Carte funciară
Acţiune în rectificarea înscrisurilor din cartea funciară
S.C. 3258/19.12.2011
Constată că prin acţiunea civilă înregistrată la instanţă la data de 30 mai 2011 reclamanta S.C. T. R. SRL, cu sediul în S., str. Ş. nr.-, CUI 20901053, nr. înreg. RC J26/185/2007, cheamă în judecată pe pârâta S. A., domiciliată în sat A. V. nr.-, comuna M., jud. S., solicitând rectificarea înscrierilor din CF 636 A. V. nr. top 220/2/1 casă şi curte la nr.-, nr. top 221/2/1 grădină intravilan, nr. top 222/2/1 grădină intravilan, nr. top 224/2/1 grădină intravilan, cu o suprafaţă de 2.309 mp, în sensul înscrierii suprafeţei reale ce rezultă din dezmembrarea în două imobile cu suprafeţe egale a imobilului înscris în CF 636 A. V., nr. top 220/2, 221/2, 222/2.
În motivare reclamanta arată că este titulara dreptului de proprietate a imobilului înscris în CF 636 A. V., nr. top 220/2/1, 221/2/1, 222/2/1, 224/2/1 casă, curte şi grădină intravilan, în suprafaţă totală de 2309 mp, iar pârâta este titulara dreptului de proprietate asupra imobilului înscris în CF 987 A. V. nr. top 220/2/2, 221/2/2, 222/2/2, 224/2/2 casă curte şi grădină intravilan în suprafaţă de 2.308 mp, ambele imobile făcând parte iniţial din CF 636 A. V., nr. top 220/2 casă şi curte de 972 mp, , 221/2 grădină de 2176 mp, 222/2 grădină de 80 mp şi 224/2 grădină de 1576 mp. Mai arată că, prin sentinţa civilă nr. 690/14.02.2001 a Judecătoriei Mediaş, imobilul cu nr. top 220/2, 221/2, 222/2 şi 224/2 a fost dezmembrat în două corpuri funciare, respectiv corp funciar nr. 1 cu nr. top 220/2/2, 221/2/2, 222/2/2, 224/2/2 în suprafaţă de 2308 mp, fiind F. I., F. R. şi F. E., transcris în CF 987 A. V., transmis apoi prin pârâtei S. A., şi corp nr. 2 cu nr, top 220/2/1, 221/2/1, 222/2/1, 224/2/1 în suprafaţă totală de 2309 mp, proprietatea lui C. I. şi C. A., rămas în CF 636 A. V., transmis prin moştenire numitelor C. P. şi G. D., apoi, în baza contractului de vânzare cumpărare nr. 1464/2008 cumpărat de către ea reclamanta.
În fine, mai arată că în urma măsurătorilor efectuate s-a constatat că întreg imobilul cu nr. top 220/2, 221/2, 222/2 şi 224/2 a avut în realitate suprafaţa de 7535 mp şi nu 4617 mp cât a fost înscris în cartea funciară, iar expertul care a efectuat expertiza pe baza căreia s-a pronunţat hotărârea judecătorească nu a procedat la măsurarea în mod corect a suprafeţei existente, pentru că fiecare ar trebui să aibă câte o suprafaţă de 3862 mp.
În drept invocă dispoziţiile art. 34 lit. d din Legea nr. 7/1996..
Pârâta nu s-a opus admiterii acţiunii.
După efectuarea în cauză a expertizei tehnice, reclamanta şi-a completat acţiunea, solicitând citarea în cauză a numiţilor R. M., domiciliată în comuna M., sat A. V. nr.-, jud. S., S. V. şi S. R., domiciliaţi în B., str. C. nr.-, bl.-, solicitând rectificarea suprafeţei imobilului cu nr. top 220/2/1, 221/2/1, 222/2/1, 224/2/1, înscris în CF 636 A. V.de la suprafaţa de 2.309 mp la 3.624 mp, a imobilului cu nr. top 220/2/2, 221/2/2, 222/2/2, 224/2/2, înscris în CF 100421 M. (CF vechi 987 A. V.) de la 2.308 mp la 3.624 mp, a imobilului cu nr. top 220/1, 221/1, 222/1, înscris în CF 1000051 (CF vechi 807 A. V.) de la 3568 mp la 2.306 mp, prin rectificarea suprafeţei nr. top 221/1 de la 2.416 mp la 1154 mp, precum şi a suprafeţei imobilului cu nr. top 224/1, înscris în CF 100420 (CF vechi 1003 A. V.) de la 1.642 mp la 1.102 mp.
