Pentru pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare, este necesar sa fie îndeplinite conditiile prevazute de art. 948 Cod civil, promitentul vânzator sa fie proprietarul lucrului ce se vinde, sa se constate refuzul de a întocmi actul în forma ceruta iar promitentul cumparator trebuie sa faca dovada îndeplinirii obligatiilor sale cu privire la pret ori sa fie gata sa si le îndeplineasca si promitentul vânzator sa predea imobilul.
Prin cererea înregistrata la aceasta instanta sub nr. XXX din XXX reclamantul XXX, în contradictoriu cu pârâtii XXX, a solicitat ca pe baza probelor ce se vor administra sa se pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare – cumparare pentru suprafata totala de 1,24 ha teren arabil situat în extravilanul loc. XXX, din care suprafata de 0,50 ha amplasat în tarlaua XXX, având vecinatatile evidentiate în titlul de proprietate nr. XXX din XXX si suprafata de 0,74 ha, amplasat în tarlaua XXX, cu vecinatatile mentionate în titlul de proprietate nr. XXX, ambele titluri fiind emise de XXX .
În motivarea cererii s-a aratat în esenta ca prin antecontractul de vânzare-cumparare încheiat la data de XXX, pârâtii în calitate de promitenti vânzatori s-au obligat sa vânda reclamantului în calitate de promitent cumparator suprafata de teren mentionata mai sus.
Pârâtii sunt proprietarii imobilului promis spre vânzare conform documentelor atasate la dosar. Cu ocazia încheierii conventiei reclamantul a achitat pârâtilor suma de 4.000 lei reprezentând pretul integral pentru terenul promis spre vânzare.
Pârâtii s-au obligat prin acest înscris sa se prezinte la sediul BNP XXX situat în loc. XXX, la data de XXX, pentru întocmirea în forma autentica a actelor de înstrainare pentru respectiva suprafata de teren .
Întrucât pârâtii nu si-au îndeplinit aceasta obligatie, reclamantul a formulat prezenta cerere, pentru a se constata prin hotarâre ca între parti a intervenit în mod valabil conventia de vânzare – cumparare .
În drept s-au invocat dispozitiile art. 1073 – 1077 Cod civil.
În sustinerea actiunii s-au depus înscrisuri în copie la dosar: antecontractul de vânzare-cumparare încheiat de parti, titlul de proprietate nr. XXX din XXX si titlul de proprietate nr. XXX din XXX, ambele emise de XXX, actele de identitate ale pârâtilor, certificat de mostenitor nr. XXX emis de BNP XXX cu sediul în XXX, notificari, încheiere de certificare si certificat fiscal .
Legal citati pârâtii nu au depus întâmpinare si nu s-au prezentat la instanta pentru a-si preciza punctul de vedere cu privire la actiunea reclamantului.
In cursul cercetarii judecatoresti a fost administrata, la solicitarea reclamantului si dispozitia instantei proba cu înscrisurile atasate la dosar.
Analizând cererea formulata prin prisma sustinerilor reclamantului si probatoriul administrat, raportat la dispozitiile legale incidente în cauza, instanta retine urmatoarele :
Prin conventia intitulata „ contract cu promisiune bilaterala de vânzare-cumparare ” încheiata la data de XXX, promitentii vânzatori XXX s-au obligat sa vânda promitentului cumparator XXX, suprafata de 1,24 ha teren arabil situat în extravilanul loc. XXX, din care suprafata de 0,50 ha amplasat în tarlaua XXX, având vecinatatile evidentiate în titlul de proprietate nr. XXX si suprafata de 0,74 ha, amplasat în tarlaua XXX, cu vecinatatile mentionate în titlul de proprietate nr. XXX, ambele titluri fiind emise de XXX .
Se retine ca pârâtii au dobândit bunul descris mai sus, în calitate de mostenitori ai defunctei XXX, astfel cum rezulta din certificatul de mostenitor nr. XXX emis de BNP XXX.
La rândul sau defuncta XXX, a dobândit terenul prin reconstituire în baza Legii nr. 18/1991 a fondului funciar, conform titlului de proprietate nr. XXX din XXX si titlului de proprietate nr. XXX, ambele emise de XXX.
Pretul vânzarii este de 4.000 lei si a fost primit în întregime de promitentii vânzatori la data încheierii înscrisului.
În conventie se mentioneaza ca încheierea actului în forma autentica se va efectua, la sediul BNP XXX, la data de XXX, unde pârâtii s-au obligat sa se prezinte iar alta clauza din acest document specifica posibilitatea partilor de a obtine pe cale judecatoreasca executarea obligatiei.
