Prin sentinţa civilă nr. 839/2011 pronunţată în dosar nr. 2322/208/2011, instanţa a admis acţiunea formulată de reclamanta SC EV SRL, împotriva pârâţilor BD şi BD şi a dispus evacuarea pârâţilor din apartamentul în suprafaţă de 21,14 mp compus dintr-o cameră, bucătărie, hol, cameră de baie, situat administrativ în……….., evidenţiat în CF 30344 Caransebeş, obligând pârâţii să plătească reclamantei 1714 lei cheltuieli de judecată.
Deliberând, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. 2322/208/17.09.2008, reclamanta S.C. EV S.R.L. a solicitat instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună evacuarea pârâţilor BD şi BD şi a tuturor persoanelor tolerate împreună cu care locuiesc în mod stabil în imobilul apartament în suprafaţă de 21,14 mp, compus dintr-o cameră, bucătărie, hol şi cameră de baie situat administrativ în…….., cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamanta a arătat că a achiziţionat imobilul din care face parte şi apartamentul pe care îl ocupă pârâţii, în urma contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x din 04.10.2006 la BNPA X. La data încheierii acestui contract, apartamentul era ocupat de către chiriaşi în temeiul unor contracte de închiriere încheiate cu fostul proprietar pe o perioadă de un an, contracte ce urmau să înceteze la data de 01.10.2007. Reclamanta a respectat clauzele de protecţie a chiriaşilor, conform cărora noul proprietar era obligat să respecte contractele de închiriere până la ajungerea acestora la termen. Actualmente chiriaşii locuiesc ilegal în apartamentele din care este compus imobilul proprietatea reclamantei, în primul rând întrucât contractele de închiriere au ajuns la termen, iar în al doilea rând pentru că de mai mult de 3 luni consecutiv nu şi-au plătit chiria aferentă folosinţei.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1436 alin.1, 1439 alin.1 C.civ., pe cele ale Legii nr. 114/1996.
În dovedire, au fost depuse înscrisuri.
În dovedire, au fost depuse înscrisuri.
Pârâţii BD şi BD au formulat întâmpinare, solicitând respingerea cererii, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, au arătat, în ceea ce priveşte contractul de vânzare-cumpărare x, că acesta s-a încheiat cu nesocotirea dreptului de preemţiune al chiriaşilor, fiind atacat în justiţie. Pârâţii au încheiat cu numita x, căreia i s-a restituit imobilul prin Dispoziţia nr. 975/31.05.2006, contract de închiriere în condiţiile O.U.G. nr. 40/1999, la data de 01.09.2006. Deşi potrivit art. 1 din ordonanţa de urgenţă, aceasta era obligată să încheie contractul de închiriere pe o perioadă de 5 ani, proprietara i-a convins pe pârâţi să îl încheie pe perioade succesive de câte un an. Mai arată că nu au refuzat în vreun fel plata chiriei, şi, în plus, neplata chiriei nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriaşului sau a fostului chiriaş, potrivit art. 11 alin.1 teza a doua din O.U.G. 40/1999. Odată cu emiterea deciziei de restituire în natură a imobilului, cu privire la acesta s-a creat o nouă situaţie juridică, astfel că termenul de 5 ani începe să curgă de la această dată, fiind aplicabile dispoziţiile O.U.G. 40/1999, coroborate cu dispoziţiile art. 13 din Legea 10/2001. Ca atare, contractul de închiriere a fost prelungit de drept în condiţiile arătate.
În drept, au fost indicate dispoziţiile art. 115-118 din Codul de procedură civilă, cele ale O.U.G. 40/1999, cele ale Legii 10/2001.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
La data de 10.10.2001, între S.C. G SA şi pârâtul BD a fost încheiat contractul de închiriere având ca obiect locuinţa din str. Mihai Viteazul nr. 10, pe o durată de 5 ani de zile, până la data de 01.11.2006 (f.8).
Astfel cum rezultă din întâmpinarea formulată şi cum nu s-a contestat de către reclamantă, prin dispoziţia nr. 975/31.05.2006 emisă de Primăria x, imobilul situat în …….., a fost restituit numitei x.
La 28.09.2006 a fost încheiat, între numita ATL, în calitate de mandatară a proprietarului x şi pârâta BD, contractul de închiriere depus la f. 7 dosar, având ca obiect apartamentul în suprafaţă de 21,14 mp, situat în x, înscris în C.F. 809 nr. cad. 326/4 Caransebeş, pe perioadă determinată: 1.09.2006-1.10.2007.
Potrivit acestui contract, în cazul în care proprietarul imobilului vinde sau transferă imobilul în proprietatea altei persoane, contractul rămâne valabil.