În motivare arată că, aşa cum rezultă din expertiza topo cadastrală, imobilele proprietatea sa şi cele ale pârâţilor au în realitate alte suprafeţe decât cele înscrise în cartea funciară, diferenţele provenind de la dezmembrarea iniţială a nr. top 220, 221, 222, 224 în două corpuri distincte, respectiv 220/1, 221/1,222/1, 224/1 şi 220/2, 221/2, 222/2, 224/2, când suprafeţele acestor două imobile au fost înscrise în mod greşit în cartea funciară, respectiv au fost inversate.
Pârâţii S. V. şi R., prin întâmpinare, au invocat pe cale de excepţie inadmisibilitatea acţiunii în modalitatea în care a fost formulată, arătând că acţiunea în rectificare de carte funciară reprezintă o acţiune promovată cu scopul de a îndrepta sau suprima anumite înscrieri făcute în cartea funciară, care nu corespund realităţii, pentru a pune de acord starea tabulară cu situaţia juridică reală a imobilului, modificare care se poate face la cererea titularului dreptului de proprietate şi numai cu prezenţa tuturor persoanelor interesate. Or, cum prin cererea introductivă reclamanta a chemat în judecată doar pe S. A., şi numai după efectuarea expertizei i-au chemat şi pe ei şi pe numita R.M., rezultă că reclamanta nu a chemat în judecată încă de la început pe toţi proprietarii, ceea ce este inadmisibil.
Pe fond, solicită respingerea cererii de chemare în judecată, arătând că, la data de 25 noiembrie 2008, au cumpărat de la pârâta R. M. lotul de teren cu destinaţia de grădină, înscris sub nr. top 224/1, în suprafaţă totală de 1.642 mp, iar anterior încheierii contractului a solicitat SC A. G. SRL M., ca firmă specializată, să întocmească o documentaţie tehnico-cadastrală pentru a şti care este suprafaţa exactă a lotului, prilej cu care s-a întocmit planul de situaţie, iar în urma măsurătorilor efectuate s-a constatat că terenul avea în realitate o suprafaţă mai mică, respectiv 1.635 mp, în loc de 1.642 mp cât era înscris în cartea funciară.
Ca urmare, susţin cei doi pârâţi, reclamanta a ales greşit acţiunea în rectificare de carte funciară pentru a-şi reglementa situaţia, pentru că, în mod corect, aceasta ar fi trebuit să promoveze o acţiune în grăniţuire pentru stabilirea limitelor de hotar şi a suprafeţelor loturilor, mai ales în condiţiile în care nu sunt semne vizibile de hotar între imobile.
În drept invocă dispoziţiile art. 907 Cod civil.
Pârâta R. M., prin întâmpinare, arată că cererea sa de chemare în judecată nu îndeplineşte condiţiile de admisibilitate întrucât nu se încadrează în prevederile legale şi se impune a fi respinsă. În motivare arată că cererea reclamantei de chemare a sa în judecată nu este motivată sub aspect procedural,participarea la judecată a altor persoane decât cele chemate prin acţiunea introductivă nu se poate face decât cu respectarea prevederilor art. 49 – 66 Cod pr. civilă, care reglementează în mod expres situaţiile în care alte persoane pot lua parte la judecată. Pe fond arată că reclamanta a cumpărat în anul 2008 imobilele înscrise sub nr. top 220/2/1, 221/2/1, 222/2/1, 224/2/1 în suprafaţă de 2309 mp, aflate la nr. administrativ 98, iar din raportul de expertiză rezultă că foloseşte o suprafaţă de teren mai mare cu 1.315 mp decât cea din CF, situaţie care se regăseşte şi in cazul pârâtei S. A., proprietara imobilelor înscrise sub nr. top 220/2/2, 221/2/2, 222/2/2, 224/2/2, în timp ce ea deţine în fapt o suprafaţă de teren mai mică cu 1.261 mp, faţă de 3567, iar pârâţii S. V. şi R. deţin o suprafaţă de teren mai mică cu 540 mp faţă de suprafaţa înscrisă în CF, ceea ce duce la concluzia că suprafaţa pe care o deţin în plus provine de la vecini. Ca urmare, consideră pârâta, acţiunea în rectificare este inadmisibilă.
