– de la pârâtii (soti) suprafata de teren intravilan de 1323 mp;
– de la pârâtii (soti) si CCL urmatoarele constructii, aflate pe terenul intravilan mentionat: depozit de materiale, constructie notata cu C.8 în schita cadastrala întocmita de SC TOPRO SRL; magazie, notata C.9 în aceeasi schita; magazie, notata C.6 în aceeasi schita, si magazie lemn, notata C.7 în schita mentionata.
În motivarea cererii în fapt, a sustinut ca, la data de 28 februarie 2012, a încheiat cu pârâtii un de vânzare-cumparare prin care acestia au promis vânzarea terenului si a constructiilor, imobile individualizate în petitul cererii, la pretul de 72.000 lei.
A mai sustinut ca a achitat integral pretul convenit promitentilor vânzatori, urmând ca în termen de 3 zile acestia sa perfecteze actele la notar.
Sesizarea instantei în cauza a fost determinata de faptul ca pârâtii, promitenti vânzatori, nu si-au respectat obligatia de a face asumata, desi sunt proprietarii imobilelor vândute, în baza urmatoarelor înscrisuri –procesul verbal de adjudecare din 2.03.2012, în ce priveste suprafata de teren adjudecata în favoarea pârâtului Dina Covaci Jean, iar în ce priveste constructiile, în baza contractului de vânzare-cumparare încheiat la 30.07.2010 între SC X SA si cei doi pârâti.
Chemarea în judecata, la data de 31 mai 2012, si a pârâtei DCI a fost motivata dat fiind ca aceasta este casatorita cu pârâtul DCJ, respectiv si la data achizitionarii imobilelor pentru care se solicita pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic.
A mai sustinut reclamantul ca acesta exercita posesia asupra imobilelor, teren si constructii, promise vânzarii, înca de la data încheierii antecontractului – 28 februarie 2012.
În drept au fost invocate dispozitiile art. 1073 art. 1077 si art. 5 al.2 Teza X din Legea nr.247/2005.
În dovedire au fost depuse înscrisuri, s-a solicitat citarea pârâtilor cu mentiunea prezentarii la interogatoriu.
Pârâtii DCJ si CCL s-au prezentat la instanta, la termenul din 19 aprilie 2012, când a fost administrat interogatoriul solicitat acestora si în care au consimtit cu obiectul cererii în cauza.
În ce-o priveste pe pârâta DCI, prin întâmpinarea depusa la 31 mai 2012, de asemenea a consimtit cu obiectul cererii în cauza.
Având în vedere înscrisurile depuse la dosar, instanta a retinut urmatoarele:
La data încheierii antecontractului de vânzare-cumparare ce priveste promisiunea de vânzare dintre parti a imobilelor situate în Rosiorii de Vede, respectiv la data de 28 februarie 2012, înscris prin care pârâtii s-au obligat sa-i vânda reclamantului terenul intravilan de 1323 mp, individualizat conform schitei cadastrale întocmita de SC TOPRO SRL, si constructiile aflate pe teren, promitentii vânzatori au facut dovada ca au dobândit imobilele promise vânzarii reclamantului prin urmatoarele înscrisuri:
– suprafata de teren intravilan prin procesul verbal de licitatie nr.435 încheiat la 23 februarie 2012 de lichidatorul judiciar CONTINVEST INSOLVENTA SPRL, pentru societatea debitoare în faliment, SC X SA, prin care s-a adjudecat în favoarea pârâtului DCJ, casatorit cu pârâta DCI, terenul intravilan în suprafata de 1323 mp, activ al debitoarei, în vederea achitarii integrale a pretului la care imobilul a fost adjudecat fixându-se termen de maxim 30 de zile.
Prin procesul verbal de adjudecare încheiat la 02 martie 2012 imobilul – teren intravilan în suprafata de 1323 mp, pentru care pretul la care a fost adjudecat s-a constatat a fi fost achitat în totalitate, s-a retinut ca fiind îndeplinite conditiile prev. de art.116 din Legea nr. 85/2006, procedându-se la întocmirea actului de adjudecare ce viza acest imobil, liber de orice sarcini si adjudecat în favoarea pârâtului DCJ.
Fata de dispozitiile art. 120 al.2 din Legea nr.85/2006, modificata si completata, potrivit carora în ipoteza în care procesul verbal de adjudecare vizeaza bunuri pentru care legiuitorul impune forma autentica, transmiterea dreptului de proprietate se face în baza actului încheiat în forma autentica, la notar, caruia i se prezinta procesul verbal de licitatie, instanta a pus în vedere partilor, conform prevederilor art. 2 din Legea nr.54/1998, ce impun forma autentica pentru dobândirea dreptului de proprietate prin acte juridice între vii, a terenurilor situate în intravilan, sa faca dovada transmiterii dreptului de proprietate prin act autentic în favoarea pârâtilor DCJ si DCI, soti, în calitatea acestora de promitenti vânzatori.
