In motivare, reclamanta arata ca între parti s-a încheiat contractul de închiriere din 18.08.2008, având ca obiect dreptul de folosinta asupra spatiului comercial situat în centrul comercial …….. Plaza Mall din Tulcea, str. Babadag nr. 159, pe o durata de 5 ani, în intervalul 25.08.2008 – data semnarii protocolului de preluare – pâna la 25.08.2013, fara posibilitatea denuntarii unilaterale, însa la 01.01.2010 pârâta a încetat sa-si desfasoare activitatea în cadrul spatiului fara acordul sau expres si nu a prelungit perioada de valabilitate a scrisorii de garantie bancara expirata la 18.12.2009, dupa care, prin notificarea nr. 36/11.01.2010, ce a constituit si invitatie la conciliere, i s-au pus în vedere obligatiile de plata si rezilierea contractului în caz de neexecutare iar, la 19.02.2010, conform notificarii nr. 226/16.02.2010, contractul a si fost reziliat din culpa pârâtei, procedându-se la predarea spatiului începând cu 22.02.2010, ce a fost reînchiriat la 2.03.2010, pe o perioada de 1 an, respectiv de la 4.03.2010 si pâna la 4.03.2011.
Se mai sustine ca, în baza art. 15.7 si 15.8 din contractul de închiriere, pârâta are obligatia de a plati sumele datorate pâna la expirarea duratei pentru care contractul a fost încheiat, precum si diferenta pozitiva dintre chiria platibila în baza contractului partilor si cea platibila în baza noului contract de închiriere, conditii în care sunt datorate urmatoarele sume: 24.500 Euro – penalitati pentru încalcarea obligatiei de a mentine deschis spatiul pe toata durata de functionare a spatiului comercial, în cadrul orarului de functionare în intervalul 1.01.2010/19.02.2010; 1534,83 Euro – cheltuieli cu serviciile si costurile de promovare ramase de achitat pâna la expirarea duratei contractului, calculate conform art. 4.12, 4.8, 15.8 si 15.7 pct. i; 5116,12 Euro – chiria ramasa de achitat pâna la împlinirea duratei contractului, conform art. 15.8, respectiv pentru durata 1.01.2010/3.03.2010, 26.509,42 Euro – diferenta pozitiva între chiria datorata în temeiul contractului si chiria cu care a fost reînchiriat spatiul, pentru perioada 4.03.2010/4.03.2011, 24.500 Euro – penalitati pentru neîndeplinirea obligatiei de a mentine spatiul închiriat.
In drept, s-au invocat dispozitiile art. 969, art. 960, art. 1453 din Codul civil, art. 1 din Codul comercial, si art. 274 cu art. 7201) Cod proc. civ.
In dovedirea cererii, reclamanta a depus la dosar, în copie, contractul de închiriere nr. 962/18.08.2008, cu actele aditionale nr. 1/18 noiembrie 2008, nr. 2/6 aprilie 2009 si nr. 3/7 iulie 2009, contractul de închiriere nr. 595/2.03.2010 încheiat cu S.C. …….. S.R.L. Tulcea, protocol de predare-primire din 25.08.2008, notificarea nr. 36/11.01.2010, proces-verbal de conciliere din 5 februarie 2010, notificarea nr. 226 din 16.02.2010, notificarea nr. 71/20.01.2011, alte înscrisuri, solicitând si proba cu interogatoriu.
In aparare, pârâta a depus întâmpinare prin care a invocat exceptia de necompetenta teritoriala, dupa care s-a invocat exceptia nulitatii absolute a clauzei leonine inserata în art. 15.7 din contractul de închiriere nr. 962/18.08.2008, fiind propusa si administrarea probei cu interogatoriu.
Prin Incheierea din 13 mai 2011, s-a respins exceptia de necompetenta teritoriala a Tribunalului Tulcea ca nefondata, în timp ce cu privire la nulitatea clauzei leonine s-a constatat ca reprezinta o aparare de fond ce se analizeaza odata cu fondul cauzei.
Examinând cauza, în raport cu probele administrate, instanta retine ca între parti s-a încheiat contractul de închiriere nr. 962/18.08.2008 prin care S.C. …….. S.R.L. Tulcea, în calitate de locator a transmis dreptul de folosinta asupra spatiului comercial situat în Centrul comercial …….. Plaza Mall catre S.C. …….. S.R.L. Bucuresti, în calitate de locatar, pe o durata de 5 ani, pentru o chirie determinata potrivit modalitatii de calcul detaliata în art. 4.3 din întelegerea stabilita.
