În lipsa îndeplinirii obligaţiei de a dovedi existenţa antecontractului, după consideraţiile de mai sus, care să ateste intenţia comună a părţilor de a vinde şi a cumpăra pe viitor imobilele casă şi teren existente în anul 1988, acţiunea în prestaţie tabulară, de perfectare a promisiunii, nu poate fi primită.
În lipsa îndeplinirii obligaţiei de a dovedi existenţa antecontractului, după consideraţiile de mai sus, care să ateste intenţia comună a părţilor de a vinde şi a cumpăra pe viitor imobilele casă şi teren existente în anul 1988, acţiunea în prestaţie tabulară, de perfectare a promisiunii, nu poate fi primită.
Trib. Bistriţa-Năsăud, secţ. I civ., decizia nr. 303/R/22 septembrie 2011
Prin sentinţa civilă nr. 3232/2011 pronunţată de Judecătoria Bistriţa a fost admisă în parte acţiunea civilă principală precizată şi formulată de reclamanţii LGC şi LE în contradictoriu cu pârâţii RP, HS, GMI şi Comuna Teaca prin Primar, şi în întregime cererea reconvenţională precizată şi formulată de pârâtul-reclamant reconvenţional HS în contradictoriu cu reclamanţii şi în consecinţă:
– s-a constatat că masa succesorală rămasă după defuncta RM se compune din imobilul casă cu 2 încăperi şi grajd cu şură, situate la nr. 30 şi înscrise în CF 666 Viile Tecii, nr. top. 21/1 şi 22/1;
– s-a constatat că la această masă succesorală are vocaţie succesorală legală pârâtul RP, în calitate de fiu, unic moştenitor;
– s-a validat convenţia de vânzare–cumpărare încheiată la data de 15.04.1987, între pârâtul RP în calitate de vânzător, şi pârâtul reclamant reconvenţional, HS în calitate de cumpărător, cu privire la casa de locuit, anexele şi terenul aferent în suprafaţă reală de 962 mp, din CF 666 Viile Tecii, cu preţul de 100.000 lei, achitat integral la data încheierii convenţiei, şi s-a pronunţat o sentinţă care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare;
– s-a dispus întabularea dreptului de proprietate asupra imobilelor mai sus indicate pe numele pârâtului reclamant reconvenţional, cu titlu de cumpărare, potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză de expert PI, varianta II, ce face parte integrantă din sentinţă;
– s-a dispus demolarea construcţiilor edificate de reclamanţii pârâţi reconvenţionali pe terenul proprietatea pârâtului reclamant reconvenţional, iar, în caz de refuz, pârâtul reclamant reconvenţional a fost autorizat să procedeze la demolarea construcţiilor pe cheltuiala reclamanţilor.
Au fost respinse, ca fiind neîntemeiate, cererile de constatare a dobândirii de către reclamanţi a dreptului de proprietate asupra casei şi anexelor gospodăreşti din litigiu, prin cumpărare de la pârâtul HS de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, de constatare că reclamanţii au dobândit în temeiul art. 23 din Legea 18/1991 şi art. 8 din D-L 42/1990 a dreptului de proprietate asupra grădinii şi casei cumpărate, respectiv asupra suprafeţei de 1152 mp.
S-a dispus radierea din coala C de CF 666 Teaca a sarcinii de uzufruct viager constituită asupra imobilului de sub A+! proprietatea de sub B2 potrivit încheierii nr. 204/1949, în favoarea numiţilor TG şi RI, urmare a decesului acestora.
Reclamanţii au fost obligaţi, în solidar, să achite pârâţilor suma de 384,95 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Împotriva sentinţei expuse au declarat recurs reclamanţii.
Analizând sentinţa atacată prin prisma lucrărilor dosarului, a solicitărilor şi criticilor aduse prin recurs şi examinând cauza sub toate aspectele potrivit art. 3041 Cod procedură civilă, tribunalul reţine:
I. Soluţia primei instanţe cu referire la acţiunea în prestaţie tabulară îndreptată de reclamanţi contra pârâtului HS este temeinică şi legală.
Articolul 1191 dispune că dovada unui act juridic de o sumă sau valoare mai mare de 250 lei nu se poate face decât prin act autentic sau printr-un înscris sub semnătură privată. Textul se referă la dovedirea existenţei actului juridic prin care se naşte, se modifică, se confirmă, se recunoaşte sau se stinge un drept, printre care se numără şi convenţia de vânzare-cumpărare, şi la faptul că nu poate fi dovedit cu martori însuşi dreptul de proprietate, care este un raport juridic.
Reclamanţii susţin că nu deţin înscrisul constatator al vânzării-cumpărării şi, în contradicţie cu norma legală citată, au încercat să dovedească operaţiunea cu declaraţii de martori, deşi în speţă nu sunt date excepţiile de la regulă, respectiv începutul de dovadă scrisă şi cazurile stipulate în art. 1198 din acelaşi cod. Din acest ultim punct de vedere s-a încercat să se susţină că înscrisul probator este reţinut de partea potrivnică, HS şi care refuză să-l prezinte în faţa instanţei.
Pentru a putea fi valorificată această excepţie de la art. 1191 trebuie mai întâi să se probeze că un atare înscris s-a conceput de părţile contractuale şi că este reţinut abuziv de către adversar. Dar, din toate probele testimoniale realizate în cauză nu rezultă că s-a întocmit un atare act. Toţi martorii au declarat identic că nu cunosc şi nu au fost de faţă la încheierea unui act scris şi nici nu au relevat aspecte în legătură cu reţinerea acestuia de către HS, pentru a se putea face o aplicabilitate a prevederilor art. 172, art. 174 din Codul de procedură civilă.