Pârâtii au facut dovada transmiterii dreptului de proprietatea în favoarea acestora prin contractul de vânzare-cumparare autentificat la nr.859/18 mai 2012 de catre Biroul Notarului Public NIcoleta Draghici – Nanov (cum s-a retinut mai sus, antecontractul de vânzare-cumparare ce priveste promisiunea de vânzare a terenului intravilan de 1323 mp fiind încheiat la 28 februarie 2012, iar instanta fiind sesizata în cauza la 14 martie 2012).
Fata de data încheierii antecontractului si data sesizarii instantei rezulta ca erau în vigoare dispozitiile Noului Cod civil la data încheierii promisiunii de vânzare cumparare dintre parti, conform dispozitiilor art.6 al.2 din noul Cod civil, în temeiul art. 1669 din noul Cod civil fiind îndrituita instanta sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de contract în ipoteza în care promitentii vânzatori în cauza au refuzat, nejustificat, sa încheie contractul promis, beneficiarul promisiunii fiind îndrituit, în acest caz, sa sesizeze instanta, care prin suplinirea consimtamântului promitentilor vânzatori privind obligatia de a face asumata, sa pronunte o hotarârea care sa tina loc de act autentic.
Nu s-a facut dovada relei credinte a promitentilor vânzatori, ai suprafetei de teren intravilan de 1323 mp, în ce priveste neîndeplinirea obligatiei asumata fata de reclamant, ca beneficiar al promisiunii de vânzare.
– Referitor la promisiunea de vânzare a constructiilor, aflate pe terenul intravilan de 1323 mp, reprezentând – depozit materiale, constructia individualizata C.8, magazie –constructia C.9, magazie –constructia C 6, si magazie lemn – constructia C 7:
Prin prevederile art. 101 din Legea nr. 114/1996, modificata, legiuitorul dispune ca „locuintele si unitatile individuale pot fi înstrainate si dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentica notariala, sub sanctiunea nulitatii absolute. Dovada dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale asupra unei unitati de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate si a extrasului de carte funciara pentru informare .”
În dispozitiile art.2 din aceeasi lege sunt definite notiunile de locuinta si unitate individuala, în ce priveste locuinta stipulându-se, în prevederile inserate la litera a, ca reprezinta – constructia cu camere de locuit, cu dependinte, dotari si utilitati necesare satisfacerii cerintei de locuit. Privind unitatea individuala, în dispozitiile inserate la lit. j se consemneaza ca reprezinta unitatea functionala componenta a condominiului, necesara satisfacerii cerintei de locuit.
Constructiile care au format obiectul promisiunii de vânzare – cumparare în cauza nu sunt destinate locuirii ci reprezinta magazii, depozit materiale, pentru care legiuitorul nu impune forma autentica, date fiind considerentele de mai sus, antecontractul de vânzare-cumparare încheiat între partile în cauza reprezentând înscrisul legal încheiat si prin care, în mod valabil, s-a facut transferul dreptului de proprietate în favoarea reclamantului de catre cei trei proprietari.
În consecinta, nu sunt incidente dispozitiile legale ce vizeaza obligarea promitentilor vânzatori la îndeplinirea promisiunii de vânzare în favoarea reclamantului, prev. de art. 1669 din noul Cod civil, fata de dispozitiile art. 111 Cod procedura civila dreptul de proprietate în favoarea reclamantului fiind transmis în mod valabil la data încheierii antecontractului de vânzare-cumparare, respectiv la data de 28 februarie 2012.
Cum reclamantul se afla deja în posesia unui titlu de proprietate valabil încheiat, instanta nu mai poate pronunta înca o hotarâre care sa tina loc de act autentic ci putea numai sa constate existenta dreptului de proprietate, întemeindu-si cererea introductiva reclamantul pe dispozitiile art. 111 Cod procedura civila, pentru a-i fi recunoscut si consolidat dreptul de proprietate, în ipoteza contestarii acestuia, aspect care nu s-a solicitat si nici nu s-a facut vreo dovada referitoare la contestarea dreptului, pârâtii fiind de acord cu transmiterea dreptului de proprietate, cum au aratat în interogatoriul ce le-a fost solicitat de catre reclamant, respectiv prin întâmpinare pentru DCI.
Pentru considerentele în fapt si în drept expuse, instanta a respins cererea introductiva formulata de reclamant, cum a fost modificata, având ca obiect pronuntare hotarâre care sa tina loc de act autentic, prin sentinta civila nr. 1439 / 14 iunie 2012.