În drept se invocă dispoziţiile art. 115 Cod pr. civilă, art. 907, 908 alin. 4 şi urm. .
Pârâta S. A. formulează şi ea cerere reconvenţională, pe care o înregistrează la instanţă la data de 14.12.2011, solicitând rectificarea suprafeţei imobilului proprietatea sa cu nr. top 220/2/2, 221/2/2, 222/2/2, 224/2/2, de la 2.308 mp, cât este înscris în CF, la 3624 mp, cât ocupă în realitate, prin rectificarea înscrierii suprafeţei cu nr. top 221/1 de la 2416 mp la 1154 mp şi a suprafeţei imobilului cu nr. top 224/1 de la 1642 mp la 1102 mp, conform raportului de expertiză.
În motivare arată că din moment ce în prezent foloseşte suprafaţa de 3624 mp, iar prima dezmembrare a fost greşită, se impune rectificarea suprafeţei de teren pentru ca înscrierea în cartea funciară să fie conformă cu starea de fapt.
Reclamanta a mai formulat o cerere de completare a acţiunii, înregistrată la instanţă la data de 14.12.2011, prin care a solicitat chemarea în judecată în calitate de pârâţi şi a numiţilor V. A., cu domiciliul în A. V. nr. -, şi Comuna M. prin primar, solicitând ca rectificarea suprafeţei imobilului lor să se facă şi în contradictoriu cu aceştia.
Prin încheierea din 14 decembrie 2011 instanţa a respins cererea de introducere în cauză a acestor pârâţi, cu motivarea acolo arătată.
Având a se pronunţa mai întâi asupra excepţiei inadmisibilităţii acţiunii, invocată de pârâţii S. V., S. R. şi R. M., instanţa reţine că, în principiu, admisibilitatea sau inadmisibilitatea unei acţiuni, în sensul larg al noţiunii, priveşte îndeplinirea condiţiilor de fond ale acesteia, situaţie în care acţiunea reclamantului va fi admisă sau respinsă, după caz, de regulă, ca neîntemeiată sau nefondată.
În sens restrâns, inadmisibilitatea acţiunii, invocată cel mai des de partea chemată în judecată ca excepţie, solicitând a nu se intra în cercetarea fondului, priveşte raportul dintre cererea formulată de reclamant şi dispoziţiile legale pe care se întemeiază această acţiune sau, alteori, lipsa unei condiţii care să justifice promovarea acţiunii.
Raportată la acest din urmă sens al inadmisibilităţii acţiunii, cererea reclamantei întruneşte condiţiile analizării pe fond, ea fiind motivată pe prevederile art. 34 lit. d din Legea nr. 7/1996, iar pe de altă parte, cererea de rectificare a suprafeţei imobilului este, în principiu, admisibilă dacă se dovedeşte că este rezultatul unei greşeli sau înscrierea nu mai este în concordanţă cu situaţia reală a imobilului.
Privită din această perspectivă, excepţia inadmisibilităţii acţiunii, invocată de pârâţii S. V. I., S. R.şi R. M., va fi respinsă.
Examinând actele şi lucrările dosarului instanţa reţine:
În fapt, reclamanta este proprietara imobilului înscris în CF 636 A. V., nr. top 220/2/1 casă şi curte la nr. 98, nr. top 221/2/1 grădină intravilan, nr. top 222/2/1 grădină intravilan, nr. top 224/2/1 grădină intravilan, cu o suprafaţă totală de 2.309 mp, drept dobândit prin cumpărare în baza contractului autentic nr. 1464/2008(fila 4 dosar).
