Dacă, prin contractul de închiriere, locatarul şi-a asumat obligaţia de a repara imobilul, pe cont propriu, însă, datorită stării avansate de degradare a clădirii şi costului ridicat al reparaţiilor (care întrece valoarea de inventar a imobilului), nu a finalizat încă aceste lucrări, nu se poate admite cererea locatorului privind restrângerea spaţiului închiriat.
(Secţia comercială, decizia nr. 221/18.03.1992)
Prin sentinţa civilă nr. 5.693/9.10.1991, Judecătoria sectorului 1 Bucureşti a respins, ca nefondată, acţiunea formulată de R. – S.A. Bucureşti împotriva pârâtei Asociaţia E.C.T.E. şi ca, fără obiect, cererea reconvenţională formulată de pârâta E.C.T.E. împotriva reclamantei R. – S.A.
Pentru hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că reclamanta a solicitat ca, în contradictoriu cu pârâta, să se pronunţe o hotărâre, prin care să se dispună restrângerea spaţiului închiriat de pârâtă, cu cheltuieli de judecată, motivând că pârâta a obţinut contract de închiriere pentru imobilul situat în str. Cobălcescu, sectorul 1, stabilindu-se, prin contract, clauza ca, în termen de 8 luni, pârâta să facă dovada că are fondul necesar pentru reparaţii.
Cum această clauză nu a fost respectată, iar pârâta desfăşoară o activitate care nu justifică ocuparea întregului imobil, a solicitat să se dispună restrângerea spaţiului închiriat.
Prin recursul declarat, S.C. „R.” – S.A. a criticat sentinţa pe motive de netemeinicie şi nelegalitate, constând în neobservarea dispoziţiilor Legii nr. 5/1973, potrivit căreia, fiecare persoană încadrată în muncă se va folosi de o suprafaţă medie, care nu va depăşi 5 m.p., calculată pe întreaga unitate, dispoziţie faţă de care, ocuparea celor 29 încăperi, de către intimată, nu se justifică.
Criticile vizează şi nelegalitatea prelungirii contractului de închiriere, prin invocarea deciziei Primăriei Municipiului Bucureşti nr. 1.017/1990, precum şi folosirea spaţiului în alte scopuri decât acela pentru care a fost închiriat, situaţie în care, potrivit deciziei nr. 274/2.04.1991 a Primăriei Municipiului Bucureşti, locatorului îi revine obligaţia să ceară, în justiţie, rezilierea contractului.
Intimata a solicitat respingerea recursului, motivat de existenţa unui titlu, prelungit, în condiţiile legale, care se referă la întregul spaţiu din str. Cobălcescu, sectorul 1.
în acelaşi sens, a susţinut că deţinerea întregului spaţiu se justifică, pe de o parte, pentru că obiectul de activitate al asociaţiei este complex, iar, pe de altă parte, pentru faptul că, în realitate, nu sunt ocupate decât parte din încăperi, restul fiind într-un grad avansat de depreciere, urmând să fie reparate, conform obligaţiei asumate prin contract.
Recursul este nefondat.
în adevăr, din actele aflate Ia dosar, rezultă că spaţiul din imobilul aflat în str. Cobălcescu este deţinut în temeiul contractului de închiriere nr. 1.492/ 6.08.1990, încheiat pe perioada 6.08.- 31.12.1990, prelungit până la data de 31.12.1995, în aceleaşi condiţii în care a fost încheiat, în ce priveşte suprafaţa închiriată şi clauza, acceptată de chiriaş, de a repara imobilul, pe cont propriu.
Cât priveşte nerespectarea acestei ultime clauze, din actele aflate la dosar, rezultă că s-au început lucrările de consolidare, iar, pe de altă parte, că, datorită stării avansate de degradare a clădirii, nu poate fi utilizat întregul spajiu închiriat.
Cum costul consolidării, astfel cum rezultă din adresa Direcţiei Generale pentru Dezvoltarea Construcţiilor de Locuinţe şi Administraţie Locativă, este estimat la 1.800.000 lei (la data de 2.11.1990), valoare ce depăşeşte valoarea de inventar a imobilului, este evident că nu se puteau executa consolidările până Ia data soluţionării în fond a litigiului, fiind de observat şi împrejurarea că pentru consolidări nu a fost stabilit un termen, aceasta depinzând de posibilităţile financiare ale intimatei.
Nefiind îndeplinite condiţiile prevăzute de dispoziţiile art. 5 din Decizia nr. 274/2.04.1991, admiţând că aceasta ar fi temeiul legal al acţiunii recurentei, încă nu s-ar putea reţine scopul pentru care a fost închiriat (conform statutului), iar nerespectarea altor clauze din contractul de închiriere este nedovedită.
Dispoziţiile art. 38 alin. 2 din Legea nr. 5/1973 (invocate de recurentă, în contextul celor arătate mai sus), nu sunt aplicabile, textul citat referindu-se la persoane încadrate în muncă de birou, or activitatea desfăşurată de intimată, activitate recunoscută, ca atare, prin actul de înfiinţare al asociaţiei, este cea prevăzută în capitolul 1 art. 2 din statut.
Pentru toate aceste motive, în conformitate cu art. 312 pct. 1 Cod proc. civilă, recursul se va respinge, cu obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată, în sumă de 4.000 lei.
Notă: în legătură cu Legea nr. 5/1973, a se vedea nota de la speţa nr. 39.
