociale si economice.
In schimb, ceea ce actul de vanzare cumparare cuprinde in mod contrar dispozitiilor legale, iar reclamanta a recunoscut la interogatoriul administrat de instanta din oficiu, este instrainarea si a cotei fiului sau, numitul T. M., aspectul echivaland cu vanzarea bunului altuia, in conditiile in care ambele parti contractante au avut cunostinta de aceasta imprejurare.
Ipoteza mai sus aratata este privita (potrivit doctrinei si practicii judiciare), ca si cauza de nulitate absoluta, in conditiile art.968 C. civil, respectiv operatiune speculativa, avand o cauza licita. Aceasta cauza insa, nu putea fi invocata de reclamanta, ca parte aflata in culpa, ci doar de titularul dreptului, respectiv de numitul T. M.
In raport de valoarea indicata in expertiza ca fiind corespunzatoare cotei reclamantei, respectiv 25.625 euro la data de 30.04.2009, instanta nu putut sa nu constate ca pretul oferit de paratul cumparator, respectiv 12.000 euro reprezinta putin sub jumatate. El insa nu poate fi calificat ca fiind infim sau atat de disproportionat in functie de valoarea bunului vandut, incat sa nu existe.
Apoi, prin probele incuviintate reclamantei, aceasta nu a dovedit constrangerea la care a fost supusa la data incheierii conventiei, respectiv faptul ca paratii au profitat de lipsa sa de cunoastere sau de ignoranta sa. Din contra, a recunoscut ca partile s-au inteles asupra pretului la notar, fiind de acord cu suma oferita de parat.
Imprejurarea ca ulterior conventiei, in urma discutiilor avute cu diverse persoane, reclamanta a constientizat ca „pamantul valora mai mult” si ca a fost pacalita, nu este de natura sa atraga nulitatea absoluta a contractului. In acelasi context, reclamanta avand prefigurata intentia de a vinde, putea in mod facil sa prospecteze piata imobiliara la un moment anterior semnarii conventiei.
Ca atare, cum reclamanta nu a dovedit ilicitul cauzei conventiei de vanzare cumparare, pentru ca, in conditiile art.968 C. civil, sa atraga nulitatea absoluta a contractului autentificat sub nr.1163, la data de 30 aprilie 2009 la B.N.P. „Tudorache Viorel”, privind terenul inscris in CF nr.100513 Halchiu (provenita din conversia de pe hartie a CF nr.5605 Halchiu), sub nr. cad.1164, instanta a respins ca fiind neintemeiat primul petit al cererii formulate si precizate.
Petitul doi al cererii reclamantei vizand revenirea la situatia anterioara de carte funciara, fiind subsecvent, accesoriu primului, instanta nu l-a primit de asemenea, in cadrul procedurii.