Pârâta S. A. este proprietara imobilului înscris în CF 100421 A. V.(nr. CF vechi 987 A. V.), nr. top 220/2/2 curţi construcţii la nr. 99, nr. top 221/2/2 grădină intravilan, nr. top 222/2/2 grădină intravilan, nr. top 224/2/2 grădină intravilan, cu o suprafaţă totală de 2.308 mp, dobândit prin donaţie în baza actului autentic nr. 1798/2003. (filele 5 şi 6 dosar).
Ambele imobile au fost înscrise iniţial în CF 636 A. V. (filele 7 – 11 dosar) şi sunt rezultatul dezmembrării imobilului cu nr. top 220/2 casă şi teren în suprafaţă de 220 stj. p. (792 mp), 221/2 grădină în suprafaţă de 605 stj. p. (2176 mp), nr. top 222/2 grădină în suprafaţă de 22 stj. p. (80 mp) şi nr. top 224/2 grădină în suprafaţă de 436 stj. p. (1569 mp). Din cuprinsul cărţii funciare se poate observa la foaia B că imobilul a fost înscris în această carte funciară cu încheierea nr. 2155/25 iunie 1906 şi s-a păstrat în această formă, fără să fie modificat, sub aspectul întinderii suprafeţei, până în prezent, deşi acest imobil a mai făcut obiectul unei judecăţi, care s-a soluţionat definitiv şi irevocabil prin sentinţa civilă nr. 690/14.02.2001 a Judecătoriei Mediaş, pronunţată în dosarul nr. 729/2001, ataşat.
Dezmembrarea imobilului cu nr. top 220/2, 221/2, 222/2, 224/2 s-a făcut în baza unei expertize tehnice efectuate în această cauză, când s-au efectuat măsurători şi când s-a stabilit întinderea celor două imobile rezultate din dezmembrare, respectiv 2.309 mp pentru imobilul reclamanţilor şi 2.308 mp pentru imobilul pârâtei S. A..
Reclamanta susţine că la dezmembrarea efectuată prin expertiza din acel dosar nu s-au făcut măsurători şi că, de fapt, dezmembrarea ar fi fictivă, lucru greu de acceptat de vreme ce obiectul acţiunii din acel dosar a fost sistarea stării de indiviziune, cu atât mai mult cu cât în aceeaşi cauză s-a mai efectuat o expertiză tehnică, prin care imobilul a fost dezmembrat, dar care nu a folosit cauzei pentru că a fost contestată sub aspectul întinderii loturilor (fila 83 dosar 4001/1998, ataşat). Ambii experţi au găsit pentru imobilul ce urma a fi dezmembrat, respectiv cel cu nr. top 220/2, 221/2, 222/2, 224/2, suprafaţa de 4617 mp.
Prin expertiza tehnică efectuată în prezenta cauză (filele 38 – 69 dosar), expertul a constatat că, în urma măsurătorilor efectuate la imobilele situate administrativ în A. V. nr.- şi nr.-, aparţinând reclamantei şi pârâtei, suprafaţa acestora este de 7124 mp, cu 2507 mp mai mare decât suprafaţa din CF 636 a imobilului cu nr. top 220/2, 221/2, 222/2 şi 224/2, dinainte de dezmembrare, care are 4617 mp. Expertul arată că suprafaţa supusă dezmembrării în expertiza întocmită în dosarul civil nr. 729/2001 de 4617 mp nu corespunde cu suprafaţa reală din teren a celor două imobile, care este de 7124 mp.