Prin actul aditional nr. 1/21.11.2008, partile au modificat art. 4.3, art. 5.1 si art. 9.6 din contract, respectiv modalitatea de calcul a chiriei, constituirea de garantii si lucrarile realizate de chiriasi, cu durata limita de realizare.
In actul aditional nr. 2/6 aprilie 2009, ce si-a produs efectele de la 1 ianuarie 2009, s-a stipulat ca, întrucât chiriasul a solicitat proprietarului acordarea unor facilitati financiare temporare, expres limitate în timp si fara a putea fi interpretate ca având caracter repetitiv, menite sa sprijine chiriasul în eforturile sale de redresare financiara, proprietarul a fost de acord cu modificarea unor prevederi ale contractului relativ la cuantumul chiriei ce urmeaza a fi platita de chirias în perioada 1 februarie 2009 – 30 iunie 2009.
In concret, art. 4.3 si art. 4.4 au fost completate cu un nou paragraf iar penultimul paragraf din art. 4.4 a fost modificat, aceste modificari intervenite având aplicabilitate temporara, pe intervalul 1 ianuarie 2009 – 30 iunie 2009.
In continuare, partile au încheiat si actul aditional nr. 3 din 7 iulie 2009 în care, în preambul, s-au reluat cele statuate si în actul aditional nr. 2, modificarea vizând cuantumul chiriei ce urmeaza a fi platita de chirias proprietarului în perioada 1 iulie 2009/31 decembrie 2009.
In paragraful introdus în art. 4.3 din contract, teza finala, partile au prevazut ca, în prima parte a lunii decembrie, partile vor renegocia conditiile contractuale pentru perioada urmatoare.
Este evident ca partile contractuale au avut în vedere modalitatea de determinare a chiriei pentru perioada ulterioara datei de 31 decembrie 2009 pâna la care functiona întelegerea cuprinsa în actul aditional nr. 3, fara a se insera vreo obligatie în acest sens si fara a fi prevazuta vreo consecinta, în contextul redresarii financiare a pârâtei de care aceasta s-a prevalat si nu conditiile denuntarii unilaterale, asa cum s-a solicitat de pârâta.
Dealtfel, dupa cum s-a aratat, în acelasi act aditional s-a mentionat ca facilitatile financiare temporare nu vor putea fi interpretate ca având caracter repetitiv, precum si ca nicio modificare adusa contractului prin actul aditional nr. 3 nu va putea fi interpretata ca având caracter repetitiv, precum si ca nicio modificare adusa contractului prin actul aditional nr. 3 nu va putea fi interpretata ca modificând implicit, partial sau integral, orice alta prevedere a contractului, asa cum a fost amendat prin actul aditional nr. 1.
In conditiile date, esuarea renegocierii conditiilor contractuale dupa 1 ianuarie 2010 nu putea avea niciun efect asupra întelegerii initiale a partilor întrucât reclamanta, în calitate de locator, nu s-a obligat la un anumit rezultat al renegocierii, acordarea facilitatilor fiscale si sprijinirea redresarii financiare a locatorului fiind strict o facultate, si nu o obligatie a proprietarului spatiului.
De asemenea, esuarea negocierii nu poate fi calificata ca o neîndeplinire a obligatiilor de catre proprietar, în mod substantial si continuu, în sensul dispozitiilor art. 18.3 din contract pentru a putea opera rezilierea întrucât o atare renegociere nu presupune neaparat si automat o scadere a chiriei, putând însemna, în acelasi timp, si o crestere a contravalorii folosintei în contextul în care locatorul a dovedit flexibilitate si, pentru o durata, a acceptat o reducere a chiriei fixata initial.
In consecinta, argumentele prezentate impun concluzia ca nu a operat rezilierea începând cu 31.12.2009, nesemnarea procesului-verbal de predare-primire din 31.12.2009 neputând avea un atare rezultat în sensul invocat, ci abia la 22.02.2010, când s-a si predat spatiul comercial catre proprietar, conform notificarii nr. 226/16.02.2010.
Nu se verifica încalcarea vreunei obligatii contractuale de catre proprietarul locator, în timp ce locatarul, desi contractul nu fusese reziliat, conform situatiei învederate, a închis spatiul comercial si nu a mai achitat chiria aferenta.