Potrivit art. 2 alin.1 din Titlul X al Legii 247/2005 terenurile situate în intravilan si extravilan, cu sau fara constructii, indiferent de destinatie sau de întinderea lor, pot fi înstrainate si dobândite prin acte juridice între vii încheiate în forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute .
Prin urmare, conventia încheiata de reclamant cu pârâtii este un de vânzare cumparare ce naste în sarcina promitentilor vânzatori obligatia de a transmite pe viitor proprietatea asupra bunului .
Pe de alta parte, art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii 247/2005 prevede ca „În situatia în care dupa încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract”.
Este necesar sa fie îndeplinite conditiile prevazute de art. 948 Cod civil, promitentul vânzator sa fie proprietarul lucrului ce se vinde, sa se constate refuzul de a întocmi actul în forma ceruta iar promitentul cumparator trebuie sa faca dovada îndeplinirii obligatiilor sale cu privire la pret ori sa fie gata sa si le îndeplineasca si promitentul vânzator sa predea imobilul.
În baza titlurilor de proprietate aflate la dosar si certificatului de mostenitor mai sus mentionat, instanta retine ca pârâtii sunt proprietarii terenului promis spre vânzare .
Prin notificarea comunicata pârâtilor si încheierea de certificare atasata la dosar se dovedeste faptul ca pârâtii nu si-au îndeplinit obligatia de a se prezenta la notariat in vederea încheierii contractului de vânzare – cumparare in forma autentica cu privire la teren .
Conditiile de valabilitate ale actului juridic stabilite de art. 948 sunt îndeplinite în cauza, imobilul a fost predat cumparatorului, iar pretul stabilit de partile contractante a fost platit.
Din adresa nr. XXX comunicata de O.C.P.I. XXX, rezulta ca pentru imobilul ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare cumparare nu a fost deschisa carte funciara si nu au fost gasite sarcini cu privire la imobilul în litigiu, în Registrul de Transcriptiuni si Inscriptiuni fiind transcrise cele doua titluri de proprietate.
De asemenea, din Certificatul de atestare fiscala emis de Primaria XXX, aflat la dosar, rezulta ca pârâtii figureaza in evidente cu 1,24 ha teren extravilan în proprietate si nu au impozite neplatite catre bugetul local.
Conform art. 1073 Cod civil, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligatiei si în caz contrar are dreptul la dezdaunare.
In temeiul disp. art. 1077 Cod civil nefiind îndeplinita obligatia de a face, creditorul poate de asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire pe cheltuiala debitorului.
Conform disp. art. 1294 Cod civil vânzarea este o conventie prin care doua parti se obliga între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintâi pretul iar in baza art. 969 C.civ. conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante.
Pornind de la realitatea antecontractului încheiat între parti si in baza probatoriului administrat in cauza analizat mai sus, instanta apreciaza ca se poate constata ca a intervenit in mod valabil vânzarea cumpararea terenului printr-o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare cumparare. Aceasta solutie se impune în temeiul principiului executarii în natura a obligatiilor, a repararii prejudiciilor, prevazut de art. 1077 Cod civil si art. 5 alin. 2 titlul X din Legea nr. 247/2005, care permite pronuntarea unei hotarâri menita sa tina loc de contract de vânzare-cumparare.
Pentru considerentele ce preced, având în vedere probatoriul administrat si dispozitiile legale amintite, instanta va admite cererea formulata de reclamant în contradictoriu cu pârâtii .
În consecinta, va constata ca între reclamant în calitate de cumparator si pârâti în calitate de vânzatori, a intervenit în mod valabil conventia privind vânzarea – cumpararea suprafetei totale de 1,24 ha teren arabil situat în extravilanul XXX, din care suprafata de 0,50 ha amplasat în tarlaua XXX, având vecinatatile evidentiate în titlul de proprietate nr. XXX si suprafata de 0,74 ha situat în tarlaua XXX, având vecinatatile evidentiate în titlul de proprietate nr. XXX, ambele emise de XXX, contra unui pret de 4.000 lei .
În baza art. 5 alin. 2, Titlul X din Legea nr. 247/2005 prezenta hotarâre va tine loc de contract de vânzare cumparare a terenului.
În baza art. 54 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 republicata va dispune comunicarea unei copii de pe hotarârea ramasa irevocabila catre Oficiul de si Publicitate Imobiliara XXX.
Totodata, in baza art. 771 alin. 6 din Legea 571/2003 republicata, dispune ca în termen de 30 de zile de la ramânerea irevocabila a prezentei hotarâri, un exemplar al acesteia cu documentatia necesara aferenta sa fie comunicata la organul fiscal competent, în vederea calcularii impozitului pe veniturile din transferul proprietatii imobilului.
Se va lua act ca reclamantul nu a solicitat cheltuieli de judecata .