Expertul a constatat că, suprapunând planurile topografice de carte funciară cu planurile de situaţie rezultate din măsurători, s-a constatat că nr. top 220/2, 221/2, 222/2, 224/2, care au în CF nr. 636 o suprafaţă de 4.617 mp, şi nr. top 220/1, 221/1, 222/1, 224/1, care au în CF nr. 807 o suprafaţă de 5.210 mp, corespund imobilului de la nr. administrativ 99, proprietar S. A., imobilului de la nr. administrativ 98, proprietar reclamanta S.C. T. R.SRL, şi imobilului de la nr. administrativ 97, proprietar R.M., înainte ca acesta să vândă parcela cu nr. top 224/1, cu suprafaţa de 1.642 mp, pârâţilor S. I. V. şi S. R.. Susţine că diferenţele provin de la dezmembrarea nr. top iniţial 220, 221, 222, 224 în două corpuri distincte, respectiv nr. top 220/1, 221/1, 222/1, 224/1 şi 220/2, 221/2, 222/2, 224/2, pentru care însă, în arhiva cărţii funciare nu există planuri cu dezmembrarea respectivă. Expertul argumentează această situaţie prin aceea că suprafaţa cumulată a celor trei imobile de la numerele 97, 98, 99 este foarte apropiată de cea cumulată din actele de carte funciară (9827 mp în acte şi 10.656 mp în teren); că suprapunerea contururilor măsurate peste planul topografic şi cadastral arată clar că aceste trei imobile ocupă cumulat nr. topografice, respectiv cadastrale menţionate; că suprapunerea planului cadastral de intravilan peste cel topografic arată clar că terenul ocupat de nr. top 220/1, 221/1, 222/1, 224/1, nr. top 220/2/1, 221/2/1, 222/2/1, 224/2/1 şi nr. top 220/2/2, 221/2/2, 222/2/2, 224/2/2 este identic cu cel aflat la nr. administrative 97, 98 şi 99; că în teren zona ocupată de imobilele cu nr. top 220/1, 221/1, 222/1, 224/1, nr. top 220/2/1, 221/2/1, 222/2/1, 224/2/1 şi nr. top 220/2/2, 221/2/2, 222/2/2, 224/2/2 este delimitată de vecini prin garduri stabile, doar gardurile dintre aceste trei imobile lipsesc în totalitate, sau există pe porţiuni foarte mici şi sunt foarte degradate; că în registrul cadastral al localităţii A. V. apar ca proprietari F. A. I. la nr. administrativ 99, F. R. la nr. administrativ 98, respectiv K. A. A. la nr. administrativ 97, casele acestor persoane fiind construcţii vechi, care existau cel puţin în anii 1975 – 1980, perioadă în care s-a făcut ultima cadastrare a ţării, , fiind greu de crezut că K. A. A. a permis să se construiască o casă pe o parte din terenul lui şi să-i ocupe aproximativ jumătate din teren.
În concluzie, expertul propune: rectificarea imobilului cu nr. top 220/2/1, 221/2/1, 222/2/1, 224/2/1, de la nr. administrativ 98, proprietatea reclamantei, de la 2.309 mp cât este înscris în CF 636 A. V., la 3.624 mp cât ocupă în prezent; rectificarea suprafeţei imobilului cu nr. top 220/2/2, 221/2/2, 222/2/2, 224/2/2, de la nr. administrativ 99, proprietatea pârâtei S. A., de la 2.308 mp cât este înscris în CF 100421 A. V. (CF vechi 987), la 3.624 mp, cât ocupă în prezent; rectificarea suprafeţei imobilului cu nr. top 220/1, 221/1, 222/1, 224/1, de la nr,. administrativ 97 A. V., proprietatea pârâtei R. M., de la 3.568 mp cât este înscris în CF 1000051 (CF vechi 807), la 2.306 mp, prin rectificarea nr. top 221/1 de la 2.416 mp la 1.154 mp; rectificarea suprafeţei imobilului cu nr. top 224/1, proprietar S. I. V. şi S.R., de la 1.642 mp, cât este înscris în CF 100420 (CF vechi 1003) la 1.102 mp.
Este de observat că expertul îşi întemeiază propunerile pe starea de fapt şi situaţia cadastrală, presupunând şi o anume greşeală la dezmembrarea iniţială a nr. top 220, 221, 222, 224, petrecută acum peste 100 de ani, cel mai probabil în anul 1906, când imobilul cu nr. top 220/2, 221/2, 222/2 şi 224/2 a fost transcris în CF 636 A. V. (filele 7 şi 8 dosar), fără însă a putea fi probată.