La data de 4.10.2006, deci pe parcursul derulării contractului de închiriere de mai sus, numita X a înstrăinat imobilul, prin vânzare-cumpărare, reclamantei din prezenta cauză, S.C. EV S.R.L. (f. 6).
Potrivit contractului de vânzare-cumpărare, cumpărătoarea a luat cunoştinţă de faptul că imobilul este dobândit în baza Legii nr. 10/2001 şi se obligă să respecte prevederile art. 13 şi 15 din Legea 10/2001.
Potrivit extrasului de carte funciară depus la filele 69-71 dosar, reclamanta şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra cotei de 9/10 părţi din imobilul cu nr. top. 325/2 compus din locuinţe şi spaţii comerciale, dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 4675/2006, în Cartea Funciară nr. 30344-C1-U1 a Municipiului Caransebeş (provenită din conversia pe hârtie a C.F. nr. 14320-ind. Caransebeş), la data de 5.10.2006.
Pârâţii din prezenta cauză au formulat o acţiune având ca obiect constatarea nesocotirii de către reclamantă a dreptului de preemţiune al chiriaşilor, precum şi a îndeplinirii condiţiilor prevăzute de O.U.G. 40/1999, pentru subrogaţia legală în drepturile cumpărătorului prin achitarea preţului vânzării (f.19), acţiune înregistrată sub nr. 2633/208/2008 la Judecătoria Caransebeş şi care a fost respinsă definitiv şi irevocabil.
În drept, conform art. 13 alin. 1 din Legea 10/2001, în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 241/2001, cu modificările şi completările ulterioare.
Potrivit art. 5 din OU.G. 40/1999, pentru imobilele – terenuri şi construcţii -, precum şi pentru suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţa, privatizate după 1 ianuarie 1990 o data cu societăţile comerciale care le deţineau în proprietate ca locuinţe, locuinţe de serviciu, cămine pentru salariaţi, aşezăminte social-culturale sau unităţi de învăţământ, proprietarul va încheia, la cererea chiriaşului sau a fostului chiriaş care ocupa efectiv locuinţa, un contract de închiriere pe o durata de 5 ani.
În speţă însă, părţile au înţeles să deroge de la termenul stabilit de 5 ani stipulat în cuprinsul acestui din urmă articol (derogare permisă de lege întrucât termenele prevăzute de O.U.G. 40/1999 nu sunt imperative), contractul de închiriere dintre proprietarul căruia i-a fost restituit apartamentul, în temeiul Legii 10/2001, şi chiriaş, fiind încheiat pentru un termen de doar un an, încetând deci, prin împlinirea termenului, la data de 1.10.2007. Până
la această dată, noul cumpărător, reclamanta din prezenta cauză, a respectat atât clauzele contractului de închiriere, cât şi cele ale contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu fostul proprietar, nesolicitând evacuarea chiriaşului, care a continuat să locuiască în imobil, nefiind încălcate nici prevederile Legii 10/2001 şi nici cele ale O.U.G. 40/1999.
Ulterior însă, la data de 17.09.2008, la aproximativ un an după expirarea termenului închirierii, reclamanta a solicitat evacuarea pârâţilor.
Este adevărat că, potrivit art. 14 alin. 1 din O.U.G. 40/1999, la expirarea termenului de închiriere stabilit conform prezentei ordonanţe de urgenţă, chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeaşi perioadă, dacă părţile nu modifica prin acord expres durata închirierii. Însă, raportat la faptul că, prin contractul de închiriere, care constituie legea părţilor, potrivit art. 969 C.civ., acestea au înţeles tocmai să deroge expres de la termenele stabilite prin O.U.G. 40/1999, încheind contractul pe o durată de doar un an de zile, prevederile art. 14 alin.1 nu mai pot fi incidente în speţă, astfel că, la data promovării acţiunii în evacuare, contractul dintre fostul proprietar şi chiriaş expirase, acesta din urmă ocupând abuziv imobilul proprietatea reclamantei.
În consecinţă, văzând ca reclamanta a făcut dovada dreptului său de proprietate, precum şi faptul că pârâţii ocupă fără titlu imobilul în cauză, perioada determinată pentru care se încheiase contractul expirând la data de 1.10.2007, instanţa, în temeiul art. 480 C.civ., 1436 C.civ., urmează a admite cererea astfel cum a fost formulată şi a dispune evacuarea pârâţilor, precum şi a tuturor persoanelor tolerate, din imobilul proprietatea reclamantei, constând în apartament în suprafaţă de 21,14 mp, situat administrativ în ……, evidenţiat în C.F. nr. 30344 Caransebeş.
În temeiul art. 274 din Codul de procedură civilă, va obliga pârâţii la plata, către reclamantă, a cheltuielilor de judecată în cuantum de 1714 lei.
