SENTINTA CIVILA NR.390
Sedinta publica din 9 martie 2009
Prin cererea adresata Tribunalului Tulcea si înregistrata la numarul 2445/88/2008, reclamanta SC … SA Tulcea a chemat în judecata pe pârâta SC … SRL Tulcea, pentru a se dispune evacuarea acesteia din spatiul situat în Tulcea, str. …., nr. 1, jud. Tulcea.
În motivare, reclamanta arata ca între parti s-a încheiat la 25.05.2007 contractul de închiriere nr. 61 pentru spatiul în suprafata de 360 mp situat în Tulcea, str. …, nr. 1, ce urma sa înceteze la 31.05.2008, prin care pârâta, în calitate de locatar s-a obligat sa plateasca o chirie lunara reprezentând echivalentul în lei a sumei de 2.160 Euro, plus TVA, pâna la data de 15 ale fiecarei luni, pentru luna în curs, obligatie pe care nu si-a îndeplinit-o din luna iulie 2007.
Se mai sustine ca, urmare a acestei situatii, pârâta a fost convocata la conciliere în vederea recuperarii debitului datorat, prin adresa nr. 46/14.05.2008, primita la 19.05.2008, iar prin notificarea nr. 48/21.05.2008, primita la 28.05.2008, i se aducea la cunostinta rezilierea contractului, fara posibilitatea prelungirii si i se solicita eliberarea si predarea spatiului închiriat, însa nu s-a dat curs acestei solicitari, ci s-a comunicat adresa nr. 7/29.05.2008 prin care ca motive pentru refuzul platii chiriei datorate, se invoca probleme ce exced cadrului contractual, recunoscându-se prin aceasta neachitarea.
Reclamanta a concluzionat ca pârâta, cu rea credinta nu si-a executat obligatiile contractuale, desi si-a exprimat consimtamântul în mod valabil si a beneficiat de spatiul ce a format obiectul închirierii, ceea ce constituie o încalcare a prevederilor art. 969 si a contractului încheiat.
În drept, s-au invocat prevederile art. 480 Cod civil, art. 969 Cod civil, contractul de închiriere.
În dovedirea cererii, reclamanta a depus la dosar, în copii, contractul de închiriere nr. 61/25.05.2007, adresa nr. 46/14.05.2008, cu dovada de comunicare, adresa nr. 48/21.05.2008, adresa pârâtei nr. 7/29.05.2008, Hotarârea AGA nr. 2/13.02.2008, protocolul de predare-primire din 31.10.1995 si alte înscrisuri.
În aparare, societatea-pârâta a depus întâmpinare prin care a invocat exceptia de necompetenta materiala si a solicitat suspendarea judecatii cauzei în baza disp. art. 183 Cod proc. Civ., anexând la dosar, în copii, contractele de închiriere încheiate între parti, actul aditional nr. 1/7.05.2008, adresele nr. 35/P/2008/19.09.2008 si nr. 3/VIII/P/23 mai 2008 emise de catre DIICOT – Biroul Teritorial Tulcea, Ordonanta din data de 20 august 2008, facturi fiscale, alte înscrisuri, precum si audierea unui martor, în baza disp. art. 138 alin 2 Cod proc. civ., acesta din urma fiind respinsa.
La termenul de judecata din 30 ianuarie 2009, reclamanta a corectat eroarea materiala strecurata cu privire la temeiul de drept al actiunii în sensul ca se invoca prevederile art. 1410 si urm. Cod civil si urm. si nu art. 480 Cod civil.
La acelasi termen de judecata, pârâta, prin aparator, a depus cerere reconventionala, însa în raport de art. 119 alin 3 Cod proc. civ. si de opozitia reclamantei, aceasta a fost restituita partii pentru a fi introdusa separat.
Examinând cauza, în raport cu probele administrate, instanta retine ca între parti s-a încheiat contractul de închiriere nr. 61/25.05.2007, prin care SC …. SA Tulcea, ulterior SC … SA Bucuresti, în calitate de locator, a închiriat catre SC … SRL Tulcea spatiul situat în Tulcea str. Mica, nr. 1 în suprafata de 360 mp (40 mp parter si 320 mp mezanin), având destinatia de spatii pentru expunere si depozitare mobile si produse electro-casnice.
S-a convenit de catre parti ca respectivul contract sa intre în vigoare la data de 1.06.2007 si sa înceteze la data de 31.05.2008, putând fi prelungit prin acordul expres al partilor, (art. 2), dar si ca întelegerea se desfiinteaza de drept, fara somatie si fara punere în întârziere, daca în termen de 15 zile de la data scadentei platii chiriei, chiriasul nu a efectuat în mod valabil plata integrala, precum si în cazul în care chiriasul îsi încalca oricare alte obligatii contractuale (art. 27 si art.28 din contract).