În principiu, starea de fapt nu poate duce în mod automat la modificarea stării de drept, iar acţiunea în rectificarea unei înscrieri în cartea funciară este şi ea, în principiu, o acţiune accesorie grefată pe o acţiune principală, care constituie suportul său juridic, respectiv pe acţiunea care însoţeşte dreptul subiectiv lezat sau vătămat prin înscrierea nevalabilă. Acţiunea în rectificare de carte funciară poate fi promovată şi pe cale principală, situaţie în care se exercită separat de acţiunea de fond, ceea ce presupune că există o hotărâre judecătorească irevocabilă care consacră dreptul pe care se întemeiază acţiunea în rectificare.
Reclamanta principală şi reclamanta reconvenţională îşi întemeiază însă acţiunea doar pe o neconcordanţă între starea de fapt şi cea de drept înscrisă în cartea funciară, fără a aduce vreun argument care să justifice rectificarea înscrierii, în cauză nefiind dovedită o eventuală inversare a suprafeţelor la dezmembrarea iniţială a top 220, 221, 222, 224. De altfel, o astfel de inversare nici nu se verifică dacă avem în vedere că nr. top 220/1, 221/1, 222/1, 224/1 are înscris, potrivit expertului, suprafaţa de 5.210 mp, iar top 220/2, 221/2, 222/2 şi 224/2, din care s-au născut cele două topografice proprietatea reclamantei şi a pârâtei S. A., are înscrisă în CF suprafaţa de 4.617 mp, în timp ce suprafaţa folosită de cei doi este, conform expertizei, de 7.248 mp. Dacă suprafeţele celor două imobile ar fi fost inversate, ar fi trebuit ca suprafaţa de 4617 mp să aparţină top 220/1, 221/1, 222/1, 224/1, iar suprafaţa de 5.210 mp să aparţină nr. top 220/2, 221/2, 222/2 şi 224/2 şi oricum nu s-ar fi ajuns la suprafaţa de 7.248 mp.
Posesia de fapt poate duce la dobândirea dreptului de proprietate prin prescripţie achizitivă (uzucapiune), dar pentru aceasta reclamanta principală şi cea reconvenţională trebuie să facă dovada că au posedat în condiţiile pentru a prescrie, şi ar trebui mai întâi să obţină o hotărâre judecătorească sau un alt titlu care să consfinţească irevocabil dobândirea dreptului de proprietate pentru suprafaţa folosită în plus, ceea ce apoi ar justifica promovarea acţiunii în rectificare.
Este adevărat că, potrivit dispoziţiilor art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, în vigoare la data promovării acţiunii, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că „înscrierea în cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului”, text care a fost preluat şi de noul prin art. 908 alin. 1 pct. 4, în prezent în vigoare, dar aşa cum spune şi textul, el este temeiul pentru a solicita biroului de carte funciară rectificarea înscrierii. Stabilirea neconcordanţei dintre înscrierea în cartea funciară şi situaţia reală trebuie să se facă pe calea unei acţiuni prin care să se cerceteze fondul dreptului. Or, a constata doar că între ceea ce folosesc reclamanţii şi ceea ce au înscris în cartea funciară există o neconcordanţă, nu poate constitui temei de rectificare a înscrierii, dacă nu s-a dovedit că această neconcordanţă este bazată pe un raport juridic care să permită rectificarea suprafeţelor de teren asupra cărora pârâţii sunt proprietari de drept.
În raport de toate aceste considerente, instanţa consideră acţiunea principală şi cererea reconvenţională ca neîntemeiate şi le va respinge.
Pentru că reclamanta S.C. T. R. SRL este în culpă cu privire la purtarea procesului, ea fiind şi cea care a solicitat chemarea în judecată a pârâţilor S. V. I., S. R. şi R. M., în baza dispoziţiilor art. 274 Cod pr. civilă va fi obligată să plătească pârâţilor S. V. I. şi S. R. suma de 1.740 lei, iar pârâtei R. M. suma de 1.500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