In acest context, este de subliniat ca S.C. …….. S.R.L. Tulcea a încheiat cu S.C. …….. S.R.L. Tulcea contractul de închiriere nr. 595/2.03.2010 pentru acelasi spatiu comercial, pe o durata de 1 an, chiria fiind rezultatul înmultirii suprafetei cu o suma egala cu 3 Euro/m.p./luna.
Potrivit art. 15.7 din contractul de închiriere nr. 962 din 18.08.2008, în cazul în care proprietarul reînchiriaza spatiul catre o terta persoana, dupa survenirea unui eveniment prevazut de art. 15.1, si înaintea expirarii duratei închirierii, chiriasul va plati sumele datorate în baza contractului, plus toate cheltuielile proprietarului pentru perioada dintre data de încetare si pâna la prima plata a chiriei în baza unui nou contract de închiriere, precum si diferenta pozitiva dintre suma chiriei platibila în baza prezentului contract si chiria platibila în baza noului contract de închiriere, pâna la expirarea duratei închirierii, dupa cum va fi cazul.
In acelasi contract, este prevazut ca proprietarul va avea dreptul de a retine o suma cu titlu de penalitate contractuala, în functie de angajamentul/obligatia contractuala încalcata în cuantum de 500 Euro/zi pentru nerespectarea obligatiei contractuale de a mentine deschis spatiul, fara întrerupere, în timpul orarului de functionare, cu exceptia cazurilor în care aceasta întrerupere nu dureaza mai mult de 1 ora/zi într-un interval de 7 zile consecutive ori pe perioada sarbatorilor legale (art. 16.2 lit.i).
Pentru ca nu a operat rezilierea contractului începând cu 1 ianuarie 2010, rezulta ca pârâta datoreaza penalitatile de 500 Euro/zi pentru intervalul 01.01.2010/19.02.2010, când nu si-a îndeplinit obligatia de a mentine deschis spatiul comercial închiriat (în total 24.500 Euro); diferenta pozitiva dintre chiria datorata în temeiul contractului nr. 962/2008 si chiria cu care a fost reînchiriat spatiul catre S.C. …….. S.R.L. Tulcea, calculata pentru perioada de derulare a contractului încheiat cu noul locator, respectiv 4.03.2010/4.03.2011 (suma de 26.509,42 Euro, diferenta de la 30.901,41 Euro la 4.391,99 Euro); cuantumul chiriei calculata conform art. 4.3, pentru perioada 1 ianuarie 2010 – 19.02.2010, dar si în continuare pâna la reînchirierea spatiului, potrivit art. 15.7, respectiv 3 martie 2010 (5116,12 Euro); 1.534,83 Euro – cheltuielile cu serviciile si costuri de promovare determinate potrivit art. 4.8 si 4.12 din contract si datorate prin aplicarea prevederilor art. 15.7 lit. i) si art. 15.8.
Relativ la clauza leonina, ca si clauza prin care un asociat îsi stipuleaza totalitatea câstigurilor si, în acelasi timp, este scutit de participarea la pierderi, este de relevat ca atrage nulitatea, în conditiile articolului 1513 Cod civil.
Articolul 1513 prevede ca este nul contractul de societate prin care un asociat îsi stipuleaza totalitatea câstigurilor, precum si contractul prin care s-a convenit ca unul sau mai multi asociati sa nu participe la pierderi.
Pe lânga faptul ca aceasta clauza leonina este circumscrisa contractelor de societate, în speta, prin inserarea în contractul partilor, a prevederilor art. 15.7 ce reglementeaza modalitatea de acoperire a prejudiciului locatorului în situatia în care intervine nerespectarea obligatiilor chiriasului înainte de expirarea contractului, nu se încalca principiul egalitatii partilor pentru ca, în acelasi contract, sunt prevazute, în mod corelativ, si obligatii pentru proprietar, iar prevederile privind încetarea si rezilierea contractului în caz de neîndeplinire a obligatiilor asumate se aplica ambelor parti.
Drept urmare, contractul nu cuprinde doar avantaje pentru proprietar, ci si obligatii a caror nerespectare atrage sanctiunea convenita de parti, iar clauza prevazuta de art. 15.7 reprezinta expresia libertatii contractuale, a întelegerii partilor, caz în care nu poate fi calificata drept clauza leonina – lovita de nulitate, potrivit Codului civil.
Fiind o aparare de fond ce nu se verifica în cauza, instanta urmeaza a da eficienta celorlalte aspecte relevate a caror incidenta obliga pârâta la plata catre reclamanta a sumelor mentionat a fi datorate, din categoria si în cuantumul învederat.