Toate împrejurările la care au făcut referire pentru a susţine poziţia reclamanţilor sunt în legătură cu faptul folosinţei îndelungate şi neconturbate de celelalte părţi, insuficiente însă pentru dovedirea vânzării. Asupra cumpărării au relatat circumstanţe cunoscute din spusele reclamanţilor, datorită relaţiilor de vecinătate şi din zvonul public.
Apoi, înscrierea în registrul agricol nu conferă titlu de proprietate, iar o convenţie verbală de înstrăinare nu poate servi ca temei pentru transmiterea dreptului de proprietate prin întabulare în cartea funciară.
II. Este întemeiat recursul în ce priveşte pretenţiile ridicate de reclamantul reconvenţional HS între acesta (cumpărător) şi RP (vânzător), moştenitorul proprietarei tabulare, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 15 aprilie 1987, asupra edificatelor atunci existente şi terenul în litigiu, situate în Viile Tecii la numărul administrativ 31, pentru preţul de 100.000 lei, achitat integral. La rându-i, reclamantul reconvenţional promovează o acţiune în prestaţie tabulară, întemeiată pe convenţia privată de la fila 32.
Antecontractul naşte în sarcina subiecţilor între care a intervenit doar drepturi şi obligaţii corelative de a face, personale, relative, printre care se numără şi acela de a înainta o cerere de chemare în judecată de natura celei în discuţie. Creând doar raporturi de acest gen, dreptul la acţiune este supus dispoziţiilor art. 1 şi 3 din Decretul nr. 167/1958 şi se prescrie în termen de 3 ani. În acest context, se observă că prin motivarea recursului se invocă excepţia prescripţiei dreptului pârâtului de a-şi valorifica dreptul izvorât din prin intermediul instanţei de judecată.
Incidentul ridicat este fondat. Din aceleaşi depoziţii de martori şi din însăşi considerentele de fapt ale cererii reconvenţionale rezultă că după ce pârâtul a cumpărat de la RP casa, anexele gospodăreşti şi terenul aferent a plecat să lucreze la Hunedoara, astfel că imobilele cumpărate au rămas nefolosite, în posesia lor intrând reclamanţii.
Aşa fiind, dreptul de a acţiona în judecată trebuia să fie exercitat în termen de 3 ani de la data cumpărării, când i s-a născut îndreptăţirea, după prescripţiile art. 7 alin. 1 din decretul mai sus evocat. Cu toate acestea un demers judiciar de acest fel s-a promovat doar în anul 2008, prin acţiunea introductivă, susţinută şi însuşită prin cererea reconvenţională, cu depăşirea evidentă a termenului legal.
Despre o eventuală întrerupere a cursului prescripţiei nu poate fi vorba în prezentul dosar. Aserţiunea sentinţei, potrivit căreia după întoarcerea pârâtului de la Hunedoara, acesta nu a reuşit să-i scoată pe reclamanţi din casă, deşi a solicitat în mod repetat acest lucru organelor de poliţie şi primăriei, au rămas la stadiul unei simple afirmaţii făcute de pârât prin cererea reconvenţională. La dosar nu se regăsesc nici un fel de reclamaţii în acest sens.
În al doilea rând, nu se poate reţine nicio folosinţă a reclamanţilor fondată pe acte de tulburare sau contestări provenite de la pârât în legătură cu proprietatea imobilelor. Disensiuni între ei au existat, fiind vecini, dar ele sunt de altă factură. Mijloacele probatorii de la filele 71-75 denotă că între părţi au existat discuţii exclusiv în legătură cu depozitarea gunoaielor din gospodărie raportat la o fântână prin încălcarea distanţei legale.
Prin urmare, soluţia ce se impune asupra excepţiei este aceea de admitere şi de respingere a solicitării în consecinţă, de admitere a recursului şi de modificare parţială, corespunzătoare a sentinţei.
III. Neproducând dovezi cu privire la proprietatea asupra construcţiilor începând cu anul 1988, la pretinsa cumpărare, reclamanţii nu pot beneficia de atribuirea în proprietate a terenului aferent în baza art. 23 din Legea nr. 18/1991. Din interpretarea textului reiese necesitatea îndeplinirii cerinţei ca la data apariţiei legii deţinătorul construcţiei să fie proprietar asupra ei, stipulându-se în alineatul 2^1 că în cazul înstrăinării construcţiilor suprafeţele aferente sunt cele convenite de părţi la data înstrăinării. Ori, aşa cum s-a statuat la pct. I din considerente o atare convenţie între HS şi reclamanţi nu a existat. Edificarea unor construcţii noi în timpul procesului, fără formalităţi legale, nu schimbă cu nimic situaţia.
IV. Datorită faptului că reclamantul reconvenţional nu şi-a putut justifica dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu, cererea lui de demolare a construcţiilor noi edificate de recurenţi nu-l îndrituieşte să ceară şi să obţină demolarea lor. Articolul 494 Cod civil pretinde ca cel ce formulează o asemenea cerere de demolare trebuie să fie proprietarul terenului pe care s-a construit.
Pentru toate argumentele de până acum se va admite recursul, se va modifica hotărârea în limitele preconizate şi din sentinţă se vor menţine următoarele dispoziţii: de constatare a componenţei masei succesorale rămasă după defuncta RM, a vocaţiei succesorale aparţinând lui RP, de respingere a acţiunii introductive şi de radiere din c.f. 665 Teaca a sarcinii de uzufruct viager.
Situaţia dată impune înlăturarea dispoziţiei de obligare a reclamanţilor la plata în favoarea pârâţilor a cheltuielilor de judecată, întrucât secunzii nu au obţinut câştig de cauză şi sunt în culpă procesuală.
În recurs, reclamanţilor li se vor acorda cheltuieli cu aceeaşi natură, parţial, de 500 lei, în măsura admiterii cererilor.