La data de 14.05.2008, prin adresa nr. 46, SC … SA Bucuresti, în calitate de locator, convoaca locatarul la conciliere directa, pentru 04.06.2008, ca urmare a litigiului intervenit între parti relativ la plata sumei de 95.477,40 lei, reprezentând chirie neachitata în intervalul iunie 2007-aprilie 2008, cu dobânda legala aferenta, chiriasul raspunzând aspectelor invocate prin adresa nr. 791/21.05.2008, înregistrata sub nr. 7/29.05.2008 în evidentele proprietarului.
Totodata, locatorul comunica locatarului adresa nr. 791/21.05.2008, prin care se învedereaza ca, începând cu data de 31.05.2008, se reziliaza contractul de închiriere nr. 61/25.05.2007, conform art. 2 si art. 30 lit. C din contract, fara posibilitatea de prelungire a închirierii, dar si împrejurarea ca, datorita încetarii raporturilor contractuale, se impune eliberarea spatiului închiriat pâna la 31.05.2008 si predarea acestuia pe baza de proces-verbal de predare-primire, sub sanctiunea platii unor daune cominatorii de 10 euro/mp/zi de întârziere.
Numai ca la data de 31.05.2008, conform clauzelor contractuale, întelegerea partilor a încetat prin împlinirea termenului pentru care a fost încheiata, asa încât nu mai putea opera rezilierea de drept la un contract ale carui efecte înceteaza întrucât încetarea primeaza rezilierii, premisa rezilierii fiind existenta unui contract în derulare.
La 07.05.2008, reclamanta-locatoare comunica locatorului actul aditional nr. 1 la contractul de închiriere nr. 61/25.05.2007, în care sunt inserate modificari relative la schimbarile intervenite în denumirea locatorului-proprietar, la modalitatea de plata si cont, precum si la instantele judecatoresti competente sa solutioneze litigiile intervenite între parti, dar nu si cu privire la termenul pentru care s-a încheiat contractul, conditii în care nu se verifica incidenta tacitei relocatiuni în situatia data, dupa cum a invocat societatea-pârâta, pentru ca, daca termenul locatiunii a fost determinat prin conventia partilor sau în lipsa clauzei, de lege (art. 1450-1451 Cod civil), locatiunea înceteaza de drept prin simpla trecere a termenului, fara a mai fi nevoie de o înstiintare prealabila (art.1436 alin. 1 Cod civil).
Daca locatarul ramâne în folosinta imobilului, dupa expirarea termenului contractual si fara ca locatorul sa-l împiedice (cu permisiunea lui), locatiunea se considera reînnoita prin tacita relocatiune (art. 1437 si art. 1452 Cod civil).
Tacita relocatiune – daca n-a fost exclusa prin clauza contractuala expresa – poate fi împiedicata numai prin anuntarea concediului, care în acest caz înseamna nu denuntare, ci manifestarea vointei de a nu reînnoi contractul desfacut prin efectul expirarii termenului.
Concediul trebuie sa fie anuntat înainte de expirarea termenului prevazut în contract, iar daca s-a anuntat concediul locatarul nu poate opune tacita relocatiune chiar daca a continuat sa foloseasca lucrul închiriat.
Cum în contractul partilor în cauza s-a stipulat ca întelegerea poate fi prelungita prin acordul expres al partilor, rezulta ca partile au înteles sa excluda tacita relocatiune prin clauza contractuala expresa, pe lânga faptul ca a fost comunicata locatorului intentia de a nu reînnoi contractul, anterior încetarii acestuia, conditii în care, chiar daca pârâta-locatoare a continuat sa foloseasca spatiul închiriat si dupa încetarea contractului, nu opereaza tacita relocatiune.
Apararile pârâtei legate de neplata chiriei, cauzele care au determinat neachitarea sumelor, termenul în care s-a predat spatiul nu pot fi valorificate în speta întrucât nu au relevanta în raport cu obiectul cauzei si cu motivele invocate în sustinerea actiunii în evacuare.
Chiar daca reclamanta a detaliat situatia, în cuprinsul actiunii, descriind modul de derulare al raporturilor contractuale, motivul pentru care s-a cerut evacuarea a fost încetarea contractului, dupa cum s-a precizat de mai multe ori în cursul procesului, si nu neîndeplinirea obligatiilor contractuale de catre pârâta.
Asa fiind, având în vedere situatia prezentata si argumentele expuse, instanta urmeaza a admite cererea si a dispune evacuarea pârâtei SC … SRL Tulcea din spatiul situat în municipiul Tulcea, str. …, nr. 1, în suprafata de 360 mp (40 mp parter si 320 mp mezanin) ce apartine reclamantei, întrucât nu mai justifica un drept locativ care sa-i permita folosirea acestuia în continuare.
Facând si aplicarea dispozitiilor art. 274 Cod proc. civ., urmeaza a se dispune obligarea pârâtei si la plata sumei de 2.008,3 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, catre reclamanta.
